Ferienwohnung mit Eigennutzungsoption: Steuerpflicht bleibt bestehen

1. Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.

2. Der Streitwert wird auf 342,58 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller begehren vorläufigen Rechtsschutz gegen die Erhebung von Zweitwohnungssteuer für das Jahr 2025.

Sie sind Eigentümer einer ca. 52m² großen Ferienwohnung im „RR R“ L, Haus XY, Wohnung Nr. X. Mit Hauptwohnsitz wohnen die Antragsteller in A-Stadt, ca. XXX km entfernt. Das Objekt wird an ständig wechselnde Feriengäste vermietet. Es besteht seit dem Erwerb des streitgegenständlichen Objekts ein Vertrag mit der RR A GmbH & Co. KG (nachfolgend: R-GmbH) über die Vermietung der Ferienwohnung an Urlaubsgäste. Mit dem Vertrag wird bestimmt, welche Aufgaben die Tätigkeit der R-GmbH umfasst.

§ 1 Abs. 1 des Vertrages vom 2. November 2020 regelt, dass der Verpächter (die Antragsteller) das in seinem Eigentum stehende Pachtobjekt inkl. Inventar an den Pächter (R-GmbH) vermietet. Der Verpächter verpflichtet sich, dem Pächter das Pachtobjekt in einem betriebsniveau-gerechten Zustand zur Verfügung zu stellen.

Der Absatz 2 sieht vor, dass der Pächter das Pachtobjekt zum Zwecke der Vermietung an wechselnde Gäste im eigenen Namen und auf eigene Rechnung des Pächters nutzt. Zur Vermietung des Pachtobjekts an wechselnde Gäste ist ausschließlich der Pächter berechtigt.

§ 2 Abs. 3 des Vertrages fixiert, dass der Pächter sich verpflichtet, Vermietung und Betriebsführung des Pachtobjekts mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes, mit aller Aufmerksamkeit und allem erforderlichen Knowhow zu betreiben. Insbesondere trägt er dafür Sorge, die bestmöglichen wirtschaftlichen Ergebnisse zu erzielen. Der Pächter legt die Höhe der von den Feriengästen zu zahlenden Mieten in eigener Verantwortung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten fest.

Überdies sieht Absatz 4 des § 2 vor, dass der Pächter hinsichtlich des Pachtobjektes die Verkehrssicherungspflicht übernimmt. Der Pächter stellt den Verpächter im Innenverhältnis von Ansprüchen Dritter aus Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf das Pachtobjekt frei.

Ferner regelt § 3 Abs. 1, dass sich der jährliche Nettopachtzins aus einem festen (Basispacht) und einem variablen Bestandteil (Erfolgspacht) zusammensetzt und sich prozentual am Nettogesamtaufwand für den Verpächter (Käufer) in Abhängigkeit von der durch den Pächter erzielten Auslastung der Aparthotelanlage bemisst. Für das Jahr 2020 belief sich die monatliche Basispacht auf 575,85 €.

§ 4 regelt u.a. die Möglichkeit zur Eigennutzung des streitgegenständlichen Objekts:

„Als Pächter gewähren wir Ihnen einen Partnerbonus in Form der mietfreien Nutzung Ihrer (oder einer vergleichbaren) Wohnung gegen Entrichtung einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 30% der jeweils regulären Saisonpreise und zwar bis zu

1 Woche in der Hauptsaison, oder

2 Wochen in der Nebensaison, oder

3 Wochen in der Sparsaison.“

Des Weiteren sieht § 5 Abs. 2 vor, dass alle Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (nachfolgend: WEG) (z.B.: Betriebskostenabrechnung, Wirtschaftsplanung, Verwaltung etc.) aus dem Pachtverhältnis durch den Pächter wahrgenommen und erfüllt werden; insofern übernimmt der Pächter sämtliche Aufgaben und bestreitet alle Kosten nach dem WEG. Absatz 3 fixiert ergänzend, dass der Pächter insbesondere sämtliche Betriebskosten sowie Aufwendungen zur Aufrechterhaltung des funktionalen und optischen Erscheinungsbildes des gesamten Pachtobjektes (Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Inventar) inkl. der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung trägt.

Bezüglich des weiteren Inhaltes des Vertrages wird auf diesen verwiesen.

Die Antragsteller mieten sich jährlich insgesamt für bis zu drei Wochen – zu verschiedenen Jahreszeiten – in das streitgegenständliche Objekt ein.

Ende 2024 schlossen die Vertragsparteien eine Vereinbarung, beginnend ab der Saison 2025, mit der die Regelung zur Eigennutzung in § 4 anders gefasst wurde. Nunmehr lautet § 4 des Vertrages:

„Als Mieter gewähren wir dem Vermieter bei temporär begrenzter Eigennutzung der gemieteten Ferienwohnung oder einer anderen gleichwertigen Wohnung einen Partnerbonus in Form einer abgezinsten Miete in Höhe von 30 % bei einer Inanspruchnahme von:

bis zu 1 Woche in der Hauptsaison,

bis zu 2 Wochen in der Nebensaison,

bis zu 3 Wochen in der Sparsaison.“

Nach eigenem Vortrag können die Antragsteller ihre Wohnung bis zu sechs Wochen im Jahr selbst anmieten.

Mit Bescheid vom 3. Juni 2025 erhob der Antragsgegner Zweitwohnungssteuer für die Wohnung in Höhe von ursprünglich 1.114,46 € für das Jahr 2025.

