Wohnungsübergabe – Ablehnung durch Vermieter

Wohnungsübergabe – Ablehnung durch Vermieter


AG Waiblingen

Az.: 13 C 1621/08

Urteil vom 27.09.2012


Leitsatz (vom Verfasser – nicht amtlich): Lehnt ein Vermieter einen gemeinsamen Wohnungsübergabetermin mit den Mietern nach deren Kündigung ab, so gehen sämtliche Zweifel hinsichtlich der Verschlechterung und Beschädigung der Mietsache zu Lasten des Vermieters, wenn dieser grundlos die gemeinsame Übergabe der Mietwohnung mit den Mietern abgelehnt hat.


1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage werden die Kläger verurteilt, an die Beklagten 758,03 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 22.02.2010 zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 90 % und die Beklagten 10 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger und die Beklagten können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages, wenn nicht zuvor die Vollstreckungsschuldner Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gegenstandswert:

Klage 12.614,65 Euro

Widerklage 2.212,70 Euro

Gesamtwert 14.827,25 Euro

Tatbestand

Die Parteien waren über einen Wohnraummietvertrag über das Objekt XXXXXXX in 71384 Weinstadt (Einfamilien-Reihenhaus, ohne zugehörige Einliegerwohnung) miteinander verbunden.

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Beendet wurde das Mietverhältnis durch Eigenkündigung der Beklagten vom 22.02.2008 mit Ablauf des 31.05.2008, nachdem die Kläger zuvor eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen hatten.

Die Beklagten haben das Mietobjekt am 31.05.2008 geräumt.

Eine förmliche Übergabe/Wohnungsbegehung fand nicht statt. Zwar wurde von den Beklagten im Vorfeld versucht, eine förmliche Übergabe der Mietsache mit den Klägern zu vereinbaren für den 31.05.2008 um 17 Uhr. Dies wurde jedoch vom Prozessbevollmächtigten der Kläger mit Schriftsatz vom 26.05.2008 an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten ausdrücklich abgelehnt. An diesem Termin seien die Vermieter verhindert, es möge deshalb die Herausgabe des Mietobjektes unter Rückgabe der Schlüsselfrist fristgerecht erfolgen, eine Abnahme/ ein Rückgabetermin sei seitens der Vermieter nicht vorgesehen (Anlage B4, Blatt 61).

Auf die Mitteilung des Beklagtenvertreters an den Klägervertreter vom 27.05.2008 mit dem Hinweis, dass die Beklagten am 31.05.2008 um 17 Uhr im Mietobjekt die Übergabe der Schlüssel anbieten würden, erfolgte keine weitere schriftliche Reaktion der Kläger mehr. Allerdings erschien am 31.05.2008 gegen 18 Uhr der Kläger Ziffer 1 an der Wohnung und gab an, er habe keine Zeit und er müsse etwas für seinen Sohn aus der Wohnung holen, welcher überraschend ins Krankenhaus gekommen sei. Zu einer Übernahme der Schlüssel war der Kläger zunächst nicht bereit. Erst als der Zeuge XXXXXXX ankündigte, die Schlüssel einfach auf den Boden zu legen, war der Kläger Ziffer 1 dazu bereit und begab sich auf Bitten kurz in das Mietobjekt. Dort bemängelte er verschiedene zurück gelassene defekte Töpfe und eine zurück gelassene Flasche, was die Beklagten anschließend entsorgten.

Die Kläger tragen vor, die Beklagten seien ihrer Räumungspflicht nicht vollständig und ordnungsgemäß nachgekommen und hätten das Mietobjekt in einem nicht vertragsgemäßen, erheblich beschädigten und verschmutztem Zustand zurück gegeben.

Wegen nicht zurück gegebener Schlüssel und fehlendem zurück gegebenem Zubehör errechnen die Kläger ein Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 1.060,00 Euro (vgl. Ziffer 1 und Ziffer 2.1. bis 2.5.).

Wegen unterlassener Reinigungspflicht/Müllbeseitigung verlangen die Kläger weitere 1.135,00 Euro (vgl. Ziffer 3.1. bis 3.11.).

Wegen Sachbeschädigung werden insgesamt 230,00 Euro verlangt (Ziffer 4.1. bis 4.3.).

Wegen schlampig ausgeführter Schönheitsreparaturen/ Verunstaltung/ Beschädigung verlangen die Kläger insgesamt 5.850,00 Euro (Ziffer 5.1. bis 6.32.).

Außerdem verlangen die Kläger wegen nicht von den Beklagten entfernter Einrichtungen/ Einbauten weitere 1.820,00 Euro (Ziffer 7.1. bis 7.7.).

Die Kläger haben außerdem bei dem Sachverständigen Dipl.Ing. (FH) Andreas Gensmantel ein Gutachten eingeholt, welches auf Lichtbildern die behaupteten Schäden darstellt und Kosten angibt. Hierfür verlangen die Kläger von den Beklagten den Ausgleich des Rechnungsbetrages, welchen der Gutachter am 02.08.2008 (Blatt 20/21 der Akte) mit 2.603,36 Euro geltend gemacht hat.

Außerdem haben die Kläger zwei Monate Mietausfall behauptet. Für den Zeitraum der Nachfristsetzung zur partiellen Schadensbeseitigung sowie der Schadensfeststellung seien die Kläger an einer Schadensbeseitigung und Weitervermietung des Mietobjektes an ihren Sohn XXXXXXXX gehindert gewesen, weshalb für die Monate Juni 2008 und Juli 2008 jeweils ein monatlicher Mietausfallschaden von 1.073,71 Euro (entsprechend dem vormals erhobenen Mietzins), insgesamt 2.147,42 Euro verlangt wird.

