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Wohnungsvermittler – Wegfall des Maklerlohnanspruchs

AG Charlottenburg, Az.: 237 C 285/14, Urteil vom 23.03.2015

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.350,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27.02.2014 sowie 334,75 € außergerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen mit Ausnahme der durch die Anrufung des Amtsgerichts Wedding entstandenen Mehrkosten, die der Klägerin auferlegt werden.

Die durch die Nebenintervention verursachten Kosten werden der Streithelferin auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Rückzahlung einer an ihn geleisteten Maklerprovision und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch.

Wohnungsvermittler - Wegfall des Maklerlohnanspruchs
Symbolfoto: Von RossHelen /Shutterstock.com

Die Klägerin suchte für sich und ihre Familie Wohnraum im Norden Berlins und interessierte sich deswegen für die im Eigentum der Streithelferin stehende und von dem Beklagten vermittelte Wohnung im Hochparterre des Hauses …, … mit einer Größe von 135 m2. Aufgrund eines Inserats besichtigte die Klägerin diese Wohnung, die damals noch mit Möbeln der Vormieter … und … ausgestattet war, am 15.9.2013 mit dem Mitarbeiter des Beklagten Herrn … . Die Vormieter hatten die Streithelferin, ihre Vermieterin, zuvor auf Schimmel in der Wohnung aufmerksam gemacht und um Mängelbeseitigung gebeten, jedenfalls mit Schreiben vom 24.1.2013. Auf dieses Schreiben nebst beigefügten Fotos wird Bezug genommen (Bl. 5 – 9 der Akte). Die Klägerin konnte bei der Besichtigung der damals noch möblierten Wohnung nur einen Wasserfleck im ersten Zimmer sehen. Von dem Beklagten, der ihr die Wohnung vermittelte, oder dessen Mitarbeiter Herrn …, der den Besichtigungstermin durchführte, wurde sie nicht darauf hingewiesen, dass die Vormieter Schimmelbildung in der Wohnung beanstandet hatten. Nach der Besichtigung schloss die Klägerin mit der Streithelferin einen Mietvertrag vom 18.9.2013 und erhielt von dem Beklagten eine Rechnung für die erfolgreiche Vermittlung der Mietwohnung über 2.350,00 € (2 Nettokalt- mieten zzgl. 19 % Mehrwertsteuer), die sie ausweislich eines Vermerks auf der Rechnung beglich. Am Sonntag, den 24.11.2013 fand auf Wunsch der Klägerin ein weiterer Termin in der Wohnung im Beisein der Vormieter statt. Bei diesem Termin war auch der Maler … anwesend, der im Auftrag der Streithelferin den Instandsetzungsbedarf begutachten sollte. Mit Schreiben vom 27.11.2013 teilte der klägerische Prozessbevollmächtigte der Streithelferin anschließend mit, anlässlich der Wohnungsbesichtigung habe die Klägerin als Mangel nur einen Wasserfleck im ersten Zimmer sehen können und sie habe ihr bei Vertragsunterzeichnung bestätigt, dass es sich dabei um den einzigen Mangel handle und dieser vor dem Einzug behoben würde. Nun habe die Klägerin aber erfahren, dass sich in der Wohnung Schimmelpilz an mehreren Stellen befinde, was sie – die Streithelferin – bei einer Nachfrage inzwischen auch eingeräumt habe. Bei Kenntnis der Klägerin, dass in der Wohnung Schimmelpilzbefall herrsche, hätte sie von einer Anmietung abgesehen. Es wurde deshalb die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung erklärt und vorsorglich außerdem die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund sowie die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses. Daraufhin teilte der Prozessbevollmächtigte der Streithelferin mit Schreiben vom 6.12.2013 unter Hinweis auf das der Streithelferin am 30.11.2013 zugegangene Schreiben mit, es bestehe für eine Kündigungs- bzw. Anfechtungserklärung kein Raum mehr, da die Klägerin und die Streithelferin schon am 27.11.2013 gegen 10:00 Uhr das Mietverhältnis einvernehmlich mündlich aufgehoben hätten und die Klägerin bereits die überreichte Verpfändungserklärung für das als Mietkaution dienende Sparkonto sowie alle weiteren überreichten persönlichen Unterlagen zurückerhalten habe. In dem Schreiben wurde namens und im Auftrag der Streithelferin noch einmal bestätigt, dass das Mietverhältnis aufgrund dieser mündlichen Vereinbarung bereits vor Beginn aufgehoben worden sei und folglich nicht mehr bestehe. Es wurden dabei Ausführungen dazu gemacht, dass die Wohnung am 1.12.2013 in vertragsgemäßen Zustand hätte übergeben werden können. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 6.12.2013 verwiesen (Anlage zur Klageschrift/Bl. 24 – 27 der Akte). Mit Schreiben der klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 13.2.2014 wurde der Beklagte unter Fristsetzung zum 26.2.2014 vergeblich zur Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision aufgefordert, außerdem zu Erstattung der entstandenen Anwaltsgebühren in Höhe von 334,75 € unter Hinweis darauf, er habe von dem Schimmelbefall und den nicht regulierbaren Heizleistungen gewusst und habe gegenüber den Vormietern erklärt, diese bräuchten nichts zu sagen und er selbst werde dies auch nicht tun, da dies letztlich Angelegenheit der Streithelferin sei. Auf das Schreiben wird auch wegen der Berechnung der vorgerichtlichen Anwaltskosten Bezug genommen (Anlage zur Klageschrift/Bl. 28/29 der Akte).

