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Zwischenablesung bei Auszug des Mieters

Wer muss die Kosten der Zwischenablesung bei Auszug des Mieters tragen?

Das Verhältnis zwischen einem Vermieter und einem Mieter basiert auf dem Mietvertrag, welcher einvernehmlich zwischen diesen beiden Parteien geschlossen wird. Im Rahmen dieses Mietvertragsverhältnisses ergeben sich sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gleichermaßen Pflichten, welche beachtet werden müssen. Dies gilt sowohl für das aktive Mietvertragsverhältnis – sprich, die Zeit, in welcher der Mieter das Mietobjekt bewohnt – als auch für die Zeit danach. Ein gutes Beispiel für diese Pflichten ist die Übernahme der sogenannten Betriebskosten, welche sich in der Regel aus den Zwischenablesungen ergeben. Diese Frage ist besonders nach dem Auszug des Mieters interessant.

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Die aktuelle Rechtslage im Hinblick auf die Zwischenablesung nach dem Auszug

Zwischenablesung bei Auszug Mieter
(Symbolfoto: Yevhen Prozhyrko/Shutterstock.com)

In der gängigen Praxis ist es durchaus üblich, dass die Betriebskosten von dem Mieter getragen werden. Dies gilt jedoch nur dann, wenn es in dem Mietvertrag auch so in dieser Form vorgesehen ist. Sollte der Mieter jedoch aus dem Mietobjekt ausziehen, ist dies für gewöhnlich das Resultat der Beendigung des Vertragsverhältnisses. Ein Vermieter kann in diesen Fällen lediglich diejenigen Betriebskosten abrechnen, welche bis zu exakt dem Zeitpunkt der Beendigung des Vertragsverhältnisses auch tatsächlich angefallen sind. Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters muss dementsprechend diesen Zeitraum berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat dies so vorgesehen, damit ein ausgezogener Mieter nicht für den Nachmieter die Betriebskosten übernehmen muss.

In der gängigen Praxis ergibt sich nicht selten die Problematik, dass der Zeitpunkt des Auszuges nicht deckungsgleich mit dem Zeitraum der Betriebskostenabrechnung ist. In derartigen Fällen muss zwingend eine Zwischenablesung vorgenommen werden.

Eine weitere Problematik im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung ist, dass es für die Übernahme der Kosten einer Zwischenablesung keine einheitliche Gesetzgebung gibt. Es ist dementsprechend auch nicht weiter verwunderlich, dass es im Zusammenhang mit den Kosten dieser Ablesung – für gewöhnlich auch als Nutzerwechselgebühr bekannt – Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter gibt. In dem Jahr 2007 wurde jedoch seitens des Bundesgerichtshof (BGH) eine Entscheidung getroffen, welche für verbindliche Richtlinien gesorgt hat.

Rechtlich unstrittig ist, dass es bei einem Nutzerwechsel auch zwingend eine Zwischenablesung geben muss. Dies ist eine Pflicht, welche sich aus dem § 9b der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ergibt. In dem § 9b HeizkostenV wird ausdrücklich davon gesprochen, dass der Nutzerwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums zwingend eine Ablesung zum Zwecke der Verbrauchserfassung seitens des Gebäudeeigentümers veranlasst werden muss.

Diese Zwischenablesung darf sich jedoch nur auf diejenigen Räumlichkeiten beziehen, welche von dem Nutzerwechsel auch tatsächlich betroffen sind. Dies hat seinen Grund in dem Umstand, dass die Zwischenablesung als Verbrauchserfassung des Vermieters vorgesehen ist.

Es kommt bedauerlicherweise nicht selten vor, dass Vermieter im Zuge der Zwischenablesung Abrechnungsfehler begehen. Sollte der Auszug des Mieters im Verlauf eines laufenden Betriebskostenjahres erfolgen, so stellen Vermieter dem Mieter häufig auch die Kosten für die Zwischenablesung zusätzlich zu den Kosten für den Verbrauch von Heizung / Strom / Wasser / Gas in Rechnung. Diese Vorgehensweise ist jedoch laut Ansicht des BGH rechtlich nicht zulässig. Der BGH vertritt die Auffassung, dass die Kosten für die Zwischenablesung von dem Vermieter getragen werden müssen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Zwischenablesung aus Gründen eines Nutzerwechsels erfolgte.

Der BGH hat ausdrücklich den Umstand betont, dass die Kosten für eine Zwischenablesung im Fall eines Nutzerwechsels als Verwaltungskosten anzusehen sind.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Ablesung der Verbrauchsdaten?

Im Grunde genommen sollte die Zwischenablesung möglichst sehr nah an dem Zeitpunkt des Mieterwechsels durchgeführt werden. Es kommt in der gängigen Praxis jedoch auch sehr stark darauf an, wann der Mieterwechsel vollzogen wird. In den Sommermonaten kann durchaus auch ein späterer Zeitpunkt ausgewählt werden, da in diesen Monaten für gewöhnlich nicht oder nur sehr wenig geheizt wird. In den Wintermonaten verhält es sich jedoch durchaus anders. Es sollten jedoch auf gar keinen Fall mehrere Wochen vergehen, bis die Zwischenablesung durchgeführt wird.