Unter Würdigung des unstreitigen Kautionsguthabens zum 18.02.2008 in Höhe von 2.198,06 Euro haben die Kläger die behaupteten Schadenspositionen wie folgt zusammengefasst:

Schadensbeseitigungskosten laut Gutachten 10.100,00 Euro

Gutachterkosten 2.603,36 Euro

Mietausfall 2.147,42 Euro

Schadensersatzpositionen14.850,78 Euro

abzüglich Kautionsguthaben per 18.02.2008 – 2.198,06 Euro

abzüglich weiterer Kautionszinsen 3,55 % vom 18.02.

bis 15.08.2008- 38,17 Euro

Restforderung 12.614,55 Euro

Als Nebenforderung geltend gemacht haben die Kläger im Übrigen die vorgerichtliche Geschäftsgebühr (Ziffer 2300 VV RVG) des Klägervertreters aus einem Gegenstandswert von 12.614,55 Euro, insgesamt 1.025,30 Euro (vgl. Blatt 17).

Die Kläger haben beantragt: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 12.614,55 Euro nebst 5 Prozent Zinsen über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit (25.09.2008) sowie weitere 1.025,30 Euro an vorgerichtlichen Auslagen (Rechtsanwaltskosten) zu bezahlen.

Die Beklagten haben 4 Schadenspositionen anerkannt, allerdings deutlich in der Höhe abweichend von den Vorstellungen der Kläger und zwar 7.1., Entfernung Laminat großes Zimmer 1. OG mit 33,00 Euro, 7.3. desgleichen, Wohnzimmer 2. OG mit 27,50 Euro und 7.4., desgleichen, Flur 2. OG mit 22,00 Euro, und 3.6., Entfernen Wachs mit 7,50 Euro, insgesamt also 90,00 Euro.

Unter Würdigung des Kautionsguthabens von 2.198,06 Euro sowie den von den Klägern errechneten Zinsen (38,17 Euro), insgesamt 2.236,28 Euro, haben sie einen Rückzahlungsanspruch der Beklagten von insgesamt 2.146,23 Euro errechnet.

Demgemäß haben die Beklagten Klagabweisung beantragt und im Wege der Widerklage zuletzt beantragt, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Beklagten 2.146,23 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 16.08.2008 zu bezahlen (Blatt 270).

Soweit die Beklagten zunächst noch im Wege der Widerklage beantragt hatten, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Beklagten 66,47 Euro Zug um Zug gegen Ausfolgung des Handsenders UHF SAA 34-1 für die Garagenanlage XXXXXXX, Weinstadt, zu bezahlen, haben sie die Klage zurückgenommen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass die von den Klägern behaupteten Schadensersatzansprüche unberechtigt seien.

Unter Hinweis darauf, dass die Kläger unmissverständlich es abgelehnt haben, einen gemeinsamen Übergabetermin für die Mietsache zu vereinbaren, vermuten sie die von Anfang an bestehende Absicht der Kläger, die Beklagten mit unhaltbaren Schadensersatzansprüchen zu überziehen, in der Hoffnung, dass diese sich hiergegen nicht wehren könnten.

Die Differenzen zwischen den Parteien hätten bereits ab dem Zeitpunkt begonnen, als die Beklagten wegen der mangelhaften Außentreppe reklamiert hätten und in diesem Zusammenhang auch die Rückzahlung wegen überzahlter Miete verlangt hätten.

Nachdem die Kläger diese Ansprüche der Beklagten hätten akzeptieren müssen, sei durch die Kläger die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen worden. Wegen des Räumungsverfahrens ist beim Amtsgericht Waiblingen unter Aktenzeichen 9 C 984/07 zwischen den Parteien ein Rechtsstreit geführt worden.

Im Übrigen tragen die Beklagten vor, über die anerkannten Positionen hinaus, keine Schäden verursacht zu haben. Insbesondere hätten sie nicht mehr Schlüssel von den Klägern zu Beginn des Mietverhältnisses erhalten, als sie zurückgegeben hätten. Die behaupteten Schäden an der Mietsache seien entweder von den Beklagten nicht verursacht worden oder sie entsprächen dem mietvertraglichen Gebrauch. Soweit die Entfernung bestimmter Gegenstände von den Klägern verlangt wird, hätten sich diese bereits zu Beginn des Mietverhältnisses im Mietobjekt befunden.

Die geltend gemachten Kosten für das Gutachten des Dipl.Ing. ……..seien nicht geschuldet, weil das Gutachten sein Geld nicht wert sei. Der Gutachter habe unkontrolliert die Angaben der Kläger übernommen. Dies gipfle in der Feststellung des Sachverständigen, dass ein angeblich dem Sohn der Kläger gehörender Teppich im Flurbereich fehle, dessen Wert 150,00 Euro betragen habe. Wie der Sachverständige auf diese Feststellungen gelangen könne, nachdem er den Teppich zu keinem Zeitpunkt gesehen habe, bleibe unerfindlich. Auch im Übrigen sei festzustellen, dass die Höhe der behaupteten Schadenspositionen im sogenannten Gutachten ohne Grundlage seien.

