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Übersicht:
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Streit um Hauseingangstür: Rechte von Mietern im Wohnungsrecht geklärt
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn der Vermieter ohne meine Zustimmung bauliche Veränderungen vornimmt?
- Muss der Vermieter eine zusätzliche Hauseingangstür entfernen, wenn sie mein Wohnrecht beeinträchtigt?
- Was kann ich tun, wenn die bauliche Veränderung meine Wohnqualität beeinträchtigt?
- Welche rechtlichen Schritte kann ich unternehmen, wenn der Vermieter mich ignoriert?
- Ist eine bauliche Veränderung zulässig, wenn der ursprüngliche Zustand funktionsfähig gemacht werden kann?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Klägerin hat ein lebenslanges Wohnrecht in der von der Beklagten besessenen Immobilie, wo bauliche Veränderungen strittig sind.
- Der Streit dreht sich um die Auswirkungen einer neu installierten Hauseingangstür auf die Wohnqualität der Klägerin.
- Die neuen baulichen Veränderungen führten zu einer Beeinträchtigung hinsichtlich Luftzirkulation und der Funktionalität der alten Eingangstür.
- Das Gericht wies die Berufung der Beklagten zurück und bestätigte die erste Instanzentscheidung, die sie zur Beseitigung der neuen Tür verpflichtete.
- Die Entscheidung des Gerichts basierte auf der Einschätzung, dass das Wohnrecht der Klägerin durch die baulichen Veränderungen in unzulässiger Weise beeinträchtigt wurde.
- Das Urteil verpflichtet die Beklagte, die Wohnbedingungen der Klägerin wiederherzustellen und die ursprünglichen Gegebenheiten zu respektieren.
- Die Entscheidung stellt klar, dass auch bauliche Veränderungen, die dem Sicherheitsinteresse des Eigentümers dienen, nicht zulasten der Wohnqualität eines Mieters gehen dürfen.
- Sie verdeutlicht, dass Mieter ihre Rechte auch gegen bauliche Veränderungen durchsetzten können, insbesondere bei Eingriffen, die das Wohnrecht beeinflussen.
- Die Kosten des Rechtsstreits wurden im Sinne der Klägerin aufgeteilt, was zeigt, dass das Gericht deren Standpunkt als überwiegen ansah.
- Das Urteil hat potenziell Einfluss auf ähnliche Fälle, in denen bauliche Veränderungen ohne Mieterzustimmung vorgenommen werden.
Streit um Hauseingangstür: Rechte von Mietern im Wohnungsrecht geklärt
Das Wohnungsrecht ist ein zentraler Bestandteil des deutschen Zivilrechts und regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Ein häufiges Streitfeld ist die Frage, wie weit die Befugnisse eines Vermieters reichen, insbesondere wenn es um bauliche Veränderungen an einem Gebäude geht. Dazu gehört auch das Anbringen oder die Veränderung von Hauseingangstüren, die möglicherweise die Nutzung oder die Zugänglichkeit einer Wohnung beeinträchtigen können.
Ein Wohnungsrechtsinhaber hat das Recht, eine Heimeingangstür zu nutzen, die den Zugang zu seiner Wohnung gewährleistet. Wenn jedoch der Vermieter Änderungen vornimmt, die diese Nutzung einschränken oder die Wohnqualität beeinträchtigen, kann der Wohnungsrechtsinhaber unter bestimmten Umständen einen Anspruch auf Beseitigung dieser baulichen Veränderungen geltend machen. Solche Ansprüche können komplexe rechtliche Fragestellungen aufwerfen, die sorgfältig geprüft werden müssen.
Im Folgenden wird ein konkreter Fall beleuchtet, in dem es um die Beseitigung einer neu angebrachten Hauseingangstür geht. Die rechtlichen Aspekte werden analysiert und die Entscheidung des Gerichts näher betrachtet.
Rechtliche Unterstützung in Wohnungsrechtsfragen
Sie fühlen sich durch bauliche Veränderungen Ihres Vermieters in Ihren Rechten als Wohnungsrechtsinhaber eingeschränkt? Unsere Kanzlei verfügt über umfassende Expertise im Wohnungsrecht und unterstützt Sie dabei, Ihre Ansprüche auf Beseitigung störender baulicher Maßnahmen durchzusetzen. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihrer Situation – der erste Schritt zur Klärung Ihres Problems und zur Sicherung Ihrer Rechte ist nur einen Anruf entfernt!
Der Fall vor Gericht
Streit um Hauseingangstür beschäftigt Landgericht Heidelberg
In einem Rechtsstreit zwischen Mutter und Tochter hat das Landgericht Heidelberg ein Urteil gefällt, das die Rechte von Wohnungsberechtigten stärkt.
Der Fall drehte sich um bauliche Veränderungen an einem Wohnhaus in E., bei dem die Eigentümerin eine zusätzliche Hauseingangstür installiert hatte. Diese Maßnahme führte zu Konflikten mit ihrer Mutter, die ein lebenslanges Wohnrecht an einer Erdgeschosswohnung des Gebäudes besitzt.
