Zwangsverwalterhaftung gegenüber Wohnungseigentumserwerber

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AG Pankow-Weißensee, Az.: 6 C 164/12

Urteil vom 28.06.2013

1. Die Klage wird abgewiesen.

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2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Zwangsverwalterhaftung gegenüber Wohnungseigentumserwerber
Foto: JacobLund/Bigstock

Die Kläger verlangen von dem Beklagten als Zwangsverwalter Schadenersatz für Mieteinnahmen und Ausgleich für nicht abgeführte Grundsteuerbeträge.

Die Kläger erwarben mit einem notariellen Kaufvertrag vom 11. Juni 2011, wegen dessen konkreten Inhalts auf die Anlage K1 zur Klageschrift Bezug genommen wird (Bl. 7 ff d. A.) diverses Wohneigentum auf dem Grundstück … Berlin, wozu unter anderem auch zwei vermietete Wohnungseinheiten mit den Nummern 9 und 11 zählten. Zum Zeitpunkt des Erwerbs unterlag das Wohnungseigentum einem Zwangsverwaltungsverfahren vor dem Amtsgericht … zum Geschäftszeichen: …, in dem der Beklagte – jedenfalls auch für die zuvor genannten Einheiten WE 9 und 11 – zum Zwangsverwalter bestellt worden war. Das Zwangsverwaltungsverfahren endete durch Beschluss vom 22. November 2011 wegen einer Rücknahme des Antrags.

Mit Beträgen von 470,00 € für die WE 09 und 411,08 € für die WE 11 zahlten die Mieter der zuvor genannten Wohnungseigentumseinheiten die Dezembermiete an den Beklagten, der sie nachfolgend an die ehemalige Gläubigerin des Zwangsverwaltungsverfahrens auskehrte. Bereits mit einem Schreiben vom 23. März 2011 hatte der Beklage den Mietern der beiden genannten Wohnungseigentumseinheiten mitgeteilt, dass die auf die Betriebskostenabrechnung umgelegten Grundsteuerbeträge nicht in der Abrechnung der Hausverwaltung angesetzt seien, sondern von dem Eigentümer bzw. von ihm als Zwangsverwalter gesondert an das zuständige Finanzamt abgeführt werden würden.

Im Januar 2012 forderte das zuständige Finanzamt von den Klägern die Zahlung der für das Jahr 2010 nicht geleisteten Grundsteuern von 202,90 € für die Wohnungseigentumseinheit 09 und in Höhe von 161,51 € für die Einheit 11. Nach Bezahlung der Steuerforderung forderten die Kläger von dem Beklagten die Zahlung von im Ergebnis 1.245,49 €, die der Beklagte nicht leistete.

Die Kläger beantragen, der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 1.245/49 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 881,01 € seit dem 13.07.2012 und einem Betrag in Höhe von 364,41 € seit dem 18.08.2012 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er behauptet, eine zur Bedienung der öffentlichen Lasten ausreichende Zwangsverwaltungsmasse sei zu keinem Zeitpunkt vorhanden gewesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet. Die Kläger können von dem Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt mit Erfolg die Zahlung der mit der Klage geltend gemachten Beträge verlangen.

Dabei ist den Klägern zuzugeben, dass der Beklagte nicht berechtigt gewesen sein dürfte, die von ihm vereinnahmten Mieten für Dezember 2011 an die vormalige Gläubigerin des Zwangsverwaltungsverfahrens auszukehren. Dies kann vorliegend aber dahingestellt bleiben, weil nicht die Kläger aus diesem Umstand einen ihnen zustehenden Schadenersatzanspruch herleiten können.

Mit Recht hat der Beklagte geltend gemacht, mangels eines Schuldverhältnisses nicht aus § 280 Abs. 1 BGB zur Zahlung eines Ersatzes in Höhe von 881,08 € für die von ihm ausgekehrten Mieten gegenüber den hiesigen Klägern verpflichtet zu sein. Denn ein zu Schadenersatzansprüchen berechtigendes gesetzliches Schuldverhältnis ergibt sich für die Kläger zunächst aus § 154 Satz 1 ZVG nicht, denn Verfahrensbeteiligter nach der zuvor genannten Norm sind neben dem jeweiligen Schuldner und Gläubiger grundsätzlich lediglich die in § 9 Nr. 1 und 2 ZVG genannten formellen Beteiligten. Jedoch sind weder die Voraussetzungen der Nr. 1 des § 9 ZVG ersichtlich, weil bei Eintragung des Vollstreckungsvermerks für sie ein Recht im Grundbuch nicht eingetragen oder durch Eintragung gesichert war, noch ist Nr. 2 der zuvor genannten Norm einschlägig, weil die hierfür erforderliche Anmeldung nach dem klägerischen Vortrag nicht ersichtlich geworden ist. Auch eine ausnahmsweise Beteiligtenstellung über die zuvor genannten Vorschriften hinaus ist für die Kläger nicht gegeben, weil ihnen gegenüber der Beklagte als Zwangsverwalter keine Pflichten aus dem Zwangsverwaltungsgesetz trug. Eine solche Pflicht besteht nur in dem Umfang, in dem ein durch den Zwangsverwalter zu beachtendes Recht gegeben ist, wofür vorliegend allein das Eigentum in Betracht kommt. Hingegen haben die Kläger nicht vorgetragen, bereits während des Zwangsverwaltungsverfahrens als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen zu sein.