Hinsichtlich des geltend gemachten Mietausfallschadens sei zu berücksichtigen, dass der Sohn der Kläger, der Zeuge XXXXXXX, tatsächlich keine Miete für das Mietobjekt zu bezahlen habe. Demgemäß sei auch kein Schaden entstanden. Soweit die Kläger dennoch mit der vorliegenden Klage Schadensersatz verlangten, sei der Sachverhalt durch die Staatsanwaltschaft Stuttgart zu überprüfen im Hinblick auf ein mögliches strafbares Verhalten der Kläger.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen………………

Außerdem hat das Gericht ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt zur Beschädigung der Mietsache. Auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.Ing. Joachim Ganz vom 09. April 2011 wird verwiesen (Blatt 303 bis 321 der Akten).

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze, die Anlagen und die Protokolle verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Widerklage ist in Höhe von 758,03 Euro begründet.

Hinsichtlich der geltend gemachten Schadensansprüche konnte sich das Gericht nur zu einem geringen Teil davon überzeugen, dass die Kläger einen Schadensersatzanspruch gegenüber den Beklagten wegen Beschädigung der Mietsache aus § 280 Abs. 1 BGB haben. Da der Gesamtbetrag des Schadensersatzanspruches der Kläger von 1.478,20 Euro mit der bei den Klägern verbliebenen Kaution bei weitem abgedeckt ist, bleibt die Klage erfolglos.

Umgekehrt ergibt sich der Erfolg der Widerklage aus dem verbleibenden Restbetrag der Kaution samt Zinsen

1. Rückgabe der Schlüssel

Die Kläger konnten nicht den Beweis dafür erbringen, dass die Beklagten einen Haustürschlüssel, vier Wohnungstürschlüssel, einen Garagenschlüssel, zwei Hebebühnenschlüssel, einen automatischen Öffner Garagentor, ein Zimmerschlüssel großes Zimmer OG rechts, ein Zimmerschlüssel Bad OG, ein Zimmerschlüssel Dachzimmer (Schräge) und einen Kamintürschlüssel Dachterrasse nicht ordnungsgemäß zurückgegeben haben. Die zum Beweis dafür benannte Zeugin XXXXXXXX hat auf ausdrückliche Nachfrage des Gerichts angegeben, sie habe die Schlüssel an die Beklagten nicht übergeben, von den Schlüsseln wisse sie nichts (Blatt 181).

2. Fehlendes/entwendetes Zubehör

Das Gericht konnte sich ebenso wenig davon überzeugen, dass den Klägern ein Schadensersatzanspruch für fehlendes/entwendetes Zubehör (Ziffer 2.1. bis 2.5.) zusteht. Zwar hat die Zeugin XXXXXXXX in ihrer (weiteren) Vernehmung vom 18.11.2009 angegeben, bei Übergabe der Mietsache im Jahr 2000 seien verschiedene Lampen im Haus angebracht gewesen, allerdings sei nicht in jedem Zimmer eine Lampe vorhanden gewesen. Im Eingangsflur, Badezimmer-Küchengeschoss, WC-Küchengeschoss, im Geschoss über der Küche sei jeweils eine Lampe und im Kellerbereich und auf der Dachterrasse vorhanden gewesen. Diese Lampen hätten funktioniert.

Nachdem die Beklagten die Entfernung von Lampen bestritten haben, muss das Gericht davon ausgehen, dass teilweise Lampen vorhanden waren und teilweise nicht und dass dieser Zustand auch bei Auszug gewesen ist. Letztlich lässt sich ein Schadensersatzanspruch nur dann beweisen, wenn ein Übergabeprotokoll zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden ist und eine gemeinsame Übergabe der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Daran fehlt es vorliegend aus Gründen, welche die Beklagten nicht zu vertreten haben. Unstreitig ist davon auszugehen, dass sie sich vor der endgültigen Räumung des Mietobjektes über ihren Prozessbevollmächtigten darum bemüht haben, eine gemeinsame Übergabe der Mietsache durchzuführen, welche von den Klägern über ihren Prozessbevollmächtigten unmissverständlich abgelehnt worden ist. Damit besteht für das Gericht die Schwierigkeit, dass zwischen dem Verlassen der Mietsache am Abend des 31.05.2008 und der späteren Feststellung der von den Klägern behaupteten Schäden nach Verlassen des Mietobjektes ein Zeitraum verbleibt, in welchem eine Beschädigung oder Verschlechterung der Mietsache möglich ist, ohne dass sie auf ein Fehlverhalten der Mieter/Beklagten zurückzuführen ist. Konkret gesagt muss das Gericht zur Kenntnis nehmen, dass die Kläger ausdrücklich eine gemeinsame Übergabe am Ende der Mietzeit abgelehnt haben und erst später, allein, in Abwesenheit der Beklagten Schäden festgestellt haben.

Das Gericht hat bereits in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen und weist im Urteil erneut darauf hin, dass bei einer Ablehnung der gemeinsamen Übergabe einer Mietsache durch die Vermieter sämtliche Zweifel an einer Verschlechterung/ Beschädigung der Mietsache zu Lasten derjenigen Seite geht, welche die gemeinsame Übergabe der Mietsache grundlos abgelehnt hat.

