Zwangsverwaltung: Scheinpachtvertrag des Zwangverwaltungsschuldners

AG Braunschweig –  Az.: 116 C 501/13 – Urteil vom 26.11.2013

1. Die Beklagte wird verurteilt, das Pachtobjekt … , … , eingetragen im Grundbuch von …, Blatt …, Flur … , Flurstück … bestehend aus 2 Büroräumen im Erdgeschoss zu räumen und geräumt mit allen Schlüsseln an den Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 Euro abzuwenden, sofern nicht der Kläger zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Der Kläger begehrt als Zwangsverwalter von der Beklagten die Räumung und Herausgabe von 2 Büroräumen.

Der Kläger ist mit Beschluss vom 31.7.2012 als Zwangsverwalter über die Liegenschaft …, eingetragen im Grundbuch von …, bestellt worden.

Eigentümerin und Schuldnerin ist Frau … .

Am 10.8.2012 nahm der Zwangsverwalter die Inbesitznahme der Immobilie vor.


Die Beklagte legte dem Zwangsverwalter einen schriftlichen Pachtvertrag zwischen der Eigentümerin Frau … und der Beklagten vom 9.7.2012 vor. In dem Pachtvertrag sind zwei in der Immobilie gelegene Räume zur Nutzung als Büroräume zum Zwecke der gewerblichen Weiterverpachtung verpachtet. Das Pachtverhältnis sollte mit dem 9.7.2012 beginnen und mit dem Ableben der Verpächterin enden. Als Pachtzins wurde ein Einmalbetrag in Höhe von 19.890,00 Euro auf der Basis eines monatlichen Pachtzinses von 204,88 Euro vereinbart. Wegen der Einzelheiten wird auf den schriftlichen Vertrag verwiesen.

Mit Schreiben vom 7.9.2012 machte der Kläger die Unwirksamkeit des Pachtvertrages geltend und kündigte vorsorglich wegen der nicht gezahlten Pacht das Pachtverhältnis fristlos und mit weiterem Schreiben vom 16.10.2012 vorsorglich ordentlich zum 31.1.2013.

Mit email vom 11.9.2012 übersandte die Beklagte dem Kläger einen Kontoauszug vom 12.7.2012 eines Kontos der Frau … bei der …-Bank über einen Zahlungseingang von 10.000,00 Euro als Akontozahlung auf die Pacht und einen korrespondierenden Kontoauszug der Bank … vom 12.7.2012 mit einer Belastung des Kontos der Beklagten.

Der Kläger verlangt nunmehr von der Beklagten die Herausgabe der beiden Büroräume.

Der Kläger ist der Auffassung, dass es sich bei dem Pachtvertrag vom 9.7.2012 lediglich um einen Scheinvertrag handele, um die angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks durch die Gläubigerin zu verhindern.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, das Pachtobjekt … , eingetragen im Grundbuch von … , Flur … , Flurstück …, bestehend aus 2 Büroräumen im Erdgeschoss zu räumen und geräumt mit allen Schlüsseln an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, in Erfüllung des Pachtvertrages vom 9.7.2012 seien außer der Überweisung vom 12.7.2012 in Höhe von 10.000,00 Euro weitere 9.890,00 Euro an die Schuldnerin geflossen. In dieser Höhe hätte die Schuldnerin der Beklagten ein Darlehen gewährt, das die Beklagte entsprechend der Zweckbindung zur Ablösung der die Zwangsverwaltung und -versteigerung betreibenden Gläubigerin verwendet hätte. Dieser Betrag sei in dem Betrag enthalten, den die Muttergesellschaft der Beklagten am 16.7.2012 an das Amtsgericht Braunschweig zur Ablösung der Ansprüche der … Bank als Gläubigerin gezahlt worden wäre.

Im übrigen seien die beiden Büroräume an Herrn … . weiterverpachtet worden, der diese Räume als Büroräume für seinen Handwerksbetrieb nutze.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen … . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 5.11.2013 verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze und Erklärungen der Parteien nebst eingereichten Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte gem. § 985 BGB einen Anspruch auf Herausgabe der beiden streitgegenständlichen Büroräume. Der Beklagten steht ein Recht zum Besitz gem. § 986 BGB auf Grund des Pachtvertrages zwischen der Beklagten und der Eigentümerin nicht zu. Denn der Pachtvertrag ist als Scheinvertrag gem. § 117 BGB nichtig.

Die Beklagte hat nicht bewiesen, dass ihr gegenüber dem Kläger ein Recht zum Besitz gem. § 986 BGB zusteht.

Zwar hat die Beklagte einen Pachtvertrag zwischen der Eigentümerin und ihr vom 9.7.2012 vorgelegt.

Bei diesem Vertrag handelt es sich aber um einen Scheinvertrag i.S. von § 117 BGB, um die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks der Eigentümerin und Schuldnerin durch den Kläger zu verhindern.

