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Az: 93 C 3977/09
Urteil vom 24.02.2011
1.) Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 225,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. April 2008 zu bezahlen.
2.) Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Beklagten 11.718,46 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3. Juli 2008 zu bezahlen.
3.) Im übrigen werden die Klage und die Widerklage abgewiesen.
4.) Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
5.) Das Urteil ist für die Kläger vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung, auch zu einem Teilbetrag, durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Für den Beklagten ist das Urteil vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Parteien streiten um gegenseitige Ansprüche nach einem beendeten Wohnraummietverhältnis.
Die Kläger mieteten vom Beklagten mit Mietvertrag vom 26. April 2000 ein Einfamilienhaus im …in … zu einer monatlichen Miete von 1.880,00 DM netto zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von monatlich 200,00 DM. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Bl. 27 – 37 Band I. d. A. verwiesen. Nach mehrmaligen Mieterhöhungen betrug die monatliche Miete ab 1. August 2004 nunmehr 1.100,00 € netto bzw. 1.225,00 € brutto (einschließlich Betriebskostenvorauszahlung). Die Kläger übernahmen das Haus am 27. Juli 2000.
Bei Abschluss des Mietvertrages leisteten die Kläger eine Mietkaution in Höhe von 3.600,00 DM dadurch, dass sie ein Kautionssparbuch über 3.600,00 DM = 1.840,65 € anlegten und an den Beklagten verpfändeten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Verpfändungserklärung Band II. Bl. 13 d. A. verwiesen.
Im Mai 2006 ließen die Kläger in das Eingangstor des Grundstücks einen neuen Drehtorantrieb einbauen, wofür sie 146,64 € aufwendeten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Rechnung Bl. 40 Band I. d. A. verwiesen. Zuvor hatten die Kläger den Drehtorantrieb für 299,00 € netto bzw. 346,84 € brutto erworben. Wegen der Einzelheiten wird auf die Rechnung Bl. 38 Band I. d. A. verwiesen.
Im Juni und Juli 2006 wurde ein Wasserschaden in dem von den Klägern gemieteten Haus beseitigt. Zur Trocknung wurde auf Kosten der Kläger Strom entnommen. Die Kosten für die Stromentnahme hatten die Kläger (damals widerklagend als Beklagte) schon einmal in dem Verfahren 97 C 2439/07 des Amtsgerichts Halle (Saale) geltend gemacht, diese Kosten dann aber nicht weiter verfolgt.
Mit Anwaltsschreiben vom 23. März 2007 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 30. September 2007. Mit Teil-Urteil vom 7. September 2007 verurteilte das Amtsgericht Halle (Saale) die Kläger zur Räumung des Hauses zum 1. Oktober 2007 (Az. 97 C 2439/07). Daraufhin gaben die Kläger dem Beklagten das Haus am 14. November 2007 zurück. Bei dieser Gelegenheit wurde ein Übergabeprotokoll mit Anlage gefertigt, wobei im Protokoll selbst nur die zurückgegebenen Objekte und die Zählerstände aufgelistet sind. Die Anlage lautet wie folgt: „1. Küchenfenster Unterkante schadhaft 2. Haustür beschädigt 3. Dusche oben Fugen nicht mehr zu reinigen 4. Balkonzimmer – Leitung zur Giebelspitze auf Putz“, gefolgt von der Unterschrift des Beklagten sowie der Unterschrift eines der beiden Kläger mit dem Zusatz „außer Punkt 3 (nicht anerkannt).“ Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll Bl. 191 – 192 Band I. d A. verwiesen.
Die Kläger hatten im Garten nach der Übernahme des Hauses einen Teich angelegt, den sie vor Rückgabe des Hauses an den Beklagten wieder verfüllten.
Die Beklagten hatten Anfang November 2007 bereits die volle Miete für November 2007 in Höhe von 1.225,00 € gezahlt.
Die Kläger behaupten, der Einbau des Drehtorantriebes sei sachgerecht und erforderlich gewesen. Sie behaupten, durch die Stromentnahme seien ihnen Kosten in Höhe von 225,54 € entstanden, die der Beklagte ihnen zu ersetzen habe.
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Die Kläger verlangen mit der vorliegenden Klage überzahlte Miete für die Zeit 15. bis 30. November 2007, die sie mit 653,38 € berechnen, Wertzuwachs durch den von den Kläger vorgenommenen Einbau eines Drehtorantriebes in Höhe von 390,00 € (weil sie von einer 10jährigen Gesamtnutzungsdauer ausgehen, von welcher dem Beklagten noch acht Jahre verbleiben) sowie Stromkosten in Höhe von 225,54 €, mithin insgesamt 1.268,92 €.
