Kündigung wegen Zahlungsverzug bei Mietzins und geringer offenstehender Restsumme

Kündigung wegen Zahlungsverzug bei Mietzins und geringer offenstehender Restsumme

Landgericht Hamburg

Az.: 334 S 53/00

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Verkündet am 16.11.2000

Vorinstanz: AG Hamburg – Az.: 44 C 462/99


In der Sache erkennt das Landgericht Hamburg, Zivilkammer 34, auf die mündliche Verhandlung vom 12. Oktober 2000, für Recht:

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 28. April 2000 – Az. 44 C 462/99 – wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagten wird eine Räumfrist bis zum 31. Januar 2001 gewährt.

3. Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte.

Tatbestand und Entscheidungsgründe:

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Zu Recht hat das Amtsgericht der auf die Kündigung wegen Zahlungsverzugs gestützten Räumungsklage stattgegeben und die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt.

Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, daß die Vorauszahlungsklausel des §6 des Mietvertrages wegen des Zusammentreffens dieser Klausel mit der Aufrechnungsklausel des § 8 des Mietvertrages nicht wirksam ist (vgl. dazu BGH RE vom 26. Oktober 1994 WM 1995, 28; LG Hamburg WM 99, 326) und die Zahlung des Mietzinses deshalb entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 551 Abs. 1 BGB jeweils erst zum Monatsende fällig war, war die vom Kläger mit Datum vom 10. August 1999 wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene außerordentliche Kündigung begründet. Die Beklagte befand sich auch nach ihrem eigenen Vorbringen beim Ausspruch der Kündigung mit der Zahlung eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses im Verzug (§ 554 Abs. l Ziffer l BGB). Unter Berücksichtigung der von der Beklagten in Ansp–Tuch genommenen Mietzinsminderung in höhe von 5 % war am 10. August 1999 der Mietzins für Juni in Höhe von DM 348,43 und für Juli in Höhe von DM 594,44 rückständig. Damit ist die Beklagte für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil des Mietzinses in Verzug geraten.Als nicht unerheblich wird ein Teil von mindestens 50 % des monatlichen Mietzinses angesehen, wobei der Gesamtrückstand den Mietzins, für einen Monat übersteigen muß (§ 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzung ist vorliegend angesichts eines geschuldeten Mietzinses, den die Beklagte im Hinblick auf die von ihr in Anspruch genommene 5-%ige Minderung mit DM 594,44 monatlich beziffert, erfüllt.

Die vom Kläger ausgesprochene Kündigung ist auch nicht dadurch unwirksam geworden, daß die Beklagte den Mietzinsanspruch des Klägers innerhalb der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB befriedigt hätte. Die von der Beklagten innerhalb der Schonfrist, die am 18. Oktober 1999 ablief, geleisteten Zahlungen führten nicht zu einer vollständigen Befriedigung des Klägers hinsichtlich des rückständigen und des laufenden Mietzinses. Nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten stand dem Kläger für den hier fraglichen Zeitraum ein geminderter Mietzinsanspruch in Höhe von insgesamt DM 2.131,75 zu und hat die Beklagte Zahlungen in Höhe von DM 2.100,– geleistet. Der offen bleibehde Betrag von DM 31,75 ist nicht als ein zu vernachlässigender Restbetrag anzusehen, der ein Festhalten des Klägers an der Kündigung vom 10. August 1991 als rechtsmißbräuchlich erscheinen lassen könnte. Der Beklagten war es möglich und auch zumutbar, vor Ablauf der Schonfrist die Höhe der Mietzinsrückstände genau zu überprüfen. Angesichts des insgesamt sehr schwierigen und durch zahlreiche Rechtsstreite belasteten Verhältnisses der Parteien hätte die Beklagte hierzu auch besondere Veranlassung, sie durfte nicht darauf vertrauen, daß sich der Kläger mit einem nicht vollständigen Ausgleich der Mietrückstände und der laufenden Mieten zufrieden geben würde. Mit dem Landgericht Bonn (WM 1992, 607, 608) hält die Kammer eine Berufung der Beklagten auf die Vorschrift des § 242 BGB vorliegend auch deshalb für nicht erfolgreich, weil es sich bei der offen gebliebenen Restsumme von DM 31,75 nicht um einen völlig zu vernachlässigenden Betrag von nur wenigen Pfennigen handelt. Vielmehr beläuft sich dieser Betrag immerhin auf mehr als 5 % der Nettokaltmiete, die die Beklagte mit 594,44 DM beziffert. Da ein solcher Betrag, im Bereich der Mietminderung bereits als angemessener Ausgleich für kleine Beeinträchtigungen bei der Wohnungsnutzung angesehen wird, kann dieser im Rahmen der SchonfristzahIung nicht als völlig unbeachtlich angesehen werden.

Die Kammer hat eine Räumungsfrist von 3 Monaten im Hinblick auf hie persönliche Situation der Beklagten, die Lage auf dem Wohnungsmarkt und die bevorstehende Weihnachtszeit als angemessen erachtet.