Die Klägerin trägt vor, der Mitarbeiter des Beklagten sei von den Vormietern ausdrücklich gefragt worden, ob man nicht auf die Wohnungsmängel hinweisen müsse, woraufhin sie die Antwort erhalten hätten, dass dies die Eigentümerin machen solle. Die Vormieter hätten den Mitarbeiter des Beklagten vor dem 15.9.2013 auf ihre eigene Minderung und die diversen Mängel angesprochen und hätten auch darauf hingewiesen, dass es ein Schimmelpilzproblem in der Wohnung gebe (Beweis: Zeugnis … und …). Die Klägerin meint, infolge der Anfechtung des Mietvertrages sei dieser von Anfang an als unwirksam anzusehen. Unabhängig davon hafte der Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz im Hinblick darauf, dass er selbst Erklärungen zur Mietsache abgegeben und Kenntnis von den Mängeln gehabt habe.

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Die Klägerin vertritt die Auffassung, der Beklagte hätte auch unaufgefordert von den Mängeln berichten müssen. Außerdem habe sie den Mitarbeiter des Beklagten bei der Wohnungsbesichtigung nach dem Bemerken des Wasserflecks, der auf einen Feuchtigkeitsschaden hingedeutet habe, ausdrücklich gefragt, ob es sich dabei um den einzigen Mangel handle. Der Mitarbeiter des Beklagten habe darauf geantwortet, dass dies der Fall sei, es gebe keine weiteren Mängel. Die Klägerin behauptet, sie habe bei Abschluss des Mietvertrages die Eigentümerin und auch Herrn …, der bei Vertragsunterzeichnung dabei gewesen sei, ausdrücklich noch einmal gefragt, ob es sich bei dem Wasserfleck um den einzigen Mangel handeln würde, was von beiden Seiten nochmals bestätigt worden sei. Auf die Frage nach Schimmel, die sie ausdrücklich gestellt habe, sei mit Nein geantwortet worden (Beweis: Parteivernehmung der Klägerin, hilfsweise Anhörung gemäß § 141 ZPO; Zeugnis der Streithelferin).

Die Klägerin beantragt, wie aus dem Tenor zu 1. ersichtlich zu erkennen.