Die Kläger bestreiten die Gegenforderungen des Beklagten. Hinsichtlich der Schadensersatzforderungen erheben sie die Einrede der Verjährung und sind im übrigen der Ansicht, dass der Beklagte bei der Rücknahme des Mietobjekts am 14. November 2007 durch die Unterzeichnung des Rückgabeprotokolls die Mangelfreiheit des Mietobjekts (bis auf die dort genannten Mängeln) anerkannt habe. Diesem Protokoll komme die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses zu, hieran müsse er sich jetzt festhalten lassen. Auf weitere Mängel könne sich der Beklagte nicht berufen.
Im übrigen bestreiten die Kläger die Behauptungen des Beklagten zu den Mängeln. Die Kläger behaupten, dass bei ihrem Einzug keine Mähkante vorhanden gewesen sei. Den Gartenteich hätten sie wieder mit dem Aushub verfüllt, den sie bei Anlegen des Gartenteichs ausgehoben hätten. Von einer unsachgemäßen Verfüllung könne daher keine Rede sein. Die Kläger bestreiten auch, dass die von dem Beklagten geltend gemachten Kosten angemessen sind. Die Kläger behaupten weiter, dass sie die Dusche selbst gereinigt hätten, sodass kein weiterer Schaden mehr vorhanden gewesen sei. Im übrigen hätten sie den Mangel angezeigt, ohne dass der Beklagte den Mangel beseitigt habe. Die Kläger bestreiten, 13 Badfliesen angebohrt zu haben, und sind im übrigen der Ansicht, dass es sich insoweit um eine vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts handele. Die Kläger bestreiten weiter, Ablagesysteme entfernt zu haben. Die Kläger bestreiten die Schäden an Dachfensterrollos nach Grund und Höhe. Die Kläger behaupten, den Teppichboden vor Auszug ordnungsgemäß gereinigt zu haben, sodass die Teppichböden bei der Rückgabe des Hauses weder verstaubt noch schmutzig gewesen seien. Auch die Schäden an der Hauseingangstür und den Fenstern bestreiten die Kläger mit Ausnahme der anerkannten 89,05 € und 60,00 €. Die Kläger behaupten, ein Rückbau des Drehtorantriebes sei nicht erforderlich, da der eingebaute Antrieb ordnungsgemäß gewesen sei. Weiter bestreiten die Kläger die geltend gemachten Fahrtkosten und sind der Ansicht, für die geltend gemachten Kosten für Schadensfeststellung gebe es keine Anspruchsgrundlage.
Die Kläger erkennen Gegenforderungen des Beklagten in Höhe von 617,05 € (89,05 € für Beschädigungen der Haustür, 60,00 € für Beschädigung eines Fensters und 468,00 € für von den Klägern bei der Übernahme des Hauses am 27. Juli 2000 übernommenes Heizöl) an. Daher haben die Parteien nach der mit der Klagerwiderung vom 14. Mai 2008 erklärten Aufrechnung den Rechtsstreit bezüglich der zuviel gezahlten Miete in Höhe von 617,05 € übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Kläger beantragen nunmehr,
1.
den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 651,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus 225,54 € seit dem 11. April 2007, aus 1.043,38 € vom 24. Januar 2008 bis zum 3. Juli 2008 und aus 426,33 € seit dem 4. Juli 2008 zu zahlen.
2.
den Beklagten zu verurteilen, gegenüber der ……………die Freigabe des zugunsten der Kläger dort unter der Konto Nr. 760364061 geführten Sparkontos und in Höhe von 3.600,00 DM / 1.840,65 € verpfändeten Betrages zu erklären.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, die überzahlte Miete für November 2007 betrage nur 612,50 €. Der Beklagte behauptet, der von den Klägern eingebaute Drehtorantrieb sei zu schwach dimensioniert, sodass hierdurch kein Wertzuwachs eingetreten sei. Der von den Klägern eingebaute Antrieb sei unbrauchbar und habe daher demontiert worden müssen. Zudem beruft sich der Beklagte hinsichtlich der Kosten für den Drehtorantrieb auf Verjährung. Der Vortrag zu dem Wasserschaden und den hierdurch verursachten Stromkosten ist nach Ansicht des Beklagten unsubstantiiert. Im übrigen verweigert der Beklagte insoweit bis zur Kostenerstattung gemäß § 269 Abs. 6 ZPO die Einlassung.
