Zwangsversteigerung Grundsteuer: Muss der Käufer für Altschulden haften?

Die Bescheide der Beklagten vom 12. April 2018 (Az. N., O., Q.) in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 23. Oktober 2018 werden aufgehoben.

Die Kosten des Verfahrens hat die Beklagte zu tragen. Die Hinzuziehung der klägerischen Prozessbevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen die Verpflichtung zur Duldung der Zwangsvollstreckung in ihr Grundstück durch die Beklagte.

Das Amtsgericht C.-Stadt informierte mit Beschluss vom 7. Oktober 2013 (Az. 61 K 131-133/12 und 61 K 89-136/13) über die beabsichtigte Zwangsversteigerung des Objekts Flur D., Flurstück E., Gebäude- und Freifläche, F. in C.-Stadt, eingetragen im Grundbuch von G.-Stadt, und forderte die Gläubiger auf, alsbald eine Berechnung ihrer Ansprüche einzureichen und den beanspruchten Rang mitzuteilen. Das Zwangsversteigerungsverfahren wurde von der Wohnungseigentümergemeinschaft H., C.-Stadt betrieben. Eigentümerin war die GbR I..

Mit Schreiben des Kassen- und Steueramts der Beklagten vom 19. Dezember 2013 meldete diese für das Teilobjekt „J.“ Forderungen in Höhe von 26.511,40 EUR für „Grundsteuer ab III/2010 und Kosten gemäß Anlage“ (bzgl. § 10 Abs. 1 Nr. 3 Zwangsversteigerungsgesetz [ZVG]) und in Höhe von insgesamt 157.170,11 EUR aus den „Sicherungshypotheken, eingetragen im Grundbuch von G.-Stadt Blatt 4920, in Abteilung III“, zum Zwangsversteigerungstermin an. Die eingetragenen Sicherungshypotheken betrafen Grundsteuerforderungen aus den Jahren 1999 bis 2010. Auf das Schreiben wird Bezug genommen (vgl. Bl. 5 – 11 der Verwaltungsakte [VA]).

Mit weiterem Schreiben vom selben Tag wurden für das Teilobjekt „K.“ Forderungen in Höhe von 9.317,89 EUR für „Grundsteuer ab III/2010 und Kosten gemäß Anlage“ (bzgl. § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) und in Höhe von insgesamt 62.534,24 EUR aus „Sicherungshypotheken, eingetragen im Grundbuch von G.-Stadt Blatt 4919, in Abteilung III“, zum Zwangsversteigerungstermin angemeldet. Die eingetragenen Sicherungshypotheken betrafen ebenfalls Grundsteuerforderungen aus den Jahren 1999 bis 2010. Auf das Schreiben wird Bezug genommen (vgl. Bl. 12 – 21 VA).

Mit weiterem Schreiben vom selben Tag meldete die Beklagte sodann für das Teilobjekt „L.“ Forderungen in Höhe von 4.184,57 EUR für „Grundsteuer ab III/2010 und Kosten gemäß Anlage 1“ (bzgl. § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) und in Höhe von insgesamt 12.548,62 EUR für „Grundsteuer bis II/2010 und Kosten gemäß Anlage 2“ (bzgl. § 10 Abs. 1 Nr. 7 ZVG) zum Zwangsversteigerungstermin an. Auf das Schreiben wird Bezug genommen (vgl. Bl. 22 – 25 VA).

Im Versteigerungstermin am 14. Januar 2014 erhielt die Klägerin als Meistbietende den Zuschlag (vgl. AG C.-Stadt, Beschluss vom 14. Januar 2014 – 61 K 131-133/12 und 61 K 89-136/13 -, Bl. 26 ff. VA). Ihr Angebot lag bei 600.000,- EUR.

Mit Schreiben vom 19. Februar 2014 meldete die Beklagte die (bereits zum Zwangsversteigerungstermin angemeldeten) Forderungen zum Verteilungstermin am 13. März 2014 an. Auf die entsprechenden Schreiben wird Bezug genommen (vgl. Bl. 29-30, 31-32, 33-36 VA).

