Contact for English speaking clientsOLG Dresden
Az: 5 U 426/04
Urteil vom 10.08.2004
In dem Rechtsstreit wegen Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis und Feststellung von dessen Beendigung hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 20.07.2004 für Recht erkannt:
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 26.02.2004 verkündete Urteil zu Az. 11 0 3461/03 der Einzelrichterin der 11. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig abgeändert:
a) Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 17.533,21 Euro sowie jährliche Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB aus jeweils 2.136,05 Euro seit dem 05.08., 05.09., 05.10., 06.11. und 05.12.2002 sowie aus jeweils 2.284,32 Euro seit dem 06.01., 05.02. und 05.03.2003 zu zahlen.
b) Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Geschäftsräume in dem Gebäudekomplex „####“ in L####, Erdgeschoss, gemäß Mietvertrag vom 01./24.09.1992 vermietet zum Betrieb einer Apotheke, zum 30.06.2003 beendet worden ist.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen und die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
3. Die Kläger haben als Gesamtschuldner 3/5, die Beklagte hat 2/5 der Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6/5 des jeweils von der Gegenseite vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger Sicherheit in Höhe von 6/5 des zu vollstreckenden Betrages leistet.
5. Die Revision gegen 1.b) des Urteilstenors wird zugelassen.
Streitwert des Berufungsverfahrens:
Klage bis zum 20.07.2004: 18.274,56 Euro
danach: 17.533,21 Euro
Widerklage (12 x 2.136,05 Euro): 25.632,60 Euro
Streitwert somit bis zum 20.07.2004: 43.907,16 Euro
danach: 43.165,81 Euro
Tatbestand:
Die Kläger nehmen die Beklagte aus einem gewerblichen Mietverhältnis auf Zahlung der Miete in Anspruch. Die Parteien streiten im Wesentlichen darüber, ob der Mietvertrag formgerecht abgeschlossen wurde oder ob ihn die Beklagte vorzeitig ordentlich kündigen konnte.
Es geht um einen Mietvertrag vom 01./24.09.1992 (Bl. 7-13 d.A.) zwischen einer Firma P#### als Vermieterin und der Beklagten, die damals noch als #### mbH firmierte, als Mieterin. Darin vermietete der zum fraglichen Zeitpunkt nicht als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragene K####, der unter der Firmenbezeichnung P#### auftrat, in einem noch zu errichtenden Gebäude an der #### in L#### gelegene Räume zum Betrieb einer Apotheke. Das Mietverhältnis sollte mit dem auf die Übergabe des bezugsfertigen Mietobjekts folgenden Monatsersten beginnen und auf eine Laufzeit von 15 Jahren abgeschlossen werden. Durch Vereinbarung vom 29.07./12.08./19.01.1993 (Bl. 14 d.A.) zwischen der P#### und der Beklagten wurde vereinbart, dass anstelle der Firma P#### eine Firma L#### KG als Vermieterin in den Mietvertrag eintrat. Die Vereinbarung wurde von den Vertretern der Firma L#### KG und der Beklagten sowie dem Inhaber der Firma P#### unterzeichnet. Am 20.12.1993 wurde K#### als Eigentümer des Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen (Bl. 19 d.A.). Dieser übertrug das Grundstück auf die Firma L#### KG, die am 24.01.1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Später erwarb Herr H#### das Eigentum an dem Grundbesitz; er wurde am 17.06.1996 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Kläger sind die Erben des am 05.02.2002 verstorbenen H#### (vgl. Erbschein Bl. 20 d.A.). Die Beklagte wurde seit 1996 von der Firma L#### KG, Herrn H#### und den Klägern aufgrund des Mietvertrages auf Zahlung von Miete in Anspruch genommen; die darüber vor dem Landgericht Leipzig und dem Oberlandesgericht Dresden geführten Prozesse sind rechtskräftig abgeschlossen. Im vorliegenden Rechtsstreit machen die Kläger die Miete für die Monate August 2002 bis März 2003 geltend.