Daraufhin erhoben die Antragsteller mit Schreiben vom 28. Juni 2025, bei dem Antragsgegner am 1. Juli 2025 eingegangen, Widerspruch und beantragten die Aussetzung der Vollziehung des streitgegenständlichen Abgabenbescheids. Zur Begründung führen sie insbesondere aus, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine Ferienwohnung handele, welche zur kurzfristigen Vermietung an wechselnde Feriengäste touristisch genutzt werde. Durch den mit der R-GmbH geschlossenen Vertrag hätten sie sich ihrer Verfügungsbefugnis über die streitgegenständliche Wohnung begeben. Sowohl die Vermietung als auch das Hausrecht würden durch die R-GmbH ausgeübt werden. Des Weiteren seien die Eigennutzungen als „normaler“ Gast erfolgt, da sich die Antragsteller – wie jeder herkömmliche Urlauber – in die Unterkunft einmieten müssten und über diese nicht einfach verfügen könnten. Sie hätten folglich auch Miete dafür an die R-GmbH zu entrichten.

Mit Widerspruchsbescheid vom 7. Juli 2025, den Antragstellern zugestellt am 10. Juli 2025, änderte der Antragsgegner die zu zahlende Zweitwohnungssteuer ab und setzte gemäß § 5 Abs. 5 der einschlägigen Zweitwohnungssteuersatzung 50 Prozent der berechneten Jahresrohmiete als Zweitwohnungssteuer, unter Berücksichtigung einer begrenzten Eigennutzungsmöglichkeit, fest. Im Übrigen wies er den Widerspruch als unbegründet zurück. Eine Entscheidung über den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung erfolgte bisher nicht.

Zur Begründung trägt er insbesondere vor, dass der angefochtene Bescheid sowohl formell als auch materiell rechtmäßig sei. Die Rechtsgrundlage für die Heranziehung zur Zweitwohnungssteuer, die Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer in der Gemeinde M. vom 11. August 2020 sei rechtmäßig. Diese Satzung erfülle die von Gesetz und Rechtsprechung geforderten Voraussetzungen. Inhaltlich begegne die Satzung keinerlei rechtlichen Bedenken. Sie erfülle die rechtlichen Anforderungen, die an eine wirksame Abgabensatzung zu stellen seien. Sie bestimme insbesondere den Gegenstand der Abgabe, den Abgabenschuldner, Höhe und Bemessungsgrundlage der Abgabe sowie den Zeitpunkt der Entstehung und die Fälligkeit der Abgabe.

Die Zweitwohnungssteuer sei eine Aufwandsteuer für das „lnnehaben“ einer zweiten Wohnung neben der Hauptwohnung im Gemeindegebiet. Die tatsächliche Nutzungszeit spiele eine untergeordnete Rolle. Es komme folglich bloß auf die objektive Nutzungsmöglichkeit an. Die Zweitwohnungssteuer werde unabhängig davon erhoben, ob der Eigentümer für das veranlagte Objekt einen Nebenwohnsitz nach dem Meldegesetz angemeldet hat.

Gemäß § 4 des Vertrags mit der R-GmbH hätten die Antragsteller eine begrenzte Möglichkeit zur Eigennutzung von maximal sechs Wochen pro Kalenderjahr. Dieser lediglich begrenzten Eigennutzungsmöglichkeit trage der Abgabenbescheid durch die bloß anteilige Erhebung der Zweitwohnungssteuer Rechnung.

Ferner sei nach der Rechtsprechung anerkannt, dass auch bei einer provisionspflichtigen Eigennutzung der Wohnung Zweitwohnungssteuerpflicht bestünde. Somit bestünde in jenen Fällen auch Zweitwohnungssteuerpflicht, in denen die Eigentümer nach dem Vermittlungsvertrag für die Nutzung ihrer Wohnung das übliche Entgelt zahlen müssten, da sie dieses Entgelt abzüglich der Provision und eventueller kostenpflichtiger Zusatzleistungen (z.B. Wäscheservice, Endreinigung) als Einkünfte zurückerhalten würden. Es sei für den streitgegenständlichen Pachtvertrag anzunehmen, dass die Pauschale von 30% die anteiligen Nebenkosten und einen Verlustausgleich für die entgangene Vermietungsprovision beinhalten.

Daraufhin haben die Antragsteller am 5. August 2025 sowohl Klage erhoben als auch das Gericht um Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ersucht. Sie vertiefen ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren und führen zur Begründung ergänzend insbesondere aus, dass sie keine Einflussmöglichkeit auf die Belegungsplanung und tatsächliche Belegung ihrer Wohnung hätten. Ferner hätten sie auch keine Einflussmöglichkeit auf die Mietpreisgestaltung. Daraus ergebe sich, dass sie keinerlei Verfügungsbefugnis über das streitgegenständliche Objekt hätten, denn diese liege aufgrund des Dauermietvertrages bei der R-GmbH. Etwas anderes könne auch nicht unter Heranziehung von § 4 des Vertrages gelten, da dies lediglich eine „Kann-Bestimmung“ sei und keinen Anspruch auf die Nutzung ihrer eigenen Wohnung begründe. Im Gegenteil, sie müssten – ebenso wie jeder herkömmliche Gast – einen Zeitraum anfragen und bei Verfügbarkeit buchen.

Darüber hinaus gelte ausweislich des § 2 Abs. 3 der einschlägigen Zweitwohnungssteuersatzung, dass die Zweitwohnungssteuer bei Wohnungen, die nachweislich ganz zum Zwecke der Einkommenserzielung gehalten werden, entfalle. Steuerpflichtig könne gemäß § 3 Abs. 1 der Zweitwohnungssteuersatzung auch nur der Inhaber der Zweitwohnung sein. Die Inhaberschaft werde aber gemäß § 3 Abs. 2 der Satzung an die Verfügungsbefugnis geknüpft. Diese liege – wie bereits erörtert – aufgrund der vertraglichen Bestimmungen bei der R-GmbH. Soweit sich die Antragsteller als Gäste einmieteten, könne dies die Zweitwohnungssteuerpflicht nicht begründen, da dann § 3 Abs. 3 der Zweitwohnungssteuersatzung gelte, wonach Kur- und Feriengäste als Mieter von Ferienhäusern, Wohnungen und Zimmern, soweit die Nutzungsdauer unter einem Monat liegt, nicht steuerpflichtig seien. Ferner sei es auch falsch von einer begrenzten Eigennutzungsmöglichkeit von bis zu drei Monaten auszugehen. Eine solche Vermutung finde keinerlei Grundlage in dem maßgeblichen Pachtvertrag.