So liegt der Fall hier. Zwar war der Kläger kurzzeitig am 31.05.2008 gegen 18 Uhr beim Mietobjekt. Er war jedoch nicht bereit, eine Übergabe durchzuführen. Warum er dazu nicht bereit war, bleibt für das Gericht unverständlich. So wenig er bereit war, eine gemeinsame Übergabe durchzuführen, ist umgekehrt festzustellen, dass der Kläger einen beachtlichen Aufwand betrieben hat, anschließend – ohne Anwesenheit der Beklagten – angebliche Beschädigungen der Mietsache festzustellen. Hätte der Kläger Ziffer 1 einen vergleichbaren Aufwand bei einer gemeinsamen Übergabe betrieben, so hätte der erkennende Richter keine großen Probleme gehabt, schnell über die behaupteten Schadenspositionen zu entscheiden. So gehen die verbleibenden Zweifel zu Lasten der Kläger. Angesichts des angespannten Verhältnisses zwischen den Parteien erscheint es für das Gericht nicht ausgeschlossen, dass Schadenspositionen zu Unrecht gegenüber den Beklagten geltend gemacht werden. Demgemäß konnte den Klägern kein Schadensersatz für fehlendes/ entwendetes Zubehör gem. Ziffer 2.1. bis 2.5. zuerkannt werden.

3. Reinigungspflicht/ Müllbeseitigung

Hinsichtlich der geltend gemachten Positionen 3.1. bis 3.3. konnte sich das Gericht auch unter Würdigung der vorgelegten Lichtbilder nicht davon überzeugen, dass den Klägern ein Schaden entstanden ist. Hier ist zwar davon auszugehen, dass Beeinträchtigungen bestehen. Allerdings ließ sich nicht klären, ob diese Beeinträchtigungen bereits bei Beginn des Mietverhältnisses gegeben waren.

Allerdings ist das Gericht von der Berechtigung nachfolgender Schadenspositionen überzeugt:

3.4. in Höhe von 10,00 Euro

3.5. in Höhe von 10,00 Euro

3.6. in Höhe von 18,00 Euro

3.8. in Höhe von 4,50 Euro und

3.10. in Höhe von 250,00 Euro,

insgesamt also 292,50 Euro.

Dabei ist das Gericht davon ausgegangen, dass bei 3.4. und 3.5. (Badewanne stark verschmutzt und WC stark verschmutzt) davon auszugehen ist, dass diese Verschmutzungen nicht im Zeitraum zwischen Verlassen der Mietsache und der Besichtigung durch die Kläger entstanden sind, sondern schon lange Zeit vorhanden waren. Hierfür erscheint ein Beseitigungsaufwand von jeweils 10,00 Euro angemessen.

Hinsichtlich Ziffer 3.6. haben die Beklagten eingeräumt, dass auf dem Fliesenboden ein Wachs-/Grauschleier vorhanden sei. Insoweit hat der Sachverständige den Schaden mit 18,00 Euro taxiert.

Auch hinsichtlich der verdreckten Toilette (3.8.) geht das Gericht davon aus, dass es sich um einen bereits längerfristig vorhandenen Verschmutzungsgrad gehandelt hat, für welchen der Sachverständige einen Beseitigungsaufwand von 4,50 Euro festgesetzt hat.

Hinsichtlich der Dachterrasse, welche in einem stark vergrasten und vermoosten und teilweise verschimmelten Zustand von den Klägern angetroffen worden ist, geht das Gericht ebenfalls davon aus, dass es sich hierbei um einen Zustand handelt, welcher nicht im Zeitraum zwischen Verlassen der Mietsache und Besichtigung durch den Vermieter entstanden sein kann, sondern über lange Zeit. Der hierfür vom Sachverständigen festgestellte Beseitigungsaufwand erscheint für das Gericht notwendig und angemessen.

Insoweit weist das Gericht darauf hin, dass die vom Sachverständigen zugrunde gelegten Aufwandsentschädigungen für die Reinigungsarbeiten mit einem Stundenaufwand von durchschnittlich 9,00 Euro keinen Bedenken begegnen (vgl. Blatt 320). Hier ist durchaus zu würdigen, dass der durchschnittliche Satz einer Reinigungskraft im Jahr 2008, wie vom Sachverständigen angegeben, zwischen 8,00 und 10,00 Euro gelegen hat. Hier einen höheren Entschädigungsanspruch der Kläger anzusetzen, erscheint fernliegend.

Das Gericht folgt den Ausführungen des Sachverständigen (Blatt 335) vom 22. August 2011, wonach der Tariflohn LG 1 für Gebäudereiniger in Baden-Württemberg im Jahr 2009 bei 8,15 Euro je Stunde gelegen hat. Unter Würdigung dessen ist es sachgemäß, den Klägern, welche die Reinigungsarbeiten in Eigenarbeit vorgenommen haben, einen Stundenlohn von 9,00 Euro zuzubilligen. Entsprechendes gilt für den Tariflohn der Schreiner, welcher bei 13,35 Euro je Stunde liegt. Unter Würdigung dessen ist der vom Sachverständigen unterstellte Stundensatz von 12,50 Euro für einen nicht ausgebildeten Heimwerker ebenfalls angemessen. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Tariflohn eines ausgebildeten Schreinergesellen.

Zu Recht haben die Kläger darauf hingewiesen, dass eigene Arbeitsleistungen der Kläger, wie vorliegend gegeben, zu ersetzen sind, soweit sie einen Marktwert haben (BGH NJW 96, 921). Vorliegend ist davon auszugehen, dass nicht erkennbar ist, warum die Eigenleistungen der Kläger einen Marktwert haben sollten, welcher dem eines ausgebildeten Schreiners gleich kommt. Allerdings würdigt das Gericht, dass die Schäden ordnungsgemäß beseitigt worden sind, so dass ungefähr Vergleichbarkeit gegeben ist, allerdings ist zu berücksichtigen, dass insoweit die Eigenleistungen der Kläger nicht der Versteuerung und der Sozialversicherungspflicht unterworfen sind. Damit bleibt den Klägern mehr.