Am 12. März 2015 setzte das Finanzamt C.-Stadt I den Einheitswert und Grundsteuermessbetrag für das vorgenannte Grundstück fest, wonach der Klägerin das Grundstück ab dem 1. Januar 2015 steuerlich zugerechnet wurde.

Mit Schreiben des Kassen- und Steueramts der Beklagten vom 26. Januar 2018 wurde die Klägerin gebeten, Grundsteuerrückstände aus den Jahren 1999 bis 2010 für das Teileigentum „G.-Stadt, F. M. -“ in Höhe von insgesamt 71.724,00 EUR an die Beklagte zu überweisen.

Unter dem 12. April 2018 erließ die Beklagte einen Duldungsbescheid zur Grundsteuer (Steuerkontonummer: N.), mit dem sie die dingliche Haftung für die noch offenstehende Grundsteuer gegen die Klägerin als Eigentümerin des Objekts „G.-Stadt, L.“ geltend machte. Die GbR I. sei vom 1. Januar 1995 bis 13. Januar 2014 Schuldnerin der Grundsteuer für die vorgenannte Liegenschaft gewesen. Zum 14. Januar 2014 sei die Grundsteuerpflicht für das Grundstück auf die Klägerin übergegangen. Das Finanzamt C.-Stadt I habe das Grundstück der Klägerin mit dem Einheitswert- und Grundsteuermessbescheid vom 12. März 2015 mit steuerlicher Wirkung ab dem 1. Januar 2015 zugerechnet. Die Grundsteuer sei mittels Bescheiden bei der GbR I. angefordert worden. Da keine Zahlungen eingegangen seien, seien die ausstehenden Beträge durch den Fachbereich Kasse angemahnt worden. Das anschließende Vollstreckungsverfahren sei erfolglos verlaufen. Im Zwangsversteigerungsverfahren 61 K 131-133/12 und 61 K 089-136/13 vom 14. Januar 2014 seien die hier geltend gemachten Forderungen bei der Ermittlung des geringsten Gebots nicht mehr berücksichtigt worden. Da durch die rechtzeitige Anmeldung der Forderungen die öffentliche Last nicht erloschen sei, bestehe weiterhin ein vom Bundesverwaltungsgericht bestätigter Anspruch. Sämtliche Beitreibungsversuche des Bereichs Kasse – Internes Inkasso – seien erfolglos geblieben. Dies gelte auch für das Zwangsversteigerungsverfahren. Dem Kassen- und Steueramt obliege im öffentlichen Interesse die Aufgabe, die geschuldeten Forderungen zu erheben. Das Grundstück hafte dinglich für die noch offenstehende Grundsteuer, da die Steuer als öffentliche Last auf dem Grundstück ruhe (§ 12 Grundsteuergesetz [GrStG]). Die dingliche Haftung sei zeitlich unbegrenzt. Sie setze lediglich das Bestehen einer Steuerschuld voraus. Wegen einer Steuer, die als öffentliche Last auf dem Grundstück ruhe, habe die Eigentümerin die Zwangsvollstreckung in den Besitz zu dulden (§ 77 Abs. 2 Abgabenordnung [AO]). Da die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks sei, werde die dingliche Haftung gegen sie geltend gemacht. Das Grundstück hafte für Forderungen für die Jahre 2002 bis 2010 in Höhe von insgesamt 5.219,67 EUR. Die Klägerin wurde um Überweisung der noch rückständigen Forderungen gebeten. Auf den Bescheid wird Bezug genommen (vgl. Bl. 45-47 VA).

Am selben Tag erließ die Beklagte noch zwei weitere Duldungsbescheide gegen die Klägerin. Unter der Steuerkontonummer O. machte die Beklagte offenstehende Grundsteuerrückstände für das Teilobjekt „G.-Stadt, F. P. -“ für die Jahre 1999 bis 2010 in Höhe von insgesamt 25.298,62 EUR geltend. Auf den Bescheid wird Bezug genommen (vgl. Bl. 48-51 VA).

Für den gleichen Zeitraum machte die Beklagte zudem unter der Steuerkontonummer Q. noch offenstehende Grundsteuerrückstände für das Teilobjekt „G.-Stadt, F. S. -“ für die Jahre 1999 bis 2010 in Höhe von insgesamt 71.724,00 EUR geltend. Auf den Bescheid wird ebenfalls Bezug genommen (vgl. Bl. 52-55 VA).