Die Antragsteller beantragen wörtlich,

dem Antrag auf Aussetzung des Vollzuges des Bescheides vom 7. Juli 2025 ohne Verzug stattzugeben.

Der Antragsgegner tritt dem entgegen und bezieht sich vollumfänglich auf seine Ausführungen im Widerspruchsbescheid.

Mit Beschluss vom 22. September 2025 ist der Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Einzelrichter übertragen worden.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie die Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners Bezug genommen.

II.

1. Das Gericht entscheidet durch den Berichterstatter als Einzelrichter, weil die Kammer ihm den Rechtsstreit durch Beschluss vom 22. September 2025 gemäß § 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (nachfolgend: VwGO) übertragen hat.

2. Das Rubrum war von Amts wegen zu korrigieren. Richtiger Antragsgegner ist der Amtsvorsteher des Amtes Mönchgut-Granitz. Gemäß § 78 Abs. 1 Nr. 2 VwGO analog i.V.m. § 14 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Gerichtsstrukturgesetztes (nachfolgend: AGGerStrG M-V) ist richtiger Antragsgegner die den angefochtenen Verwaltungsakt erlassende Behörde selbst, denn in Mecklenburg-Vorpommern gilt das Behördenprinzip.

3. Bei verständiger Würdigung (§§ 122 Abs. 1 i.V.m. 88 VwGO) des gestellten Antrages und des Vorbringens der Antragsteller ist ihr Begehren dahingehend auszulegen, dass sie die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs und ihrer Klage gegen den streitgegenständlichen Abgabenbescheid vom 3. Juni 2025 in Gestalt des Widerspruchsbescheids beantragen. Gemäß § 88 VwGO darf das Gericht über das Antragsbegehren nicht hinausgehen, ist aber an die Fassung der Anträge nicht gebunden. Es hat vielmehr das tatsächliche Rechtsschutzbegehren zu ermitteln. Maßgebend für dessen Umfang ist das aus dem gesamten Beteiligtenvorbringen, insbesondere der Antragsbegründung, zu entnehmende wirkliche Rechtsschutzziel. Insoweit sind die für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Grundsätze (§§ 133, 157 Bürgerliches Gesetzbuch) heranzuziehen. Entscheidend ist der geäußerte Parteiwille, wie er sich aus der prozessualen Erklärung und den sonstigen Umständen ergibt; der Wortlaut der Erklärung tritt hinter deren Sinn und Zweck zurück (VGH Mannheim, Beschluss vom 7. November 2024 – 9 S 1004/24, BeckRS 2024, 31119 beck-online, Rn.8). Auch wenn die Antragsteller die Stattgabe ihres Antrages auf Aussetzung des Vollzugs des Abgabenbescheids vom 7. Juli 2025 beantragen, so geht es ihnen in der Sache doch um die Anordnung einer aufschiebenden Wirkung gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1, Var. 1 VwGO, da Anfechtungsklagen und Widersprüche gegen Bescheide über öffentliche Abgaben oder Kosten i.S.d. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO von Gesetzes wegen keine aufschiebende Wirkung zeitigen.

Unter Zugrundelegung obiger Auslegungsgrundsätze ist der geäußerte Parteiwille des Antragsgegners, wie er sich aus seiner prozessualen Erklärung und den sonstigen Umständen ergibt, dahingehend zu verstehen, dass er die Ablehnung des Antrages auf Anordnung einer aufschiebenden Wirkung gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1, Var. 1 VwGO begehrt.

4. Der Antrag ist zulässig, aber unbegründet.

Nach §§ 80 Abs. 5 Satz 1, Var. 1 i.V.m. 80 Abs. 2 Satz 1 Nummer 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache auf Antrag die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anordnen.

a) Der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO ist zulässig. Seiner Zulässigkeit steht insbesondere nicht die Zugangsvoraussetzung des § 80 Abs. 6 VwGO entgegen. Nach § 80 Abs. 6 Satz 1 VwGO ist ein Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO nur zulässig, wenn die Behörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ganz oder zum Teil abgelehnt hat. Von diesem Erfordernis ist nach § 80 Abs. 6 Satz 2 VwGO nur abzusehen, wenn die Behörde über den Antrag ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden hat (Nr. 1) oder eine Vollstreckung droht (Nr. 2). Die in § 80 Abs. 6 VwGO getroffene Regelung begründet eine Zugangsvoraussetzung, die bereits im Zeitpunkt der Antragstellung bei Gericht gegeben sein muss. Es handelt sich nicht um eine Sachentscheidungsvoraussetzung (im herkömmlichen Sinne), die noch bis zur gerichtlichen Entscheidung verwirklicht werden bzw. die durch die Einlassung des Antragsgegners im einstweiligen Rechtsschutzverfahren als entbehrlich angesehen werden kann (OVG Greifswald, Beschluss vom 16. Mai 2001 – 1 M 39/01 -, juris, Rn.4).

