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Zwangsversteigerung – Vorrecht der WEG auf Befriedigung von Hausgeldrückständen

LG Heilbronn – Az.: 1 T 231/12 – Beschluss vom 21.12.2012

1. Auf die sofortige Beschwerde der Gläubigerin vom 14.06.2012 (Bl. 68 d.A.) wird der Beschluss des Amtsgerichts Heilbronn, Vollstreckungsgericht, vom 06.06.2012, Az.: 1 K 142/11 (Bl. 55 ff d.A.) aufgehoben.

Das Vollstreckungsgericht wird angewiesen, das auf Antrag der Gläubigerin mit Beschluss vom 26.05.2011 (Bl. 7 f) angeordnete Zwangsversteigerungsverfahren fortzusetzen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahren tragen die Schuldner.

Wert des Beschwerdegegenstands: 6.500,00 €

Gründe

I.

Die sofortige Beschwerde der Gläubigerin ist zulässig. Sie ist statthaft gem. § 95 ZVG, 793 ZPO. Die Beschwerde wurde auch form- und fristgerecht eingelegt

II.

Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Das Vollstreckungsgericht hat zu Unrecht mit Beschluss vom 06.06.2012 das von der Gläubigerin beantragte Zwangsversteigerungsverfahren aufgehoben.

Entgegen der Auffassung des Vollstreckungsgerichtes ist in dem während des Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgten Eigentümerwechsel, welcher durch eine vor Wirksamkeit des Beschlagnahmebeschlusses im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert war, kein der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegenstehendes Recht im Sinne von § 28 Abs. 1 ZVG bzw. keine Verfügungsbeschränkung im Sinne von § 28 Abs. 2 ZVG gegeben, welche die Fortsetzung der Zwangsversteigerung hindert.

1. Die das Zwangsversteigerungsverfahren betreibende Wohnungseigentümergemeinschaft betreibt die Zwangsversteigerung wegen rückständiger Haus- und Wohngeldforderungen aus den Jahren 2009 und 2010 in Höhe von insgesamt 6.500,00 €, welche in dem Versäumnisurteil des Amtsgerichts Heilbronn vom 06.04.2011, Az: 17 C 4717/10, tituliert wurden. Wie die Prüfung des Vollstreckungsgerichtes anlässlich der Anordnung der Zwangsversteigerung mit Beschluss vom 26.05.2011 ergeben hat, handelt es sich bei den titulierten Ansprüchen um bevorrechtigt aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Ziff. 2 ZVG zu vollstreckende Ansprüche. Die Voraussetzungen dieser bevorrechtigten Vollstreckung gem. § 10 Abs. 1 Ziff. 2 ZVG i.V.m. § 10 Abs. 3 ZVG hat das Beschwerdegericht vorliegend nicht nochmals eigenständig überprüft, da der Vollstreckungstitel an die Gläubigerin zurückgegeben wurde, so dass die nachfolgenden Gründe unter dem Vorbehalt stehen, dass tatsächlich die Voraussetzungen für die bevorrechtigte Befriedigung gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in der in § 10 Abs. 3 ZVG vorgesehenen Weise nachgewiesen sind. Das Vollstreckungsgericht kann ohne Weiteres auch im weiteren Verfahren dies nochmals eigenständig überprüfen.