Mit Schreiben vom 16. April 2018 bat der Geschäftsführer der Klägerin die Beklagte um Zusendung der von ihr im vorgenannten Schreiben erwähnten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts. Erst nach Vorliegen und Prüfung dieser könne entschieden werden, ob gegen die Duldungsbescheide Rechtsmittel eingelegt werde.

Mit Schreiben vom 9. Mai 2018 legte die Klägerin Widerspruch gegen die Duldungsbescheide ein. Mit E-Mail-Schreiben vom 14. Juni 2018 zeigte die klägerische Bevollmächtigte die Vertretung der Klägerin an.

Mit Schreiben der klägerischen Bevollmächtigten vom 19. Juni 2018 wurden die Widersprüche begründet. Auf die Schreiben wird Bezug genommen (vgl. Bl. 61 ff. VA).

Die Beklagte wies mit Schreiben vom 26. Juni 2018 an die Klägerin auf ihre Rechtsauffassung hin und bat um Prüfung, ob die Widersprüche zurückgenommen würden. Auf das Schreiben wird verwiesen (vgl. Bl. 67 f. VA).

Mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten teilte die Klägerin daraufhin mit, dass die Widersprüche aufrechterhalten würden.

Daraufhin legte die Beklagte die Angelegenheit dem Widerspruchsausschuss zur Entscheidung vor und bat mit Schreiben vom 6. September 2018 um Einleitung des Anhörungsverfahrens.

Nach Durchführung des Anhörungsverfahrens, wobei der Anhörungsausschuss der Beklagten von der Anhörung absah, wies die Beklagte die Widersprüche der Klägerin mit Widerspruchsbescheiden vom 23. Oktober 2018 als unbegründet zurück. Auf die entsprechenden Begründungen wird Bezug genommen (vgl. Bl. 75-78, 79-82 VA, Bl. 31-34 der Gerichtsakte [GA]). Die Widerspruchsbescheide wurden der klägerischen Bevollmächtigten am 24. Oktober 2018 per Zustellungsurkunde zugestellt.

Mit Schreiben vom 7. November 2018 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Aussetzung der Vollziehung aus den jeweiligen Duldungsbescheiden vom 12. April 2018 bis zur Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung. Die Beklagte teilte daraufhin mit, dass der Antrag auf Aussetzung der Vollziehung beim Verwaltungsgericht zu stellen sei. Bis das Gericht über den Antrag entschieden habe, würden Zwangsmaßnahmen jedoch zurückgestellt, längstens jedoch bis zum 28. Februar 2019.

Die Klägerin hat mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 13. November 2018, bei Gericht eingegangen am 20. November 2018, Klage erhoben.

Die Klägerin ist der Auffassung, die Duldungsbescheide der Beklagten vom 12. April 2018 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 23. Oktober 2018 seien rechtswidrig und damit aufzuheben. Durch den Zuschlag gemäß § 79 ZVG werde der Ersteher Eigentümer des Grundstücks. Es handele sich hier um einen hoheitlichen Vollstreckungsakt. Der Zuschlag sei öffentlich-rechtlicher Eigentumsübertragungsakt. Eigentum erwerbe der Ersteher mit dem Zuschlag originär, nicht als Rechtsnachfolger des Schuldners. Der Eigentumserwerb erfolge unter Freistellung von allen nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechten, § 91 Abs. 1 ZVG. Dies verkenne die Beklagte.