Der Beklagte und die Streithelferin beantragen, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor. sein Mitarbeiter Herr … habe wenige Tage vor der Besichtigung am 15.9.2013 eine Vorbesichtigung mit den Vormietern der Wohnung durchgeführt. Ihm sei bekannt gewesen, dass es zwischen den Vormietern und der Vermieterin Ärger gegeben habe und die Vermieterin die Kündigung der Vormieter deshalb positiv aufgenommen habe und er habe auch gewusst, dass ein einmaliger Wasserschaden in der Wohnung vorgelegen habe. Hierüber habe ihn die Streithelferin informiert und ihm auch mitgeteilt, dass dieser Mangel wie auch etwaige weitere Mängel vor Einzug des neuen Mieters behoben würden (Beweis: Zeugnis …).

Nicht zutreffend sei, dass die Vormieter ihn oder seinen Mitarbeiter gefragt hätten, ob man nicht auf Mängel hinweisen müsse. Die Vormieter hätten sie beide auch nicht auf die eigene Minderung oder andere diverse Mängel angesprochen. Es sei nur der von der Klägerin auch bemerkte Wasserfleck thematisiert worden und diesbezüglich habe Herr … angegeben, die Streithelferin darüber informieren zu wollen, damit sie den Wasserfleck entfernen könne (Beweis: wie vor), was er dann tatsächlich auch getan habe (Beweis: wie vor sowie Zeugnis der Streithelferin). Es könne sein, dass auch bei der Wohnungsbesichtigung mit der Klägerin über den Wasserfleck im ersten Zimmer rechts gesprochen worden sei. Allen Mietinteressenten, die danach gefragt hätten, habe Herr … jedenfalls mitgeteilt, dass die Vermieterin über das Vorliegen dieses Wasserflecks informiert sei und diesen vor Einzug beseitigen werde, was ausdrücklich als Auskunft der Vermieterin dargestellt worden sei (Beweis: Zeugnis …). Der Beklagte bestreitet, dass die Klägerin seinen Mitarbeiter ausdrücklich gefragt hat, ob es sich dabei um den einzigen Mangel handeln würde und behauptet, eine derartige Frage habe die Klägerin nicht gestellt (Beweis: wie vor). Der Beklagte macht geltend, sein Mitarbeiter habe anlässlich des Besichtigungstermins keinerlei Angaben über den Zustand der Mietsache gemacht und weder er noch die Streithelferin hätten im Rahmen des Mietvertragsabschlusses explizite Zusicherungen zu dem seinerzeitigen Ist – Zustand der Wohnung gemacht, wobei seitens der Klägerin weder eine Nachfrage nach dem Wasserfleck noch nach Schimmel in der Wohnung erfolgt sei (Beweis: wie vor sowie Zeugnis der Streithelferin). Der Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, dass die Klägerin Schimmelpilzbefall in der Wohnung festgestellt hat, dass sich die Heizungen nicht regulieren ließen und dass dies Ursache der Schäden war. Außerdem bestreitet er mit Nichtwissen, dass die Vormieter die Miete gegenüber der Streithelferin schon längere Zeit gemindert hatten und dass es umfangreiche Korrespondenz der Vormieter mit der Streithelferin über die Mängel, deren Ursache und die Mietminderung gab. Er macht geltend, das Schreiben der Vormieter vom 24.1.2013 nebst anliegenden Fotos sei ihm und seinem Mitarbeiter bis zur Zustellung der Klageschrift unbekannt gewesen. Der Beklagte vertritt die Auffassung, die Klägerin sei darlegungs- und beweisbelastet für das Vorhandensein eines aufklärungsbedürftigen Mangels und ein derartiger, gravierender Mangel sei von ihr nicht ausreichend dargelegt worden. Er beruft sich unter Bezugnahme auf das Schreiben der Streithelferin vom 6.12.2013 darauf, in der Wohnung hätten keinerlei Mängel vorgelegen, die nicht vor dem Einzug der Klägerin hätten behoben werden können (Beweis: Zeugnis der Streithelferin). Er meint deshalb, es habe keine Täuschung über wesentliche Eigenschaften der Mietsache vorgelegen und außerdem sei das Mietverhältnis vor der anwaltlichen Anfechtungserklärung einvernehmlich aufgehoben worden vor dem Hintergrund, dass die Klägerin eine andere Wohnung in … gefunden habe (Beweis: wie vor). Wegen der weiteren Einzelheiten des Beklagtenvortrags wird auf die Klageerwiderung vom 26.8.2014 und den Schriftsatz vom 22.12.2014 verwiesen (Bl. 51 – 54 und 87 – 92 der Akte).