2. Das Vollstreckungsgericht verkennt den Inhalt der gesetzlichen Regelung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Dieser stellt entgegen einer teilweise vor allem in der Literatur vertretenen Auffassung nicht nur eine bloße verfahrensrechtliche Regelung und Ranganordnung dar (so noch Amtsgericht Heilbronn, Urt. v. 28.10.2009, AZ: 17 C 3135/09, ZMR 2010, 241 – 242), sondern stellt auch eine materiell rechtliche Regelung dar. Nach mittlerweile herrschender Meinung nicht nur in der Literatur (vgl. Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 10 Rn. 4.7, 16.8; Böttcher, ZFIR 2010, 521, jew. m.w.N.), sondern auch in der Rechtsprechung (BGH, Beschluss vom 12.02.2009, AZ: IX ZB 112/06, NJW-RR 2009, 923 – 924; BGH, Urteil vom 21.07.2011, AZ: IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098 – 3102; LG Berlin, Urteil vom 28.09.2010, AZ: 55 S 87/10 WEG, ZMR 2011, 156 – 158; LG Landau (Pfalz), Urteil vom 17.08.2012, AZ: 3 S 11/12, ZMR 2012, 813 – 815, jew. m.w.N.) gewährt § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG der Wohnungseigentümergemeinschaft ein bevorrechtigtes dingliches Recht auf Befriedigung aus dem Wohnungseigentum, welches insbesondere nicht von der Person des Eigentümers abhängig ist und keinen persönlichen Anspruch gegen den Eigentümer voraussetzt.

Es ist insbesondere auf die beiden genannten Entscheidungen des BGH zu verweisen, welche zwar in den jeweiligen Fällen konkret die Frage des Bestehens von Absonderungsrechten der Wohnungseigentümergemeinschaft im Insolvenzverfahren zum Gegenstand hatten, jedoch grundlegende Ausführungen zur Rechtsnatur der Regelung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthalten, welche auch im hiesigen Zwangsversteigerungsverfahren Anwendung finden müssen, in der Entscheidung vom 12.12.2009 (NJW-RR 2009, 923 – 924) hat der BGH ausgeführt, dass dem Gläubiger eines in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genannten Rechtes ein dingliches Recht zur Befriedigung aus dem Grundstück zusteht. Der dingliche Charakter dieses Rechts besteht kraft gesetzlichen Inhalts, ohne dass eine Beschlagnahme des Wohnungseigentumes vorausgesetzt wäre. In der Entscheidung vom 21.07 2011 (NJW 2011, 3098 – 3102) hat der BGH dies weiter konkretisiert. Mit § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG habe der Gesetzgeber ein begrenztes Vorrecht in der Zwangsversteigerung, insbesondere vor den in der Rangklasse 4 gesicherten dinglichen Gläubigern, durch eine Änderung der dortigen Rangklassen geschaffen. Die Stellung der Wohnungseigentümer sollte gegenüber den dinglich gesicherten Kreditinstituten gestärkt werden. Den Gläubigern werde ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewährt. Im Insolvenzverfahren könnten diese im Wege der abgesonderten Befriedigung verfolgt werden, ohne dass eine Beschlagnahme des Wohnungseigentumes vor Insolvenzeröffnung erforderlich sei. Der BGH tritt auch der in der Literatur vertretenen Auffassung entgegen, dass das Vorrecht aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG mit der Beschlagnahme des Grundstücks nach § 20 Abs. 1 ZVG entstehe. Das Vorrecht knüpfe zwar zeitlich an die Beschlagnahme an, dies bedeute jedoch nicht, dass das Befriedigungsrecht erst mit der Beschlagnahme entstehe. Auch die Verweisung in § 49 InsO (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) sei nicht so zu verstehen, dass das Absonderungsrecht erst und nur dann entstehe, wenn das Grundstück zwangsversteigert werde. Die Anordnung der Zwangsversteigerung könne die Entstehung eines Absonderungsrechts nicht zur Folge haben. Dies gelte nicht nur für die unter § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG fallende Grundsteuer, sondern auch für das Vorrecht der Hausgeldansprüche in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, die insofern den öffentlichen Lasten gem. § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG gleichgestellt seien. Das Vorrecht auf Befriedigung der Hausgeldansprüche aus dem Wohnungseigentum bestehe ebenso wie die öffentlichen Lasten kraft Gesetzes, unabhängig davon, ob die Zwangsversteigerung eingeleitet worden sei oder nicht. Die gesetzliche Haftung des Grundstücks ohne jeden Titel für die bevorzugten Hausgeldansprüche folge aus § 45 Abs. 3 ZVG. Der BGH nimmt dabei ausdrücklich auch auf die Kommentierung bei Stöber, ZVG, a.a.O., § 10 Rn. 4.7, 16.8 Bezug.