Bauliche Veränderungen und ihre Folgen
Im Jahr 2010 ließ die Hauseigentümerin eine neue Eingangstür an der Fassade des Anwesens anbringen. Dadurch entstand ein Zwischenraum vor der ursprünglichen, zurückversetzten Hauseingangstür. In diesem neu geschaffenen Bereich befinden sich nun ein Kellerschacht, das Fenster des Gäste-WCs der Wohnung der Klägerin sowie Lüftungssteine zu deren Speisekammer. Die Wohnungsberechtigte klagte daraufhin, da sie eine Beeinträchtigung ihres Wohnrechts sah. Sie argumentierte, dass seit dem Einbau der neuen Tür im Zwischenraum ständig schwüle und stickige Luft herrsche. Zudem sei die ursprüngliche Hauseingangstür nicht mehr abschließbar, da die Beklagte 2012 das Schließblech entfernen ließ.
Gerichtliche Auseinandersetzung
Die Klägerin forderte vor Gericht die Beseitigung der neuen Hauseingangstür sowie die Reparatur der alten Tür. Die Beklagte hingegen argumentierte, die neue Tür sei als Sicherungsmaßnahme gegen unbefugtes Betreten des Anwesens notwendig geworden, da sich die alte Tür nie ordnungsgemäß habe verschließen lassen. Sie bestritt eine Beeinträchtigung des Wohnrechts und verwies darauf, dass die Klägerin die Wohnung seit Ende 2003 nicht mehr nutze.
Entscheidung des Amtsgerichts
Das Amtsgericht Heidelberg gab der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und Zeugenvernehmungen überwiegend statt. Es stellte fest, dass die neue Hauseingangstür tatsächlich zu einer Beeinträchtigung der Luftverhältnisse und des Lichteinfalls in Gäste-WC und Speisekammer führte. Die Funktionsstörungen der ursprünglichen Eingangstür, so das Gericht, hätten durch Reparaturmaßnahmen beseitigt werden können, ohne eine vorgesetzte Tür zu installieren.
Berufungsverfahren vor dem Landgericht
Die Beklagte legte gegen das Urteil Berufung ein. Sie argumentierte, das Amtsgericht habe eine notwendige Interessenabwägung versäumt und ihr Interesse an einer funktionsfähigen, das Objekt schützenden Eingangstür nicht ausreichend berücksichtigt. Das Landgericht Heidelberg wies die Berufung jedoch zurück und bestätigte im Wesentlichen das erstinstanzliche Urteil.
Rechtliche Bewertung des Landgerichts
Das Landgericht stellte klar, dass das Wohnungsrecht der Klägerin alle Räume der Wohnung umfasst, unabhängig von ihrer Funktion. Es bestätigte die Feststellungen des Amtsgerichts bezüglich der Beeinträchtigung durch schlechte Luft und eingeschränkten Lichteinfall. Zwar erkannte das Gericht grundsätzlich ein Umgestaltungsrecht des Eigentümers an gemeinschaftlichen Anlagen an, betonte jedoch, dass dieses dort seine Grenze finde, wo es zu unzumutbaren Beeinträchtigungen des Wohnungsberechtigten führe.
Das Landgericht sah keine Notwendigkeit für die Installation einer zusätzlichen Hauseingangstür und verpflichtete die Beklagte zur Beseitigung derselben. Darüber hinaus sprach es der Klägerin einen Anspruch auf Instandsetzung der ursprünglichen Hauseingangstür zu. Das Gericht begründete dies damit, dass die ordnungsgemäße Benutzung der Räume des Wohnungsberechtigten ohne eine funktionierende Eingangstür nicht möglich sei und der Eigentümer durch mangelnde Instandhaltung das Wohnungsrecht nicht aushöhlen dürfe.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stärkt die Rechte von Wohnungsberechtigten gegenüber Eigentümern bei baulichen Veränderungen. Es verdeutlicht, dass das Umgestaltungsrecht des Eigentümers dort endet, wo unzumutbare Beeinträchtigungen des Wohnrechts beginnen. Zudem wird die Pflicht des Eigentümers zur Instandhaltung gemeinschaftlicher Anlagen bekräftigt, um eine Aushöhlung des Wohnrechts zu verhindern. Diese Entscheidung betont die Notwendigkeit einer sorgfältigen Interessenabwägung zwischen Eigentümerrechten und den Rechten von Wohnungsberechtigten.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Dieses Urteil stärkt die Rechte von Mietern und Wohnungsberechtigten erheblich. Wenn Ihr Vermieter bauliche Veränderungen vornimmt, die Ihre Wohnqualität beeinträchtigen – wie etwa das Anbringen einer zusätzlichen Haustür, die Ihre Belüftung oder Ihren Lichteinfall einschränkt – müssen Sie dies nicht hinnehmen. Sie können die Beseitigung solcher Änderungen verlangen, selbst wenn der Vermieter sie aus Sicherheitsgründen vorgenommen hat. Darüber hinaus sind Vermieter verpflichtet, gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen wie Hauseingangstüren in einem funktionsfähigen Zustand zu erhalten. Sollten Sie also mit ähnlichen Problemen konfrontiert sein, ermutigt Sie dieses Urteil, Ihre Rechte geltend zu machen und eine Wiederherstellung Ihrer ursprünglichen Wohnbedingungen zu fordern.
FAQ – Häufige Fragen
In der Welt des Mietrechts kann es schnell zu Missverständnissen und Konflikten kommen. Besonders im Streit um Wohnungsrechte sind klare Informationen und rechtliche Grundlagen unerlässlich. In dieser FAQ-Rubrik finden Sie Antworten auf häufige Fragen, die Ihnen helfen, Ihre Rechte und Pflichten besser zu verstehen und somit Ihren Wohnraum optimal zu schützen. Tauchen Sie ein in die praxisnahen Wissensartikel und stärken Sie Ihr rechtliches Verständnis.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn der Vermieter ohne meine Zustimmung bauliche Veränderungen vornimmt?