Der Ersteher hafte auch nicht für rückständige Grundsteuer des bisherigen Eigentümers. Der Erwerber im Vollstreckungsverfahren sei vom Haftungsübergang ausgenommen, § 11 GrStG. Vom Zuschlag an gebührten dem Ersteher die Nutzungen und er trage die Lasten, § 56 S. 2 ZVG. Für die Grundsteuerforderungen der Beklagten vor dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Zuschlages hafte der Ersteher nicht. Es bestehe insoweit keine Steuerschuld der Klägerin, somit auch keine dingliche Haftung. Die Beklagte führe selbst aus, dass die dingliche Haftung stets das Bestehen einer Steuerschuld voraussetze. Eine Steuerschuld der Klägerin sei nicht gegeben. Das Bundesverwaltungsgericht habe in seiner Entscheidung vom 7. September 1984 – 8 C 30/82 – festgestellt, dass sich das Schicksal der öffentlichen Last des § 12 GrStG in der Zwangsversteigerung ausschließlich nach den Vorschriften des ZVG richte. Es habe ferner festgestellt, dass mangels einer dem § 11 Abs. 2 S. 2 GrStG entsprechenden Ausnahmeregelung in § 12 GrStG nicht gefolgert werden könne, dass diese Vorschrift eine fortbestehende öffentliche Last für die im Zeitpunkt des Zuschlags bestehenden Grundsteueransprüche über die Zwangsversteigerung hinaus anordne. Hierzu fehle eine ausdrückliche Regelung mit der Folge der Geltung ausschließlich des Zwangsversteigerungsrechts.

Das Argument der Beklagten, der Klägerin seien in dem Zwangsversteigerungsverfahren die Anmeldungen bekannt gewesen, sei nicht korrekt. Lediglich die Höhe der Forderungen der Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 3 werde im geringsten Gebot bekannt gegeben. Die weiteren Anmeldungen würden der Höhe nach nicht bekannt gegeben. Die älteren Grundsteuerrückstände seien der Klägerin daher auch nicht bekannt gewesen. Soweit die Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren Forderungen angemeldet habe, seien diese in der Rangfolge des § 10 ZVG berücksichtigt worden. § 10 ZVG bilde die Grundlage aller Verfahren nach dem ZVG für die Berechnung des geringsten Gebotes und der Verteilung des Erlöses in der Vollstreckungsversteigerung. Gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG würden die angemeldeten Beträge für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren berücksichtigt. Ältere angemeldete Rückstände stünden im Rang des § 10 Abs. 1 Nr. 7 ZVG bzw. im vorliegenden Fall die zu Gunsten der Beklagten eingetragenen Sicherungshypotheken im Rang des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG. Die Anmeldung der Forderungen der Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG sei im Mindestgebot berücksichtigt worden. Die Ansprüche der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG seien aus dem Zwangsversteigerungserlös nicht mehr befriedigt worden. Ansprüche aus einer späteren Rangklasse kämen immer erst dann zum Zuge, wenn alle Ansprüche der vorhergehenden Rangklasse gedeckt seien.

Bestehenbleibende Rechte gebe es nach den Versteigerungsbedingungen nicht. Gemäß § 91 Abs. 1 ZVG erlöschen dann durch den Zuschlag diejenigen Rechte, welche nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleiben sollten. Die öffentliche Last gemäß § 12 GrStG sei, entgegen der Auffassung der Beklagten, durch den Zuschlag erloschen. Soweit Rechte nicht gemäß den Versteigerungsbedingungen bestehenblieben, müssten sie erlöschen, § 52 Abs. 1 S. 2 ZVG. Es erlöschen die Hauptsacheansprüche der dem bestbetreibenden Gläubiger gleichstehenden und nachgehenden dinglichen Rechte, alle Ansprüche auf Rückstände oder laufende wiederkehrende Leistungen jeden Ranges (auch öffentliche Lasten) bis einschließlich des Tages vor der Wirksamkeit des Zuschlagsbeschlusses. Die Anmeldung im Zwangsversteigerungsverfahren sei lediglich konstitutiv für die Rangordnung der Rechte gemäß § 10 Abs. 1 ZVG. Sie sei mangels ausdrücklicher Anordnung in § 12 GrStG nicht konstitutiv für das Bestehenbleiben öffentlicher Lasten im Versteigerungsverfahren.