Im übrigen macht der Beklagte Schadensersatzansprüche gegen die Kläger wegen Beschädigungen des Mietobjekts geltend. Der Beklagte behauptet, die Kläger hätten beim Auszug den von ihnen angelegten Gartenteich unsachgemäß verfüllt sowie eine Mähkante zerstört. Die Beseitigung dieses Schadens habe den Beklagten 9.734,85 € gekostet. Weiter behauptet der Beklagte, die Kläger hätten im Bad die Duschkabine beschädigt, indem sie erforderliche Reinigungen unterlassen hätten, was zu einer Schwarzschimmelbildung geführt habe. Eine Reinigung sei nicht mehr möglich, sodass der Beklagte einen Schadensersatzbetrag von 410,28 € ansetzt, ausgehend vom seinerzeitigen Kaufpreis der alten Dusche von 1.025,65 € und unter Berücksichtigung eines Abzuges neu für alt (die Dusche sei 20 Jahre nutzbar, bei Auszug der Beklagten habe noch eine Restnutzungsdauer von 8 Jahren bestanden). Weiter verlangt der Beklagte 260,00 € für 13 seiner Behauptung nach durch die Kläger mit Bohrlöchern beschädigte Badfliesen und 86,94 € (wiederum unter Ansatz eines Abzuges neu für alt) für nach Behauptung des Beklagten aus der Duschkabine entfernte Ablagesysteme. Zudem verlangt der Beklagte 73,40 € (von seiner Frau bezahlt, Forderung insoweit an ihn abgetreten) für die Reparatur von vier abgebrochenen Griffen von Dachfensterrollos, Kosten in Höhe von 379,49 € für Reinigung des Teppichbodens, da die Kläger nach Behauptung des Beklagten das Haus mit verstaubten und verschmutzten Teppichböden zurückgegeben hätten, 565,00 € netto für eine beabsichtigte Reparatur von nach Behauptung des Beklagten weiteren vorhandenen Beschädigungen der Hauseingangstür sowie einzelner Fenster (abzüglich der anerkannten 60,00 €) sowie Kosten in Höhe von netto 300,00 € für einen beabsichtigten Rückbau des von den Klägern eingebauten Drehtorantriebes.
Der Beklagte ist der Ansicht, dem Rückgabeprotokoll komme nicht die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses zu. Bei der Rückgabe bereits nach Einbruch der Dunkelheit habe er nach seiner Behauptung die Schäden, insbesondere auch im Garten, gar nicht sehen können.
Weiter verlangt der Beklagte Schadensersatz für die verspätete Rückgabe des Hauses. Den Schaden sieht der Beklagte darin, dass er in der Zeit vom 1. Oktober 2007 bis 14. November 2007 seiner Behauptung nach das (…) Kind (…) vom damaligen Wohnort des Beklagten (H… … in … H…) in die Grundschule nach W… fahren musste und seine Frau das Kind dort wieder abholen musste. Diesen Schaden berechnet der Beklagte mit 608,40 €. Wegen der Einzelheiten der diesbezüglichen Berechnung wird auf die Ausführungen unter II. 8. auf Seite 12 der Klageerwiderung vom 14. Mai 2008 (Bl. 79 Band I. d. A.) verwiesen. Zuletzt verlangt der Beklagte noch 95,20 € für eine „Schadensdokumentation“ durch die Firma … GmbH.
Der Beklagte erklärt hinsichtlich der genannten Gegenforderungen die Aufrechnung mit der Forderung des Klägers in Höhe von 653,38 € wegen überzahlter Miete. Den Restbetrag macht der Beklagte mit der Widerklage geltend.
Der Beklagte beantragt, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Beklagten 12.417,23 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen………… Wegen des Ergebnisses wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 2. Dezember 2010 verwiesen.
Das Gericht hat weiter Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. … … und seine Anhörung in der mündlichen Verhandlung. Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten Band I. Bl. 173 – 191 und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 2. Dezember 2010 verwiesen.
Die Akte 97 C 2439/07 des Amtsgerichts Halle (Saale) war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise, die Widerklage ist überwiegend begründet.
I. Klage
1. Überzahlte Miete
Der mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Zeit von 15. bis 30. November 2007 besteht, und zwar in der von den Kläger vorgetragenen Höhe von 36,33 €. Denn die Überzahlung betrug ursprünglich 653,38 €. Zwar bestreitet der Beklagte die Höhe und trägt unter Berufung auf ein Schreiben der Kläger vom 16. Januar 2008 (Bl. 90 Band I. d. A.) vor, dass die Überzahlung nur 612,50 € betrage. Da aber die Kläger den überzahlten Betrag zutreffend errechnet habe und im übrigen auch der Beklagte in der Klageerwiderung vom 14. Mai 2008 „mit der zuviel gezahlten Nutzungsentschädigung in Höhe von 653,38 €“ aufrechnet, geht das Gericht davon aus, dass der Beklagte tatsächlich eine Zuvielzahlung von 653,38 € erhalten hat. Nach übereinstimmender Teil-Erledigungserklärung der Parteien in Höhe von 617,05 € verbleibt eine Restforderung von 36,33 €.
