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Az: 40B C 43/09
Urteil vom 16.09.2009
1. Die Beklagte wird verurteilt, den Austausch des Fensters gegen eine Balkontürelement und die Verlegung des Heizkörpers in dem großen, zur Straße hin gelegenen Zimmer in der Wohnung … in … zu dulden.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten bleibt jedoch nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von Euro 1.500,00 abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger begehrt die Duldung von Modernisierungsarbeiten.
Er ist Vermieter, die Beklagte Mieterin einer in der … des Hauses … belegenen 2-Zimmerwohnung.
Die Wohnung verfügt über einen kleinen Balkon, der von der Küche aus zu erreichen ist und zur Hofseite belegen ist. Wegen der Einzelheiten des Grundrisses der Wohnung im Übrigen wird auf die Anlage K 7 (Bl. 16 d. A.) verwiesen.
Die Beklagte bezieht derzeit monatliche Renten in Höhe von insgesamt Euro 1.324,94 (Euro 242,07 + Euro 1.082,87).
Die monatliche Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlungen beträgt zurzeit Euro 379,98. Daneben zahlt die Beklagte an die Hamburger Wasserwerke einen monatlichen Abschlag für Wasser und Siel in Höhe von Euro 16,00.
Mit Schreiben vom 22.04.2008 (Anlage K 1, Bl. 5 d. A.) teilte der Kläger der Beklagten mit, dass er beabsichtige, vor dem Wohnzimmer der Wohnung einen weiteren Balkon mit einer Grundfläche von ca. 3,5 m x 1,5 m abzubauen und dass das bisher zur Straße hin gerichtete Doppelfensterelement durch eine Balkontür ersetzt werden solle. Er bat um die Duldung der Maßnahme. Die zu erwartende Mieterhöhung bezifferte er mit Euro 50,00.
Mit Schreiben vom 16.07.2008 (Anlage K 2, Bl. 7 d. A.) teilte die Beklagte mit, dass sie an einem Balkon zu den genannten Bedingungen nicht interessiert sei.
Unter dem 24.07.2008 (Anlage K 3, Bl. 8 d. A.) wiederholte der Kläger, vertreten durch seinen jetzigen Prozessbevollmächtigten, das Duldungsbegehren. Beigefügt war diesem Schreiben ein Grundriss der Wohnung, in dem die Lage des Balkons und die Neugestaltung des Zimmers sowie die Lage des veränderten Heizkörpers eingezeichnet sind. Für weitere Einzelheiten des Schreibens vom 24.07.2008 wird verwiesen auf die Anlage K 3 (Bl. 8 d. A.).
Der die Beklagte vertretende Mieterverein reagierte hierauf – wie aus seinem Schreiben vom 05.08.2008 (Anlage K 4, Bl. 10 d. A.) ersichtlich.
Schließlich teilte der Mieterverein mit Schreiben vom 13.08.2008 (Anlage K 5, Bl. 12 d. A.) mit, dass die Beklagte bereit sei, den Anbau zu dulden unter der Voraussetzung, dass keinerlei bauliche Veränderungen innerhalb der Wohnung stattfänden. An dieses Angebot fühlte sich die Beklagte bis zum 20.08.2008 gebunden.
Der Klägervertreter bestätigte den Eingang des Schreibens, nahm jedoch zur Sache selbst nicht Stellung.
Im Herbst 2008 wurde die Balkonanlage installiert. Die Wohnung der Beklagten wurde nicht an den errichteten Balkon angeschlossen.
Mit Schreiben vom 27.01.2009 (Anlage K 6, Bl. 13 d. A.) bat der Kläger um Zutritt zu der Wohnung, um den Wanddurchbruch sowie die Installation des Fensterelements veranlassen zu können.
Der Kläger trägt vor, die Installation des zweiten Balkons führe zu einer Verbesserung des Wohnwerts. Mit ihr werde ein Zustand geschaffen, der allgemein üblich sei. Denn der neue Balkon könne – wie allgemein üblich – vom Wohnzimmer betreten werden. Der von der Küche abgehende Balkon sei auch nur relativ klein.
