Zwangsversteigerung – Bank beauftragt Makler – Kostentragung

Zwangsversteigerung – Bank beauftragt Makler – Kostentragung

 Oberlandesgericht Frankfurt am Main

Az.: 2-12 O 490/05

Urteil vom 16.07.2008

Vorinstanz: Landgericht Frankfurt am Main, Az.: 23 U 124/07


Leitsatz:

Zur Frage, unter welchen Umständen eine Bank nach erfolglosem ersten Zwangsversteigerungstermin einen Makler einschalten und den Bankkunden mit den entsprechenden Kosten belasten darf.


Entscheidungsgründe:

I.

Im erstinstanzlichen Verfahren sind der Kläger und seine Ehefrau als Klägerin zu 2) gegen die beklagte Bank primär wegen Auskunftsansprüchen vorgegangen. Nachdem über das Vermögen der Ehefrau das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, wurde das Verfahren diesbezüglich ausgesetzt. Der Kläger allein nahm im Laufe der ersten Instanz die Beklagte auch auf Zahlung eines Geldbetrages in Anspruch, um den es in zweiter Instanz noch geht.

Aufgrund eines notleidend gewordenen Darlehens, das der Kläger und seine Ehefrau bei der Beklagten aufgenommen hatten, vollstreckte die Beklagte per Zwangsversteigerung aus einer Sicherungsgrundschuld in ein Grundstück der Ehefrau des Klägers. Der erste Zwangsversteigerungstermin blieb erfolglos. Die Beklagte beauftragte dann einen Makler, einen Bieter beizutreiben, wobei ein vom Zuschlag abhängiges Erfolgshonorar in Höhe von 3 % des Versteigerungserlöses vereinbart wurde. Im zweiten Versteigerungstermin erhielt ein von diesem Makler beigebrachter Bieter den Zuschlag. Die Beklagte zahlte an diesen das vereinbarte Maklerhonorar in Höhe von insgesamt 85.260,- Euro und belastete ein von dem Kläger bei ihr geführtes Konto mit der Hälfte dieses Betrages. Dies hält der Kläger für unrechtmäßig.

Das Landgericht hat die Klage bezüglich der Rückforderung des Klägers über den von seinem Konto abgebuchten Betrag als unbegründet abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt:

Die Beklagte sei berechtigt gewesen, eigene Maklerkosten mit einem entsprechenden Rückzahlungsanspruch des Klägers zu verrechnen, da sie gemäß Ziffer 12 Abs. 5 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen, welche dem Darlehensvertrag zu Grunde gelegen hätten, berechtigt gewesen sei, dem Kunden Auslagen in Rechnung zu stellen, die bei der Verwertung von Sicherheiten anfallen. Zwar würden Maklerkosten nicht ausdrücklich erwähnt. Es handele sich aber doch ersichtlich um Auslagen, die im Zusammenhang mit der Verwertung des den Kredit sichernden Grundstückes angefallen seien, ohne dass das Vorbringen des Klägers geeignet sei, die Kausalität der Maklerbeauftragung für den Zuschlag im zweiten Zwangsversteigerungstermin in Frage zu stellen, zumal er nicht einmal potentielle andere Käufer namentlich benannt habe. Nach dem Wortlaut der Klausel komme es bei der Verwertung von Sicherheiten auch nicht darauf an, ob die Auslagen im Interesse des Kunden stünden. Auch seien die verursachten Kosten in Höhe von 3 % des Zuschlags nicht außergewöhnlich. Dies sei gerichtsbekannt der übliche Satz bei dergleichen Geschäften.

Dieses Teilurteil wurde dem Kläger am 21.06.2007 zugestellt. Mit seiner am Montag, den 23.07.2007, eingelegten und nach entsprechender Fristverlängerung am 21.09.2007 begründeten Berufung verfolgt der Kläger – soweit es die Rückzahlung betrifft – sein erstinstanzliches Klageziel weiter.