Diese Forderung der Kläger ist aber erloschen durch die in der Klageerwiderung vom 14. Mai 2008 erklärte Aufrechung mit einem Schadensersatzanspruch bzgl. Beschädigung der Rasenfläche und Entfernung der Mähkante in Höhe von 36,33 €. Wegen dieses Schadensersatzanspruchs wird auf die Ausführungen unter unten II. B. 1. verwiesen.
2. Kosten für Einbau eines Drehtorantriebes
Die mit der Klage geltend gemachten Kosten für den Einbau des Drehtorantriebes können die Kläger nicht verlangen. Neben der Sache liegt schon der Ansatz, hier einen Ausgleich für Wertsteigerung verlangen zu wollen. Die Kosten für den Einbau könnten die Kläger allenfalls gemäß § 536a Abs. 2 BGB verlangen, aber nur unter den unzweifelhaft nicht vorliegenden Voraussetzungen, dass entweder der Beklagte mit der Mängelbeseitigung in Verzug war oder aber die ungehende Beseitigung des Mangels notwendig war. Die Kläger sprechen selbst von einer „Reparatur“, was ja nichts anderes ist als eine Mängelbeseitigung.
Im übrigen hat das eingeholte Gutachten des Sachverständigen … ergeben, dass der eingebaute Drehtorantrieb zwar funktionierte, aber für das streitgegenständliche Drehtor ungeeignet, weil zu schwach dimensioniert war. Zudem haben die Kläger die Konstruktionsanweisung des Herstellers nicht beachtet. Das Gutachten war überzeugend und nachvollziehbar, weshalb sich das Gericht den Feststellungen des Sachverständigen nach eigener kritischer Prüfung anschließt. Unerheblich ist, dass der Sachverständige bei der Gutachtenerstellung Lichtbilder verwendet hat, die nach dem Auszug der Kläger aufgenommen wurden und dem Sachverständigen vom Beklagten zur Verfügung gestellt worden sind. Insoweit hat der Sachverständige nachvollziehbar angegeben, dass bei dem Ortstermin der Antrieb demontiert war, sodass er keine eigenen Feststellungen treffen konnte und er daher auf die Lichtbilder angewiesen war. Der Sachverständige hat aber auch nachvollziehbar dargelegt, dass es keine Anzeichen dafür gibt, dass die Lichtbilder einen anderen Zustand des Tores zeigen als den von den Klägern hinterlassenen, er könne vielmehr ausschließen, dass der Antrieb nachträglich anders angebracht worden sei. Es stellt sich auch die Frage, weshalb der Beklagte so etwas hätte tun sollen. Im übrigen haben die Kläger nicht substantiiert vorgetragen, dass die vom Beklagten dem Sachverständigen übergebenen und vom Sachverständigen verwendeten Bilder einen anderen Zustand zeigen als der Zustand war, als die Kläger auszogen. Hierauf hat das Gericht bereits mit Beschluss vom 13. Dezember 2010 hingewiesen.
3. Stromkosten für Trocknung nach Wasserschaden
Hinsichtlich der Stromkosten für Trocknung nach dem Wasserschaden ist die Klage begründet. Anspruchsgrundlage ist §§ 683, 677 BGB in Verbindung mit § 670 BGB. Die Beseitigung des Wasserschadens, wozu auch die Trocknung und die hierbei entstehenden Stromkosten zählt, ist ein Geschäft des Vermieters. Entgegen der Ansicht des Beklagten ist der Vortrag der Kläger insoweit substantiiert. Der Beklagte ist auch nicht berechtigt, gemäß § 269 Abs. 6 ZPO wegen vorangegangener Klagerücknahme die Einlassung zu verweigern, da die Kläger unbestritten vorgetragen haben, dass insoweit eine Kostenerstattung durch ihre Rechtsschutzversicherung erfolgt ist. Hierauf hat das Gericht bereits mit Beschluss vom 13. Dezember 2010 hingewiesen. Daher steht den Klägern der mit der Klage geltend gemachte Anspruch von 225,54 € zu.
4. Kautionsfreigabe
Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Freigabe des verpfändeten Kautionsguthabens. Der Beklagte hat gegen die Kläger – wie unter II. der Entscheidungsgründe im einzelnen dargelegt – Gegenansprüche, die das verpfändete Kautionsguthaben weit übersteigen.