Die Klägerin beantragt,

1. die Duldungsbescheide der Beklagten vom 12. April 2018 mit den Aktenzeichen N., O. und Q. in der Gestalt ihrer Widerspruchsbescheide vom 23. Oktober 2018 aufzuheben;

2. die Hinzuziehung der Prozessbevollmächtigten der Klägerin im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, die angefochtenen Bescheide seien rechtmäßig. Die Klägerin sei kraft Gesetzes verpflichtet, die Vollstreckung zu dulden und könne deswegen durch Duldungsbescheide in Anspruch genommen werden. Die dingliche Haftung des Grundbesitzes für die Grundsteuer als öffentliche Last bestehe nach § 12 GrStG. Die Grundsteuer sei eine öffentlich-rechtliche Last kraft Bundesrecht. Diese öffentliche Last entstehe kraft Gesetzes. Sie werde nicht in das Grundbuch eingetragen, sofern dies nicht gesetzlich angeordnet oder zugelassen sei (§ 54 Grundbuchordnung [GBO]) und wirke auch gegenüber gutgläubigen Erwerbern des Grundstücks. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs beziehe sich also nicht auf sie. Sie erlösche auch nicht durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, sofern sie im Zwangsversteigerungsverfahren angemeldet worden sei. Diese Ansicht sei auch durch das Bundesverwaltungsgericht bestätigt worden. Die rückständigen Grundsteuerforderungen seien vorliegend mit Schreiben vom 19. Dezember 2013 zum Zwangsversteigerungsverfahren durch die Beklagte angemeldet worden. Die Klägerin habe die Ansprüche gekannt und sie in ihre Kalkulation mit einbeziehen können. Sie sei daher nicht schutzbedürftig im Sinne des § 52 Abs. 1 ZVG.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der vorgelegten Behördenakten dieses Verfahrens (1 Hefter Verwaltungsvorgänge) sowie der beigezogenen Zwangsversteigerungsakten des Amtsgerichts C-Stadt (Az. 61 K 131-133/12) verwiesen. Diese sind sämtlich Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Gründe

Die zulässige, insbesondere fristgemäß erhobene Klage ist begründet.

Die (drei) Duldungsbescheide der Beklagten vom 12. April 2018 mit den Aktenzeichen N., O. und Q. in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 23. Oktober 2018 sind rechtswidrig und verletzten die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 VwGO.

Die angegriffenen Bescheide sind formell rechtmäßig. Formelle Fehler wurden weder vorgetragen noch sind sie ersichtlich.

Die Bescheide sind jedoch materiell rechtswidrig.

Die Inanspruchnahme der Klägerin beruht auf § 191 Abs. 1 S. 1 AO i.V.m. § 4 Abs. 1 Nr. 4b) des Hessischen Kommunalabgabengesetzes (HessKAG), wonach derjenige durch Duldungsbescheid in Anspruch genommen werden kann, der kraft Gesetzes verpflichtet ist, die Vollstreckung zu dulden. Nach § 77 Abs. 2 S. 1 AO i.V.m. § 4 Abs. 1 Nr. 2c) HessKAG hat der Eigentümer wegen einer Steuer, die als öffentliche Last auf dem Grundbesitz ruht, die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz zu dulden. Nach § 12 GrStG ruht die Grundsteuer auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last.

Die genannten Vorschriften erlauben vorliegend jedoch keine Inanspruchnahme der Klägerin. Denn die von der Beklagten geltend gemachten Ansprüche auf rückständige Grundsteuern für die Jahre 1999 bis 2010, welche bis zur Zuschlagserteilung am 14. Januar 2018 unstreitig gem. § 12 GrStG als öffentliche Last auf dem Grundstück in der F. in C.-Stadt ruhten, sind durch das durchgeführte Zwangsversteigerungsverfahren erloschen.