- Muss der Vermieter eine zusätzliche Hauseingangstür entfernen, wenn sie mein Wohnrecht beeinträchtigt?
- Was kann ich tun, wenn die bauliche Veränderung meine Wohnqualität beeinträchtigt?
- Welche rechtlichen Schritte kann ich unternehmen, wenn der Vermieter mich ignoriert?
- Ist eine bauliche Veränderung zulässig, wenn der ursprüngliche Zustand funktionsfähig gemacht werden kann?
Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn der Vermieter ohne meine Zustimmung bauliche Veränderungen vornimmt?
Als Mieter haben Sie grundsätzlich das Recht, bauliche Veränderungen durch den Vermieter abzulehnen, sofern diese nicht zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen, die Sie dulden müssen. Führt Ihr Vermieter dennoch ohne Ihre Zustimmung bauliche Veränderungen durch, stehen Ihnen folgende Rechte zu:
Widerspruchsrecht
Sie können den baulichen Veränderungen widersprechen und deren Unterlassung fordern. Teilen Sie Ihrem Vermieter schriftlich mit, dass Sie mit den geplanten oder bereits begonnenen Arbeiten nicht einverstanden sind. Bewahren Sie eine Kopie dieses Schreibens auf.
Unterlassungsklage
Ignoriert der Vermieter Ihren Widerspruch, können Sie eine Unterlassungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Eine solche Klage zielt darauf ab, die Bauarbeiten zu stoppen oder bereits vorgenommene Änderungen rückgängig zu machen.
Mietminderung
Beeinträchtigen die baulichen Veränderungen die Nutzung Ihrer Wohnung, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Mietminderung. Die Höhe der Minderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Wenn Sie beispielsweise ein Zimmer wegen Bauarbeiten nicht nutzen können, könnte eine Mietminderung von 20-30% angemessen sein.
Schadensersatz
Entstehen Ihnen durch die unerlaubten baulichen Veränderungen Schäden, etwa an Ihrem Eigentum, können Sie Schadensersatz vom Vermieter fordern. Dokumentieren Sie in diesem Fall alle Schäden sorgfältig, am besten mit Fotos.
Sonderkündigungsrecht
In besonders schwerwiegenden Fällen, wenn die Baumaßnahmen Ihre Wohnqualität erheblich und dauerhaft beeinträchtigen, steht Ihnen möglicherweise ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie könnten dann den Mietvertrag fristlos kündigen.
Duldungspflicht bei Modernisierungen
Beachten Sie, dass bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen eine Duldungspflicht besteht. Wenn Ihr Vermieter beispielsweise energetische Sanierungen durchführt, müssen Sie diese in der Regel akzeptieren. Der Vermieter muss Sie jedoch mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich informieren.
Wenn Sie sich unsicher sind, ob die geplanten oder durchgeführten Maßnahmen Ihres Vermieters rechtmäßig sind, empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen. Ein Fachanwalt für Mietrecht oder Ihre lokale Mietervereinigung können Ihnen dabei helfen, Ihre Situation einzuschätzen und die richtigen Schritte einzuleiten.
Muss der Vermieter eine zusätzliche Hauseingangstür entfernen, wenn sie mein Wohnrecht beeinträchtigt?
Grundsätzlich muss der Vermieter eine zusätzliche Hauseingangstür entfernen, wenn sie Ihr Wohnrecht erheblich beeinträchtigt. Dies gilt insbesondere, wenn die Tür nach Begründung Ihres Wohnrechts angebracht wurde und Ihre Nutzungsmöglichkeiten spürbar einschränkt.
Abwägung der Interessen
Bei der Beurteilung werden die Interessen beider Parteien gegeneinander abgewogen. Entscheidend ist, ob die Beeinträchtigung Ihres Wohnrechts schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters an der zusätzlichen Tür.
Faktoren, die für eine Entfernung sprechen:
- Die Tür erschwert Ihnen den Zugang zur Wohnung erheblich.
- Sie beeinträchtigt Ihre Privatsphäre oder Sicherheit.
- Die Tür wurde ohne Ihre Zustimmung installiert.
Gründe, die gegen eine Entfernung sprechen könnten:
- Die Tür dient nachweislich der Sicherheit des gesamten Gebäudes.
- Sie wurde aus zwingenden baulichen oder rechtlichen Gründen angebracht.
Vorgehen bei Beeinträchtigung
Wenn Sie sich durch die zusätzliche Tür in Ihrem Wohnrecht beeinträchtigt fühlen, sollten Sie:
- Das Gespräch mit dem Vermieter suchen und Ihre Bedenken äußern.
- Die Beeinträchtigung schriftlich darlegen und um Abhilfe bitten.
- Bei Uneinsichtigkeit des Vermieters rechtlichen Rat einholen.
Wichtig: Als Inhaber eines Wohnrechts haben Sie einen starken Anspruch auf ungestörte Nutzung. Der Vermieter darf die Ausübung Ihres Rechts nicht wesentlich erschweren oder behindern.
Beachten Sie, dass jeder Fall individuell zu betrachten ist. Die konkrete bauliche Situation, der Umfang der Beeinträchtigung und die Gründe für die Installation der Tür spielen eine entscheidende Rolle. In komplexen Fällen kann eine gerichtliche Klärung erforderlich sein.
Was kann ich tun, wenn die bauliche Veränderung meine Wohnqualität beeinträchtigt?