Die vom Sachverständigen angesetzten Zeiten für den Beseitigungsaufwand der geltend gemachten Schäden erscheinen ebenfalls angemessen.

Bei der Wiederherstellung der Dachterrasse geht das Gericht mit dem Sachverständigen davon aus, dass insgesamt Reparaturstunden von 20 Stunden zu jeweils 12,50 Euro angemessen und erforderlich sind, insgesamt also 250,00 Euro.

Hinsichtlich des geltend gemachten Schadens 3.7. konnte sich das Gericht nicht davon überzeugen, dass der Holzklotz nicht bereits bei Einzug vorhanden war. Hinsichtlich der Schadensposition 3.11. wurde bezüglich des behaupteten Abfalls bereits darauf hingewiesen, dass sich das Gericht nicht davon überzeugen konnte, dass dieser sogenannte Abfall von den Beklagten herrührt. Es erscheint nicht ausgeschlossen, dass er bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war. Katzennetz und Lichterkette, soweit vorhanden, stellen keine Schadenspositionen dar und sind demgemäß, selbst wenn sie bei Auszug vorhanden waren, keine ersatzfähige Schadensposition. Man darf sie ohne finanziellen Aufwand in den Müll werfen.

4. Sachbeschädigung

Hinsichtlich der behaupteten Sachbeschädigungen (Ziffer 4.1. Bis 4.3.) konnte sich das Gericht nicht davon überzeugen, dass es sich tatsächlich um Sachbeschädigungen durch die Beklagten handelt. Hier erscheint es möglich, dass diese Beschädigungen bei Auszug der Mieter nicht vorgelegen haben. Hierfür sprechen die Aussagen der Zeugen Agnes XXXX (Blatt 183 und Blatt 184), welche angegeben hat, dass sie die behaupteten Beschädigungen nicht bemerkt habe. Gleiches ergibt sich aus den Aussagen der Zeugen Beate und Bernd XXXXXXXX (Blatt 186 bis 189).

5. Schönheitsreparaturen

Hier geht das Gericht mit den Klägern davon aus, dass tatsächlich im Rahmen von Streicharbeiten die Beklagten verhältnismäßig geringfügige Beschädigungen verursacht haben, welche unter Würdigung des Sachverständigengutachtens tatsächlich zu einem Schadensersatzanspruch der Kläger führen.

Soweit die Beklagten vorgetragen haben, sie hätten während der Mietzeit von Juli 2000 bis zu ihrem Auszug am 31.05.2008 keinerlei Streicharbeiten im Haus durchgeführt, so kann dies das Gericht nicht glauben. Unter Würdigung der Aussagen der Zeugen …….XXXXXXX (Blatt 247 bis 254) geht das Gericht davon aus, dass die Kläger während der Mietzeit Streicharbeiten durchgeführt haben. Insbesondere der Zeuge Sven XXXXXX konnte bekunden, dass die ursprüngliche Farbgebung, welche die Eheleute XXXXXXXX als Vormieter gewählt hatten, auf den Lichtbildern nicht mehr festzustellen ist. Dies führt zwangsläufig zu der Annahme, dass die Beklagten ihre Wohnung zumindest teilweise gestrichen haben, nachdem unstreitig durch die Kläger und Vermieter keine Streicharbeiten erbracht worden sind.

Das Gericht ist von folgenden Beschädigungen der Mietsache ausgegangen:

Ziffer 5.1.: Keller UG:

Gesamte Sockelleiste mit weißer Farbe verschmiert,

Türe und Rahmen mit weißer Farbe verschmiert,

Beseitigungsaufwand 27,00 Euro

Ziffer. 5.2.: Eingangsbereich:

Treppengeländer und Holztür mit weißer Farbe verschmiert;

Holzbalken der Decke mit weißer Farbe verschmiert,

Beseitigungsaufwand 18,00 Euro

Ziffer 5.3.: Flur OG (Richtung Küche):

Holzgeländer mit weißer Farbe verschmiert,

Beseitigungsaufwand 9,00 Euro

Ziffer 5.4.: Kleines Zimmer OG links.

Balken mit weißer Farbe verschmiert,

Beseitigungsaufwand 9,00 Euro

Ziffer 5.5.: Großes Zimmer OG rechts:

Sämtliche Holzpartien mit Farbe verschmiert,

Schattenfugen am Türrahmen mit Farbe verschmiert,

Beseitigungsaufwand18,00 Euro

Insoweit wird auf die glaubhaften und nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen verwiesen (vgl. Insbesondere Blatt 320).

Nicht überzeugen konnte sich das Gericht davon, dass der Heizkörper mit weißer Farbe verschmiert worden ist. Dies kann auch aus früheren Zeiten herrühren. Es erscheint zweifelhaft, dass die Beklagten Streicharbeiten in diesem Bereich vorgenommen haben.

Hinsichtlich der Beschädigungen Ziffer 5.7., Ziffer 5.8. und 5.9. geht das Gericht davon aus, dass dieser Zustand durch die Kläger verursacht worden ist. Insoweit haben die Zeugen XXXXXXXX glaubhaft angegeben, dass während derjenigen Zeit, als sie Mieter des Mietobjektes gewesen sind, diese Beschädigungen nicht vorhanden gewesen sind.

