Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung

Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung

Landgericht Saarbrücken

Az: 5 T 627/09

Beschluss vom 18.12.2009


1. Die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.
2. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird festgesetzt auf 89.000,– Euro.

Gründe

A
Das Amtsgericht St. Wendel hat auf den Antrag der Beschwerdeführerin durch Beschluss vom 7.4.2006 die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung und Auseinandersetzung der ungeteilten Erbengemeinschaft der Beteiligten an dem Grundstück eingetragen im Grundbuch von Bliesen Blatt … laufende Nummer … Flur … Flurstück … angeordnet.

In dem Protokoll des Versteigerungstermins des Amtsgerichts vom … ist u. a. festgehalten, dass der zuständige Rechtspfleger bekannt gemacht hat, dass das Objekt vermietet ist und dass er auf das gesetzliche Sonderkündigungsrecht hingewiesen hat.

In diesem Versteigerungstermin hat die Beschwerdeführerin in Höhe von 89.000,– Euro das Meistgebot abgegeben, so dass ihr durch den am 8.10.2009 verkündeten Beschluss des Amtsgerichts das vorgenannte Grundstück für den durch Barzahlung zu berichtigenden Betrag von 89.000,– Euro zugeschlagen worden ist.

Am 16.10.2009 hat die Antragstellerin gegen den Zuschlagsbeschluss sofortige Beschwerde eingelegt und beantragt, den Beschluss aufzuheben.

Sie trägt vor, in dem Versteigerungstermin am … seien die Beteiligten durch das Gericht auf ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht hingewiesen worden.

Sie habe nur deshalb ein Gebot auf das Objekt abgegeben, weil sie darauf vertraut habe, dass dieses Sonderkündigungsrecht bestehe.

Ihr sei bekannt, dass es ohne dieses Sonderkündigungsrecht schwierig sein dürfte, das bestehende Mietverhältnis aufzulösen. Sie habe die Absicht, das Objekt nach der Auflösung des Mietverhältnisses zu verkaufen.

Durch eine nachträgliche anwaltliche Beratung habe sie erfahren, dass das Sonderkündigungsrecht in einem Teilungsversteigerungsverfahren keine Anwendung finde.

Die Antragsgegner haben erwidert, in Bezug auf das Sonderkündigungsrecht sei bei der Versteigerung darauf hingewiesen worden, dass das Sonderkündigungsrecht für diesen Teil nicht anwendbar sei und die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten seien.

Des Weiteren habe der zuständige Rechtspfleger darauf hingewiesen, das Anwesen sei vermietet und das Mietverhältnis bleibe bei Erwerb unberührt.

In diesem Zusammenhang sei ein Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen worden.

Das Amtsgericht hat der sofortigen Beschwerde nicht abgeholfen und sie der erkennenden Kammer zur Entscheidung vorgelegt.

B
I.
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist gemäß §§ 11 Abs. 1 RPflG, 95 ZVG, 567, 569 ZPO zulässig, sie ist insbesondere innerhalb der zweiwöchigen Beschwerdefrist eingelegt worden.

II.
Die sofortige Beschwerde ist jedoch nicht begründet und war deshalb zurückzuweisen.

1. Nach § 100 Abs. 1 ZVG kann die Zuschlagsbeschwerde nur darauf gestützt werden, dass eine der Vorschriften der §§ 81, 83 – 85 a verletzt oder dass der Zuschlag u. a. als den der Versteigerung zugrunde gelegten Bedingungen erteil ist.

2. Da gemäß § 81 ZVG, auf den in § 100 Abs. 1 ZVG verwiesen wird, der Zuschlag nur auf das wirksame Gebot des Meistbietenden erteilt werden darf (vgl. OLG Hamm, Rechtspfleger 1998, 438, 439; OLG Frankfurt Rechtspfleger 1980, 441, 442), ist es anerkannt, dass ein Bieter mit der Zuschlagsbeschwerde geltend machen darf, dass das von ihm im Versteigerungstermin abgegebene Gebot unwirksam gewesen sei (vgl. BGH NJW 2008, 2442, zitiert nach Juris Rdnr. 8; RGZ 54, 308, 310).

3. Das Meistgebot der Beschwerdeführerin, auf das der Zuschlag erteilt worden ist, wäre dann unwirksam, wenn es gemäß §§ 119 ff BGB angefochten werden könnte. Die Anfechtbarkeit eines Gebotes in der Zwangsversteigerung nach den Regeln der Anfechtung einer Willenserklärung wird von der Rechtsprechung einiger Oberlandesgerichte bejaht (vgl. OLG Frankfurt Rechtspfleger 1980, 441, 442; OLG Hamm Rechtspfleger 1998, 438, 439).

Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsfrage bislang offen gelassen (vgl. dazu BGH a.a.O., Juris Rdnr. 12; BGH NJW-RR 2008, 222, 223).

Selbst wenn man mit der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte die Anfechtbarkeit eines Gebotes bejaht, ist vorliegend das Meistgebot der Klägerin dennoch nicht unwirksam, weil ein Anfechtungsgrund fehlt. Die Beschwerdeführerin stützt ihre sofortige Beschwerde darauf, dass sie bei der Abgabe ihres Gebotes auf Grund des Hinweises des zuständigen Rechtspflegers davon ausgegangen sei, ihr stehe als Ersteherin gemäß § 57 a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zu, während in Wirklichkeit bei einem Teilungsversteigerungsverfahren ein solches Sonderkündigungsrecht gemäß § 183 ZVG ausgeschlossen ist.

Diese fehlerhafte Vorstellung der Beschwerdeführerin rechtfertigt jedoch keine Irrtumsanfechtung gemäß § 119 BGB. Die Beschwerdeführerin ist vielmehr einem unbeachtlichen Motivirrtum erlegen. Zwar schließt die Fehlvorstellung eines Bieters hinsichtlich einer Kraft Gesetzes eintretenden Rechtsfolge die Irrtumsanfechtung nach § 119 BGB nicht in jedem Falle aus (vgl. BGH a.a.O. Rdnr. 19 m.w.N.), allerdings ist die Anfechtung jedenfalls dann nicht zulässig, wenn sich die Fehlvorstellung auf lediglich mittelbare Rechtswirkungen der Willenserklärung bezieht (vgl. BGH a.a.O. m.w.N.).

Im vorliegenden Fall hat sich die Beschwerdeführerin – die Richtigkeit ihres Sachvortrages unterstellt – nicht über die unmittelbare Rechtsfolge ihrer Willenserklärung, nämlich den Zuschlag auf ihr Meistgebot geirrt, sondern über die mittelbare Rechtsfolge, ob ihr als Ersteherin das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG zusteht.

Dieser Rechtsfolgenirrtum der Beschwerdeführerin ist kein wesentlicher Irrtum über den Inhalt ihres Gebotes und er rechtfertigt deshalb keine Anfechtung nach § 119 BGB (vgl. BGH a.a.O., Juris Rdnr. 20).

4. Abgesehen davon wird die Beschwerdeführerin durch ihre angebliche Fehlvorstellung nicht benachteiligt.

Selbst wenn ihr das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG zustünde, könnte sie – entgegen ihrer Ansicht – das bestehende Mietverhältnis nicht ohne weiteres mit der Begründung kündigen, sie sei ohne die Auflösung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Anwesens gehindert.

Bei Wohnraummietverhältnissen – wie im vorliegenden Fall – beschränkt sich der Vorteil des gemäß § 57 a ZVG sonderkündigungsberechtigten Erstehers darauf, dass ihm ein von vertraglich vorgesehenen Kündigungsfristen unabhängiges Kündigungsrecht zusteht (vgl. BGH NJW 1982, 1696, zitiert nach Juris Rdnr. 40). Die Wirkung des Sonderkündigungsrechtes schöpft sich jedoch in der Gewährung dieses zeitlichen Vorteils. Denn die Kündigung steht ansonsten unter dem Vorbehalt des gesetzlichen Kündigungsschutzes des Wohnraummieters (vgl. BGH a.a.O.). Dies bedeutet, dass eine Kündigung auch des nach § 57 a ZVG privilegierten Erstehers nur dann zulässig und wirksam ist, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 BGB) und der Mieter nicht einwenden kann, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeutet, die unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB).

Da sich aus dem Vortrag der Beschwerdeführerin nicht ergibt, dass sie wegen der Nichtanwendbarkeit des § 57 a ZVG vertraglich vorgesehene Kündigungsfristen einhalten muss, ist sie durch das Nichtbestehen des Sonderkündigungsrechtes aus § 57 a ZVG nicht benachteiligt.

5. Da sonstige Zuschlagsversagungsgründe – auch nicht die von Amts wegen zu berücksichtigenden (§ 100 Abs. 3 ZVG) in § 83 Nr. 6, 7 ZVG bezeichneten – nicht ersichtlich sind, war die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

6. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil sich die Beteiligten in dem Verfahren über die Zuschlagsbeschwerde grundsätzlich nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegenüberstehen (vgl. BGH WuM 2009, 590, zitiert nach Juris Rdnr. 13 m.w.N.).

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens bestimmt sich nach dem Meistgebot der Beschwerdeführerin (§§ 47 Abs. 1 S. 1, 54 Abs. 2 S. 1 GKG).

Die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof (vgl. dazu § 574 ZPO) wird mangels der dafür erforderliche Voraussetzungen nicht zugelassen.