Die bei Stellung des gerichtlichen Eilantrags noch nicht erfolgte behördliche Bescheidung des Aussetzungsantrags bzgl. des Bescheids vom 3. Juni 2025 führt indes nicht zur Unzulässigkeit, weil insoweit § 80 Abs. 6 Satz 2 VwGO eingreift. Dabei kann dahinstehen, ob die Antragsteller zum Zeitpunkt der Stellung des gerichtlichen Eilantrags annehmen mussten, dass eine Vollstreckung droht. Jedenfalls hat der Antragsgegner über den Antrag ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden. Die Frage der Angemessenheit beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Eine gewisse Eingrenzung der der Behörde einzuräumenden Frist ist allerdings schon aus Gründen der Vorhersehbarkeit und Berechenbarkeit für den Abgabenschuldner notwendig, um nicht „zu früh” das Gericht anzurufen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. November 2005 – OVG 12 S 9.05 -, juris, Rn.4). Insoweit ist eine Frist von einem Monat als angemessen anzusehen. Diese Frist war hier bei Stellung des gerichtlichen Eilantrags verstrichen, denn der Aussetzungsantrag wurde am 1. Juli 2025 gestellt und das gerichtliche Eilverfahren, nach beendetem Widerspruchsverfahren, am 5. August 2025 eingeleitet.

b) Der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ist unbegründet.

Wird gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1, Var. 1 VwGO die Anordnung der aufschiebenden Wirkung gegen einen Verwaltungsakt begehrt, der öffentliche Abgaben oder Kosten i.S.d. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO anfordert, so ist der Anordnungsantrag begründet, wenn eine Interessenabwägung ergibt, dass das Aussetzungsinteresse der Antragsteller das Vollziehungsinteresse des Antragsgegners überwiegt. Bestehen in entsprechender Anwendung des behördlichen Entscheidungsmaßstabes nach § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts oder hätte die Vollziehung für die Abgaben- oder Kostenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge, so überwiegt in der Regel das Aussetzungsinteresse. Ist der Bescheid hingegen offensichtlich rechtmäßig, überwiegt in der Regel das Vollziehungsinteresse. Ernsthafte Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines angegriffenen Verwaltungsaktes i.S.d. § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO liegen vor, wenn ein Erfolg der Klage oder des Rechtsmittels zumindest ebenso wahrscheinlich ist, wie deren Misserfolg (vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 1981 – 8 C 83.81 -, juris, Rn.1; OVG Greifswald, Beschluss vom 21. Dezember 2015 – 1 M 409/15 -, juris, Rn.7; Beschluss vom 11. Dezember 2003 – 1 M 218/03 -, juris, Rn.24; OVG Schleswig, Beschluss vom 5. Dezember 2018 – 2 MB 26/18 -, juris, Rn.5).

Gemessen an diesen Grundsätzen überwiegt das öffentliche Vollzugsinteresse. Nach der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren gebotenen und einzig möglichen summarischen Prüfung bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des streitgegenständlichen Abgabenbescheids.

aa) Der angefochtene Abgabenbescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheids findet in der Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer in der Gemeinde Mönchgut vom 11. August 2020 (nachfolgend: ZWS) seine Rechtsgrundlage.

Neben den gesetzlichen Vorgaben in § 3 Abs. 1 Sätze 5 und 6 Kommunalabgabengesetz M-V (nachfolgend: KAG M-V), die mit § 2 Abs. 3 Nr. 1 der Satzung rechtmäßig umgesetzt werden, weist die Satzung den nach § 2 Abs. 1 Satz 2 KAG M-V für kommunale Abgabensatzungen erforderlichen Mindestinhalt in rechtlich einwandfreier Weise auf (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 28. März 2023 – 3 LB 720/21 – juris, Rn.37; zu einer inhaltsgleichen Zweitwohnungssteuersatzung). Nach § 2 Abs. 1 Satz 2 KAG M-V muss die Satzung den Kreis der Abgabenschuldner, den die Abgabe begründenden Tatbestand, den Maßstab und den Satz der Abgabe sowie den Zeitpunkt ihrer Entstehung und Fälligkeit angeben.

bb) Die Rechtsanwendung durch den Antragsgegner ist im konkreten Fall nach summarischer Prüfung ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Antragsteller halten die Zweitwohnung in der amtsangehörigen Gemeinde nicht ausschließlich als Kapitalanlage, sondern auch für die persönliche Lebensführung inne.

Gemäß § 2 Abs. 1 ZWS ist Gegenstand der Steuer das Innehaben einer Zweitwohnung im Gemeindegebiet. Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 ZWS ist Inhaber einer Zweitwohnung derjenige, dem die Verfügungsbefugnis über die Wohnung als Eigentümer, Mieter oder als sonstiger Dauernutzungsberechtigter zusteht.