Hier geht das Gericht unter Würdigung des Sachverständigengutachtens bezüglich Ziffer 5.7. (Balken und Balkenschuh mit weißer Farbe verschmiert) von einem Beseitigungsaufwand von 4,50 Euro, bezüglich Ziffer 5.8. (Wohnzimmer 2. OG: Sämtliche Holzteile mit grüner Farbe verschmiert; Schattenfuge mit grüner Farbe verschmiert) von einem Beseitigungsaufwand von 27,00 Euro und bezüglich Ziffer 5.9. (Dachzimmer (Schräge): Holzteile mit gelber und weißer Farbe verschmiert; Schattenfuge mit Farbe verschmiert) ebenfalls von einem Beseitigungsaufwand von 27,00 Euro aus.

6.Weitere Schäden der Mietsache

Insoweit geht das Gericht bezüglich Ziffer 6.1. Keller UG/Fenster (Fensterrahmen mit Klebeband und Kleberückständen verklebt) von einem Beseitigungsaufwand von 10,00 Euro aus. Bezüglich Ziffer 6.2. (Keller UG/Flur: Lampe, Lampenglas fehlt) konnte sich das Gericht von der Ersatzfähigkeit des geltend gemachten Schadens nicht überzeugen, da nicht feststeht, ob das Lampenglas nicht bereits bei Einzug gefehlt hat.

Hinsichtlich Ziffer 6.3. (Eingangsbereich EG/Tür: 6 Klebepunkte auf dem Türfurnier) geht das Gericht von einem Beseitigungsaufwand von ebenfalls 10,00 Euro aus.

Hinsichtlich Ziffer 6.4. (kein Strom auf den Deckenleuchten im Flurbereich EG) ist der Schaden von den Beklagten bestritten worden. Ein substantiierter Vortrag zum Schaden selbst fehlt.

Hinsichtlich der Schäden am Treppenaufgang gem. Ziffer 6.5. geht das Gericht davon aus, dass diese Schäden von den Beklagten während der Mietzeit verursacht worden sind. Hier erscheint es nicht ausgeschlossen, dass im Zuge von Beschädigungen durch weiße Farbe auf dem Treppengeländer versucht worden ist, diese durch Abschleifen zu entfernen. Hierzu hat der Zeuge Biedermann angegeben, diese Schäden seien während ihrer Mietzeit nicht vorhanden gewesen. Zum damaligen Zeitpunkt sei die Oberfläche glatt gewesen. Zu Recht hat er auch darauf hingewiesen, dass er davon ausgeht, dass der Holzbereich vergilbt wäre, wenn diese Aufrauhungen bereits im Jahr 2000 vorhanden gewesen seien (Blatt 254). Insoweit geht das Gericht mit dem Sachverständigen davon aus, dass hier ein Schadensbeseitigungsaufwand von insgesamt 7,25 Stunden x 12,50 Euro, insgesamt also in Höhe von 90,70 Euro begründet ist.

Hinsichtlich der Beschädigung gem. Ziffer 6.6. (Kleines Zimmer erstes OG links: Fensterrahmen, 4 Schraublöcher für Halterungen, 2 Klebepunkte, Tesamoll) geht das Gericht davon aus, dass sich nicht entscheiden lässt, inwieweit diese Beschädigungen bereits vorhanden gewesen sind, soweit es die Schraublöcher angeht. Die zwei Klebepunkte (2 x 2 cm, Tesamoll) stellen noch einen üblichen Gebrauch der Mietsache dar.

Hinsichtlich Ziffer 6.7. erscheint ein Beseitigungsaufwand von 5,00 Euro (Beseitigungsaufwandszeit rund eine halbe Stunde) angemessen.

Hinsichtlich des Beseitigungsaufwandes Ziffer 6.8. erscheinen eine Stunde (12,50 Euro) angemessen und hinsichtlich Ziffer 6.9. unter Würdigung des Sachverständigengutachtens ein Beseitigungsaufwand von 6,25 Euro, also eine halbe Stunde.

Hinsichtlich der Beschädigung Ziffer 6.10. kann das Gericht nicht ausschließen, dass diese Beschädigungen bereits beim Einzug vorhanden waren, entsprechendes gilt für die fehlenden Lampengläser gem. Ziffer 6.11.

Hinsichtlich des total verkalkten Wasserhahns gem. Ziffer 6.12. geht das Gericht von einem Beseitigungsaufwand von insgesamt 20,00 Euro aus. Der Schaden erscheint unter Würdigung des Lichtbildes (Bild 96) klar erwiesen.

Bezüglich Ziffer 6.13. WC, 1. OG, weiß das Gericht nicht, welcher Schaden vorliegen soll.

Bezüglich des Beseitigungsaufwandes für Ziffer 6.14. (WC, 1. OG, Türblatt außen mit Piktogramm verklebt) geht das Gericht mit dem Sachverständigen von einem Beseitigungsaufwand von 1,5 Stunden, also 18,75 Euro aus. Dieses Piktogramm gab es zu Zeiten der Vormieter, der Zeugen Biedermann, nicht. Es muss also von den Beklagten aufgeklebt worden sein.

Hinsichtlich der fehlenden 3 Abdeckungen im Sicherungskasten schätzt das Gericht den Beseitigungsaufwand auf 5,00 Euro.