Die Beklagte hatte die Mieträume zunächst an einen Apotheker A#### untervermietet, der mittlerweile aber ausgezogen ist. Mit Zustimmung des damaligen Eigentümers H#### schloss sie ab dem 01.06.2002 einen Untermietvertrag mit einem Herrn H####; dieser nutzte das Mietobjekt bis Ende März 2003. Mit Schriftsatz vom 14.11.2002 (Bl. 74 f. der beigezogenen Akte 11 O 5557/02) und erneut während des laufenden Rechtsstreits (Bl. 27 d.A.) ließ die Beklagte das Mietverhältnis gegenüber den Klägern zum nächstmöglichen Termin ordentlich kündigen. Sie vertrat dabei, wie auch im laufenden Rechtsstreit die Auffassung, dass der Mietvertrag vom 01./24.09.2002 nicht formwirksam abgeschlossen worden sei; es fehle insbesondere die Beurkundung eines konkreten Beginns des Mietverhältnisses. Die Übergabe des Mietobjekts an sie habe zu keinem Zeitpunkt stattgefunden. Zudem sei der verstorbene Herr H#### nicht in ein wirksam befristetes Mietverhältnis eingetreten; die Änderungsvereinbarung aus dem Jahr 1993 enthalte keine ausreichende Beschreibung des Mietobjekts.
Die Beklagte vertritt daher die Auffassung, dass das Mietverhältnis zum 30.06.2003 beendet worden ist. Sie hat mittlerweile das Mietobjekt geräumt und den Klägern mit Schreiben vom 07.05.2003 die Schlüssel übersandt.
Die Kläger machen geltend, es liege eine formwirksame Befristung des Vertrages auf 15 Jahre vor. Das Mietobjekt sei auch übergeben worden, und zwar jedenfalls zum 01.04.1995, so dass der Beginn des Vertragsverhältnisses auf den 01.04.1995 falle.
Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 18.274,56 Euro nebst jährlichen Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB aus jeweils 2.284,32 Euro seit dem 04.08.2002, 05.09., 05.10., 06.11., 05.12.2002, 05.01.2003, 05.02. und 05.03.2003 zu zahlen.
Die Beklagte hat erstinstanzlich Klageabweisung beantragt und geltend gemacht, sie sei für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet. Nachdem sich bereits das als Grundlage der Anmietung der Räume vorgesehene Nutzungskonzept des gesamten Objekts nicht realisiert habe, sei auch deshalb eine Mietanpassung vorzunehmen, weil sich die Verkehrsanbindung zu dem streitgegenständlichen Objekt aufgrund geänderter Verkehrsführung drastisch verschlechtert habe. Die dadurch geschaffenen örtlichen Verhältnisse machten das Mietobjekt unattraktiv und verringerten die Kundenfrequenz.
Die Beklagte hat Widerklage erhoben mit dem Antrag,
festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien für die Geschäftsräume in dem Gebäudekomplex #### in L#### durch die Kündigung der Beklagten vom 14.11.2002 zum 30.06.2003 beendet worden ist.
Die Kläger haben Abweisung der Widerklage beantragt.
Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme durch Urteil vom 26.02.2004 (Bl. 113-128 d.A.) der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die im Wesentlichen ihre erstinstanzlichen Argumente wiederholt und vertieft. Sie macht weiter geltend, dass auch bei Annahme eines formwirksam zustande gekommenen Mietvertrages die Firma L#### KG bzw. der verstorbene Herr H#### aufgrund der zu berücksichtigenden Eigentumsverhältnisse nicht in das ursprüngliche Mietverhältnis ein getreten seien. Demnach bestehe allenfalls ein unbefristeter Vertrag, den sie habe jederzeit kündigen können.
Die Kläger erklären den Rechtsstreit hinsichtlich der geforderten Vorauszahlung für die Betriebskosten der Monate August bis Dezember 2002 in der Hauptsache für erledigt und beantragen nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 17.533,21 Euro nebst jährlichen Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB aus jeweils 2.136,05 Euro seit dem 04.08., 05.09., 05.10., 06.11. und 05.12.2002 sowie aus jeweils 2.284,32 Euro seit dem 05.01., 05.02. und 05.03.2003 zu zahlen.
Die Beklagte stimmt der Erledigungserklärung zu und beantragt im Übrigen, das erstinstanzliche Urteil abzuändern, die Klage abzuweisen und der Widerklage stattzugeben.
Die Kläger beantragen Zurückweisung der Berufung. Sie vertreten die Auffassung, dass jedenfalls durch das Urteil des Landgerichts Leipzig in der Sache 11 O 5557/02 rechtskräftig feststehe, dass das Schriftformerfordernis des ursprünglichen Mietvertrages bei dessen Abschluss ausreichend gewahrt gewesen und damit ab dem 01.04.1995 ein auf 15 Jahre befristetes Mietverhältnis zustande gekommen sei.
Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze und das Verhandlungsprotokoll vom 20.07.2004 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Berufung der Beklagten hat Erfolg, soweit sie sich gegen die Abweisung der Widerklage richtet. In Bezug auf die Klage ist ihr Rechtsmittel dagegen bis auf einen geringen Teil der Zinsforderung nicht begründet.
1. Der vom 01./24.09.1992 datierende Mietvertrag ist nicht wirksam auf 15 Jahre befristet worden:
a) Da das Mietverhältnis, das zwischen der Firma P#### und der Beklagten begründet wurde, eine Laufzeit von 15 Jahren haben sollte, bedurfte es gem. §§ 566 Satz 1, 580 BGB a.F. (5§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1, Abs. 2 BGB) der gesetzlichen Schriftform nach § 126 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Ein Verstoß gegen dieses Schriftformerfordernis führte dazu, dass der Vertrag unbefristet abgeschlossen und demzufolge ordentlich kündbar war, § 566 Satz 2 BGB a.F.
Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 3257, 3258; NJW 2000, 1105, 1106) ist die Schriftform bei Beurkundung von langfristigen Mietverträgen nur gewahrt, wenn sich die wesentlichen Vertragsbestimmungen, insbesondere die Parteien des Vertrages, der Mietgegenstand, die Miethöhe und die Dauer des Mietverhältnisses, aus der Vertragsurkunde entnehmen lassen. Diesen Anforderungen genügt die im September 1992 von der Firma P#### und der Beklagten unterzeichnete Vertragsurkunde in Bezug auf die Angaben über die Dauer des Mietverhältnisses in § 2 des Vertrages nicht. Die genannte Bestimmung regelt zwar, dass die Festmietzeit (dort versehentlich „Festmietzins“ genannt) 15 Jahre betragen sollte und legt damit allgemein die Vertragslaufzeit fest. Die Vorschrift des § 566 BGB a.F., die in erster Linie auf das Interesse eines Grundstückserwerbers ausgerichtet ist (BGH NJW 2003, 1249), erfordert aber darüber hinaus auch die Möglichkeit der Bestimmung des Beginns und des Ablaufs des Mietverhältnisses. Mit der bloßen Angabe der vereinbarten Dauer von 15 Jahren enthält die Vertragsurkunde hier demgegenüber diese Information nicht; der Erwerber des Grundstücks könnte ihr nicht das Datum entnehmen, zu welchem das Mietverhältnis beendet sein sollte.
Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Vermietung im September 1992 offensichtlich „vom Reißbrett“ erfolgte, da das Einkaufszentrum, in welchem sich die Apothekenräume befanden, noch gebaut werden sollte. Zwar ist es in einem solchen Fall möglich, den nach den Bestimmungen des Mietvertrages an die Übergabe geknüpften Beginn des Mietverhältnisses in einem entsprechenden Protokoll festzuhalten und dieses entweder dem Mietvertrag beizufügen (vgl. OLG Jena OLGNL 1999, 15, 17) oder unter Anwendung der sog. Auflockerungsrechtsprechung des BGH (NJW 1998, 58; NJW 1998, 62) einen Nachtrag zum Hauptvertrag zu errichten. Weder das eine noch das andere ist hier jedoch geschehen. Insbesondere genügt der von Klägerseite als Anlage K 3 (Bl. 15 d.A.) vorgelegte Beleg über die behauptete Schlüsselübergabe an den Apotheker A#### den genannten Anforderungen nicht. Es handelt sich weder um eine Anlage zum Mietvertrag, auf die in der Vertragsurkunde verwiesen wird (vgl. BGH NJW 2003, 1248, 1249), noch um eine von den Parteien des Mietvertrages formgültig errichtete Nachtragsurkunde.
Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 3257) ist es allerdings nicht ausgeschlossen, auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückzugreifen, um die wichtigsten Vertragsbestandteile im Wege einer Auslegung bestimmen zu können. Auch das ist hier jedoch nicht möglich.