Folgerichtig hierzu kann auch eine Beteiligtenstellung der Kläger im Nachgang zu dem Zwangsverwaltungsverfahren nicht begründet worden sein, denn wenn der Beklagte schon während des Zwangsverwaltungsverfahrens selbst gegenüber den Klägern keine Pflichten trug, können diese in der Nachfolge hierzu erst Recht nicht begründet worden sein.

Auch der von den Klägern zuletzt angeführte Kaufvertrag über die in Rede stehenden Wohnungseigentumseinheiten vermag Ansprüche gegenüber dem hiesigen Beklagten nicht zu begründen, weil er ein Schuldverhältnis allein zwischen ihnen und dem Verkäufer begründet hat. Eine Abtretung ist, jenseits der im Übrigen gegebenenfalls zu bedenkenden Zulässigkeitsvoraussetzungen, der Vereinbarung in § 8 Nr. 8.6 des Kaufvertrages schon dem Wortlaut nach nicht zu entnehmen, weil hierin allein eine Vollmachtserteilung des Verkäufers gegenüber den Käufern geregelt ist.

Eine Berechtigung der Kläger im Sinne des § 816 Abs. 2 BGB ist gleichfalls nicht gegeben. Eine Berechtigtenstellung der Kläger auf Grund einer vertraglichen Vereinbarung scheitert an der fehlenden Zustimmung der jeweils betroffenen Mieter, für die sich ein solcher vertraglicher Übergang als zustimmungsbedürftiger Schuldnerwechsel darstellt. Folgerichtig hierzu ist der Eintritt in das Mietverhältnis in § 8 Nr. 3, letzter Absatz des Kaufvertrages auch als lediglich im Innenverhältnis der Kaufvertragsparteien erfolgend vereinbart worden. Eine Berechtigtenstellung der Kläger wegen Eintritts in das Mietverhältnis auf Grund dinglicher Rechtsänderung scheitert wiederum an dem fehlenden klägerischen Vortrag zu ihrer Grundbucheintragung.

Ein Schadenersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen der Grundsteuerbeträge in Höhe von insgesamt von 364,41 € steht den Klägern gegen den Beklagten aus den zuvor zu § 154 ZVG gemachten Ausführungen, auf die verwiesen wird, nicht.

Ein zu bedenkender Anspruch aus den §§ 681, 677, 670 BGB besteht jedenfalls deswegen nicht, weil die Kläger mit den Zahlungen an das Finanzamt eine eigene Steuerschuld erfüllt haben und mithin kein zumindest auch fremdes Geschäft geführt haben.

Schließlich liegen auch die Voraussetzungen eines Gesamtschuldnerausgleichs nach § 426 Abs. 1 BGB wegen eines fehlenden Gesamtschuldverhältnisses nicht vor. Steuerschuldner bleibt auch während eines Zwangsverwaltungsverfahrens der Eigentümer, zu dem gegebenenfalls der jeweilige Erwerber hinzutritt. Daneben kann zwar auch der Zwangsverwalter steuerpflichtig sein, gemäß § 34 Abs. 3 AO aber nur soweit, wie seine Verwaltung reicht. Dies bedeutet umgekehrt, dass er nicht als Gesamtschuldner neben die sonstigen Zahlungspflichtigen tritt, sofern das Finanzamt von ihm eine Bezahlung der Steuerschuld nicht mit Erfolg verlangen konnte. Dies war hier der Fall, weil der Beklagte geltend gemacht hat, über keine zur Bedienung der öffentlichen Lasten ausreichende Masse verfügt zu haben und die Kläger hierauf in keiner Weise konkret erwidert haben.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. I, 708 Nr. 11, 711 ZPO.