(1) Für die verfassungsrechtlich gebotene Abgrenzung zwischen zweitwohnungssteuerfreier reiner Kapitalanlage und zweitwohnungssteuerpflichtiger Vorhaltung der Wohnung auch für die persönliche Lebensführung sowie für die Frage, ob die Zweitwohnungssteuer mit dem vollen Jahresbetrag oder nur anteilig erhoben werden darf, ist nicht auf das Ausmaß der tatsächlichen Vermietung, sondern allein darauf abzustellen, welche Dauer die rechtlich realisierbare Eigennutzungsmöglichkeit aufweist (OVG Greifswald, Urteil vom 28. März 2023 – 3 LB 720/21 -, juris, Rn.47). Da als Steuergegenstand schon das „Innehaben“ einer Zweitwohnung im Gemeindegebiet bestimmt wird, ist nicht erforderlich, dass die Wohnung überhaupt tatsächlich für den persönlichen Lebensbedarf genutzt wurde. Das Innehaben der Zweitwohnung ist – nur, aber auch bereits – dann gegeben, wenn der Adressat des Steuerbescheides für eine gewisse Dauer bestimmen kann, ob, wann und wie er die (Zweit-)Wohnung nutzt, ob und wann er sich selbst darin aufhalten oder sie anderen zur Verfügung stellen will (Holz in: Aussprung/ Seppelt/ Holz, KAG M-V, § 3, Nr. 3.4.4 [Stand: Februar 2023]). Es genügt, wenn der Inhaber die tatsächliche und rechtliche Verfügungsmacht über die Zweitwohnung hat, sodass er die Möglichkeit hatte, die Wohnung zur persönlichen Lebensführung zu nutzen (vgl. VG München, Urteil vom 18. August 2023 – M 10 K 20.2882 -, juris, Rn.23). Neben der tatsächlichen Selbstnutzung ist es gerade der Leerstand der Zweitwohnung, trotz rechtlich bestehender Nutzungsmöglichkeit, der regelmäßig auf die der Besteuerung zugrundeliegende Leistungsfähigkeit des Wohnungsinhabers schließen lässt. Deshalb betont das Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung, dass der von der Aufwandsteuer erfasste konsumtive Aufwand für die persönliche Lebensführung auch ohne tatsächliche Inanspruchnahme der Zweitwohnung vorliegt. Es genügt, dass eine zeitweilige Eigennutzung während des Veranlagungszeitraums rechtlich offengehalten und die Zweitwohnung damit hierfür vorgehalten wird (BVerwG, Urteil vom 27. Oktober 2004 – 10 C-2/04 -, juris, Rn.21).

(2) Die Vermutung der Vorhaltung einer Zweitwohnung für Zwecke der persönlichen Lebensführung konnte nach summarischer Prüfung durch die Antragsteller nicht ausreichend erschüttert werden.

Denn nur Wohnungen, die ausschließlich der Einkommenserzielung dienen, unterliegen nicht der Zweitwohnungssteuer. Eine nicht steuerbare Zweitwohnung darf also nicht nebenbei zu Zwecken der Erholung, der Berufsausübung, der Ausbildung oder des sonstigen persönlichen Lebensbedarfs genutzt oder vorgehalten werden. Die Zweitwohnungssteuer wird als Aufwandsteuer im Sinne von Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz (nachfolgend: GG) auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit erhoben, die in der Verwendung des Einkommens für den persönlichen Lebensbedarf zum Ausdruck kommt. In dem Innehaben einer weiteren Wohnung, die ihrem Zweck nach zur Nutzung als Zweitwohnung (neben einer Erstwohnung) bestimmt ist, liegt ein besonderer Aufwand, der gewöhnlich die Verwendung von finanziellen Mitteln erfordert und in der Regel wirtschaftliche Leistungsfähigkeit belegt. Es ist daher maßgeblich darauf abzustellen, ob die Wohnung dem persönlichen Lebensbedarf dient oder als reine Geld- oder Vermögensanlage eingesetzt wird. Hält sich der Inhaber die Möglichkeit der Eigennutzung offen, kommt es für die Entstehung der Steuerpflicht nicht darauf an, ob die Wohnung im maßgeblichen Erhebungszeitraum auch tatsächlich zur persönlichen Lebensführung genutzt wurde (VGH München, Urteil vom 17. Juli 2018 – 4 BV 16.2343 -, juris, Rn.16). Da nur der konsumtive Aufwand für den persönlichen Lebensbedarf Gegenstand der Besteuerung nach Art. 105 Abs. 2a GG sein darf, scheiden solche Zweitwohnungen als Gegenstand einer örtlichen Aufwandsteuer aus, die diesen Zwecken persönlicher Lebensführung nicht dienen, sondern von ihrem Inhaber als reine Kapitalanlage in der Form des Immobiliarbesitzes – also ausschließlich zur Einkommenserzielung – gehalten werden (VGH Mannheim, Urteil vom 23. April 1998 – 2 S 112/97 -, juris, Rn.23).

Im Rahmen der Prüfung ist zur Aufrechterhaltung einer nur durch Typisierung und Pauschalierung zu gewährleistenden Praktikabilität auf objektive und vor allem verifizierbare Umstände abzustellen (BVerwG, Urteil vom 26. September 2001 – 9 C 1.01 -, juris, Rn.37). Für die Abgrenzung zwischen zweitwohnungssteuerfreier Kapitalanlage und zweitwohnungssteuerpflichtiger Vorhaltung (auch) für die persönliche Lebensführung bedarf es demnach einer umfassenden Würdigung aller objektiven Umstände des Einzelfalls. Denn maßgeblich ist nicht die subjektive Zweckbestimmung des Wohnungsinhabers, sondern die unüberprüfbare innere Absicht muss auf der Grundlage objektiver, nach außen in Erscheinung tretender und nachprüfbarer Umstände beurteilt werden (VGH München, Urteil vom 17. Juli 2018 – 4 BV 16.2343 -, juris, Rn.16). Dabei kann die steuererhebende Gemeinde von der tatsächlichen Vermutung der Vorhaltung einer Zweitwohnung (auch) für Zwecke der persönlichen Lebensführung ausgehen, solange der Zweitwohnungsinhaber keine Umstände vorträgt, die diese tatsächliche Vermutung erschüttern. Erhobene Einwände kann die Gemeinde ihrerseits gegebenenfalls entkräften und dadurch die ursprüngliche tatsächliche Vermutung zugunsten des Steuertatbestands wiederherstellen (VGH Mannheim, Urteil vom 23. April 1998 – 2 S 112/97 -, juris, Rn.24).