Auch die Streithelferin beruft sich darauf, zu keinem Zeitpunkt habe die Klägerin nach etwaigen Mängeln der Wohnung gefragt oder sogar explizit nach möglichem Schimmelpilzbefall (Beweis: Zeugnis …). Sie macht geltend, sie habe den Ist – Zustand der Wohnung vor erfolgter Rückgabe durch die Vormieter weder weiter gekannt habe noch habe sie ihn kennen können und habe insofern nur zugesagt, dass etwaige Mängel – der Wasserfleck sei ja hinreichend bekannt gewesen – nach erfolgter Rückgabe vor Übergabe an die Klägerin noch beseitigt würden (Beweis: wie vor). Zwar sei es richtig, dass mehrere Stellen der Wohnung am 24.11.2013 über lokal begrenzten Schimmelpilzbefall verfügt hätten, was ihr der Maler Herr … mitgeteilt habe. Dabei habe es sich vor allem um Bereiche direkt hinter den Heizkörpern gehandelt, die zuvor von den Vormieter mit Möbeln nahezu zugestellt gewesen seien (weshalb diese womöglich auch Beheizungsprobleme gehabt hätten), so dass die Luft dort nicht habe zirkulieren können, und um den Bereich des bekannten Wasserflecks (Beweis: Zeugnis …) Keinesfalls sei die Ursache für diese Stellen aber in Mängeln des Gebäudes selbst zu sehen gewesen, sondern die festgestellten Flecken hätten ihre Ursache nur in mangelnder Luftzirkulation durch falsches Aufstellen der Möbel gehabt (Beweis: wie vor). Die Behauptung, die Heizung sei angeblich nicht zu regulieren gewesen, sei falsch. Die Streithelferin trägt vor, am 29.11. und 30.11.2013 sei die Wohnung durch Herrn … in einen mangelfreien Zustand versetzt worden, wobei der lokal begrenzte Schimmel beseitigt worden sei, die entsprechenden Stellen mit Schimmel – Ex behandelt und sodann die gesamte Wohnung neu gestrichen und auch der Wasserfleck im 1. Zimmer rechts fachgerecht beseitigt worden sei (Beweis: wie vor). Die Streithelferin behauptet, sie habe sich am 3.12.2013 von dem mangelfreien Zustand der Wohnung anlässlich einer Ortsbesichtigung persönlich überzeugen können (Beweis: Zeugnis der Streithelferin). Sie meint, die Klägerin wäre nicht berechtigt gewesen, sich vom Mietvertrag zu lösen, weil die Wohnung zum vereinbarten Vertragsbeginn am 1.12.2013 mangelfrei gewesen sei. Der zuvor bestehende Schimmel sei nach fachkundiger Einschätzung von Herrn … durch die Vormieter selbst verursacht worden und es habe überhaupt kein Anlass für die Annahme bestanden, dass es sich um einen der Mietsache immanent innewohnenden Mangel gehandelt habe. Der neue Mieter der Wohnung, der zum 1.1.2014 dort eingezogen sei, könne bestätigen, dass die Wohnung nach wie vor mangelfrei sei und keinerlei Schimmelpilz neu aufgetreten sei (Beweis: Zeugnis …). Sie habe der Aufhebung des Mietvertrages nur zugestimmt, weil sie kein Interesse daran gehabt habe, die Klägerin gegen ihren Willen an dem Mietvertrag festzuhalten. Die Klägerin habe den Mietvertrag nur aus Vertragsreue aufgehoben, da sie eine nach ihrer Auffassung bessere Wohnung in der … gefunden und schon vor der einvernehmlichen Vertragsaufhebung am 27.11.2013 angemietet gehabt habe. Wegen der einvernehmlichen Vertragsaufhebung am 27.11.2013 sei die Anfechtungserklärung der Klägerin ins Leere gegangen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Streithelferin wird auf die Schriftsätze vom 14.11. und 4.12.2014 verwiesen (Bl. 68 – 73 und 81 – 84 der Akte).