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3. Daraus folgt im vorliegenden Fall folgendes: Der durch die Vormerkung gesicherte Eigentumswechsel steht der bevorrechtigten Befriedigung der Gläubigerin wegen der hier geltend gemachten rückständigen Hausgeldansprüche gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht entgegen. Dass diese Hausgeldansprüche vom Eigentümer des zu versteigernden Wohnungseigentums bei Beschlagnahme geschuldet werden, ist in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht vorausgesetzt (Stöber, a.a.O., § 10, Rn. 4.7). Durch einen Eigentümerwechsel während des zu berücksichtigenden Zeitraums wird das Befriedigungsrecht für Wohngeld somit nicht berührt (Stöber, a.a.O.). Dies gilt auch, wenn der Eigentumserwerb durch Vormerkung gesichert war und die Zwangsversteigerung nach Eigentumsumschreibung betrieben oder fortgesetzt wird (Stöber, a.a.O.). Die Befriedigung wegen dieser Ansprüche gründet sich nämlich nicht auf eine vormerkungswidrige Verfügung über das Wohnungseigentum (Stöber, a.a.O). Damit droht auch dem Bestand einer erstrangigen Auflassungsvormerkung Rechtsverlust (Stöber, a.a.O., § 10 Rn. 16.8). Dem kann der Erwerber mit Ablösung der Vollstreckungsforderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer begegnen.

Nach alledem kommt es auch nicht darauf an, dass die Auflassungsvormerkung für die Erwerber bzw. die Abtretung der kurz zuvor eingetragenen Auflassungsvormerkung der Erwerber vorliegend vor Anordnung der Zwangsversteigerung und damit der Beschlagnahme des Grundstückes erfolgte. Wie bereits ausgeführt (vgl. BGH, a.a.O, Stöber, a.a.O.) entsteht das Recht auf bevorrechtigte Befriedigung aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht erst mit Anordnung der Beschlagnahme, sondern gesetzlich mit Fälligkeit der von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfassten Hausgeldansprüche.

4. Die Zwangsversteigerung ist daher fortzusetzen, die Beschlagnahme des Grundstückes wirkt fort. Keiner Entscheidung durch das Beschwerdegericht bedarf die weitere Frage, ob die Gläubigerin zur Fortsetzung der Zwangsversteigerung ihren Titel gegen den Erwerber der Eigentumswohnung umschreiben lassen muss, welcher kraft Gesetzes die dingliche Verpflichtung zur Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum übernimmt (Böttcher, a.a.O) und zu diesem Zweck das Verfahren einzustellen und der Gläubigerin eine Frist für die Umstellung und Neuzustellung des Titels zu setzen ist oder ob das angeordnete Verfahren gegen den Schuldner, also den bisherigen Grundstückseigentümer zum Zeitpunkt der Beschlagnahme fortzusetzen ist, gegen den es zulässig angeordnet wurde und die neuen Eigentümer nicht als Schuldnerrechtsnachfolger in das Verfahren eintreten (so Stöber, a.a.O, § 28 Rn. 4.8, Buchstabe c, vgl. dort).

Der angefochtene Beschluss des Vollstreckungsgerichts vom 06.06.2012 ist daher aufzuheben, womit ohne Weiteres das Zwangsversteigerungsverfahren wieder anhängig ist und die Beschlagnahme des Grundstückes fortwirkt, nachdem das Amtsgericht selbst durch Beschluss vom 06.06.2012 die Aufhebung der Beschlagnahme erst mit Rechtskraft seines Beschlusses angeordnet hat.

III.

Die Kostenentscheidung folgt entsprechender Anwendung von § 91 ZPO.

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Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

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