Umstände, welche die tatsächliche Vermutung der Vorhaltung einer Zweitwohnung für Zwecke der persönlichen Lebensführung erschüttern können, sind beispielsweise die Lage der Hauptwohnung innerhalb desselben Feriengebietes, der Abschluss eines Dauermietvertrages, die Übertragung der Vermietung an eine überregionale Agentur unter Ausschluss der Eigennutzung sowie unter Nachweis ganzjähriger Vermietungsbemühungen (BVerwG, Urteil vom 26. September 2001 – 9 C 1.01 -, juris, Rn.28).

Diese Rechtsprechung dient der Wahrung der Steuergleichheit, die ihren Niederschlag in § 85 Satz 1 Abgabenordnung (nachfolgend: AO) gefunden hat, wonach die Finanzbehörden verpflichtet sind, die Steuern nach Maßgabe der Gesetze gleichmäßig festzusetzen und zu erheben. Insbesondere haben sie sicherzustellen, dass Steuern nicht verkürzt, nicht zu Unrecht erhoben oder Steuererstattungen und Steuervergütungen nicht zu Unrecht gewährt oder versagt werden (§ 85 Satz 2 AO). Deshalb kann die bloße Behauptung, die Wohnung nicht für den persönlichen Lebensbedarf zu nutzen, nicht ausreichen. Da andererseits die Gemeinden nicht über die Möglichkeit verfügen, entsprechende Behauptungen – etwa durch die Einvernahme von Nachbarn als Zeugen – stets von Amts wegen zu überprüfen und eine solche Vorgehensweise auch nicht erstrebenswert wäre, ist es sachgerecht, dem Inhaber der Wohnung die Obliegenheit aufzuerlegen, die entsprechende Vermutung der Eigennutzung zu widerlegen (vgl. VG Greifswald, Urteil vom 27. Mai 2021 – 2 A 517/21 -, nicht veröffentlicht).

(3) Unter Zugrundelegung dieser vom materiellen Bundesrecht gebotenen Maßstäbe und der verfassungsrechtlichen Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts für die Erhebung von Zweitwohnungssteuern (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. Juni 1995 – 1 BvR 1800/94 – juris, Rn.17, 23) erweist sich der angefochtene Zweitwohnungssteuerbescheid nach summarischer Prüfung als rechtmäßig. Nach der gebotenen Gesamtwürdigung aller Umstände ist die streitgegenständliche Ferienwohnung der Antragsteller nicht als reine Kapitalanlage anzusehen.

Für die Antragsteller besteht die objektive Möglichkeit, die veranlagte Wohnung selbst zu nutzen; denn sie haben sich in den vergangenen Jahren regelmäßig zu verschiedenen Jahreszeiten über das Jahr verteilt bis zu drei Wochen in ihre Wohnung eingemietet.

Selbst wenn man unter rechtlichen Gesichtspunkten in dem mit der R-GmbH geschlossenen Vertrag einen Dauermietvertrag sieht, so räumt dieser zum einen den Antragstellern eine auf sechs Wochen begrenzte Möglichkeit zur erheblich vergünstigten Eigennutzung ein und zum anderen widerlegen die von ihnen erfolgten Eigennutzungen die Vermutung zur ausschließlichen Nutzung als Kapitalanlage nicht nur, sondern bestätigen vielmehr eine Eigennutzungsabsicht. Sofern die Antragsteller die Zweitwohnung im Erhebungsjahr tatsächlich für den persönlichen Lebensbedarf genutzt haben, bedarf es nicht erst der Vermutung, dass die Wohnung (auch) für den persönlichen Lebensbedarf vorgehalten wurde, denn die tatsächliche Nutzung setzt das Vorhalten der Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf folgerichtig voraus. In einem solchen Fall besteht die Steuerpflicht dem Grunde nach, ohne dass es der Ermittlung weiterer Umstände bedarf (vgl. OVG Schleswig, Urteil vom 20. April 2005 – 2 LB 61/04 -, juris, Rn.46; VG Schleswig, Urteil vom 12. Februar 2018 – 2 A 153/17 -, juris, Rn.51).

Grundsätzlich übertragen die Antragsteller als Eigentümer insbesondere durch die Regelungen in § 2 Abs. 3 und 4 sowie § 5 Abs. 2 und 3 des Vertrages ihre rechtliche Verfügungsbefugnis zu einem Großteil auf die R-GmbH. Insbesondere übernimmt die R-GmbH hinsichtlich des Pachtobjektes die Verkehrssicherungspflicht und stellt die Antragsteller im Innenverhältnis von Ansprüchen Dritter aus Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf das Pachtobjekt frei. Des Weiteren übertragen die Antragsteller sämtliche Rechte und Pflichten nach dem WEG (z.B.: Betriebskostenabrechnung, Wirtschaftsplanung, Verwaltung etc.) auf die R-GmbH. Diese übernimmt ebenfalls sämtliche Aufgaben und bestreitet alle Kosten nach dem WEG. Ferner trägt sie sämtliche Betriebskosten sowie Aufwendungen zur Aufrechterhaltung des funktionalen und optischen Erscheinungsbildes des gesamten Pachtobjektes (Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Inventar) inkl. der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, mit Ausnahme der Grundsteuer. Des Weiteren haben die Vertragsparteien in § 3 Abs. 1 des Vertrages als Teil des von der R-GmbH zu zahlenden Pachtzinses eine von der tatsächlichen Auslastung unabhängige Basispacht vereinbart, welche monatlich an die Antragsteller ausgekehrt wird.