Hinsichtlich Ziffer 6.16. (Küche/Essbereich, 1. OG: Decke, insgesamt 5 Bohrlöcher in der Decke) geht das Gericht davon aus, dass diese Bohrlöcher teilweise bereits bei Einzug vorhanden gewesen sein könnten und im Übrigen von einem vertragsgemäßen Gebrauch aus. Entsprechendes gilt für 6.17. Hinsichtlich der Kosten für den Beseitigungsaufwand gem. Ziffer 6.18. geht das Gericht mit dem Sachverständigen von einem Beseitigungsaufwand von 3 Stunden zu je 12,50 Euro, insgesamt also 37,50 Euro aus. Hinsichtlich Ziffer 6.19. konnte sich das Gericht nicht davon überzeugen, dass dieser Fensterrahmen durch die Beklagten beschädigt worden ist.

Ziffer 6.20.: Hier ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten, wie in den anderen Fällen auch, angegeben haben, dass sie an der Stromversorgung nichts verändert hätten und die konkrete Beschädigung nicht dargelegt ist.

Entsprechendes gilt für Ziffer 6.22.

Hinsichtlich Ziffer 6.21. weiß das Gericht nicht, ob dieses Lampenglas bei Einzug vorhanden war.

Hinsichtlich des Schadens 6.23. (Dachzimmer, Schräge, insgesamt 7 kreisrunde Abdrücke in der Holzverkleidung) geht das Gericht davon aus, dass hier das Holz auf Grund von vorgenommenen Installationen der Beklagten beeinträchtigt worden ist. Mit dem Sachverständigen ist von einem Beseitigungsaufwand von 1,5 x 12,50 Euro, insgesamt 18,75 Euro, auszugehen.

Hinsichtlich der Position 6.24. ist (noch) von einem vertragsgemäßen Gebrauch auszugehen.

Hinsichtlich Ziffer 6.25. Dachterrasse (8 Dachplatten auf dem Dach durch Betreten zerstört) ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass dieser Schaden durch die Beklagten verursacht worden ist.

Allerdings ist das Gericht hinsichtlich 6.26. Dachterrasse (Wasserhahn, Winkel und Leitung defekt, eingefroren) davon überzeugt, dass hier die Beklagten als Mieter nicht ihrer Verpflichtung nachgekommen sind, pfleglich mit der Mietsache umzugehen, weshalb im dortigen Bereich das Wasser eingefroren ist und zu dem behaupteten Schaden geführt hat. Hierfür schätzt das Gericht den Beseitigungsaufwand auf 150,00 Euro.

Bezüglich des Beseitigungsaufwandes für 6.27. kann sich das Gericht, wie auch bei allen anderen angeblichen Stromschäden, nicht von einer Ersatzpflicht der Beklagten überzeugen.

Hinsichtlich des Schadens 6.28. geht das Gericht davon aus, dass hier die Beklagten ebenso wie unter Ziffer 6.29. nicht pfleglich mit der Mietsache umgegangen sind, so dass hier das Wasserabflussrohr der Balkonüberdachung fehlt und die Trennwand zum Nachbarn durch Demontage der Regenrinne beschädigt worden ist, so dass ein Beseitigungsaufwand von 100,00 Euro bzw. 200,00 Euro, insgesamt also 300,00 Euro zu Recht von den Klägern geltend gemacht wird.

Hinsichtlich des Wasserschadens unter der Dachterrassenbrüstung an der Holzdecke konnte sich das Gericht nicht davon überzeugen, dass die Beklagten hier schuldhaft einen Schaden verursacht haben, weil die Schadensquelle zweifelhaft erscheint. Hinsichtlich der Klebereste an der Balkontüre gem. Ziffer 6.31. geht das Gericht noch von einem vertragsgemäßen Gebrauch aus, nicht jedoch hinsichtlich der Klebereste und Reißnägel am Dachfenster gem. Ziffer 6.32. Hier geht das Gericht von einem Beseitigungsaufwand von rund 10,00 Euro aus.

7.Entfernen von Einrichtungen/ Einbauten

Ziffer 7.1. (Entfernen Laminat 1. OG rechts), Entfernen Laminat 2. OG Wohnzimmer gem. Ziffer 7.3. und Entfernen Laminat 2. OG Flur gem. Ziffer 7.4. haben die Beklagten ihre Schadensersatzpflicht anerkannt. Der von ihnen anerkannte Beseitigungsaufwand von 33,00 Euro, 27,50 Euro und 22,50 Euro ist zwischen den Parteien unstreitig.

Hinsichtlich Ziffer 7.2 (Küche/Essbereich, weiße Fliesen, Schaden durch die notwendige Beseitigung des Holzbrettes) ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass dieses Brett nicht bereits bei Einzug vorhanden gewesen ist, weshalb eine Ersatzpflicht nicht festzustellen ist.

Allerdings geht das Gericht bezüglich Ziffer 7.5. davon aus, dass die Korkplatten an der Wand im WC/Dusche 2. OG durch die Beklagten angebracht worden sind, wofür der Sachverständige inklusive Wegegeld einen Beseitigungsaufwand von 118,75 Euro festgestellt hat. Den klaren Feststellungen des Sachverständigen schließt sich das Gericht an.

Hinsichtlich Ziffer 7.6. (Regal im Dachzimmer/Schräge) kann das Gericht nicht ausschließen, dass dieses Regal den Klägern gehört und daher von den Beklagten nicht zu entfernen ist. Hier hat der Vormieter, der Zeuge Biedermann, angegeben, dass ein solches Regal wohl auch schon zu ihrer Zeit im Mietobjekt gewesen sei, welches den Klägern gehört habe (Bl.253).

