Wohnungsübergabeprotokoll und Recht zur Mietminderung

Wohnungsübergabeprotokoll und Recht zur Mietminderung

Amtsgericht Neuss

Az.: 85 C 5115/11

Urteil vom 04.10.2012


In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Neuss für Recht erkannt:

1.

Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen gemeinsam gemietete 3-Zimmer-Wohnung im Mehrfamilienhaus in der, 7.OG links Mitte, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele Bad mit WC, Balkon und Kellerraum Nr. 23 zu räumen und geräumt einschließlich 2 Wohnungs-, 2 Keller- und 2 Briefkastenschlüsseln an die Klägerin herauszugeben.

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2.

Eine Räumungsfrist wird nicht gewährt.

3.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.505,58 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 99 Euro seit dem 5.7. und dem 4.8.2011, aus je 396 Euro seit dem 5.9. und dem 6.10.2011 und aus 516,19 Euro seit dem 4.11.2011 zu bezahlen.

4.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin monatlich jeweils zum dritten Werktag eines Monats im Voraus 642,20 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag zu bezahlen und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Wohnung.

5.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

6.

Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 17 %, die Beklagten tragen als Gesamtschuldner 83 %.

7.

Dieses Urteil ist bezüglich des Räumungsanspruchs vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten als Gesamtschuldner dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Bezüglich des Zahlungsanspruchs ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Für die Beklagten ist das Urteil vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird Nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:

Die Klägerin macht einen Räumungs- und Zahlungsanspruch aus einem Mietverhältnis geltend.

Mit Vertrag vom 20.12.2008 vermietete die Klägerin die oben bezeichnete Wohnung an die Beklagten. Der vereinbarte Mietzins betrug 590 Euro und ab 1.12.2099 597,20 Euro. Die Miete ist monatlich im Voraus bis zum dritten Werktag zu bezahlen.

Für die Monate Februar bis Mai 2009 hatten die Beklagten keinerlei Mietzahlungen erbracht. Jedoch hat sich die ARGE …. verpflichtet, diese Mietrückstände durch Zahlung von monatlichen Raten in Höhe von 60 Euro zurückzuführen.

Die Klägerin macht einen Zahlungsrückstand in Höhe von 2.404,62 Euro geltend und hat daher mit Schreiben vom 27.9.2011 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf Blatt 22 verwiesen.

Im Einzelnen bestehen folgende unstreitige -neben anderen streitigen – Differenzen zu der vereinbarten Miete:

April 2009 92,42 Euro

Mai 2009 599,00 Euro

Juli 2011 99,00 Euro

August 2011 99,00 Euro

September 2011 396,00 Euro

Oktober 2011 396,00 Euro

November 2011 396,00 Euro

Diese fristlose Kündigung hat die Klägerin durch ihre Prozessbevollmächtigte mit Klagschrift vom 30.11.2011 wiederholt und ausgeführt, dass für den Monat Dezember 2011 eine Minderzahlung in Höhe von 343,20 Euro, für Januar 2012 in Höhe von 403,20 Euro, für Februar 2012 in Höhe von 443,20 Euro und für März 2012 in Höhe von 443,20 Euro besteht.

Die Beklagten haben die ab Juli 2011 erfolgten Mietminderzahlungen damit begründet, dass entgegen dem Wohnungsübergabeprotokoll die Klägerin die darin aufgeführten Mängel nicht behoben habe. Dieses Protokoll wurde von dem Beklagten zu 2) ausgefüllt und von ihm sowie einem im selben Haus wohnenden Mieter unterzeichnet. Die Parteien streiten darüber, ob die Vereinbarungen in diesem Protokoll für die Klägerin bindend sind. Wegen des Inhalts dieses Protokolls wird auf Blatt 114 ff verwiesen.

Die Klägerin behauptet, zusätzlich zu den oben aufgeführten Mietminderzahlungen bestünden noch folgende Mietrückstände:

Februar 2011 45,00 Euro

März 2011 45,00 Euro

November 2011 nicht 396 Euro sondern 642,20 Euro.

Juli 2011 99,00 Euro

August 2011 99,00 Euro

September 2011 396,00 Euro

Oktober 2011 396,00 Euro

November 2011 396,00 Euro

Dezember 2011 343,20 Euro

Januar 2012 403,20 Euro

Februar 2012 443,20 Euro

März 2012 443,20 Euro

im Rückstand, also insgesamt mit einem Betrag in Höhe von 3.018,80 Euro, so dass sie mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand sind.

Den Beklagten steht kein Recht zur Mietminderung zu, denn aus dem Wohnungsübergabeprotokoll können sie keinerlei Rechte herleiten. Die Klägerin muss sich ein Handeln des Zeugen …. nicht zurechnen lassen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der Zeuge …. tatsächlich bereits zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe für die Klägerin bzw. die Wohnungsverwaltung tätig war. Denn behauptet wird von Seiten der Beklagten lediglich ein tatsächliches Tun des Zeugen wie die Vornahme von Wohnungsübergaben oder die Eintreibung von Mietschulden, nicht aber die Vornahme vertraglicher Regelungen. Um eine solche handelt es sich aber im vorliegenden Fall. Denn die Beklagten behaupten, der Zeuge …. habe die Klägerin verpflichtet, die in dem Protokoll aufgeführten Arbeiten durchzuführen. Sie haben jedoch nicht behauptet, dass der Zeuge auch außerhalb der hier behaupteten Tätigkeit vertragliche Regelungen vorgenommen hat und die Klägerin dies wusste oder zumindest hätte wissen müssen.

Da die von den Beklagen vorgetragenen Mängel sämtlich bereits in dem Wohnungsübergabeprotokoll enthalten sind, also bereits bei Übernahme der Wohnung bestanden, können die Beklagten hieraus keine Ansprüche geltend machen.

Da aufgrund der zurückbehaltenen Mietzinsen zu befürchten ist, dass die Beklagten auch weitere Ansprüche der Klägerin nicht befriedigen werden, ist auch der Feststellungsanspruch begründet.

2.

Der Zahlungsanspruch besteht lediglich in der ausgeurteilten Höhe. Denn die Beklagten schulden die rückständigen Beträge für April und Mai 2009 lediglich entsprechend der Ratenzahlungsvereinbarung, da die Klägerin nicht berechtigt war, diese einseitig zu ändern. Diese Beträge waren daher auch von der geltend gemachten Zahlungsforderung abzuziehen.

Ebenfalls abzuziehen und nicht rückständig sind die geltend gemachten Beträge von je 45 Euro für die Monate Januar und Februar 2011. Insoweit hat die durchgeführte Beweisaufnahme eindeutig ergeben, dass diese Beträge durch das Jobcenter an die Klägerin bezahlt wurden, wenn auch jeweils verspätet, da das Jobcenter zunächst keine Kenntnis von dem Erfordernis der Mehrzahlung hatte. Ebenfalls steht aufgrund der Beweisaufnahme fest, dass für den Monat November 2011 seitens des Jobcenters ein Betrag in Höhe von 126,01 Euro an die Klägerin bezahlt wurde. Die Zeugin hat insoweit zwar ausgesagt, dass das Jobcenter weitere 112,99 Euro an Miete direkt an die Beklagten ausgezahlt habe, es konnte dadurch jedoch nicht bewiesen werden, dass dieser Betrag von den Beklagten an die Klägerin weitergeleitet worden ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7 und Nr.11, 709, 711 ZPO.