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Darf ein Vermieter einen Wohnungsschlüssel zurückbehalten und die Mietwohnung betreten?

Schlüssel zur Wohnung
Übergabe der Wohnungsschlüssel

Der Vermieter darf keinen Wohnungsschlüssel „für alle Fälle“ zurück­behalten, es sei denn, der Mieter hat dies ausdrücklich gestattet (z.B. durch Vereinbarung in dem geschlossenen Mietvertrag). Dasselbe gilt im übrigen für den Schlüssel zum Tor eines eventuell mitvermieteten Gartens.

Betritt der Vermieter mit einem Zweit- oder Universalschlüssel unberechtigterweise die Wohnung, kann der Mieter den Mietvertrag unter Umständen fristlos kündigen.

Selbst wenn der Vermieter im Einverständnis mit dem Mieter einen Schlüssel für die Wohnung behält, darf er die Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne dessen Willen nicht betreten. Andernfalls begeht der Vermieter unter Umständen einen Hausfriedensbruch (strafbar nach § 123 StGB [= Strafgesetzbuch]). In einem solchen Fall kann der Mieter bei der für ihn zuständigen Staatsanwaltschaft oder bei jeder Polizeidienststelle Strafanzeige gegen den Vermieter erstatten.

Achtung: Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter jedoch auch ohne eine vertragliche Vereinbarung das Recht, die Mieträume zu betreten. Hierfür muss jedoch ein besonderer Grund vorliegen. Ein solcher besonderer Grund ist in folgenden Fällen anzunehmen:

  • Abwehr drohender Gefahren (Notfälle wie Wasserrohrbruch oder Zimmerbrand. In solchen Fällen ist eine vorherige Ankündigung entbehrlich).
  • Verkauf oder Neuvermietung (Vor dem Verkauf oder der Neuvermietung bei bevorstehender Beendigung des Mietverhältnisses).
  • Mieterhöhung (Zur Begutachtung der Wohnung vor einer Mieterhöhung – umstritten!).
  • Mängelbesichtigung (Zur Mängelbesichtigung nach Mängelanzeige durch den Mieter).
  • vertragswidrige Nutzung (Bei begründetem Verdacht vertragswidriger Nutzung der Wohnung [gewerbliche Nutzung oder Beeinträchtigung der Mitbewohner durch Müll oder Ungeziefer])

Hat der Mieter den Verdacht, dass der Vermieter während seiner Abwesenheit die Wohnung aufsucht, darf er die Tür besonders sichern und zum Beispiel ein Steckschloss (sog. „Kobold“) einbauen oder ähnliche Sicherungsmaßnahmen treffen.

Will der Mieter dem Vermieter keinen Schlüssel überlassen, muss er dafür sorgen, dass der Vermieter oder sein Hausmeister die Wohnung in Notfällen betreten können. Dazu reicht es aus, wenn der Mieter wäh­rend einer längeren Abwesenheit einem Wohnungsnachbarn oder einem in der Nähe wohnenden Bekannten einen Wohnungsschlüssel überlässt und dies dem Vermieter mitteilt.

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Es ist für diese sog. Obliegenheitspflicht des Mieters – auch wenn er urlaubsbedingt abwesend ist – ausreichend, wenn der Mieter Freunden oder einem Nachbarn den Wohnungsschlüssel über­gibt, damit diese in gewissen Zeitabständen die Wohnung betreuen können.

Der Vermieter, Hausverwalter oder Nachbar ist darüber zu unterrichten, wo der Schlüssel hinterlegt ist, sonst kann sich der Mieter schadensersatzpflichtig machen, wenn es zu einem Schadensfall (z.B. Wasserrohrbruch) in seiner Wohnung kommt. Dies ist besonders bei Abwesenheit des Mieters im Winter wichtig, da dann die Gefahr des Einfrierens der Wasserleitung besteht.

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Dr. Christian Gerd Kotz

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