Wenn Ihr Vermieter Sie ignoriert, können Sie folgende rechtliche Schritte in Betracht ziehen:
Schriftliche Kommunikation und Fristsetzung
Dokumentieren Sie alle Ihre Versuche, mit dem Vermieter in Kontakt zu treten. Senden Sie Ihre Anliegen per Einschreiben mit Rückschein und setzen Sie eine angemessene Frist zur Reaktion. Dies dient als Beweismittel für spätere rechtliche Schritte.
Mietminderung
Bei erheblichen Mängeln an der Mietsache haben Sie das Recht, die Miete zu mindern. Informieren Sie den Vermieter schriftlich über die Mängel und kündigen Sie die Mietminderung an. Die Höhe der Minderung muss angemessen sein und sich am Ausmaß der Beeinträchtigung orientieren.
Einschaltung eines Rechtsanwalts
Ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt kann Ihnen helfen, Ihre Rechte durchzusetzen. Er kann den Vermieter abmahnen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten.
Klage vor dem Amtsgericht
Wenn alle anderen Versuche scheitern, können Sie eine Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Dies sollte jedoch der letzte Ausweg sein, da es zeit- und kostenintensiv sein kann.
Selbstvornahme
In dringenden Fällen, bei denen der Vermieter trotz angemessener Frist nicht reagiert, können Sie notwendige Reparaturen selbst veranlassen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Dokumentieren Sie den Schaden und die Reparatur sorgfältig.
Bedenken Sie, dass jeder Fall individuell zu betrachten ist. Die Wahl der geeigneten Maßnahme hängt von der konkreten Situation ab. Es ist ratsam, sich frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um Ihre Interessen bestmöglich zu wahren und keine Fehler zu begehen, die Ihre Position schwächen könnten.
Welche rechtlichen Schritte kann ich unternehmen, wenn der Vermieter mich ignoriert?
Wenn eine bauliche Veränderung Ihre Wohnqualität beeinträchtigt, haben Sie als Mieter mehrere Handlungsmöglichkeiten:
Dokumentation und Kommunikation
Dokumentieren Sie zunächst sorgfältig die Beeinträchtigungen. Fotografieren Sie die Veränderungen und notieren Sie, wie diese Ihre Wohnqualität konkret beeinflussen. Informieren Sie anschließend Ihren Vermieter schriftlich über die Situation. Beschreiben Sie detailliert die Probleme und fordern Sie ihn auf, die Beeinträchtigungen zu beseitigen.
Mietminderung prüfen
Bei erheblichen Beeinträchtigungen können Sie eine Mietminderung in Betracht ziehen. Die Höhe der Minderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Beachten Sie, dass Sie die Minderung dem Vermieter ankündigen und begründen müssen. Eine fachkundige Beratung, etwa durch einen Mieterverein, ist hier empfehlenswert.
Unterlassungsklage erwägen
Führt die Kommunikation mit dem Vermieter zu keinem Ergebnis, können Sie eine Unterlassungsklage in Erwägung ziehen. Damit fordern Sie gerichtlich, dass die störende bauliche Veränderung beseitigt oder unterlassen wird. Vor diesem Schritt sollten Sie sich unbedingt rechtlich beraten lassen.
Gutachten einholen
In komplexen Fällen kann es sinnvoll sein, ein unabhängiges Gutachten einzuholen. Ein Sachverständiger kann die Auswirkungen der baulichen Veränderung objektiv beurteilen. Dies kann Ihre Position gegenüber dem Vermieter oder vor Gericht stärken.
Schlichtung nutzen
Viele Städte bieten Schlichtungsstellen für Mietstreitigkeiten an. Diese können eine kostengünstige Alternative zum Gerichtsverfahren darstellen und helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden.
Bedenken Sie, dass jeder Fall individuell zu betrachten ist. Die Erfolgsaussichten Ihres Vorgehens hängen von der Art und dem Ausmaß der Beeinträchtigung sowie den konkreten Umständen ab. Eine frühzeitige fachkundige Beratung kann Ihnen helfen, die für Sie beste Vorgehensweise zu wählen.
Ist eine bauliche Veränderung zulässig, wenn der ursprüngliche Zustand funktionsfähig gemacht werden kann?
Eine bauliche Veränderung ist in der Regel nicht zulässig, wenn der ursprüngliche Zustand durch einfache Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen wiederhergestellt werden kann. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet klar zwischen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen.
Abgrenzung zwischen Erhaltung und Veränderung
Wenn Sie als Wohnungseigentümer eine Maßnahme planen, müssen Sie zunächst prüfen, ob es sich um eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung handelt. Erhaltungsmaßnahmen dienen dazu, den ursprünglichen Zustand des Gemeinschaftseigentums zu bewahren oder wiederherzustellen. Diese sind grundsätzlich zulässig und sogar erforderlich.
Vorrang der Erhaltung
Lässt sich der funktionsfähige Zustand durch Reparaturen oder Instandsetzung erreichen, hat dies Vorrang vor einer baulichen Veränderung. Stellen Sie sich vor, die Hauseingangstür ist beschädigt. In diesem Fall wäre eine Reparatur oder ein gleichwertiger Ersatz die angemessene Maßnahme, nicht aber der Einbau einer völlig neuartigen Tür mit zusätzlichen Funktionen.
Ausnahmen und Abwägung
Es gibt jedoch Situationen, in denen eine bauliche Veränderung trotz Reparaturmöglichkeit gerechtfertigt sein kann:
- Wenn die Reparatur unverhältnismäßig teuer wäre im Vergleich zu einer Neugestaltung.