Denn der im Vertrag dargelegten Leistung der Beklagten, nämlich eines kapitalisierten Pachtzinses von 19.890,00 Euro, steht eine gleichwertige Leistung der Klägerin nicht gegenüber. Die beiden laut Pachtvertrag von der Beklagten angepachteten Büroräume sind wirtschaftlich wertlos und zu dem vertraglichen Zweck der gewerblichen Weiterverpachtung nicht geeignet.

Die beiden Büroräume liegen innerhalb des von der Eigentümerin genutzten Einfamilienhauses. Sie verfügen über keinen eigenen Eingang und sind nur über den gemeinschaftlichen Flur erreichbar. Eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Büroräume ist daher für außerhalb der Familie der Eigentümerin stehende Dritte nicht möglich.

Die Beklagte hat auch nicht bewiesen, dass die Büroräume tatsächlich an den Zeugen … weitervermietet worden wären. Aus der Aussage des Zeugen … ergibt sich der Abschluss eines Pachtvertrages zwischen ihm und der Beklagten jedenfalls nicht. Der Zeuge … konnte nicht einmal Angaben dazu machen, in welcher Höhe er einen Pachtzins an die Beklagte entrichtet. Selbst wenn sich die Unterlagen hierzu bei dem Steuerberater des Zeugen befinden sollten, so hätte dem Zeugen doch die Höhe des Pachtzinses erinnerlich sein müssen. Es wäre auch ohne weiteres möglich und zu erwarten gewesen, dass der Zeuge … zur Vorbereitung des Termins sich die entsprechenden Unterlagen, z.B. den nach seiner Aussage vorhandenen Pachtvertrag, vom Steuerberater hätte mitgeben lassen.

Der Zeuge … hat weiter ausgesagt, dass er bereits mit seiner Mutter einen Nutzungsvertrag über die beiden Räume gehabt und eine Entschädigung an seine Mutter gezahlt hätte. Auch hier wusste der Zeuge überraschenderweise nicht die Höhe der Entschädigung, ja konnte nicht einmal angeben, ob der jetzt gezahlte Pachtzins über der zuvor entrichteten Entschädigung an seine Mutter liegt.

Hätte ein Pachtvertrag zwischen der Eigentümerin und dem Zeugen    bestanden, so hätte es nahe gelegen, diesen Pachtvertrag in Nr.3 des Pachtvertrages vom 9.7.2009 ausdrücklich zu erwähnen, statt die nichts sagende Klausel zu verwenden, dass die Beklagte in bestehende Miet-und Pachtverträge eintreten sollte. Denn welche Miet- und Pachtverträge sollten im Rahmen eines von der Eigentümerin selbst genutzten Einfamilienhauses eigentlich über die von der Beklagten vermeintlich angepachteten zwei Büroräume denn bestehen.

Auch die Beklagte hat Unterlagen über die angeblich von ihr im Rahmen des Pachtvertrages vom 9.7.2012 vorgenommene Weiterverpachtung an den Zeugen    nicht vorgelegt. Die Beklagte hat den Zeugen … auch erst benannt, nachdem sie zunächst der Auffassung war, den vermeintlichen Unterpächter nicht nennen zu müssen. Obwohl der Beklagten bereits mit Beschluss vom 30.5.2013 aufgegeben worden war, schriftliche Unterlagen über die Weiterverpachtung vorzulegen, ist sie dem nicht nachgekommen. Auch Konto- oder Buchungsunterlagen über den Eingang einer Pacht für die beiden Räume hat die Beklagte nicht eingereicht.

Daraus ergibt sich, dass eine wirtschaftliche Gegenleistung für die im Rahmen des Vertrages vom 9.7.2012 geleistete kapitalisierte Pachtzahlung an die Eigentümerin nicht besteht und auch nicht von der Beklagten realisiert wird.

Ob die beiden Räume von der Eigentümerin mitgenutzt werden, tatsächlich ungenutzt sind oder mit Büromöbeln ausgestattet sind, ist dabei unerheblich.

Da der Pachtvertrag vom 9.7.2012 zwischen der Eigentümerin/Schuldnerin und der Beklagten unmittelbar von der Inbesitznahme der Immobilie einschließlich der beiden Büroräume erfolgte und der Leistung der Beklagten eine wirtschaftliche Leistung der Eigentümerin nicht gegenüber steht, dient der Pachtvertrag nicht dem in ihm aufgeführten Zweck der gewerblichen Weitervermietung, sondern nur dem Zweck die Zwangsverwaltung des Grundstücks zu behindern. Es handelt sich damit um ein Scheingeschäft i.S. von § 117 BGB, so dass der Pachtvertrag nichtig ist. Der Beklagten steht daher ein Recht zum Besitz an den Räumlichkeiten nicht zu, so dass die Beklagte zur Räumung und Herausgabe verpflichtet ist.

Die Klage ist daher begründet.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708,711 ZPO.