II. Widerklage
A. Allgemeines
Der Kläger ist an der Geltendmachung der Widerklageforderungen nicht durch das Rücknahmeprotokoll und die darin enthaltenen Feststellungen gehindert. Der Anlage zum Übergabeprotokoll (richtiger: Rückgabeprotokoll) vom 14. November 2007 kann nicht entnommen werden, dass nach den Feststellungen der Parteien andere Mängel als die dort aufgeführten nicht vorhanden waren oder dass der Beklagte auf weitere Schadensersatzansprüche verzichte. Insbesondere liegt kein negatives Schuldanerkenntnis vor. Eine derartige Auslegung würde den Wortlaut des Textes überdehnen. Etwas anderes ergibt sich nicht aus dem Urteil des BGH vom 10. November 1982 (Az. VIII ZR 252/81, zitiert nach juris). Der Wortlaut des Protokolls im damaligen Sachverhalt ist der Entscheidung nicht zu entnehmen, sodass die vom BGH gebilligte Auslegung (nicht etwa eine vom BGH selbst vorgenommene oder vorgegebene Auslegung!) des Protokolls nicht überprüft werden kann. Auch handelte es sich im vom BGH entschiedenen Fall – anders als im vorliegenden Fall – um ein Gewerbemietverhältnis. Zwar wertet die wohl herrschende Meinung durchaus ein Wohnungsrücknahmeprotokoll als negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters. Insoweit wird auf folgende Ausführungen von Flotow (jurisPR-MietR 16/2009 Anm. 1) verwiesen: „Der rechtliche Charakter des Wohnungsübergabeprotokolls ist nicht ganz geklärt. Das Übergabeprotokoll soll aber zunächst nur den konkreten Wohnungszustand dem Streit entziehen. Es sei nicht zu beanstanden, dem Mieter nur die dort notierten Schäden anzulasten (so die Formulierung bei BGH, Urt. v. 10.11.1982 – VIII ZR 252/81 – NJW 1986, 446, 448). Die Rechtsprechung leitet daraus überwiegend ab, dass das Protokoll ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs. 2 BGB darstelle, soweit es keine Beanstandungen nenne (so OLG Düsseldorf, Urt. v. 18.12.2003 – 10 U 184/02 – ZMR 2004, 257; LG Braunschweig, Urt. v. 28.10.1994 – 6 S 175/94 – WuM 1997, 470; LG Hamburg, Urt. v. 15.10.1998 – 327 S 79/98 – NZM 1999, 838; AG Pforzheim, Urt. v. 26.07.2004 – 6 C 105/04 – WuM 2005, 56; OLG Celle, Urt. v. 16.07.1997 – 2 U 70/96 – MDR 1998, 149 – dort für einen Leasingvertrag). Weniger weitreichend nimmt Sternel an, der Vermieter sei nur nach § 242 BGB gehindert, den Mieter wegen der nicht aufgeführten Schäden und Mängel in Anspruch zu nehmen (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. XIII 33). Ähnlich bejaht auch ein Teil der Rechtsprechung ohne Annahme eines Vertragsschlusses nach § 397 Abs. 2 BGB eine Art Präklusion (vgl. KG, Urt. v. 13.02.2003 – 8 U 371/01 – Grundeigentum 2003, 524; LG München I, Urt. v. 25.09.2002 – 15 S 22038/01 – NZM 2003, 714).“ Ähnlich äußert sich auch das Urteil des LG Potsdam vom 26. Februar 2009 (Az. 11 S 127/08, zitiert nach juris). Allerdings ist nach Ansicht des Gerichts eine Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung des Wortlautes des jeweiligen Protokolls und der übrigen Umstände vorzunehmen. Im vorliegenden Fall liegt nicht mehr als ein flüchtiger Laufzettel mit einigen kurzen Notizen vor. Äußere Form und Inhalt des Protokolls und die Umstände der Rückgabe – erst am Abend des 14. November 2007 fanden sich die Kläger unter dem Druck der für den 15. November 2007 terminierten Zwangsräumung zur Rückgabe bereits, sodass der Beklagte froh war, das Haus überhaupt zurückzuerhalten – sprechen entscheidend gegen eine Auslegung des Protokolls als negatives Schuldanerkenntnis. Ein sorgfältig erstelltes Protokoll, in welchem die jeweiligen Zimmer und sonstige Räumlichkeiten einzeln aufgeführt sind und in dem einzelne Punkte jeweils anzukreuzen sind oder Bemerkungen einzutragen sind, mag völlig anders zu bewerten sein. Wenn der Vermieter in solch einem Fall etwa „in Ordnung“ ankreuzt oder in ein vorgesehenes Feld für Beanstandungen nicht einträgt, mag durchaus von einem negativen Schuldanerkenntnis auszugehen sein oder der Vermieter unter anderen rechtlichen Gesichtspunkten daran gehindert sein, sich auf nicht im Protokoll festgehaltene Mängel zu berufen. Ein Protokoll, das diesen Namen verdient, stellt der als Anlage zum Protokoll bezeichnete Zettel, auf dem handschriftlich einzelne Mängel festgehalten sind, aber nicht dar.