- Wenn die Veränderung eine deutliche Verbesserung darstellt, z.B. hinsichtlich Energieeffizienz oder Barrierefreiheit.
- Wenn die Mehrheit der Eigentümer der Veränderung zustimmt und keine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer vorliegt.
In solchen Fällen müssen Sie als Eigentümer eine sorgfältige Abwägung vornehmen und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen.
Vorgehen bei geplanten Veränderungen
Wenn Sie eine bauliche Veränderung in Erwägung ziehen, obwohl eine Reparatur möglich wäre, sollten Sie folgende Schritte beachten:
- Prüfen Sie, ob die Maßnahme wirklich eine Verbesserung darstellt.
- Holen Sie Kostenvoranschläge sowohl für die Reparatur als auch für die Veränderung ein.
- Stellen Sie einen Antrag bei der Eigentümerversammlung und begründen Sie Ihr Vorhaben.
- Beachten Sie, dass für bestimmte Maßnahmen, wie energetische Sanierungen oder Barrierefreiheit, erleichterte Beschlussfassungen möglich sind.
Bedenken Sie stets, dass jede bauliche Veränderung das Erscheinungsbild oder die Funktionalität des Gemeinschaftseigentums betrifft. Daher ist es wichtig, die Interessen aller Eigentümer zu berücksichtigen und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben zu handeln.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wohnungsrecht: Das Wohnungsrecht ist ein dingliches Recht, das dem Berechtigten erlaubt, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es wird oft lebenslang eingeräumt und im Grundbuch eingetragen. Der Wohnungsberechtigte darf die Substanz nicht verändern, muss aber Instandhaltungskosten tragen. Das Recht ist persönlich und kann nicht übertragen oder vererbt werden.
- Bauliche Veränderung: Eine bauliche Veränderung ist eine Umgestaltung der Bausubstanz, die über bloße Instandhaltung oder Modernisierung hinausgeht. Sie betrifft die konstruktive Beschaffenheit, äußere Gestaltung oder Zweckbestimmung eines Gebäudes. Beispiele sind Anbau eines Balkons, Veränderung der Raumaufteilung oder Installation neuer Haustechnik. Bei Mietverhältnissen oder Wohnungsrechten bedürfen bauliche Veränderungen in der Regel der Zustimmung des Mieters bzw. Wohnungsberechtigten.
- Beeinträchtigung des Wohnrechts: Eine Beeinträchtigung des Wohnrechts liegt vor, wenn die vertraglich vereinbarte oder gesetzlich geschützte Nutzung der Wohnung durch den Berechtigten eingeschränkt wird. Dies kann durch bauliche Veränderungen, Lärmbelästigungen oder Eingriffe in die Privatsphäre geschehen. Relevante Faktoren sind Intensität, Dauer und Auswirkungen auf die Wohnqualität. Der Wohnungsberechtigte kann bei erheblichen Beeinträchtigungen Beseitigung, Unterlassung oder Schadensersatz fordern.
- Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands: Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bezeichnet die Rückführung einer Sache oder eines Gebäudes in den Zustand vor einer baulichen Veränderung oder Beschädigung. Im Miet- oder Wohnungsrecht kann dies vom Vermieter oder Eigentümer verlangt werden, wenn ungenehmigte oder rechtswidrige Veränderungen vorgenommen wurden. Die Kosten trägt in der Regel derjenige, der die Veränderung vorgenommen hat. Die Wiederherstellung muss technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar sein.
- Funktionsbeeinträchtigung: Eine Funktionsbeeinträchtigung liegt vor, wenn die bestimmungsgemäße Nutzung einer Sache oder eines Gebäudeteils eingeschränkt oder verhindert wird. Im vorliegenden Fall betraf dies die eingeschränkte Nutzbarkeit der ursprünglichen Eingangstür durch die Installation einer zusätzlichen Tür. Funktionsbeeinträchtigungen können die Wohnqualität erheblich mindern und Ansprüche des Betroffenen auf Beseitigung oder Schadensersatz begründen. Die Beurteilung erfolgt anhand objektiver Kriterien und der vertraglichen Vereinbarungen.
- Duldungspflicht: Die Duldungspflicht bezeichnet im Miet- und Wohnungsrecht die Verpflichtung des Mieters oder Wohnungsberechtigten, bestimmte Maßnahmen des Vermieters oder Eigentümers zu akzeptieren. Sie erstreckt sich auf notwendige Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber auf willkürliche Veränderungen. Die Duldungspflicht ist durch Treu und Glauben begrenzt und entfällt bei unzumutbaren Belastungen. Im vorliegenden Fall wurde entschieden, dass die Klägerin die Installation der zusätzlichen Tür nicht dulden musste, da diese ihr Wohnrecht unzulässig beeinträchtigte.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 1093 BGB (Umgestaltungsrecht des Eigentümers): Der Eigentümer hat das Recht, bauliche Veränderungen am gemeinschaftlich genutzten Gebäude vorzunehmen. Dieses Recht findet seine Grenze, wenn es zu unzumutbaren Beeinträchtigungen des Wohnungsberechtigten führt. Im vorliegenden Fall wurde das Umgestaltungsrecht der Eigentümerin durch den Einbau der neuen Tür eingeschränkt, da dies zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung des Wohnrechts der Klägerin führte.