Die Baumaßnahme sei der Beklagten unter Beifügung der Grundrisszeichnung ausreichend beschrieben worden. Ihr sei erläutert worden, welche Kosten diese Baumaßnahmen verursachten und welche Mieterhöhung sich daraus aufgrund der gesetzlichen Regelung errechnen ließe. Außerdem sei der Beklagten dargelegt worden, dass die Modernisierungsmieterhöhung auf maximal Euro 50,00 begrenzt werde.
Die begehrte Duldungsmaßnahme stelle keine Härte im Sinne von § 554 BGB dar. Der Kläger habe aus sozialen Erwägungen von sich heraus zugesagt, dass nicht sämtliche für den Anbau des Balkons anfallenden Kosten umgelegt werden sollten. Es solle nur eine Mieterhöhung in Höhe von Euro 50,00 monatlich geltend gemacht werden. Unter Berücksichtigung des Nettoeinkommens der Beklagten sei es ihr zumutbar, diese ermäßigte Mieterhöhung zu tragen. Das Einkommen der Beklagten sei ausreichend hoch. Hinzu komme noch, dass die Beklagte nicht dargelegt oder bewiesen habe, welche Leistungen nach dem Wohngeldgesetz vergleichbar nach dem ALG II von ihr in Anspruch genommen werden könnten.
Im Übrigen scheine die Beklagte die zu erwartenden Baumaßnahmen nur wegen der damit verbundenen Unruhe nicht dulden zu wollen.
Eine Vereinbarung des Inhalts, dass die Baumaßnahme geduldet werde und eine Modernisierungsmieterhöhung nicht stattfindet, sei nicht getroffen worden. Richtig sei lediglich, dass zwischen den Parteien über diese Möglichkeit diskutiert worden sei.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, den Austausch des Fensters gegen ein Balkontürelement und die Verlegung des Heizkörpers in dem großen, zur Straße hin belegenen Zimmer in der Wohnung … in … zu dulden;
2. die Beklagte zu verurteilen, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von Euro 83,54 zzgl. Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab Klagzustellung zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie trägt vor, das Ankündigungsschreiben sei unzureichend. Es enthalte keine detaillierten Angaben dazu, an welcher Stelle der Heizkörper genau installiert werden solle und wo die Durchbrüche für die zu verlegenden Rohre und Leitungen entsprechend vorzunehmen seien.
Im Übrigen stelle die Baumaßnahme keine Wertverbesserung dar. Es sei ja schon ein Balkon vorhanden. Gegen die Annahme einer Wohnwertverbesserung spreche auch, dass der Kläger die Balkone nur habe anbringen lassen, um die Wohnungen anschließend besser verkaufen zu können.
Im Übrigen könne sie mit dem Balkon ihr Wohnzimmer schlechter nutzen. Die Möblierungsmöglichkeit des Wohnzimmers werde durch den Einbau einer Balkontür und der Notwendigkeit, den Laufweg zum Balkon freizuhalten, eingeschränkt.
Der Duldungsverpflichtung stehe auch entgegen, dass die Maßnahme eine Härte im Sinne von § 554 Abs. 2 S. 2 BGB darstelle, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei. Die angekündigte Mietzinserhöhung würde dazu führen, dass sie, die Beklagte, 34 % ihres Nettoeinkommens in Höhe von Euro 1.288,34 für die Miete aufwenden müsse.
Bestritten werde, dass ein Wertverbesserungszuschlag in Höhe von nur Euro 50,00 gefordert werden solle.
Die Belastungsquote für die monatliche Miete sei bei 30 % des zu berücksichtigenden Einkommens zu veranschlagen.
Darüber hinaus sei sie vereinbarungsgemäß nicht zur Duldung des Durchbruchs für ein Balkontürelement verpflichtet, wie aus der zur Akte gereichten Korrespondenz entnommen werden könne.
Für das weitere Vorbringen der Parteien wird auf ihre eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Augenscheinseinnahme.
Für das Ergebnis des Ortstermins wird Bezug genommen auf das Protokoll des Ortstermins vom 12.08.2009 (Bl. 68 f. d. A.).
Entscheidungsgründe
Die Klage ist im Wesentlichen begründet.
Der Kläger kann von der Beklagten gemäß § 554 BGB verlangen, dass diese die von ihm begehrte Baumaßnahme duldet.