Überdies wurde in § 4 des streitgegenständlichen Vertrages kein Zeitraum festgelegt, in dem die Nutzung der Wohnung ausschließlich den Antragstellern zusteht. Sie haben sich somit grundsätzlich für keinen fixen Zeitraum eine rechtlich gesicherte Eigennutzungsmöglichkeit vorbehalten (vgl. VGH München, Urteil vom 17. Juli 2018 – 4 BV 16.2343 -, juris, Rn.17). Ihnen ist durch diese Bestimmung weder von vornherein ein Eigennutzungsrecht für Teilzeiträume innerhalb eines Kalenderjahres vorbehalten worden, noch begründet diese Regelung für sich genommen ein Besitz- und Verfügungsrecht an der Wohnung. Sie ist lediglich eine (vor-)vertragliche Vereinbarung über den Abschluss eines Nutzungsvertrags, der den Antragstellern – allerdings nur, sofern er die eigene Wohnung betrifft – die tatsächliche Verfügungsgewalt und die rechtliche Verfügungsbefugnis (wieder) verschaffen kann (vgl. VGH München, Urteil vom 17. Juli 2018 – 4 BV 16.2343 -, juris, Rn.18). Sie haben sich zwar in § 4 die Möglichkeit einer Eigennutzung von bis zu insgesamt sechs Wochen zu 30 Prozent der üblicherweise zu zahlenden Miete einräumen lassen, doch ist hierbei zu beachten, dass sie keinen rechtlich gesicherten Anspruch auf Nutzung ihrer eigenen Ferienwohnung haben. Im Falle der Belegung besteht lediglich die Möglichkeit zur Nutzung einer anderen vergleichbaren Ferienwohnung.

(4) Durch ihre jährlichen, zum Teil mehrfachen und mehrwöchigen Aufenthalte in der Wohnung haben die Antragsteller jedoch unterstrichen, dass sie zumindest auch konsumtive Zwecke mit der Wohnung verfolgen und diese nicht zu einhundert Prozent als Kapitalanlage nutzen. Sie haben auch eine Eigennutzungsabsicht, denn wenn eine Eigennutzung überhaupt nicht gewünscht ist, so wäre eine solche nicht erfolgt und man hätte in dem maßgeblichen Vertrag einen kompletten Eigennutzungsausschluss vereinbart.

Wie bereits ausgeführt ist den Antragstellern zuzustimmen, soweit sie vorbringen, dass der Antragsgegner in der Annahme fehlt gehen würde, dass eine Eigennutzungsmöglichkeit von bis zu drei Monaten bestünde. Eine solche ist vertraglich auf sechs Wochen beschränkt. Daraus folgt jedoch keine andere rechtliche Würdigung bzgl. der Frage der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Abgabenbescheids, denn der Antragsgegner hat die maßgebliche Bestimmung des § 5 Abs. 5 ZWS ordnungsgemäß angewendet, in dem er sich auf § 5 Abs. 5 Alt. 2 ZWS gestützt hat. Bei einer vertraglich begrenzten Eigennutzungsmöglichkeit von über einem Monat und bis zu drei Monaten im Jahr wird die Steuerschuld mit 50 Prozent des jährlichen Mietaufwandes berechnet.

(5) Schließlich ergeben auch die Erwägungen der Antragsteller, dass sie als zahlende „Gäste“ in ihrer Wohnung unter § 3 Abs. 3 der ZWS fielen, keinen Anlass zu einer anderen rechtlichen Bewertung.

§ 3 Abs. 3 ZWS normiert, dass Kur- und Feriengäste als Mieter von Ferienhäusern, Wohnungen und Zimmern nicht zweitwohnungssteuerpflichtig sind, soweit die Nutzungsdauer unter einem Monat liegt.

Dieser Absatz kann bereits keine Anwendung finden, da die Antragsteller nicht bloße „Mieter“ des Objekts sind, sondern zugleich auch Eigentümer. Wie bereits erörtert haben die Antragsteller ihre Ferienwohnung zumindest zeitweise im Jahr inne und somit auch die Verfügungsbefugnis darüber, denn die tatsächliche Nutzung setzt das Vorhalten der Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf folgerichtig voraus. Es ist auch nicht unverhältnismäßig, die Antragsteller daher zur Zweitwohnungssteuer anteilig zu veranlagen. In welcher Weise die Steuererhebung für Zeiträume einer möglichen Eigennutzung von weniger als zwei Monaten gestaffelt wird, unterliegt der Satzungsautonomie der steuererhebenden Gemeinde. Das Bundesverfassungsrecht erfordert auch insoweit keine „tagesgenaue“ Verteilung, sondern erlaubt eine am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz orientierte pauschalierende Aufsplittung des Jahresbetrags in wenigen Stufen (BVerwG, Urteil vom 26. September 2001, a. a. O. Rn.36). Insofern steht es dem kommunalen Satzungsgeber frei, bei einer rechtlichen beschränkten Nutzungsmöglichkeit von unter einem Monat, 25 Prozent und bei einer rechtlichen beschränkten Nutzungsmöglichkeit von bis zu drei Monaten, 50 Prozent der ermittelten Jahresnettokaltmiete als Zweitwohnungssteuer festzusetzen. Dies stellt auch keine gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoßende Ungleichbehandlung gegenüber sonstigen Urlaubsgästen, die nicht Inhaber einer Ferienwohnung sind, dar, denn es liegen schon keine vergleichbaren Sachverhalte vor.

Das Vorgehen des Antragsgegners aufgrund der ZWS verstößt nicht gegen den aus dem verfassungsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG abgeleiteten Grundsatz der Steuergerechtigkeit.