Hinsichtlich der verlangten Jalousie an der Tür zum Dachzimmer/Schräge gilt selbiges. Auch hier kann nicht ausgeschlossen werden, dass diese Jalousie im Eigentum der Kläger steht, weshalb die Beseitigung nicht verlangt werden kann.

8. Sachverständigenkosten des Gutachtens Dipl.Ing. ……….in Höhe von 2.603,36 Euro.

Das Gericht geht insoweit davon aus, dass dieses Gutachten nicht notwendig war, um die geltend gemachten Ansprüche der Kläger durchzusetzen.

Insoweit handelt es sich um Lichtbilder, vergleichbar denen, welche der Zeuge Wengert angefertigt hat und welche im gleichen Maße geeignet waren, den Zustand bildlich darzustellen, welchen die Kläger Tage nach dem Auszug der Beklagten vorgefunden haben. Die Wertangaben des Sachverständigen stellen aus Sicht des Gerichts bloße Behauptungen dar ohne schlüssige Begründung. Insoweit handelt es sich bei den Gutachterkosten um keinen ersatzfähigen Schaden, denn sie waren zur Durchsetzung der Ansprüche der Kläger nicht erforderlich. Lichtbildermappen sind kein Gutachten. Die daneben gesetzten Zahlenangaben des Sachverständigen ……….. sind nicht nachvollziehbar. Es fehlt hierfür jegliche Begründung. Zu Recht haben die Beklagten darauf hingewiesen, dass es eigenartig erscheint, dass der Sachverständige den Wert eines verschwundenen Teppichs taxiert, den er nie gesehen hat und zu dem er keinerlei wertbildende Faktoren benennt.

9. Mietausfall

Unter Würdigung der klaren und glaubhaften Aussage des Sohnes der Kläger, des Zeugen XXXXXXXX , geht das Gericht davon aus, dass dieser seinen Eltern den ihm eingeräumten Gebrauch der Mietsache in Geld und Arbeitsform ausgleiche. Von der Zahlung eines Mietzinses konnte sich das Gericht nicht überzeugen, nachdem der Zeuge ausdrücklich angegeben hat, in welcher Höhe er Geld bezahle, sage er nicht. Auch das Finanzamt sei auf die Kläger zugekommen, um insoweit einschätzen zu können, was es „wertmäßig ausmache, wenn ein Angehöriger dort bei seinen Eltern wohne“ (Bl. 255). Das Gericht geht deshalb davon aus, dass das Finanzamt zur Schätzung eines fiktiven Mietzinses auf die Kläger zugekommen ist. Das bedeutet wiederum, das tatsächlich kein Mietzins bezahlt wird und die Kläger demgemäß kein Einkommen aus Mietzins mehr haben, seit die Beklagten das Mietobjekt geräumt haben. Damit ist davon auszugehen, dass die Kläger durch eine eventuell verspätete Vermietung der Wohnung an ihren Sohn XXXXXXXX keinen materiellen Schaden erlitten haben und demgemäß der behauptete Mietausfall für die Monate Juni 2008 und Juli 2008 von jeweils 1.073,71 Euro, insgesamt als 2.147,42 Euro nicht geschuldet ist.

Das Gericht weist darauf hin, dass die Geltendmachung eines solchen Schadens bedenklich erscheint, weil die Kläger einen tatsächlich nicht vorhandenen Schaden gegenüber den Beklagten geltend gemacht haben. Inwieweit die Kläger hiermit den Tatbestand des versuchten Betruges erfüllt haben, wie es der Beklagtenvertreter vermutet, mögen Staatsanwaltschaft und Strafrichter prüfen. In jedem Fall erscheint es auch aus Sicht des Zivilrichters verwerflich, einen nicht vorhandenen Schaden geltend zu machen.

Insgesamt errechnet sich unter Würdigung all dessen ein Schadensersatzanspruch der Kläger von 1.478,20 Euro.

Diese Schadensersatzforderung ist vom Kautionsguthaben per 18.02.2008 in Höhe von 2.198,06 Euro samt Zinsen in Höhe von 38,17 Euro, insgesamt 2.236,28 Euro, in Abzug zu bringen, so dass ein Restbetrag von 758,03 Euro aus dem Kautionsguthaben verbleibt.

Dementsprechend sind die Kläger als Vermieter verpflichtet, die von den Mietern geleistete Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Fällig wird der Anspruch erst nach Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters, welche jedenfalls am 22.02.2010 (Rechtshängigkeit der Widerklage) abgelaufen war, üblicherweise beträgt die Überlegensfrist längstens 6 Monate. Daher waren die Kläger auf die Widerklage zu verurteilen, an die Beklagten 758,03 Euro zu bezahlen. Im Übrigen war die Widerklage abzuweisen.

Soweit die Widerklage in Höhe von 66,47 Euro zurückgenommen worden ist, haben die Beklagten die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Im Übrigen tragen die Kläger und die Beklagten, soweit Klage und Widerklage zurückgewiesen worden sind, die Kosten anteilig gem. § 92 Abs. 1 ZPO. Angesichts des Gesamtstreitwertes aus Klage (12.614,55 Euro) und Widerklage (2.146,23 Euro + 66,47 = 2.212,70 Euro) errechnet sich ein Gesamtstreitwert von 14.827,25 Euro. Die Kläger waren insoweit nur mit einem Betrag von 1.454,67 Euro erfolgreich (9,81 %, gerundet 10 %). Es erscheint daher angemessen, dass die Kläger 90 % und die Beklagten 10 % der Kosten des Rechtsstreits tragen.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit regelt sich gem. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.