- § 1020 BGB (Inhalt des Wohnungsrechts): Das Wohnungsrecht berechtigt zur Nutzung aller Räume der Wohnung, unabhängig von ihrer konkreten Funktion. Im vorliegenden Fall umfasste das Wohnrecht der Klägerin auch das Gäste-WC und die Speisekammer, die durch die neue Tür beeinträchtigt wurden.
- § 1095 BGB (Instandhaltungspflicht des Eigentümers): Der Eigentümer ist verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu erhalten, der eine ordnungsgemäße Nutzung durch den Wohnungsberechtigten ermöglicht. Im vorliegenden Fall wurde die Instandhaltungspflicht verletzt, da die ursprüngliche Eingangstür nicht mehr abschließbar war und somit die Nutzung der Wohnung beeinträchtigte.
- § 823 BGB (Schadensersatzpflicht): Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Im vorliegenden Fall könnte ein Schadensersatzanspruch der Klägerin bestehen, wenn die Beeinträchtigungen durch die neue Tür als widerrechtliche Verletzung ihres Wohnrechts angesehen werden.
- § 242 BGB (Treu und Glauben): Jeder Vertragspartner hat sich nach Treu und Glauben zu verhalten und die berechtigten Interessen des anderen Teils zu berücksichtigen. Im vorliegenden Fall könnte ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorliegen, wenn die Eigentümerin die neue Tür ohne Rücksicht auf die berechtigten Interessen ihrer Mutter, der Wohnungsberechtigten, installiert hat.
Das vorliegende Urteil
LG Heidelberg – Az.: 1 S 2/15 – Urteil vom 24.06.2015
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1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 28.11.2014, Az. 26 C 238/12, wird – unter Aufhebung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung – zurückgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt die Klägerin 15 %, die Beklagte 85 %. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Heidelberg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Wohnrecht.
Die Beklagte ist Eigentümerin eines Anwesens in E.. An der im Erdgeschoss des Anwesens gelegenen Wohnung hat die Klägerin, die Mutter der Beklagten, ein lebenslanges Wohnrecht. In dem Anwesen befinden sich weitere Wohnungen sowie ein im Keller gelegenes Schwimmbad. Seit Errichtung des Anwesens war die Hauseingangstür zurückversetzt. In dem Bereich vor dieser Hauseingangstür befindet sich ein Kellerschacht sowie das Fenster des Gäste-WCs der Wohnung der Klägerin und Lüftungssteine zu deren Speisekammer. Im Jahr 2010 hat die Beklagte eine weitere Hauseingangstür an der Fassade des Anwesens angebracht mit der Folge, dass vor der ursprünglichen Hauseingangstür ein Zwischenraum entstanden ist, in dem sich nunmehr der Kellerschacht, das Fenster des Gäste-Wcs und die Lüftungssteine der Speisekammer befinden. Die ursprüngliche Hauseingangstür ist derzeit nicht abschließbar; die Beklagte hat 2012 das Schließblech entfernen lassen.
Die Klägerin hat erstinstanzlich behauptet, die neue Hauseingangstür beeinträchtige ihr Wohnrecht. Seit ihrem Einbau herrsche im Zwischenraum ständig schwüle und stickige Luft. An der ursprünglichen Hauseingangstür habe die Beklagte auch einen Teil des Aluminiumrahmens entfernt, der Türrahmen sei daher verzogen, die Tür schließe nicht mehr. Zuvor hätten Tür und Klingelanlage fehlerfrei funktioniert. Die neue Haustür mache hingegen nur einen provisorischen Eindruck. Die Klägerin hat daher die Auffassung vertreten, die Beklagte sei zur Beseitigung der neuen Hauseingangstür und zur Reparatur der alten Hauseingangstür verpflichtet.
Die Beklagte hat erstinstanzlich erwidert, die neue Tür sei als Sicherung gegen unbefugtes Betreten des Anwesens erforderlich geworden, da sich die alte Tür nie habe ordnungsgemäß verschließen lassen. Ihr Rahmen habe sich aufgrund von Witterungseinflüssen verzogen, auch sei die Klingelanlage defekt gewesen. Die Entlüftung der Gästetoilette im Eingangsbereich sei auch nach Einbau der äußeren Tür gewährleistet. Eine Beeinträchtigung des Wohnrechts liege nicht vor, da die Wohnung über ein weiteres Bad mit Toilette verfüge und eine Entlüftung der Gästetoilette über das Dach geplant sei. Zudem nutze die Klägerin die Wohnung seit dem 31.12.2003 nicht mehr.
Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und Vernehmung von Zeugen überwiegend stattgegeben. Wegen des Parteivortrags erster Instanz sowie wegen Inhalt und Begründung des Urteils, einschließlich der erstinstanzlichen tatsächlichen Feststellungen wird – soweit sie nicht zu den hier getroffenen Feststellungen in Widerspruch stehen – auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 ZPO).