Das von der Klägerin zunächst angerufene Amtsgericht Wedding hat sich mit Beschluss vom 25.7.2014 für örtlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit an das hiesige Gericht verwiesen. Die Streithelferin ist dem Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 14.11.2014 auf Seiten des Beklagten beigetreten. Das Gericht hat den Parteien im ersten Verhandlungstermin am 1.12.2014 Hinweise erteilt, auf die Bezug genommen wird (Seite 2 des Verhandlungsprotokolls/Bl. 77 der Akte).

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Beklagte ist gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB verpflichtet, an die Klägerin die unstreitig an ihn geleistete Maklerprovision in Höhe der Klageforderung zurückzuzahlen.

Denn die Zahlung ist ohne Rechtsgrund erfolgt. Ein Provisionsanspruch des Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 BGB für die Vermittlung der Wohnung der Streithelferin im Karmeliterweg 49 in 13465 Berlin an die Klägerin als Mieterin ist tatsächlich nicht entstanden. Nach dem Gesetz entsteht der Anspruch zwar schon, wenn der Vertrag infolge der Vermittlung des Maklers tatsächlich zustande kommt, ohne dass es auf die Ausführung des Vertrages ankäme, und im vorliegenden Fall hat die Klägerin mit der Streithelferin als Vermieterin unstreitig am 18.9.2013 einen schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung geschlossen. Dieser Mietvertrag ist aber im Ergebnis dadurch hinfällig geworden, dass die Vertragsparteien ihn am 27.11.2013 einvernehmlich mündlich aufgehoben haben, und zwar noch vor seiner Ausführung.

