Wohnungsmietvertrag – Kündigung bei Vermieteranzeige

Wohnungsmietvertrag – Kündigung bei Vermieteranzeige

AG Gummersbach

Az: 10 C 172/09

Urteil vom 12.07.2010

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Der Beklagte zu 1) wird verurteilt, an den Kläger 995,- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.06.2009 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 402,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.09.2009 zu zahlen.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im ……………..gelegene Wohnung, bestehend aus fünf Zimmern, einer Küche, einem Korridor/Diele, einem Bad, einer Toilette, einem Kellerraum einschließlich Wintergarten sowie Balkon geräumt an den Kläger herauszugeben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Der Kläger trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2). Die übrigen Kosten des Rechtsstreits werden zu 1/5 der Klägerseite und zu 4/5 der Beklagtenseite auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die gegen sie gerichtete Zahlungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrags leistet. Die Beklagten dürfen die Räumungsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,- € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Räumungsvollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2010 gewährt.

Tatbestand

(abgekürzt gemäß § 313 II ZPO)

Der Kläger ist Eigentümer der…………… Seit September 2006 nutzte der Beklagte zu 1) aufgrund einer mündlichen Vereinbarung mit dem Kläger Gewerberäume in dem……………. Die Miete betrug bis Ende 2008 monatlich 200,- € und ab März 2009 238,- €. Nachdem die Miete für die Monate November und Dezember 2008 sowie März 2009 nicht bezahlt worden war, kündigte der Kläger das Mietverhältnis über die Gewerberäume am 06.04.2009 fristlos. Mitte Mai wurden die Räume an den Kläger zurück gegeben.

Die Beklagten sind seit 01.12.2006 Mieter einer Wohnung im ……….zu einer monatlichen Miete von 655,- €. Nachdem es zwischen den Parteien zu Streitigkeiten gekommen war, schickte der Kläger den Beklagten am 06.04.2009 ein Abmahnschreiben. Am 05.01.2010 erklärte der Kläger die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrags.

Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger zunächst restliche Mieten für die Gewerberäume im ……….für die Monate November 2008 bis Mai 2009 in Höhe von 995,- € geltend. Er behauptet, auch die Beklagte zu 2) sei insoweit Vertragspartnerin gewesen. Weiter begehrt der Kläger die Herausgabe der Mietwohnung. Er ist der Ansicht, die Kündigung vom 05.01.2010 sei wegen vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten begründet. Wegen der Einzelheiten der behaupteten Vertragsverstöße wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 25.01.2010 verwiesen.

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, 1. an den Kläger 995,- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.06.2009 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 402,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.09.2009 zu zahlen, 2. die im Erdgeschoss des …………….gelegene Wohnung, bestehend aus fünf Zimmern, einer Küche, einem Korridor/Diele, einem Bad, einer Toilette, einem Kellerraum einschließlich Wintergarten sowie Balkon geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Hinsichtlich der Gewerbemiete bestreiten die Beklagten die Passivlegitimation der Beklagten zu 2), weil die Gewerberäume der Beklagte zu 1) allein angemietet und genutzt habe. Hinsichtlich der rückständigen Mieten erklärt der Beklagte zu 1) die Aufrechnung mit angeblichen Gegenansprüchen aus dem Mietverhältnis. Er habe die Gewerberäume nicht vollständig nutzen können, weil dort Sachen des Klägers untergestellt gewesen seien. Deswegen hätten sich die Parteien auf eine teilweise Rückzahlung der Miete durch den Kläger verständigt. Diese Rückzahlung sei aber nie erfolgt. Die Kündigung der Mietwohnung halten die Beklagten für unberechtigt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die nachfolgenden Entscheidungsgründe sowie die von den Parteien im Laufe des Rechtsstreits eingereichten Schriftsätze und deren Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Entscheidungsgründe

(kurzgefasst, § 313 III ZPO)

Die Klage ist überwiegend begründet.

Der Kläger hat gegen den Beklagten zu 1) einen Anspruch auf Zahlung von 995,- € aus § 525 II BGB.

Unstreitig besteht ein Mietrückstand hinsichtlich der Gewerberäume für die Zeit von November 2008 bis Mai 2009 in dieser Höhe. Die Aufrechnung des Beklagten zu 1) greift nicht durch. Der Kläger hat die behauptete Vereinbarung über eine Teilrückerstattung der Miete bestritten, einen Beweis hierfür hat der Beklagte zu 1) nicht erbracht. Die Beklagte zu 2) haftet hingegen nicht für Mietschulden aus dem Gewerbemietvertrag. Denn war nicht Vertragspartnerin. Der Kläger ist für seine Behauptung, der mündliche Vertrag sei auch mit der Beklagten zu 2) geschlossen worden, beweisfällig geblieben. Gegen eine Anmietung der Gewerberäume auch durch die Beklagte zu 2) spricht auch der Umstand, dass der Beklagte zu 1) die Räume allein für sein Gewerbe nutzte.

Die Beklagten müssen die Mietwohnung nach § 546 I BGB an den Kläger zurückgeben, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung des Klägers vom 05.01.2010 spätestens am 30.04.2010 beendet wurde. Dahinstehen kann, ob hier ein Recht zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 I BGB bestand. Denn der Kläger hatte jedenfalls ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (§ 573 I BGB). Die Mieter verletzten nämlich ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich (§ 573 II Nr. 1 BGB). Insbesondere auch Belästigungen des Vermieters können zu einem Kündigungsrecht führen. So stellt eine unberechtigte Strafanzeige einen Kündigungsgrund dar (Palandt-Weidenkaff, BGB, 69. Auflage 2010, § 543 Rdnr. 39; BVerfG NZM 2002, 61). So liegen die Dinge auch hier. Die Beklagten zeigten den Kläger bei der Staatsanwaltschaft unberechtigt wegen Betrugs an. Denn das Verfahren 701 Js 1681/09 wurde am 29.12.2009 gemäß § 170 II StPO mangels hinreichenden Tatverdachts eingestellt. Aufgrund dieses Vorfalls war es dem Kläger nicht mehr zuzumuten, länger am Mietvertrag mit den Beklagten festzuhalten.

Der Zinsanspruch ist aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gerechtfertigt, § 288 BGB.

Das Gericht hat den Beklagten gemäß § 721 ZPO von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist bewilligt, um ihnen Gelegenheit zu geben, in angemessener Zeit einen adäquaten Ersatzwohnraum zu suchen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91; 708 Nr. 7 und 11; 711 ZPO.

Streitwert: bis zum 25.01.2010: 995,- €; danach 6.155,- €