Die Beklagte hat gegen das Urteil Berufung eingelegt. Sie hält das Urteil des Amtsgerichts für rechtsfehlerhaft. Soweit das Amtsgericht sie zur Beseitigung der neuen Hauseingangstür verurteilt habe, habe es verkannt, dass die Klägerin zur Duldung verpflichtet sei. Das Amtsgericht hätte eine Interessenabwägung vornehmen müssen. Ihr Interesse an einer funktionsfähigen, das Objekt schützenden Eingangstür überwiege das Interesse der Klägerin an Beibehaltung der ursprünglichen Lüftungsmöglichkeiten. Bei dem Gäste-WC handele es sich nur um einen untergeordneten, nicht Wohnzwecken dienenden Raum. Schlechte Luft in ihrer Wohnung selbst habe die Klägerin nie behauptet. Die schlechte Luft im Zwischenraum begründe kein Beseitigungsrecht, da die Klägerin insofern kein Wohnrecht, sondern nur ein Mitbenutzungsrecht habe, das nicht zum Aufenthalt berechtige. Zudem hätte berücksichtigt werden müssen, dass sie eine Entlüftung des Gäste-WCs über das Dach angeboten hatte. Ein Anspruch der Klägerin auf Reparatur der ursprünglichen Tür ergebe sich weder aus §§ 1041, 1093 BGB noch aus §§ 823, 249 BGB. Das Amtsgericht habe zwar einen deliktischen Anspruch angenommen, aber nicht festgestellt, dass ein Eingriff in das Wohnrecht der Klägerin vorliege. Das sei auch nicht ersichtlich, da das Anwesen nie ohne abschließbare Eingangstür gewesen sei.
Die Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg, Az. 26 C 238/12, vom 28.11.2014 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie ist der Auffassung, das amtsgerichtliche Urteil sei rechtsfehlerfrei ergangen. Das Amtsgericht habe die gebotene Interessenabwägung vorgenommen. Das Wohnrecht umfasse alle Räume der Wohnung. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen sei das Gericht zu einer Beeinträchtigung der Luftverhältnisse bzw. des Lichteinfalls in Gäste-WC und Speisekammer gekommen. Die Funktionsstörungen der ursprünglichen Eingangstür hätten durch Reparaturmaßnahmen beseitigt werden können, die vorgesetzte Tür sei nicht erforderlich gewesen. Da ihr somit ein Beseitigungsanspruch bezüglich der vorgesetzten Tür zustehe, sei die Beklagte – wie es das Amtsgericht zutreffend erkannt habe – zur Reparatur der ursprünglichen Eingangstür verpflichtet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze der Parteien in beiden Rechtszügen nebst Anlagen sowie den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. Das Amtsgericht hat der Klägerin den Beseitigungsanspruch gemäß Antrag Ziffer 1 rechtsfehlerfrei zugesprochen; die Verurteilung zur Reparatur der ursprünglichen Hauseingangstür erfolgte jedenfalls im Ergebnis zu Recht.
1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung der neuen Hauseingangstür gem. §§ 1093, 1090 Abs. 2, 1027, 1004 BGB.
a) Das Wohnungsrecht der Klägerin ist durch die Anbringung der vorgesetzten Hauseingangstür beeinträchtigt. Das Wohnungsrecht der Klägerin gem. § 1093 Abs. 1 BGB umfasst alle Räume der Wohnung, für die es bestellt ist, unabhängig von ihrer Funktion. Erfasst sind mithin auch die Gästetoilette sowie die Speisekammer. Dass aufgrund der vorgesetzten Hauseingangstür das Wohnungsrecht der Klägerin in diesen Räumen beeinträchtigt ist, hat das Amtsgericht in seinem Urteil festgestellt. Es ist auf der Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen W. vom 07.08.2014 und seiner mündlichen Anhörung zu der Überzeugung gekommen, dass in dem Zwischenraum zwischen den beiden Hauseingangstüren schlechte Luft herrsche, da muffige Luft aus dem Kellerschacht vor dem Schwimmbad hochziehe. Dadurch seien das Fenster der Gästetoilette und die Lüftungsziegel der Speisekammer quasi ihrer Funktion beraubt, Ventilation und Luftzirkulation seien beeinträchtigt. Zudem sei der Lichteinlass durch das Toilettenfenster nunmehr eingeschränkt. An diese Feststellungen ist die Berufungskammer gem. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden. Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Feststellungen begründen, liegen nicht vor. Das Amtsgericht ist auch rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass in der Beschränkung der Zufuhr von Frischluft und Licht eine Beeinträchtigung des Wohnungsrechts der Klägerin zu sehen ist.
b) Diese Beeinträchtigung muss die Klägerin entgegen der Auffassung der Beklagten nicht dulden gem. § 1004 Abs. 2 BGB. Zwar hat der Eigentümer grundsätzlich ein Umgestaltungsrecht bezüglich gemeinschaftlicher Anlagen des Anwesens, zu denen auch die Hauseingangstür gehört. Denn dem Wohnungsrechtsinhaber steht an den zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen nur ein Mitbenutzungsrecht gem. § 1093 Abs. 3 BGB zu. Anders als § 1093 Abs. 1 BGB verweist § 1093 Abs. 3 BGB nicht auf § 1037 Abs. 1 BGB mit der Folge, dass das dort statuierte Verbot der Umgestaltung nicht gilt (vgl. KG Berlin, Urteil vom 18.05.1999, 19 U 7072/98, zitiert nach juris). Der Eigentümer ist daher nicht verpflichtet, die vorhandenen Anlagen und Einrichtungen unverändert beizubehalten. Allerdings finden die Befugnisse des Eigentümers, dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner dienende Anlagen und Einrichtungen zu verändern, dort ihre Grenze, wo dies zu unzumutbaren Beeinträchtigungen des Wohnungsberechtigten führt (BayObLG, Beschluss vom 12.12.2996, 2 Z BR 123/96, NJW-RR 1997, 651; KG Berlin a.a.O). Das ist hier der Fall. Zwar ist ein Interesse der Beklagten an einer funktionsfähigen, das Objekt schützenden Hauseingangstür anzuerkennen. Diesem Interesse kann aber ohne weiteres dadurch Rechnung getragen werden, dass die ursprüngliche – zurückversetzte – Hauseingangstür repariert oder an ihrer Stelle eine neue Tür eingesetzt wird. Gründe, die die Installation einer neuen Hauseingangstür an der Fassade sowie die Schaffung eines Zwischenraums zwischen beiden Türen erforderlich machen, sind von der Beklagten weder vorgetragen worden noch ersichtlich. Die damit verbundenen Beeinträchtigungen muss die Klägerin daher nicht hinnehmen.