Zwar lassen Umstände, die ohne eine im Vertragsschluss selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen, den Provisionsanspruch des Maklers regelmäßig unberührt (vgl. BGH NJW 2001, 966/967, Rn. 6 m w. N.). Dagegen schließen aber Umstände, die einen wirksamen Abschluss des Hauptvertrages verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen, eine Provisionspflicht aus. Von dem Vorliegen solcher Umstände geht das Gericht hier aus. Die Streithelferin hat nämlich nicht bestritten, dass die Vormieter der Wohnung ihr gegenüber schon mit Schreiben vom 24.1.2013 ausdrücklich Schimmelbildung in insgesamt 5 Räumen der Wohnung unter Beifügung von Fotos angezeigt und um Mängelbeseitigung gebeten hatten. Dass sie sich daraufhin um die angezeigten Mängel gekümmert und wegen der Ursache der Schimmelbildung vor der Neuvermietung der Wohnung an die Klägerin eine fachkundige Stellungnahme eingeholt hätte oder gar Beseitigungsmaßnahmen in Auftrag gegeben hätte, behauptet die Streithelferin selbst nicht. Sie konnte deshalb bei Mietvertragsabschluss mit der Klägerin wegen der von ihr zu vertretenden Untätigkeit noch gar nicht wissen, in welchem Umfang die Wohnung tatsächlich mit Schimmel befallen war und welche Umstände als Ursache für die Schimmelbildung in Betracht kamen. Darauf hat sie sich in diesem Prozess auch ausdrücklich berufen. Nach ihrem eigenen Vortrag kümmerte sie sich erstmals am 24.11.2013, also nach Mietvertragsabschluss mit der Klägerin 18.9.2013, um die von den Vormietern angezeigten Mängel, indem sie Herrn … als Maler zwecks Begutachtung des Instandsetzungsbedarfs in die Wohnung schickte. Das Gericht geht deswegen davon aus, dass die Klägerin zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB berechtigt gewesen wäre, wenn die Parteien das Mietverhältnis nicht zuvor schon einvernehmlich mündlich aufgehoben hätten. Denn die Streithelferin hatte durch die schon Monate zuvor erfolgte Mängelanzeige der Vormieter positive Kenntnis von gerügtem Schimmelbefall in 5 Räumen der Wohnung. Selbst wenn es tatsächlich so gewesen sein sollte, dass die Vormieter der Wohnung entsprechend dem Vortrag der Streithelferin die Schimmelbildung durch das Aufstellen ihrer Möbel selbst verursacht hatten, wäre die Streithelferin dennoch verpflichtet gewesen, die Klägerin vor Mietvertragsabschluss auf den gerügten Schimmelbefall, dessen Existenz und Ursache sie bis dahin nicht näher hatte untersuchen lassen, hinzuweisen. Denn die Streithelferin musste angesichts der Mängelrüge der Vormieter betreffend Schimmelpilzbefall der Mietwohnung grundsätzlich mit der Möglichkeit rechnen, dass Schimmel vorhanden war – was sie in diesem Rechtsstreit auch ausdrücklich zugestanden hat – und dass der Mangel fortbestehen könnte. Schon deshalb war sie zur Aufklärung der Klägerin über die Probleme der Vormieter mit Schimmel in der Wohnung verpflichtet (vgl. zu Aufklärungspflichten bei Feuchtigkeitsschäden auch OLG Saarbrücken NJW-RR 2013, 1523 ff.). Die Streithelferin war zur Aufklärung über die bei den Vormietern aufgetretene Schimmelbildung als für den Vertragsabschluss wesentlichen Umstand auch ohne ausdrückliche Nachfrage der Klägerin verpflichtet. Denn bei der während der Mietzeit der Vormieter aufgetretenen Schimmelbildung in 5 Räumen der Mietsache handelte es sich um einen Umstand, der für die Klägerin erkennbar von besonderer Bedeutung für den Entschluss zur Eingehung des Mietvertrages war (vgl. auch OLG Naumburg OLGR Naumburg 2002, 265). Indem sie die Schimmelbildung vor Vertragsschluss gar nicht gegenüber der Klägerin erwähnt hat, hat die Streithelferin als Vermieterin die Klägerin bei Vertragsschluss arglistig getäuscht im Sinne des § 123 BGB. Denn sie wusste oder rechnete zumindest damit und nahm billigend in Kauf, dass die Klägerin als Mietinteressentin den Schimmelbefall der Wohnung nicht kannte und bei entsprechender Offenbarung den Mietvertrag nicht abschließen würde. Das Merkmal der Arglist im Sinne des § 123 BGB erfasst nicht nur ein Handeln, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines “Fürmöglichhaltens und “Inkaufnehmens” reduziert sind (so OLG Saarbrücken, a. a. O., Rn. 59). Für die Rückzahlungspflicht des Beklagten kommt es im Ergebnis nicht darauf an, dass der Mietvertrag offensichtlich erst nachträglich einvernehmlich aufgehoben wurde und im Ergebnis nicht durch die mit anwaltlichem Schreiben vom 27.11.2013 erklärte Anfechtung rückwirkend gegenstandslos wurde. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entfällt der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns grundsätzlich auch dann, wenn ein Vertrag nachträglich aufgrund eines Umstands wegfällt, der den Auftraggeber zur Anfechtung des vermittelten Vertrages wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB berechtigt hätte (vgl. BGH NJW 2001, 966/967). Dazu führt der Bundesgerichtshof aus, eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass spätere Einflüsse auf das rechtliche Schicksal des Hauptvertrages sich nicht auf die Maklerprovision auswirken, sei in den Fällen geboten, in denen – wie bei der arglistigen Täuschung – wegen desselben Mangels ein Anfechtungsrecht bestehe. Denn es sei allein darauf abzustellen, dass der vermittelte Vertrag wegen des “Makels der Anfechtbarkeit” von Anfang an einer Unvollkommenheit leide und daran im Ergebnis auch wirtschaftlich scheitere. Dies wird nachvollziehbar damit begründet, dass es aus der Sicht des Maklers rein zufällig ist, ob der Vertrag schließlich wirksam angefochten oder mit Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einverständlich wieder aufgehoben wird (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 8). Die Streithelferin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die einvernehmliche Vertragsaufhebung sei nur aus Kulanz wegen der Vertragsreue der Klägerin erfolgt und nicht mit Rücksicht auf ein bestehendes Anfechtungsrecht der Klägerin. Denn es kommt für den Ausgang dieses Rechtsstreits nicht auf die Motivation der Streithelferin für den Abschluss des mündlichen Aufhebungsvertrages an, sondern allein darauf, dass die Klägerin mangels Aufklärung durch die Streithelferin über Schimmelbildung in den Mieträumen als für den Abschluss des Mietvertrages wesentlichen Umstand zur Anfechtung ihrer auf den Mietvertragsabschluss gerichteten Willenserklärung gemäß § 123 BGB berechtigt gewesen wäre und dass der von dem Beklagten vermittelte Mietvertrag deswegen von vorne herein mit dem “Makel der Anfechtbarkeit” behaftet war.