Denn es geht im Streitfall nicht um Auslegung einer Vertragsbestimmung. Mit ihrer Vereinbarung haben die Firma P#### und die Beklagte nämlich die Entscheidung über den Beginn des Mietverhältnisses aus der vertraglichen Einigung zunächst herausverlagert und an einen Umstand angeknüpft, der außerhalb der vertraglichen Einigung liegt. Der Vertragsurkunde lässt sich nur klar entnehmen, dass das Mietverhältnis am 1. des Monats beginnen sollte, der auf die Übergabe der Mietsache folgt. Durch die Anknüpfung an ein späteres Ereignis, das sowohl hinsichtlich des tatsächlichen Ablaufs (Fertigstellung des Bauwerks) als auch hinsichtlich der Entschließung der Parteien über den genauen Zeitpunkt der Übergabe noch ungewiss ist, stellt sich die Frage, welcher Beginn des Mietverhältnisses aufgrund der vertraglichen Regelung in Verbindung mit dem späteren Verhalten der Parteien maßgeblich ist. Das ist jedoch keine Frage der Vertragsauslegung, sondern der Subsumtion unter die vertragliche Einigung der Parteien. Es geht letztlich darum, was im Mietvertrag unter Rückgriff auf ein späteres Verhalten der Parteien überhaupt als Inhalt der vertraglichen Regelung vereinbart worden ist. Bei einer solchen Sachlage geht es nicht mehr um die äußeren Umstände, die zur Auslegung eines Rechtsgeschäfts herangezogen werden dürfen (vgl. BGHZ 74, 346, 349; OLG Rostock NZM 2001, 426).
c) Mithin ist es nicht möglich, der Vertragsurkunde den Beginn und den Ablauf und damit die Laufzeit des Mietverhältnisses zu entnehmen oder das Anfangs- und Enddatum danach zu bestimmen. Das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. ist daher nicht eingehalten (vgl. BGH BGHR BGB § 566 Verlängerungsoption 1).
An diesem Ergebnis kann auch der Umstand nichts ändern, dass die Beklagte in dem vorausgegangenen Rechtsstreit 11 O 5557/02 behauptet hat, die Übergabe des Mietobjekts sei auf den 30.06.1994 vereinbart worden und die Klägerin dies ausdrücklich zuletzt (im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 01.04.2003, Bl. 171 der beigezogenen Akte 11 O 5557/02) unstreitig gestellt hat. Unstreitig geworden war in dem genannten Rechtsstreit lediglich, dass eine Übergabe zum 30.06.1994 vorgesehen war, nicht jedoch, dass eine solche auch tatsächlich durchgeführt wurde. Im Übrigen würde es auch bei einem nachträglich zugestandenen genau bestimmbaren Übergabetermin an der erforderlichen Beurkundung im Vertrag selbst fehlen.
Damit galt der Vertrag gemäß § 566 Satz 2 BGB a.F. wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
2. In dieses Vertragsverhältnis ist der verstorbene Herr H#### durch Erwerb des Eigentums an dem Grundstück am 17_06.1996 eingetreten.
a) Durch ordnungsgemäß beurkundete (BGH NJW 1998, 62) dreiseitige Vereinbarung vom 29.07./12.08./19.10.1993 wurde zunächst die L#### KG anstelle des früheren Vermieters K#### Vermieterin. In der darüber errichteten Urkunde waren sowohl das Datum des Ursprungsmietvertrages als auch die daran beteiligten Parteien ordnungsgemäß bezeichnet. Das gilt entgegen der hierzu geäußerten Auffassung der Beklagten auch für die Bezeichnung des Mietobjekts, wobei unschädlich ist, dass eine Planskizze nicht beigefügt war; denn die Mieträume sind durch Bezugnahme auf den Ursprungsvertrag sowie die Angabe der Lage des Gebäudes hinreichend bezeichnet (vgl. BGH NJW 1999, 2591). Einer Verbindung der Nachtragsurkunde mit dem Ursprungsvertrag bedurfte es nach der sog. Auflockerungsrechtsprechung des BGH (NJW 1998, 62) nicht.
Damit war die L#### KG ab dem 19.10.1993 Vermieterin und Vertragspartnerin der Beklagten geworden. Ein Übergang des Mietvertrages (auch) nach § 571 Abs. 1 BGB a.F. von P#### /K#### auf die L#### KG ist dagegen nicht erfolgt, weil K#### bei Abschluss des Mietvertragen noch nicht Eigentümer des Grundbesitzes war.