Der Zeitpunkt der Zwischenablesung sollte sich an dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses orientieren und nicht an dem Zeitpunkt des tatsächlichen Gebrauchs der Mieträumlichkeiten. Ein Mieter ist somit auch in der Lage, das Mietobjekt bereits frühzeitiger zu räumen.

Selbst wenn der Mieter das Mietobjekt frühzeitiger räumen sollte muss seitens des Vermieters mit der Zwischenablesung bis zu dem Zeitpunkt gewartet werden, an dem das Mietvertragsverhältnis endet. In den Wintermonaten ergibt sich für den Mieter dann jedoch das Risiko, dass die Heizung aus Frostschutzgründen auch nach der Räumung der Wohnung noch weiterhin den Heizbetrieb aufrechterhält. Dementsprechend gibt es auch nach der Wohnungsräumung noch einen Verbrauch, der von dem Mieter bis zum Ende des Vertragsverhältnisses gezahlt werden muss.

Die Kostenübernahme gilt jedoch nicht, wenn ein Mieter die Wohnräumlichkeiten in Absprache mit dem Vermieter bereits an einen Nachmieter zur Nutzung übergeben hat.

Welche Kosten verursacht eine Zwischenablesung?

Bezüglich der Kosten kann bedauerlicherweise keine einheitliche Aussage getroffen werden, da diese regional bedingt durchaus abweichend voneinander ausfallen können. Es ist aus Sicht des Vermieters daher auf jeden Fall empfehlenswert, einen vorherigen Preisvergleich bei den verschiedenen Dienstleistern vorzunehmen und die Dienstleistung nicht ohne einen vorherigen Kostenvoranschlag in Anspruch zu nehmen. Es kann durchaus der günstigste Anbieter in Anspruch genommen werden und es gibt für Mieter während eines laufenden Vertragsverhältnisses durchaus auch das Recht, die Kostenvoranschläge der verschiedenen Anbieter einzusehen.

Welche Kosten sind umlagefähig?

Es kann durchaus denkbar sein, dass in dem Mietvertrag die Kosten für eine Zwischenablesung aufgrund eines Nutzerwechsels von dem Vermieter auf den Mieter umgelegt wurden. In diesem Fall ergibt sich natürlich eine Ausnahmesituation von der Ansicht des BGH, dass der Vermieter die Kosten für die Ablesung zu tragen hat. In der gängigen Praxis dürfte dies jedoch auf die wenigsten Verträge so zutreffen. Grundsätzlich sieht weder die zweite Berechnungsverordnung noch die HeizkostenV eine Mietwechselgebühr als umlagefähige Kosten an, sodass Vermieter diese Kosten ohne eine mietvertragliche Grundlage nicht auf die Mieter umlegen können.

Diese Ansicht vertritt grundsätzlich auch der BGH, der diese Kosten ebenfalls nicht als umlagefähige Betriebskosten ansieht. Der Grund für die Ansicht des BGH ist in dem § 556 Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu finden, welcher Betriebskosten als wiederkehrende bzw. laufende Kosten definiert. Dies bedeutet, dass die Kosten nur im Fall eines aktiven Mietvertragsverhältnisses von dem Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. Im Fall eines Auszugs des Mieters verlieren die Kosten jedoch ihren Charakter der wiederkehrenden Kosten, sodass sie als Verwaltungsgebühren angesehen werden müssen.

Der Mietvertrag fällt, ebenso wie alle anderen Verträge in Deutschland auch, unter das Prinzip der Vertragsfreiheit. Dementsprechend können Vermieter die Kosten für eine Zwischenablesung aufgrund eines Mieterwechsels lediglich dann auf den ausgezogenen Mieter umlegen, wenn dies im Zuge einer Individualvereinbarung vertraglich festgehalten wurde. Eine derartige Individualvereinbarung erfährt jedoch lediglich auf einvernehmlicher Basis ihre rechtliche Gültigkeit.

Jeder Mieter, der eine Mieträumlichkeit räumt, wird von dem Vermieter für das vergangene Nutzungsjahr eine Betriebskostenabrechnung erhalten. Natürlich darf der Umstand dabei nicht vergessen werden, dass für den Mieter ein Umzug von einer Wohnung in das nächste Objekt durchaus auch mit persönlichem Stress verbunden ist. Dennoch sollte die Betriebskostenabrechnung des Vermieters genau studiert werden, ob sich darin nicht doch die Mieterwechselgebühr wiederfindet. Ist dies der Fall, so sollte der Betriebskostenabrechnung auf jeden Fall zeitnah widersprochen werden. Der Widerspruch gegen diese Gebühr sollte dann möglichst zeitnah in schriftlicher Form erfolgen. Muss ein Mieter eine Nachzahlung aufgrund eines erhöhten Verbrauchs leisten, so kann die Wechselgebühr von dieser Nachzahlung in Abzug gebracht werden.

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