In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass sich das Schicksal der öffentlichen Last des § 12 GrStG in der Zwangsversteigerung ausschließlich nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes richtet. Die Frage, ob eine öffentliche Last, die Ansprüche der Gemeinden auf Grundsteuern sichert, im Zwangsversteigerungsverfahren Bestand behält, ist im Grundsteuergesetz nicht spezialgesetzlich geregelt. § 12 GrStG besagt allein, dass die Grundsteuer auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last ruht, und verhält sich damit nicht zum Schicksal der öffentlichen Last im Zwangsversteigerungsverfahren. Etwas anderes folgt nicht aus der die persönliche Haftung des Erwerbers eines Steuergegenstands regelnden Vorschrift des § 11 Abs. 2 GrStG. Diese Vorschrift ordnet an, dass der Erwerber neben dem früheren Eigentümer für die auf den Steuergegenstand entfallende Grundsteuer haftet, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist. Diese Haftung soll nach § 11 Abs. 2 S. 2 GrStG u.a. nicht Platz greifen bei Erwerb aus einer Konkursmasse und bei Erwerb im Vollstreckungsverfahren. Aus dem Umstand, dass § 12 GrStG für die dingliche Haftung eine dem § 11 Abs. 2 S. 2 GrStG entsprechende Ausnahmeregelung nicht enthält, kann nicht gefolgert werden, § 12 GrStG ordne ein Fortbestehen der öffentlichen Last für im Zeitpunkt des Zuschlags bestehende Grundsteueransprüche über die Zwangsversteigerung hinaus an. Für eine solche Anordnung hätte es einer ausdrücklichen Regelung bedurft, wie das etwa für das Erbbaurecht in § 25 der Erbbauverordnung (ErbbauVO) und für das Dauerwohnrecht in § 39 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erfolgt ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 7. September 1984 – 8 C 30/82 -, juris Rn. 15).

Vorliegend ist das aus der öffentlichen Last folgende dingliche Verwertungsrecht wegen der in den Duldungsbescheiden bezeichneten nachgeforderten Grundsteuer gemäß § 52 Abs. 1 S. 2 ZVG durch den Zuschlag erloschen. Denn durch den Zuschlag nach § 91 Abs. 1 ZVG erlöschen alle Rechte am Grundstück, die nicht nach den Versteigerungsbedingungen (§§ 52, 59 ZVG) bestehen bleiben. Dies muss sich aber aus dem Zuschlagsbeschluss ergeben (§ 89 ZVG); ansonsten gelten die gesetzlichen Bedingungen gemäß §§ 52 Abs. 1, 44 Abs. 1 ZVG (vgl. Böttcher, ZVG, 7. Aufl.2022, § 91 Rn. 2a).

Danach sind die streitgegenständlichen Forderungen der Beklagten jedoch weder nach den im Zuschlagsbeschluss genannten Versteigerungsbedingungen (vgl. hierzu Beschluss des AG C.-Stadt vom 14. Januar 2014, Bl. 207 f. der Zwangsversteigerungsakten d. AG C.-Stadt, Az. 61 K 131-133/12) noch nach den vorgenannten gesetzlichen Bedingungen bestehen geblieben. Denn letztere sehen gemäß § 52 Abs. 1 S. 1 ZVG vor, dass ein Recht in der Zwangsversteigerung nur insoweit bestehen bleibt, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist. Soweit die auf die Zeit bis zum Zuschlag entfallenden Grundsteuern nicht angemeldet oder nicht in das geringste Gebot aufgenommen worden sind oder nicht getilgt werden können, erlischt die dingliche Haftung (vgl. Boeker in: Hübschmann/Hepp/Spitaler: AO/FGO, VI. Öffentliche Last in der Zwangsversteigerung, Rn. 41).

Vor diesem Hintergrund kann der Auffassung der Beklagten, wonach ihre Forderungen allein aufgrund einer rechtzeitigen Anmeldung im Vorhinein zum Versteigerungstermin bestehengeblieben sein sollen, nicht gefolgt werden. Die von der Beklagten mit den angegriffenen Bescheiden (noch) geltend gemachten Forderungen wurden vorliegend zwar angemeldet, jedoch bereits nicht bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt, wie es § 52 Abs. 1 S. 1 ZVG für das Bestehenbleiben eines Rechts in der Zwangsversteigerung fordert. Nach der Vorschrift des § 44 ZVG wird bei der Versteigerung nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). Dementsprechend umfasste das geringste Gebot ausweislich des Protokolls zum Versteigerungstermin am 14. Januar 2014 vor dem Amtsgericht C.-Stadt (vgl. Bl. 192-194 der Zwangsversteiger-ungsakten d. AG C.-Stadt, Az. 61 K 131-133/12) lediglich die Verfahrenskosten in Höhe von 35.600,00 EUR. Denn die Forderungen der die Zwangsversteigerung betreibenden Wohnungseigentümergemeinschaft „H., C.-Stadt“ beanspruchten jeweils das Vorrecht gemäß § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG. Wird die Zwangsversteigerung – wie dies hier der Fall ist – zur Vollstreckung von Hausgeldansprüchen in ein Wohnungseigentum aus der Rangklasse 2 des § 10 ZVG betrieben, kommen in diesem (Sonder-)Fall neben den Verfahrenskosten gemäß § 109 ZVG nur die Ansprüche der Rangklasse 1 und 1 a des § 10 ZVG in das geringste Gebot (vgl. Kindl/Meller-Hannich, Zwangsvollstreckung, ZVG § 44 Rn. 10, beck-online). Entsprechende der Gläubigerin vorgehende Rechte dieser Rangklassen wurden hier jedoch nicht festgestellt. Bei den Forderungen der Beklagten handelte es sich vielmehr um insoweit nachrangige Forderungen gemäß § 10 Abs. 1 Ziffer 4 ZVG.