2. Ferner steht der Klägerin ein Anspruch auf Instandsetzung der ursprünglichen Hauseingangstür gem. § 1093 Abs. 3 BGB zu.
Zwar trifft den Gebäudeeigentümer grundsätzlich keine Pflicht zur Gebäudeunterhaltung, da die Dienstbarkeit gem. § 1093 Abs. 1 BGB nicht zu einer aktiven Handlung verpflichtet. §§ 1090, 1027, 1004 BGB gewähren nur Unterlassungs- und Beseitigungs-, nicht aber Handlungsansprüche (Palandt, BGB, 74. Auflage, 2015, § 1093 Rn. 10). Anderes gilt aber bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1093 Abs. 3 BGB, die dem Wohnungsberechtigten den ungestörten Gebrauch der Wohnung gewährleisten. Während die Räume, die dem Wohnungsrecht unterliegen, vom Wohnungsrechtsinhaber gem. § 1093 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 1041 Satz 2 BGB selbst unterhalten werden müssen, verweist § 1093 Abs. 3 BGB nicht auf § 1041 BGB mit der Folge, dass die Unterhaltung dem Eigentümer nach seinem Ermessen obliegt. Das Unterhaltungsrecht des Eigentümers kann sich jedoch nach Vornahme einer umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen zu einer Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht verdichten, wenn andernfalls die ordnungsgemäße Benutzung der Räume des Wohnungsberechtigten nicht möglich ist. Sonst hätte es der Eigentümer in der Hand, durch eine fehlende Instandhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen das Wohnungsrecht auszuhöhlen und leerlaufen zu lassen (vgl. BGH, Urteil vom 4.7.1969, V ZR 37/66, NJW 1969, 1847; BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 57/11, NJW 2012, 522).
Eine solche Situation ist hier gegeben. Das Amtsgericht hat – für die Berufungskammer bindend – festgestellt, dass die ursprüngliche Hauseingangstür defekt ist. Jedenfalls das Schließblech und Teile des Aluminiumrahmens (Anschlussprofil zur angrenzenden Glasbausteinwand) fehlen. Dies hat zur Folge, dass die ursprüngliche Hauseingangstür nicht mehr abschließbar ist und das Anwesen nicht mehr gegen unbefugten Zutritt schützt. Hierdurch wird der Klägerin eine ordnungsgemäße Benutzung der dem Wohnrecht unterliegenden Räume in nicht hinnehmbarer Weise erschwert. Der Wohnungsrechtsinhaber kann erwarten, dass ein ordnungsgemäßer Zugang zu seinen Räumen gewährleistet ist, der jedenfalls den der sonstigen Ausstattung des Gebäudes entsprechenden Sicherheitsanforderungen genügt. Denn eine Wohnung dient ihrem Benutzer typischerweise als Rückzugsort, an den er nur von ihm ausgewählte Personen – bzw. soweit es die gemeinschaftlich genutzten Räume betrifft – nur von den übrigen Mitbewohner des Anwesens ausgewählte Personen lässt. Ein Offenstehen der Hauseingangstür ist damit nicht vereinbar. Hinzu kommt, dass ein Interesse der Beklagten an der Beibehaltung des Status quo der ursprünglichen Hauseingangstür nicht ersichtlich ist. Die Beklagte trägt selbst vor, dass ihr an einem sicheren Abschluss des streitgegenständlichen Anwesens gelegen sei. Die Beklagte ist daher zur Instandsetzung der ursprünglichen Hauseingangstür verpflichtet.
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht für die Berufungsinstanz auf § 97 ZPO, für die erste Instanz auf §§ 92 Abs. 1, 91 a ZPO. Die vom Amtsgericht ausgesprochene Kostenquote war zu korrigieren. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren die Kosten gegeneinander aufzuheben. Zu Unrecht geht das Amtsgericht davon aus, dass die Klägerin bezüglich der Instandsetzung der Heizungsanlage in jedem Fall unterlegen wäre. Vielmehr ergibt sich aus den Ausführungen oben unter Ziffer II.2., dass sich aus § 1093 Abs. 3 BGB nach einer umfassenden Interessenabwägung eine Instandsetzungspflicht des Eigentümers ergeben kann. Da nach dem Sachstand zum Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärung mangels hinreichendem Sachvortrag nicht beurteilt werden kann, ob die Voraussetzungen für einen Instandsetzungsanspruch vorlagen, waren die Kosten gegeneinander aufzuheben.
2. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit erging gem. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.
3. Gründe für die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO lagen nicht vor. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die hier streitrelevanten Fragen zum Verhältnis zwischen Wohnungsrechtsinhaber und Eigentümer, insbesondere zum Veränderungsrecht des Eigentümers und seiner Instandhaltungspflicht bei gemeinschaftlichen Anlagen, sind bereits höchstrichterlich geklärt. Soweit hier im konkreten Fall eine Interessenabwägung vorzunehmen war, handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, die keine über dieses Verfahren hinausreichende Bedeutung hat.