Auch ein Übergang des Vertrages nach den §§ 578, 579 BGB a.F. kommt mangels Identität zwischen Vermieter und Eigentümer des Grundstücks nicht in Betracht (BGH NJW 2003, 2158; NJW-RR 2004, 657).
b) Ein Übergang des Mietverhältnisses von der L#### KG auf H#### ist offensichtlich zwischen den beteiligten Parteien des Vertrages nicht vereinbart worden. Etwas anderes tragen die Kläger nicht vor. Jedoch liegen entgegen der hierzu von der Beklagten vertretenen Auffassung die Voraussetzungen eines Vermieterwechsels nach § 571 Abs. 1 BGB a.F. vor.
Die L#### KG, die seit dem 19.10.1993 Vermieterin geworden war, erwarb nach dem vorgelegten Grundbuchauszug am 24.01.1996 das Eigentum an dem Grundstück. Damit lag zu diesem Zeitpunkt die notwendige Identität zwischen Eigentümer und Vermieter vor. Überlassung an die Beklagte als Mieterin war zwischenzeitlich ebenfalls erfolgt, wie das Landgericht in dem angefochtenen Urteil auf der Grundlage der durchgeführten Beweisaufnahme feststellt. Die Übergabe des Mietobjekts an den Apotheker A#### ist nach Aussage der vom Landgericht vernommenen Zeugen im März 1995 erfolgt. Da A#### der Untermieter der Beklagten war, wurde somit auch der Beklagten die Mietsache überlassen. Diese Feststellungen des Landgerichts werden von der Beklagten in der Berufung nicht mehr angegriffen. Soweit die Beklagte auch in der Berufung einen bestimmten Übergabetermin bestreitet, bezieht sich dies auf den von der Klägerin an die Übergabe des Mietobjekts geknüpften Beginn des Mietverhältnisses. Für die Frage der Überlassung nach § 571 Abs. 1 BGB a.F. ist das jedoch unerheblich. Es steht jedenfalls fest, dass A#### im Frühjahr des Jahres 1995 die Schlüssel zu dem Objekt erhielt und nach Aussage der Zeugen in der Zeit danach die Räume auch nutzte. Damit war eine Überlassung des Mietobjekts an die Beklagte als Mieterin zeitlich nach Übergang des Mietverhältnisses auf die L#### KG erfolgt.
c) Der verstorbene Herr H#### erlangte am 17.06.1996 Eigentum an der Immobilie. Die Veräußerung i.S.v. § 571 Abs. 1 BGB a.F. erfolgte mithin zeitlich nach Überlassung und unmittelbar von dem Eigentümer und Vermieter, nämlich der L#### KG.
Damit lagen im Streitfall die Voraussetzungen eines Vermieterwechsels nach § 571 Abs. 1 BGB a.F. vor. Die Vorschrift muss auch für die Fälle Anwendung finden, in denen – wie hier – der Vermieter zunächst nicht Eigentümer ist, das Eigentum an der Mietsache jedoch später erwirbt, so dass sich Eigentümer- und Vermieterstellung in seiner Person vereinigen und er sodann das Mietobjekt nach Überlassung an den Mieter weiterveräußert. In diesem Fällen tritt der Erwerber in die Vermieterstellung des Veräußerers nach der genannten Bestimmung ein.
3. Die Kläger wurden als gemeinschaftliche Erben ihres Ehemanns bzw. Vaters H#### am 05.02.2002 gemäß § 1922 Abs. 1 BGB Vermieter und damit Vertragspartner der Beklagten. Da der Vertrag – wie oben dargelegt – auf unbestimmte Zeit abgeschlossen war, konnte ihn die Beklagte gem. §§ 542 Abs. 1, 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündigen.
a) Die Kündigung vom 19.09.2001, die Gegenstand des letzten Rechtsstreits zwischen den Parteien war, hat das Mietverhältnis nicht beendet. Die Beklagte hat nämlich das Mietobjekt auch nach dem 31.03.2002 durch Überlassung an ihren Untermieter weitergenutzt und damit gemäß § 545 Satz 1 BGB eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit herbeigeführt. Das sieht offensichtlich auch die Beklagte nicht anders.
Der Vertrag ist jedoch durch die Kündigung vom 14.11.2002 mit Ablauf des 30.06.2003 beendet worden. Die Kündigung wurde formwirksam durch Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Beklagten im Rechtsstreit 11 O 5557/02 ausgesprochen. Entgegen der hierzu geäußerten Auffassung der Klägerin reicht der Zugang von beglaubigten und einfachen Abschriften des Kündigungsschreibens (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdn. 831 m.N.), die am 29.11.2002 erfolgt ist, wobei die Prozessbevollmächtigten der Kläger unstreitig zum Empfang der Kündigung für ihre Mandanten berechtigt gewesen sind.