Der Anspruch scheitert nicht daran, dass der Kläger die Beklagte entgegen § 554 Abs. 2 BGB nicht vorab in genügendem Maße informiert hat.
Mit den Schreiben vom 22.04.2008 und 24.07.2008 (Anlage K 1 und K 3) hat der Kläger sämtliche Informationen mitgeteilt, die die Beklagte benötigt für ihre Entscheidung, ob sie dulden solle. In diesen Schreiben ist genau angegeben, dass der Heizkörper, der bisher unter dem Fenster angebracht ist, versetzt werden soll. Ein Grundriss ist der Beklagten mit übersandt worden. In ihm ist sowohl das Balkon-/Fensterelement als auch der neue Standort des Heizkörpers eingezeichnet. Für die Beklagte war also klar, was mit dem Heizkörper geschehen soll. Wieso sie darauf kommt, dass Mauerdurchbrüche geschaffen werden oder Leitungen zu verlegen seien, ist dem Gericht unerfindlich. Der eine Duldung verlangende Vermieter muss nur die Maßnahmen beschreiben, die auch erledigt werden sollen. Er muss nicht zusätzlich noch ausführen, dass weitere Maßnahmen nicht geplant seien.
Der Anbau des zweiten Balkons stellt eine wohnwertverbessernde Maßnahme dar. Der Balkon ist größer und damit besser nutzbar als der bisher vorhandene kleine Küchenbalkon. Dieses hat das Gericht anlässlich des Ortstermins festgestellt. Während der Küchenbalkon so klein ist, dass kaum zwei Stühle auf ihm Platz haben, ist der neu geschaffene Balkon ausreichend dimensioniert, um mit Tischen und Stühlen möbliert zu werden. Er ist nach Südwesten gelegen und damit als zusätzlicher Lebensraum, der sich dem Wohnzimmer anschließt, gut zu nutzen. Die … zu der er gerichtet ist, ist nicht so stark befahren, dass ein ständiger Straßenlärm der Nutzung entgegensteht. Dies hat das Gericht ebenfalls anlässlich des Ortstermins, der zwischen 16.00 und 17.00 Uhr stattfand, also zu einer Zeit, in der Feierabendverkehr herrscht, festgestellt.
Der Balkon ist im Übrigen der oberste der genannten Anlage und als solcher ist er besonders hell. Anders als der Küchenbalkon bietet der neue Balkon wirklich zusätzlichen Lebensraum.
Allein die von der Beklagten hervorgehobene Tatsache, dass die Wohnung mit dem weiteren Balkon besser zu verkaufen sei, belegt schon, dass der Wohnkomfort der mit einem weiteren Balkon ausgestatteten Wohnung höher ist, als derjenige für eine Wohnung ohne diese zweiten Balkon. Das Interesse des potentiellen Wohnungsnutzers ist in der Regel auf einen möglichst hohen Komfort gerichtet.
Die Parteien haben weiter auch nicht vertraglich vereinbart, dass die Beklagte die Verbindung des neu geschaffenen Balkons mit der Wohnung nicht zu dulden brauche. Die Beklagte hat zwar mit Schreiben vom 13.08.2008 ein entsprechendes Angebot unterbreitet. Da sie dieses Angebot bis zum 20.08.2008 befristet hatte und der Kläger auf das Angebot nicht weiter eingegangen ist, ist dieses Angebot mit Ablauf der Frist obsolet geworden (§ 148 BGB).
Die noch zu erledigenden Baumaßnahmen stellen für die Beklagte auch keine unzumutbare Härte im Sinne von § 554 Abs. 2 S. 2 BGB dar.
Die bisherige Möblierung des Wohnzimmers widerspricht nicht einem Durchbruch für die Balkontür samt dem Versetzen des Heizkörpers. Das hat das Gericht anlässlich des Ortstermins festgestellt. Abgesehen von einem Sessel, der im Bereich der jetzigen Fensterfront steht und dem Fernsehapparat auf der gegenüberliegenden Ecke befinden sich keine Möbel in der Nähe des Fensters. Sowohl der Sessel als auch das Fernsehgerät können unschwer umgesetzt werden.