Die Beklagte hat in zweiter Instanz (nach dem sie eine zunächst erklärte hilfsweise Aufrechnung wieder zurückgenommen hat) erneut eine hilfsweise Aufrechnungserklärung abgegeben und zwar in Höhe eines Betrages von 30.183,26 Euro, der sich nach ihren Berechnungen als Restforderung aus dem Darlehen mit der Nummer 441 1291913 00 ergibt (Bl. 484).

Der Kläger ist der Ansicht, das Urteil des Landgerichts beruhe auf Rechtsfehlern und verletze seinen Anspruch auf rechtliches Gehör.

Bei den Maklerkosten handele es sich nicht um Auslagen im Sinne von Nr. 12. Abs. 5 der AGB. Dies ergebe sich bereits aus der Überschrift der Ziffer 12 „Kosten der Bankdienstleistungen“. Das Landgericht habe die thematische Stellung sowie Sinn und Zweck dieser Klausel nicht bedacht. Mit „Bankdienstleistungen“ hätten die ausschließlich im Interesse der Beklagten angefallenen Maklerkosten nichts zu tun. Auch bestehe zwischen den aufgeführten Beispielen für Auslagen und der Maklerprovision keine Vergleichbarkeit. Ein bloßer Zusammenhang mit der Sicherheitenverwertung genüge nicht. Ziffer 12 Abs. 5 der AGB sei (womit sich das Landgericht gar nicht auseinandergesetzt habe) unwirksam. Wenn jeder Zusammenhang mit der Verwertung von Sicherheiten ausreichend wäre, um Kosten als Auslagen im Sinne der Ziffer 12 Abs. 5 der AGB zu qualifizieren, würde es sich um eine Generalklausel handeln, die dem Kunden ausufernd Kosten auflaste, welche er bei Abschluss des Darlehensvertrages nicht überblicken könne. Darin liege eine unangemessene Benachteiligung.

Weiterhin habe das Landgericht übersehen, dass in Ziffer 12 Abs. 6 der AGB die Anwendung des Abs. 5 für den Ersatz von Auslagen bei Verbraucherdarlehensverträgen dadurch ausgeschlossen worden sei, dass Kosten, die in der Vertragsurkunde nicht genannt seien, nicht geschuldet würden, wobei ausdrücklich auf § 494 Abs. 2 BGB verwiesen werde. Dieser Fall liege hier vor.

Die Versteigerung habe dem Kläger und seiner Ehefrau insgesamt keinen Nutzen gebracht. Zu dem im zweiten Versteigerungstermin erzielten Erlös habe das Grundstück auch freihändig veräußert werden können, wobei der Kläger und seine Ehefrau davon in der sicheren Überzeugung, einen höheren Erlös erzielen zu können, abgesehen hätten.

Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass ihr ein Schadensersatzanspruch gegen den Kläger wegen Nichterfüllung der Pflichten aus dem Darlehensvertrag zustehe. Insoweit treffe den Kläger kein Verschulden, weil die Staatsanwaltschaft in Augsburg mit Hilfe eines Arrestbefehls das gesamte Vermögen des Klägers und seiner Ehefrau in Beschlag genommen habe, sodass er über einen längeren Zeitraum wirtschaftlich nicht handlungsfähig gewesen sei und seine Verpflichtungen gegenüber der Beklagten nicht habe erfüllen können.

Die nunmehr hilfsweise geltend gemachte Gegenforderung beruhe auf Umständen, die nicht Gegenstand der ersten Instanz gewesen seien. Eine entsprechende Forderung der Beklagten bestehe nicht. Die Auflistung der Beklagten, die Grundlage dieser Gegenforderung sei, beruhe auf zahlreichen nicht oder unzureichend erläuterten Positionen, bezüglich derer der Kläger noch mit der Prüfung der Korrektheit der Buchungen befasst sei.