Das Bundesverfassungsgericht hat diesen Grundsatz schon im Beschluss vom 6. Dezember 1983 (2 BvR 1275/79, juris, Rn.90) unter Fortführung der bisherigen Rechtsprechung auch für den Bereich des Zweitwohnungssteuerrechts dahingehend konkretisiert, dass der Normgeber bei der Erschließung von Steuerquellen eine weitgehende Gestaltungsfreiheit innehat. So führt das Bundesverfassungsgericht aus: „Entschließt sich der Gesetzgeber, eine bestimmte Steuerquelle zu erschließen, andere Steuerquellen dagegen nicht auszuschöpfen, so ist der allgemeine Gleichheitssatz nicht verletzt, wenn finanzpolitische, volkswirtschaftliche, sozialpolitische oder steuertechnische Erwägungen die verschiedene Behandlung motivieren (BVerfG, Beschluss vom 12. Oktober 1978 – 2 BvR 154/74 – juris, Rn.64). Dabei genügt es, wenn einer der genannten Gründe die verschiedene Behandlung trägt (BVerfG, Beschluss vom 30. Oktober 1961 – 1 BvR 833/59 -, juris, Rn.67).

Die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers endet erst dort, wo die gleiche oder ungleiche Behandlung der geregelten Sachverhalte nicht mehr mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise vereinbar ist, wo also kein einleuchtender Grund mehr für die Gleichbehandlung oder Ungleichbehandlung besteht. Nur die Einhaltung dieser äußersten Grenzen der gesetzgeberischen Freiheit (Willkürverbot) ist vom Bundesverfassungsgericht nachzuprüfen, nicht aber, ob der Gesetzgeber im Einzelfall die jeweils zweckmäßigste, vernünftigste und gerechteste Lösung gefunden hat. Der Steuergesetzgeber wird durch das Gleichheitsgebot auch nicht gehindert, anstelle eines individuellen Wirklichkeitsmaßstabes für die Besteuerung aus Gründen der Praktikabilität pauschale Maßstäbe zu wählen und sich mit einer „Typengerechtigkeit“ zu begnügen, es sei denn, dass die steuerlichen Vorteile der Typisierung nicht mehr im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen.“ (BVerfG, Beschluss vom 6. Dezember 1983 – 2 BvR 1275/79 -, juris, Rn.90).

Der Umstand, dass an das Innehaben einer Zweitwohnung die Steuerpflichtigkeit gemäß § 3 Abs. 1 ZWS geknüpft wird und dass das Merkmal des Innehabens u.a. von Eigentümern erfüllt wird, die zumindest in einem gewissen Maße eine Verfügungsbefugnis über die Wohnung haben und nicht von kurzfristigen Urlaubsgästen, die keine Dauernutzungsberechtigen sind, z.B. in Form eines Dauermietverhältnisses, verstößt nicht gegen den Grundsatz der Steuergleichheit. Der wesentliche Unterschied liegt in dem Umstand begründet, dass die Antragsteller zusätzlich Eigentümer des Objektes sind und eine Eigenanmietung durch sie dementsprechend nicht vergleichbar ist mit einer Anmietung eines herkömmlichen Gastes (Vereinbarung eines erheblich abgesenkten Mietzinses, der den anfallenden Nebenkosten entsprechen dürfte, § 4 des Vertrages). Somit ist das Prinzip der Besteuerung nach Leistungsfähigkeit als Ausprägung des Grundsatzes der Steuergerechtigkeit gemäß Art. 3 Abs. 1 GG dadurch nicht verletzt. Maßgebliches Kriterium zur Beurteilung der Steuergerechtigkeit ist nämlich gerade nicht die typische wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verschiedener abgrenzbarer Personengruppen gemessen an deren gesamten Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Insofern wären, wenn man bloß auf die Einkommensverwendung in Form der Anmietung einer Ferienwohnung abstellen würde, die Antragsteller mit sonstigen Feriengästen vergleichbar.

Eine solche Betrachtungsweise übersieht, dass sich die Leistungsfähigkeit nach dem jeweiligen Steuergegenstand bestimmt. Gegenstand der Aufwandsteuer nach Art. 105 Abs. 2a GG ist aber gerade nicht erwirtschaftetes Einkommen oder Vermögen, sondern ausschließlich der mit dem Vorhalten einer Zweitwohnung betriebene besondere Aufwand. Der Aufwand für eine Zweitwohnung zeigt für sich genommen typischerweise Leistungsfähigkeit auf (BVerwG, Urteil vom 13. Mai 2009 – 9 C-7/08 -, juris, Rn.26).

(6) Nach alledem ist die Vermutung zur Vorhaltung der Wohnung, zumindest auch für persönliche Lebenszwecke, nach summarischer Prüfung als nicht widerlegt anzusehen.

Die Annahme, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Objekt nicht um eine reine Kapitalanlage handelt, beruht auf einer umfassenden Abwägung aller objektivierten und verifizierbaren Umstände des Einzelfalls und nicht bloß auf dem Fehlen eines Vermittlungsvertrages unter Eigennutzungs- und Eigenbelegungsausschlusses. Auch ist insoweit nicht die Gewerbefreiheit aus Art. 12 Abs. 1 GG verletzt, da durch die Erhebung der Zweitwohnungssteuer die Ausübung der Ferienhausvermittlung an Gäste für die Antragsteller nicht unmöglich gemacht wird. Steuerrechtliche Vorschriften vermögen das in Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Recht auf freie Berufsausübung nur zu berühren, wenn sie objektiv eine berufsregelnde Tendenz erkennen lassen. Dies ist schon wegen der Anknüpfung an den Aufwand nicht der Fall (VG München, Urteil vom 30. Juli 2009 – 10 K 08.1153 – juris, Rn.69; VG Greifswald, Urteil vom 28. März 2025 – 3 A 768/24 – juris, Rn.44).

5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 i.V.m. § 159 Satz 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG, § 52 Abs. 3 GKG i.V.m. Ziff. 1.5 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 21. Februar 2025 beschlossenen Änderungen. Der Streitwert beträgt demnach ein Viertel der streitigen Gesamtgebührensumme, also 342,58 Euro (=¼ * (3 x 456,77 Euro)).

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