Dass der damalige Untermieter der Beklagten die Räume noch bis in den Monat März 2003 genutzt hat, führte nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB. Die nach dieser Vorschrift erforderliche Gebrauchsfortsetzung muss nach Beendigung des Vertrages stattfinden. Das war hier nicht der Fall. Unstreitig hat die Beklagte das Mietobjekt vor dem 30.06.2003 geräumt und die Schlüssel dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin zugeleitet. Damit hatte die Beklagte bei Ablauf des Vertrages an dem Mietobjekt keinen Besitz mehr, so dass eine Gebrauchsfortsetzung zum fraglichen Zeitpunkt ausscheidet.
b) Es stellt keinen Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB dar, wenn sich die Beklagte auf die Nichteinhaltung der Schriftform bei Beurkundung des Mietvertrages beruft. Das gilt entgegen der von Klägerseite vertretenen Auffassung auch, wenn der Mieter erst mehr als 10 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages den Formmangel geltend macht und eine Kündigung ausspricht (BGH NJW 2004, 1103). Im Übrigen ist hier der Vertrag auch nicht jahrelang beanstandungsfrei durchgeführt worden. Denn die Beklagte hatte in den vorausgegangenen Prozessen, die zwischen den Parteien geführt worden sind, immer wieder auch die fehlende Übergabe des Mietobjekts bemängelt und sich auf den Formmangel des Vertrages berufen.
Treuwidrig kann die Wahrnehmung der aus der Formnichtigkeit sich ergebenden Rechte einer Mietvertragspartei nur sein, wenn dies zu einem für die andere Seite untragbaren Ergebnis führt. Das sind die Fälle der Existenzgefährdung und der treuwidrigen Vorteilsausnutzung durch die von der Formnichtigkeit begünstigte Partei (BGH NJW 2004, 1960, 1961; NJW 1975, 1653). Weder das eine noch das andere ist hier jedoch ersichtlich oder von den Klägern dargelegt.
4. Damit ist die Beklagte gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung der Miete für die Zeit bis zum Ablauf des Vertrages verpflichtet.
a) Sie schuldet demnach die Miete von monatlich 2.136,05 Euro für den Zeitraum August 2002 bis März 2003 sowie die vereinbarte Vorauszahlung auf die Betriebskosten von monatlich 148,27 Euro für Januar bis März 2003. Das ergibt insgesamt 17.537,21 Euro. Wegen § 308 ZPO können jedoch nur 17.533,21 Euro zuerkannt werden.
Zinsen auf die nach § 4 des Mietvertrages jeweils am 3. des Monats fälligen Mieten sind gemäß §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1, 193 BGB seit dem 05.08., 05.09., 05.10., 06.11. und 05.12.2002 sowie seit dem 06.01., 05.02. und 05.03.2003 zuzusprechen. In Höhe der Zinsmehrforderung ist die Klage unbegründet.
b) Die Beklagte ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern oder eine Reduzierung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu verlangen bzw. ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen.
Die Änderung des allgemeinen Mietniveaus in L#### und die sich daraus ergebende Überteuerung der Vertragsmiete im Vergleich zu den heute üblichen Mieten für vergleichbare Objekte stellt ein Risiko dar, dass die Beklagte als Mieterin bei Abschluss des langfristigen Mietvertrages übernommen hat, wie das Landgericht zutreffend feststellt. Ein zur Minderung berechtigender Sachmangel nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt auch nach Darstellung der Beklagten nicht vor. Die Gestaltung der Verkehrsführung am Mietobjekt führt nicht zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mieträume.