Die Einrede der Verjährung bezüglich der Widerklage greift nicht durch. Die Verjährungsfrist beträgt sechs Monate ab Rückgabe (§ 548 BGB). Da die Rückgabe der Mietsache am 14. November 2007 erfolgte, hemmte die am 14. Mai 2008 bei Gericht eingereichte und am 3. Juli 2008 den Klägern zugestellte Widerklage gemäß § 204 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 167 ZPO die Verjährung.
Bei den Schadensersatzforderungen des Beklagten handelt es sich auch nicht um Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, sondern um behauptete Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen. Die Anspruchsgrundlage ist § 280 Abs. 1 BGB, sodass eine vorherige Fristsetzung zur Leistung oder Nacherfüllung gemäß § 281 Abs. 1 BGB nicht erforderlich war. Ebenso unerheblich ist daher, ob die Kläger zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren oder nicht.
Auf diese Gesichtspunkte hat das Gericht bereits mit Beschluss vom 24. August 2010 hingewiesen.
B. Die einzelnen Forderungen
1. Beschädigung Rasenfläche, Entfernung Mähkante
Der Schadensersatzanspruch des Beklagten gegen die Kläger in Höhe von 9.734,85 € wegen Beschädigung der Rasenfläche und Entfernung der Mähkante ist nach den nach den vorgelegten Lichtbildern, der lediglich ergänzenden und abrundenden Aussage der Zeugin … und der Aussage des sehr kompetent und überzeugenden wirkenden Zeugen … begründet. Ergänzend ist auch auf die Aussage des Zeugen … zu verweisen. Die laienhaften Einschätzungen und übrigen Aussagen der Zeugen …., die zudem alle zu den Klägern in einem Näheverhältnis stehen, stehen dem nicht entgegen. Der Zeuge … wirkte auf das Gericht inkompetent und wenig überzeugend. Die Tatsache, dass seinem Begehungsprotokoll vom 2. Dezember 2007 eine unstreitig unzutreffende Beschreibung des Gebäudes vorangestellt hat, spricht wohl für sich und verrät einiges über die Sorgfalt, mit der der Zeuge … zu Werke gegangen ist. Daher ist die Widerklage insoweit begründet. Abzuziehen ist lediglich ein Betrag in Höhe von 36,33 €, welcher verbraucht ist durch die Aufrechnung mit der überzahlten Miete, sodass eine Forderung von 9.698,52 € verbleibt.
2. Beschädigung Duschkabine
Auch insoweit ist die Widerklage begründet. Insbesondere nach der überzeugenden und abgewogenen Aussage des Zeugen … sowie angesichts der vorgelegten Lichtbilder ist das Gericht davon überzeugt, dass die Duschkabine nach Auszug der Kläger derart verschmutzt war, dass sie unbrauchbar war und ersetzt werden musste. Der Zeuge … wirkte, wie schon erwähnt, wenig überzeugend, seine Besichtigung war, wenn überhaupt, sehr oberflächlich. Bezüglich der übrigen von den Klägern benannten vernommenen Zeugen ist ihr Näheverhältnis zu den Klägern zu bedenken. Die Schadenshöhe ist im Rahmen des § 287 ZPO nachvollziehbar vorgetragen, einen gebotenen Abzug neu für alt hat der Beklagte beachtet. Daher besteht die mit der Widerklage geltend gemachte Forderung in Höhe von 410,28 €.
3. Beschädigung Badfliesen
Hinsichtlich der – durch Lichtbilder nachgewiesenen – Bohrlöcher in den Badfliesen ist von einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gemäß § 538 BGB auszugehen, sodass insoweit ein Schadensersatzanspruch des Beklagten nicht besteht. Bei einem Einfamilienhaus, das erfahrungsgemäß für längere Zeit gemietet wird als eine Wohnung, dürfte ohnehin ein großzügigerer Maßstab anzulegen sein als bei einer Mietwohnung.