Das Erlöschen der Rechte der Beklagten entspricht auch dem Zweck des § 52 Abs. 1 ZVG. Durch die Regelung, dass nur die im geringsten Gebot berücksichtigten Rechte bestehenbleiben, mithin – abgesehen von besonderen gesetzlichen Vorschriften, die ein Fortbestehen von dinglichen Rechten anordnen – nur ein mit diesen Rechten belastetes Grundstück auf den Ersteher übergeht, wird der Ersteher davor geschützt, dass nach dem Zuschlag Ansprüche gegen das Grundstück geltend gemacht werden, die er nicht kennen und deshalb nicht in seine Kalkulation einbeziehen konnte (vgl. BVerwG, Urteil vom 7. September 1984 – 8 C 30/82 -, juris Rn. 19).

Nur am Rande wird darauf hingewiesen, dass sich das Recht der Beklagten mit dem Erlöschen der Grundstückslast zwar im Wege der Surrogation am Versteigerungserlös fortsetzt. Das Ersatzrecht erlischt jedoch mit der Befriedigung aus dem Erlös und wird gegenstandslos, sobald feststeht, dass es aus dem Erlös nicht erfüllt werden kann (vgl. Böttcher, ZVG, 7. Aufl. 2022, § 91 Rn. 4). So liegt der Fall hier. Aus dem dem Gericht vorliegenden Teilungsplan vom 13. März 2014 geht hervor, dass die hier streitbefangenen Grundsteuerforderungen der Beklagten aus dem Ersteigerungserlös in Höhe von 600.000,00 EUR nicht erfüllt werden konnten (vgl. Bl. 294 f. der Zwangsversteigerungsakten d. AG C.-Stadt, Az. 61 K 131-133/12). Eine Befriedigung der Beklagten aus dem Versteigerungserlös erfolgte lediglich in Höhe von 40.244,27 EUR hinsichtlich Grundsteuerforderungen aus den Jahren 2010 bis 2013, welche – anders als die in den streitgegenständlichen Bescheiden geltend gemachten Forderungen – die Rangklasse 3 (§ 10 Abs. 1 Ziffer 3 ZVG) beanspruchen konnten.

Nach alledem kann die Klägerin nicht für die von der Beklagten mit den angegriffenen Bescheiden geltend gemachten Forderungen in Anspruch genommen werden, so dass die angefochtenen Bescheide rechtswidrig und daher aufzuheben sind.

Die Beklagte trägt als Unterlegene die Kosten gemäß § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Hinzuziehung der klägerischen Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt, § 162 Abs. 2 S. 2 VwGO. Maßgebend hierfür ist, ob sich ein vernünftiger Bürger („verständiger Dritter“) mit gleichem Bildungs- und Erfahrungsstand bei der gegebenen Sachlage mit Blick auf die Schwierigkeit und Bedeutung der Sache eines Bevollmächtigten bedient hätte (BeckOK VwGO/Kunze, 63. Ed. 1.10.2022, VwGO § 162 Rn. 86a.3). Dies ist vorliegend mit Blick auf die Rechtsmaterie ohne Weiteres anzunehmen.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Berufung gemäß § 124a Abs. 1 VwGO sind nicht gegeben.