Dasselbe gilt im Ergebnis für die Behauptung der Beklagten hinsichtlich des angeblich gescheiterten Gesamtkonzepts „####“. Zwar ist diese Frage entgegen der vom Landgericht hierzu geäußerten Auffassung nicht in den Vorprozessen rechtskräftig entschieden worden, weil es dort immer nur um Zahlungsklagen der Vermieter ging, so dass die Entscheidung über die Einwendungen der Beklagten nicht in Rechtskraft erwachsen konnte. Die Beklagte legt jedoch nicht dar, inwieweit das behauptete Nutzungskonzept der ursprünglichen Vermieterin zur Grundlage des Mietvertrages geworden sein soll. Die Vertragsurkunde zählt in § 1 auf, welche Gewerbeeinheiten bei der Erstvermietung vorhanden sein sollten, wobei auch Arztpraxen genannt werden. Unstreitig waren und sind solche Praxisräume aber im Gebäude bzw. in der Nähe vermietet, so dass dieses Konzept offensichtlich umgesetzt wurde. Etwas anderes behauptet auch die Beklagte nicht. Von einem „Ärztehaus“ war zu keinem Zeitpunkt die Rede. Etwas anderes ergibt sich auch aus dem Lageplan (Anlage 2 zum Mietvertrag) nicht; es handelt sich dabei, wie aus der beigezogenen Akte 11 O 1804/98 (dort Bl. 29 d.A.) zu ersehen ist, um eine bloße zeichnerische Darstellung, die in Bezug auf den Vertragsinhalt keinerlei Ergänzung des Mietvertrages enthält. Dass über den Vertragsinhalt hinaus von Seiten der ursprünglichen Vermieterin in Bezug auf das Gesamtkonzept weitergehende Zusagen gemacht worden sind, wird von der Beklagten nicht behauptet und auch nicht unter Beweis gestellt.
Die Klage ist mithin bis auf einen geringen Teil der Zinsforderung begründet, so dass die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten unter Berücksichtigung der Erledigungserklärungen zurückzuweisen ist.
5. Mit der gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässigen Widerklage hat das Rechtsmittel dagegen Erfolg.
Das Mietverhältnis ist – wie dargelegt – durch die Kündigung vom 14.11.2002 zum 30.06.2003 beendet worden. Entgegen der im angefochtenen Urteil geäußerten Auffassung liegt über die zwischen den Parteien umstrittene Frage der im Hinblick auf die Schriftform wirksamen Befristung des Mietverhältnisses keine rechtskräftige Entscheidung vor. Auch in der Sache 11 O 5557/02 wurde lediglich über Zahlungsansprüche der Klägerin befunden; die Feststellungen des Landgerichts in dem rechtskräftig gewordenen Urteil vom 21.11.2002, wonach die Schriftform des § 566 BGB a.F. bei Beurkundung des Vertrages vom 01./24.09.1992 eingehalten worden ist, erwachsen nicht in Rechtskraft (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 24. Aufl., vor § 322 Rdn. 34). Etwas anderes hat auch der BGH in dem vom Landgericht zitierten Urteil (NJW 2004, 294) nicht entschieden. Dort ging es im Vorprozess um eine Feststellungsklage. Eine solche ist hier vor dem jetzt anhängigen Rechtsstreit aber zu keinem Zeitpunkt erhoben und über eine solche ist auch nicht rechtskräftig entschieden worden.
6. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 91a ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
7. Die Revision gegen die Entscheidung zur Widerklage (Nr. 1.b) des Urteilstenors) wird zugelassen. Zwar sind Grundsätze der schon seit einiger Zeit gefestigten Rechtsprechung des BGH zur Einhaltung der Schriftform bei langfristigen Mietverträgen nach § 566 BGB a.F. 550 BGB) beachtet. Das Urteil weicht davon nicht ab. Die Entscheidung des; Senats steht auch im Einklang mit der Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte zu der Frage, welche Angaben die Vertragsurkunde zur Laufzeit des Mietverhältnisse:; enthalten muss, damit die Form des § 566 BGB a.F. gewahrt ist (OLG Rostock NZM 2001, 426 und OLG Köln NZM 1999, 1142). Der BGH hat jedoch zu der hier entscheidungserheblichen Frage der Bestimmtheit der Angaben zur Laufzeit des Vertrages in der Vertragsurkunde – soweit ersichtlich – noch nicht ausdrücklich Stellung genommen. Nach den Erfahrungen des Senats treten vergleichbare Probleme wegen der häufig ungenauen Abfassung der Vertragsurkunde bei Vermietung „vom Reißbrett“ immer wieder auf. Daher erscheint eine Zulassung der Revision gegen die Entscheidung zur Widerklage nach § 54:3 II 1 Nr. 2 ZPO geboten.
8. Der für die Gebühren maßgebliche Streitwert der Widerklage bemisst :sich gemäß § 16 Abs. 1 GKG nach der Jahresmiete ohne die Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Er ist nach f; 19 Abs. 1 Satz 1 GKG mit dem Geschäftswert der Klage zu addieren.