4. Fehlende Ablagesysteme im Bad
Auch insoweit ist die Widerklage nach den Ausführungen der Zeugin F… begründet. Auch wenn es sich um die Ehefrau des Beklagten handelt und ihre Aussage daher mit besonderer Zurückhaltung zu werten ist, glaubt das Gericht ihr im vorliegenden Fall, da sie detailliert, überzeugend und nachvollziehbar aussagte. Auch betrifft ihre Aussage ja nur eine kleine Schadensersatzposition. Die Schadenshöhe von 86,94 € ist im Rahmen des § 287 ZPO ausreichend nachvollziehbar dargelegt.
5. Beschädigte Dachfensterrollos
Diese Schadensposition ist durch die überzeugende und nachvollziehbare Aussage des Zeugen … und Lichtbilder nachgewiesen. Die Schadenshöhe von 73,40 € ist im Rahmen des § 287 ZPO ausreichend nachvollziehbar dargelegt.
6. Teppichbodenreinigung
Ein Schadensersatzanspruch des Beklagten gegen die Kläger wegen verschmutzter und verstaubter Teppichböden besteht nicht. Der von dem Beklagten benannte Zeuge U… hat bekundet, dass der Teppich gesaugt war und auch keine „bösen Flecken“ vorhanden waren. Dass die Kläger weitergehend auch eine Grundreinigung schuldeten, ist nicht zu erkennen. Eine solche Pflicht ergibt sich insbesondere nicht aus § 15 Abs. 2 des Mietvertrages. Abgesehen davon, dass es sich insoweit um eine unwirksame starre Fristenklausel handelt, hätte den Klägern – soweit den Klägern das Unterlassen dieser Reinigung vorgeworfen wird – gemäß § 281 Abs. 1 BGB zuvor eine Nachfrist gesetzt werden müssen, was nicht geschehen ist.
7. Beschädigung des Sperrbügels der Hauseingangstür
Diese Schadensposition in Höhe von 89,05 € ist verbraucht durch die in der Klageerwiderung erklärte Aufrechnung mit der Forderung der Kläger bzgl. überzahlter Miete bzw. die übereinstimmende Erledigungserklärung der Parteien. Hierauf wird vorsorglich hingewiesen.
8. Beschädigung Eingangstür und Fenster
Diese Schadensposition ist durch die überzeugende und nachvollziehbare Aussage des Zeugen … sowie durch Lichtbilder nachgewiesen. Die Schadenshöhe ist im Rahmen des § 287 ZPO ausreichend nachvollziehbar dargelegt, wobei durch die in der Klageerwiderung erklärte Aufrechnung mit der Forderung der Kläger bzgl. überzahlter Miete übereinstimmende Erledigungserklärung der Parteien die Forderung in Höhe von 60,00 € verbraucht ist. Es verbleibt somit eine Restforderung von 505,00 €.
9. Rückbau Torantrieb
Wie bereits unter oben I. 2. dieser Entscheidungsgründe dargelegt war der von den Klägern eingebaute Drehtorantrieb unbrauchbar, sodass der Beklagte die gemäß § 287 ZPO nachvollziehbar geschätzten Kosten für den Rückbau verlangen kann. Daher ist auch diese Forderung in Höhe von 300,00 € begründet.
10. Fahrtkosten:
Schließlich ist auch diese Schadensersatzposition begründet. Anspruchsgrundlage ist §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB. Die Kläger waren ab dem 1. Oktober 2007 (Räumungstermin) mit der Rückgabe des Hauses in Verzug, sodass sie dem Beklagten die Kosten ersetzen müssen, die dadurch entstanden sind, dass der Beklagte das Haus nicht pünktlich zurückerhielt. Der Beklagte hat substantiiert nach Grund und Höhe vorgetragen, dass er sein Kind von seinem damaligen Wohnsitz in … …, …. zur Grundschule in … fahren musste, weil er noch nicht in … wohnen konnte (weil eben die Kläger das Haus noch nicht zurückgaben). Dies macht laut Routenplaner (www.routenplaner24.de) eine Fahrstrecke von 17,6 km gemäß folgender Berechnung:
(…)
Hierauf hatten bereits die Kläger in ihrem Schriftsatz vom 7. August 2008 hingewiesen. Allerdings musste, worauf der Beklagte zutreffend hinweist, die Strecke zweimal täglich hin- und zurück gefahren werden (Bringen zur Schule und Abholen von der Schule), sodass die Strecke insgesamt 35,2 km beträgt. Die Ansetzung eines Betrages von 0,30 € pro Kilometer erscheint unter Beachtung der entsprechenden Festsetzung in § 5 Abs. 2 Nr. 2 JVEG angemessen. Es ergibt sich daher, ausgehend von der Berechnung des Beklagten, folgender Anspruch: 35,2 km (zur Schule und zurück) * 2 Fahrten pro Tag * 26 Unterrichtstage * 0,30 € = 549,12 €.