Auch der Umstand, dass ein Mauerdurchbruch verbunden mit einer entsprechenden Staubbelastung zu erledigen ist, berechtigt die Beklagte nicht, die Duldung zu verweigern. Maßnahmen, mit der eine Wohnung verbessert wird, sind in der Regel Bauarbeiten mit entsprechenden Belastungen. Da der Gesetzgeber für den Vermieter die Möglichkeit geschaffen hat, das Mietobjekt zu verändern, hat er gleichzeitig zu erkennen gegeben, dass der Mieter in der Regel die mit den Maßnahmen selbst verbundenen Belastungen hinzunehmen hat.
Vorliegend wird der Einbau des Fenster-/Balkontürelements in etwa 2 Tage (siehe Erläuterung im Schreiben vom 22.04.2008) in Anspruch nehmen. Die Belastung für die Beklagte hält sich damit in einem erträglichen Rahmen. Der Staubbelastung kann im Übrigen auch durch das Aufstellen einer Staubwand begegnet werden. Insgesamt wird daher die Beeinträchtigung für die Beklagte infolge der Baumaßnahme nicht so gravierend sein, als dass sie ihr nicht zugemutet werden kann.
Schließlich ist die zu erwartende finanzielle Belastung für die Beklagte nicht so groß, dass diese für die Beklagte eine nicht hinzunehmende Härte bedeutet.
Die Beklagte zahlt derzeit eine Miete von Euro 379,98. Zuzüglich des Wassergeldabschlags von Euro 16,00 ergibt sich eine monatliche Belastung von Euro 395,98. Der Wertverbesserungszuschlag, den der Kläger geltend macht, beträgt Euro 50,00. Die Höhe dieses Betrags kann die Beklagte nicht bestreiten, nachdem der Kläger ihn mit Schreiben vom 22.04.2008 genannt und im Termin vom 12.08.2009 noch einmal wiederholt hat, dass ein höherer Betrag nicht verlangt wird. Der Kläger ist an diesen Betrag gebunden. Im Übrigen steht es dem Kläger als Vermieter frei, nicht die vollen Kosten für eine wertverbessernde Maßnahme umzulegen, eben auch, um dem Argument der finanziellen Härte begegnen zu können. Inklusive des Wertverbesserungszuschlags wird die Beklagte monatlich an Wohnkosten inklusive Wassergeld Euro 445,98 aufwenden müssen.
Ausweislich der vorgelegten Rentenbescheide beträgt ihr monatliches Einkommen Euro 1.324,94. Die monatliche Belastung für das Wohnen inklusive Wertverbesserungszuschlags beläuft sich hiernach auf knapp 34 % des Nettoeinkommens und hält sich damit im Rahmen der bundesweit durchschnittlichen Belastung von gut 35 %. Nach einer Studie des Immobilienverbands für Deutschland liegt der Mietanteil am Nettoeinkommen in Hamburg sogar höher bei ca. 40 %.
Abzüglich der Wohnkosten verbleibt der Beklagten ein Betrag von Euro 878,99 zum Leben. Da die Beklagte nur für sich zu sorgen hat, sollte dieser Betrag ausreichend für eine angemessene Lebensgestaltung sein.
Nicht begründet ist die Klage, soweit der Kläger die Erstattung von Rechtsanwaltsgebühren begehrt. Eine solche Forderung kann nur als Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden.
Ein Schadensersatzanspruch gemäß den §§ 286 und 280 BGB ist nicht ersichtlich. Es ist unklar und offen, ob der Kläger seinen Prozessbevollmächtigten eingeschaltet hat, nachdem die Beklagte mit der Duldung in Verzug geraten war.
Ein Anspruch gemäß § 280 BGB scheitert daran, dass der Beklagten ihre verweigernde Haltung nicht vorgeworfen werden kann. Denn ob eine wertverbessernde Maßnahme zu dulden ist, unterliegt einer Wertung. Dass die Beklagte hier – insbesondere bei der Bewertung der Höhe des Einkommensanteils für die Wohnkosten – von anderen Voraussetzungen ausgegangen ist als das Gericht, kann ihr nicht als Verschulden angelastet werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO. Die Zuvielforderung des Klägers war verhältnismäßig geringfügig und hat keine weiteren Kosten verursacht.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 7 und 711 ZPO.