Der Kläger beantragt,

das Teilurteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 06.06.2007 dahingehend abzuändern, dass die Beklagte verurteilt wird, an ihn 42.639,- Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.06.2006 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Dem Kläger stehe kein Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB zu. Auf Grund der AGB sei sie ermächtigt gewesen, sein Konto mit den im Zuge der Verwertung der Kreditsicherheiten entstandenen Kosten zu belasten. Dieses Recht umfasse alle erforderlichen Fremdkosten der Zwangsversteigerung. Umfasst seien sowohl Kosten der Vorbereitung, als auch der Durchführung der Zwangsversteigerung. Im vorliegenden Fall habe nur durch die Tätigkeit des Maklers ein Bieter gefunden werden können, der dann auch der einzige Bieter gewesen sei. Seine Kosten seien daher nach dem AGB zu ersetzen. Die Überschrift „Bankdienstleistung“ stehe dem nicht entgegen. Es ergebe sich aus dem Wortlaut der Klausel, dass die Beklagte insoweit zwischen Auslagen und Entgelte unterscheide. Die Klausel verstoße auch nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB. Der Wortlaut „Auslagen bei der Verwertung von Sicherheiten“ stelle sicher, dass nur Kosten in unmittelbarem Zusammenhang mit der Sicherheitenverwertung zu ersetzen seien.

§ 494 Abs. 2 S. 3 BGB greife hier nicht, da sich bei den Maklerkosten nicht um Kosten im Sinne von § 492 Abs. 1 Ziff. 4 BGB handele. Solche seien nur Kosten des Darlehens selbst, nicht die Kosten der Verwertung von Sicherheiten. Es würden nur Kosten der planmäßigen Abwicklung des Verbraucherkredits erfasst.

Die hilfsweise Aufrechnungserklärung sei zulässig, da die Forderung aus dem Konto mit der Nummer 441 1291913 00 bereits Gegenstand des Verfahrens erster Instanz gewesen sei. Die Forderung bestehe auch. Ihrer Substantiierungspflicht habe die Beklagte durch Übersendung einer Forderungsaufstellung genügt.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht erhoben. Die Berufung ist jedoch unbegründet. Das Urteil des Landgerichts hält den Angriffen aus folgenden Gründen stand:

Bedenken dagegen, dass der Kläger einen Zahlungsanspruch geltend macht, bestehen nicht. Dieser wird begründet mit einer rechtsgrundlosen Abbuchung von einem bei der Beklagten geführten Konto des Klägers. Solche rechtsgrundlosen Abbuchungen verschaffen dem Bankkunden unter Umständen nur ein Rückbuchungsrecht (vgl. BGH NJW 1993, 735 ff). Da sich aus den vorgelegten Kontounterlagen aber ergibt, dass das fragliche Konto mit der Nummer … zum 31.05.2004 aufgelöst worden ist, kann ein Zahlungsanspruch erhoben werden.

Die Beklagte war nach Nr. 12 Abs. 5 ihrer AGB berechtigt, die Maklerkosten zu verrechnen.

Die Neufassung der Banken-AGB kann insgesamt als rechtlich zulässig und bedenkenfrei angesehen werden (Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl. 2008, § 307 Rdnr. 77). Soweit in den Banken-AGB eine Verpflichtung des Kunden zum Auslagenersatz festgeschrieben wird, wird lediglich der gesetzliche Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 670 BGB konkretisiert (Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch, Band I, 3. Aufl. 2007, § 17 Rdnr. 63). Ein solches Verständnis dieser Klausel (Belastung mit Kosten, die der Kunde ohnehin nach den gesetzlichen Vorschriften zu tragen hätte) ermöglicht die Feststellung, dass das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Wirksamkeit dieser Klausel nicht entgegensteht (BGH ZIP 1989, 159 f). Nach dieser Entscheidung, der sich der Senat anschließt, steht einer Bank gemäß §§ 670, 675 BGB ein Ersatz von Aufwendungen zu, wenn diese sie den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Es muss sich entweder um objektiv erforderliche Aufwendungen oder (bei fehlender objektiver Notwendigkeit) um solche handeln, die der Beauftragte nach sorgfältiger, den Umständen nach gebotener Prüfung für erforderlich halten dürfte. Die Aufwendungen müssen angemessen sein und in einem vernünftigen Verhältnis zur Bedeutung des Geschäfts und zum angestrebten Erfolg stehen (Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch, Band I, 3. Aufl. 2007, § 17 Rdnr. 64).