Der Beklagte muss sich auch nicht als Vorteil anrechnen lassen, dass er bis zur Rückgabe von den Klägern mehr Miete erhielt als er selbst Miete zahlen musste. Das eine hat mir dem anderen nichts zu tun: Als Gegenleistung für die Miete, die die Kläger zahlten, stand ihnen das Haus des Beklagten zur Verfügung, sodass es sich verbietet, die von den Klägern gezahlte Miete zusätzlich auf die Fahrtkosten anzurechnen.
§ 571 BGB steht diesem Anspruch nicht entgegen. Da Schäden erst ab dem 1. Oktober 2007 geltend gemacht werden, aber bereits seit dem 7. September 2007 ein vorläufig vollstreckbares Räumungsurteil vorlag und die Kläger auch keine substantiierten Einwendungen gegen das Räumungsverlangen des Beklagten erhoben haben, erfordert gemäß § 571 Abs. 1 Satz 2 BGB die Billigkeit eine Schadloshaltung des Beklagten.
11. Heizöl
Diese Position in Höhe von 468,00 € ist verbraucht durch die in der Klageerwiderung erklärte Aufrechnung mit der Forderung der Kläger bzgl. überzahlter Miete bzw. die übereinstimmende Erledigungserklärung der Parteien. Hierauf wird vorsorglich hingewiesen.
12. Schadensfeststellung:
Die Kosten für das Gutachten des Rechtsanwalts … sind als Rechtsverfolgungskosten teil des gemäß § 249 BGB erstattungsfähigen Schadens für die oben aufgeführten Schäden. Hätte der Beklagte dieses Gutachten nicht eingeholt, wäre seine Beweislage im vorliegenden Rechtsstreit eine wesentlich schwierigere gewesen.
III. Zusammenfassung und Nebenentscheidungen
Den Klägern steht lediglich ein Betrag von 225,54 € (Stromkosten für Trocknung nach Wasserschaden) zu. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Ein früherer Zinsbeginn ist nicht ersichtlich. Das Schreiben vom 27. März 2007 stellt keine den Verzug begründende Mahnung dar, sondern begründet erst Fälligkeit.
Dem Beklagten stehen folgende Ansprüche zu:
Schadensersatz wegen Beschädigung Rasenfläche und Mähkante: 9.698,52 €
Schadensersatz wegen Beschädigung der Duschkabine: 410,28 €
Schadensersatz wegen fehlender Ablagesysteme: 86,94 €
Schadensersatz wegen beschädigter Dachfensterrollos: 73,40 €
Schadensersatz wegen beschädigter Eingangstür und Fenster: 505,00 €
Schadensersatz für Einbau eines untauglichen Torantriebes: 300,00 €
Fahrkosten wegen verspäteter Rückgabe des Hauses: 549,12 €
Schadensfeststellung: 95,20 €
Summe: 11.718,46 €
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Zuvielforderung des Beklagten ist, bezogen auf den gesamten Streitwert, nur geringfügig und löst auch keinen Gebührensprung aus.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht für die Kläger auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO und für den Beklagten auf § 709 ZPO.
Der Streitwert ergibt sich aus der Addition des Zahlungsantrages der Kläger (651,87 €), dem Antrag auf Freigabe des Kautionsguthabens, welcher dem Kautionsbetrag entsprechend mit 1.840,65 € zu bewerten ist, und dem Zahlungsantrag des Beklagten (12.417,23 €). Entgegen der Ansicht im Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 7. Februar 2011 ergibt sich der aktuelle Antrag der Kläger aus dem Schriftsatz vom 4. Dezember 2008, in welchem ein Auskunftsbegehren nicht enthalten war. Dass dieses Begehren zwischenzeitlich mit Schriftsatz vom 7. August 2008 in der Tat einmal angekündigt war, ist unerheblich, da ein entsprechender Zahlungsantrag auf Grund der zwischenzeitlich erbetenen Auskunft nie gestellt wurde, sodass nach den Grundsätzen des Streitwertes bei der Stufenklage nur von dem bislang gestellten Zahlungsantrag bzw. Freigabeantrag auszugehen ist. Im übrigen hätte, wenn man dem Streitwertvorschlag des Beklagtenvertreters im Schriftsatz vom 11. Februar 2011 folgen würde, dies die Konsequenz, dass durch die Zuvielforderung des Beklagten ein Gebührensprung entstanden ist, weshalb dann eine Kostenquotelung vorzunehmen wäre.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 14.909,75 € festgesetzt.