Zinsen auf die Klageforderung stehen der Klägerin wie beantragt seit dem 27.2.2014 gemäß §§ 819Abs. 1, 288 Abs. 2,291 BGB zu. Denn der Beklagte wusste jedenfalls aufgrund der Ausführungen in dem anwaltlichem Schreiben vom 13.2.2014, dass die Maklerprovision ohne Rechtsgrund an ihn geleistet worden war. Zu Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 334,75 €, die mit anwaltlichem Schreiben vom 13.2.2014 auf der Grundlage einer 1,3 Geschäftsgebühr nachvollziehbar berechnet wurden, ist der Beklagte gemäß § 280 Abs. 1 BGB ebenfalls verpflichtet. Denn er hat gegen seine vertraglichen Pflichten aus dem mit der Klägerin geschlossenen Vermittlungsvertrag dadurch schuldhaft verstoßen, dass er eine Wohnungsvermittlung vorgenommen hat, ohne sich zuvor bei der Streithelferin als seiner Auftraggeberin ausreichend über die für den Mietvertragsabschluss wesentlichen Umstände zu informieren, zu denen auch größere Schäden in der Wohnung zählen. Hier hätte insbesondere auch die unstreitige Existenz eines Wasserflecks im ersten Zimmer der Wohnung den Beklagten als Makler veranlassen müssen, sich bei der Streithelferin als Vermieterin umfassend bezüglich möglicher Feuchtigkeitsschäden zu erkundigen. Die Klägerin als Mietinteressentin durfte jedenfalls darauf vertrauen, von dem Beklagten bzw. seinem Mitarbeiter Herrn … vor Mietvertragsabschluss auch ohne ausdrückliche Nachfrage über damals vorhandene, erhebliche Mängel der Mietsache wie Schimmelbildung informiert zu werden, und zwar unabhängig davon, ob und in welchem Umfang der Schimmel vor ihrem Einzug hätte beseitigt werden können. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Geltendmachung von Rückforderungsansprüchen gegenüber dem Beklagten stellte sich auch als erforderliche und zweckmäßige Maßnahme der Rechtsverfolgung dar (vgl. Palandt – Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 249 BGB Rz. 57). Denn der Sachverhalt war jedenfalls rechtlich nicht einfach gelagert.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91Abs. 1, 101 Abs. 1,281 Abs. 3 S. 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708Nr. 11, 709 S. 1,2,711 S. 1,2 ZPO.

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