Letzteres ist hier der Fall. Die Vermittlung des Ersteigers führte zu einer teilweisen Rückführung der Darlehensverbindlichkeiten und damit zu einer beträchtlichen Reduzierung der vom Kläger und seiner Ehefrau als Darlehensnehmer zu leistenden Zinsen und Tilgungen. Die Zinslast war bei einem Privatkredit mit einem Rahmen bis zu 4,5 Mio. DM, der durch den Zwangsversteigerungserlös in Höhe von 2,45 Mio. Euro nicht vollständig abgelöst wurde, für Privatleute extrem hoch. Allein die monatliche Zinsbelastung betrug nach dem unstreitigen Vorbringen der Beklagten rund 17.500,- Euro. Es kommt hinzu, dass die Beklagte bei ihrer Entscheidung, einen Makler einzuschalten, die besonderen Umstände des Falles berücksichtigen durfte. Zu verwerten war nicht ein gängiges Objekt, sondern eine Spezialimmobilie in Form einer luxuriösen, kurz zuvor mit erheblichem Kostenaufwand umgebauten Villa in einem kleinen Ort. Für solche Immobilien gibt es aber nur einen sehr begrenzten Interessentenkreis. Gerade in einem solchen Fall ist die Einschaltung eines Maklers sinnvoll.

Soweit der Kläger sich auf den Wortlaut der Ziffer 12 der AGB bezieht, folgt daraus kein überzeugendes Gegenargument. Auslagen gehören auch zu „Kosten der Bankdienstleistungen“ in weiterem Sinne. Die in Abs. 5 genannten Beispiele sind, wie sie aus dem Wort „insbesondere“ ergibt, nicht abschließend. Abs. 6 steht der Forderung der Beklagten nicht entgegen. Dieser Klausel kann man nur entnehmen, dass nicht Auslagen und Kosten verlangt werden dürfen, die über die Regelung des § 492 Abs. 1 Ziff. 4 BGB hinausgehen. Diese Vorschrift umfasst jedoch nach allgemeiner Auffassung nur solche Kosten, die der Darlehensnehmer im Fall ordnungsgemäßer Abwicklung des Darlehensvertrages zu tragen hat. Nicht darunter fallen also Kosten der Nichterfüllung einschließlich einer eventuell erforderlichen Rechtsverfolgung (BGH NJW 1998, 602 f). Die Kosten der Verwertung einer Sicherheit unterfallen also nicht dem § 492 BGB. Daraus folgt weiterhin, dass die Regelung in Nr. 12 Abs. 6 der AGB für den vorliegenden Fall ohne Bedeutung ist.

Soweit der Kläger dem Vortrag der Beklagten entgegenhält, für diesen Preis habe er auch einen Käufer beibringen können, handelt es sich um eine sehr pauschale und in dieser Form nicht ausreichend substantiierte Erklärung. Bereits das Landgericht hat in dem angefochtenen Urteil darauf hingewiesen, dass der Kläger angeblich vorhandene, nicht durch die Tätigkeit des Maklers vermittelte Käufer nicht benannt hat. Der Vortrag des Klägers insoweit ist deswegen in keiner Weise überprüfbar und damit letztlich unsubstantiiert.

Den entgegenstehenden Entscheidungen des OLG Celle (MDR 2005, 537 f) und des OLG Düsseldorf (Rechtspfleger 1999, 501 f) ist zumindest für den vorliegenden Fall nicht zu folgen.

Das OLG Celle argumentiert in dem erwähnten Beschluss primär damit, dass die Antragsgegnerin überhaupt nicht dargetan habe, dass dem Immobilienmakler eine Courtage für die Vermittlung eines Mietinteressenten im Versteigerungstermin zugestanden habe, da § 652 Abs. 1 BGB voraussetze, dass mit Hilfe des Maklers ein Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer abgeschlossen werde, während bei der Zwangsversteigerung der Erwerb durch Zuschlag geschehe. Entsprechende Bedenken sind im vorliegenden Fall nicht gerechtfertigt. Zum Zeitpunkt der Beauftragung durch die Beklagte war der erste Zwangsversteigerungstermin bereits mangels Interessenten erfolglos verlaufen. In Kenntnis dieses Umstandes hat die Beklagte eine Firma mit der Vermittlung eines Interessenten, der das Objekt in der Zwangsversteigerung erwirbt, beauftragt, wobei die Vergütung sich am Erlös durch die Zwangsversteigerung orientierte (Bl. 263 ff). Die Beklagte und die Maklerfirma haben damit durch Individualvereinbarung des Maklerprovisionsanspruchs den Erwerb in der Zwangsversteigerung dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages gleichgestellt. Eine solche Regelung ist rechtlich unbedenklich (BGHZ 112, 59 ff = WM 1990, 1499 ff).

Soweit das OLG Düsseldorf und das OLG Celle teils begrifflich, teils vom Interesse her argumentieren, erscheint dies dem Senat zumindest für den vorliegenden Fall nicht überzeugend. Es ist nicht ersichtlich, warum zwar der Verkauf mit Hilfe eines Maklers als erstattungsfähige Auslage betrachtet werden soll, nicht aber die Versteigerung mit Hilfe eines Maklers. Zur Verwertung einer Sicherheit gehört gerade die Zwangsvollstreckung. Die Zwangsversteigerung ist aber nur eine Form der Zwangsvollstreckung. Die Zwangsversteigerung ist ein Hoheitsakt, der durchaus der Verwertung durch die betreibenden Gläubiger, zu denen die Beklagte im vorliegenden Fall zählte, dient. Es mag allerdings sein, dass im „Durchschnittsfall“ die Beauftragung eines Maklers unnötige Kosten verursachen würde. Wie bereits dargelegt, gilt dies im vorliegenden Fall jedoch nicht. Der besondere Charakter der hochwertigen Immobilie, der Umstand, dass im ersten Termin kein Gebot abgegeben wurde, sowie die enorme Zinsbelastung des Klägers und seiner Ehefrau durch das laufende Darlehen führen im vorliegenden Fall dazu, dass festgestellt werden muss, dass die Einschaltung des Maklers auch unter diesen Bedingungen eindeutig im Interesse des Klägers und seiner Ehefrau lag.

Die Frage, ob die Beklagte sich auch unter anderen rechtlichen Gesichtspunkten wie etwa des Verzugs auf das Bestehen eines Anspruchs gegen den Kläger berufen kann, kann unter diesen Umständen dahingestellt bleiben.

Eine Entscheidung über die hilfsweise Aufrechung darf mangels Eintretens der Bedingung nicht ergehen.

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Ziff. 10, 711 und 709 S. 2 ZPO.

Bezüglich der Frage, ob die Kosten eines Maklers, der beauftragt wird, einen Bieter für das anhängige Zwangsversteigerungsverfahren zu vermitteln, im Wege des Auslagenersatzes von einem Bankkunden verlangt werden können, besteht, wie dargestellt, keine einheitliche Rechtsprechung. Es erscheint dem Senat dennoch nicht angezeigt, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil die vorliegende Entscheidung letztlich auf den besonderen Umständen des Einzelfalls beruht, der mit den Sachverhalten, über die das OLG Celle und das OLG Düsseldorf zu entscheiden hatten, nicht vergleichbar ist.

 

 

https://www.ra-kotz.de/zwangsversteigerung_maklerkosten.htm