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Übersicht:
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Klimaanlage in Eigentumswohnung: Störquelle kann Genehmigung verhindern
- Der Fall vor Gericht
- Klimaanlage in der Eigentumswohnung: Genehmigung durch Mehrheit reicht nicht immer aus
- Gerichtliche Auseinandersetzung um Klimaanlagen-Einbau
- Landgericht: Auch Betriebsrisiken müssen berücksichtigt werden
- Lärmrisiko führt zur Ungültigkeit des Beschlusses
- Gericht empfiehlt flankierenden Nutzungsbeschluss
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Was bedeutet das Urteil für Sie?
- FAQ – Häufige Fragen
- Ist der Einbau einer Klimaanlage in meiner Eigentumswohnung genehmigungspflichtig?
- Welche rechtlichen Rahmenbedingungen müssen beim Einbau einer Klimaanlage beachtet werden?
- Welche Beeinträchtigungen durch den Betrieb einer Klimaanlage können zur Anfechtung eines Genehmigungsbeschlusses führen?
- Kann ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung den Einbau einer Klimaanlage auch gegen den Willen einzelner Eigentümer rechtfertigen?
- Welche Maßnahmen können Wohnungseigentümer ergreifen, um mögliche Konflikte beim Einbau einer Klimaanlage zu vermeiden?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Gericht beschäftigte sich mit der Genehmigung zur Installation einer Klimaanlage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Anlass war der Beschluss einer Eigentümerversammlung, der die Installation eines Klimasplitgeräts erlaubte.
- Die Kläger, Eigentümer einer unmittelbar betroffenen Wohnung, fühlten sich unzureichend berücksichtigt und beeinträchtigt durch Lärm und Kondenswasser.
- Das Amtsgericht Friedberg sah die Genehmigung ursprünglich als rechtmäßig an, da bauliche Veränderungen per Mehrheitsbeschluss genehmigt werden können.
- Die Kläger argumentierten, dass die bauliche Veränderung Zustimmung aller Eigentümer benötigt, da die Außenwände betroffen sind und sie unbillig benachteiligt werden.
- Das Landgericht Frankfurt änderte das Urteil und erklärte den Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig.
- Das Gericht entschied, dass die bauliche Veränderung zu erheblichen Beeinträchtigungen führen könnte, die nicht ohne Zustimmung aller Eigentümer zulässig sind.
- Es stellte fest, dass die Rechte einzelner Eigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluss übergangen werden dürfen, wenn sie besonders beeinträchtigt werden.
- Die Entscheidung betont die Notwendigkeit der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer bei signifikanter baulicher Veränderung.
- Die Auswirkungen begrenzen die Möglichkeit, bauliche Veränderungen allein per Mehrheitsbeschluss in einer WEG durchzuführen, um die Rechte einzelner Eigentümer zu schützen.
Klimaanlage in Eigentumswohnung: Störquelle kann Genehmigung verhindern
Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wohnt, weiß: Gemeinsamkeiten und Kompromisse gehören zum Alltag. Doch wenn es um bauliche Veränderungen geht, können schnell Streitigkeiten entstehen. Ein besonders sensibles Thema ist der Einbau von Klimaanlagen. Schließlich kann dies Auswirkungen auf die gesamte Immobilie, die anderen Bewohner und die Betriebskosten haben.
Die Frage, ob eine Klimaanlage überhaupt erlaubt ist und wie sie zu installieren ist, hängt maßgeblich von der jeweiligen Gemeinschaftsordnung ab. Auch die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind dabei relevant. Wichtig ist dabei zu beachten, dass auch „bestimmungsgemäßer Gebrauch“ einer Wohnung mit Rechten und Pflichten einhergeht. So kann eine Klimaanlage zwar dazu dienen, den Wohnkomfort zu steigern, gleichzeitig jedoch auch unerwünschte Auswirkungen auf andere Bewohner haben.
Im Folgenden soll ein aktuelles Gerichtsurteil beleuchtet werden, das zeigt, wie kompliziert die Rechtslage bei der Installation von Klimaanlagen in einer WEG sein kann.
Wurde Ihre Stimme in der Eigentümerversammlung überhört?
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Der Fall vor Gericht
Klimaanlage in der Eigentumswohnung: Genehmigung durch Mehrheit reicht nicht immer aus
Der Einbau einer Klimaanlage in einer Eigentumswohnung sorgt häufig für Konflikte in Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Landgericht Frankfurt am Main hat nun in einem aktuellen Urteil wichtige Klarstellungen zur rechtlichen Bewertung solcher Einbauten vorgenommen.
Gerichtliche Auseinandersetzung um Klimaanlagen-Einbau
In dem vorliegenden Fall hatte die Eigentümerversammlung einer Wohnanlage mit 11 Einheiten mehrheitlich beschlossen, einem Eigentümer den Einbau eines Klimasplitgeräts auf seinem Balkon zu gestatten. Die Kläger, Eigentümer der direkt darunter liegenden Wohnung, fochten diesen Beschluss gerichtlich an. Sie befürchteten insbesondere Beeinträchtigungen durch Lärm und austretendes Kondenswasser.
Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Es argumentierte, die bauliche Veränderung könne per Mehrheitsbeschluss genehmigt werden. Zudem sah es keine unbillige Benachteiligung der Kläger, da mögliche Beeinträchtigungen erst vom Betrieb des Geräts ausgehen würden, nicht aber von der baulichen Veränderung selbst.
Landgericht: Auch Betriebsrisiken müssen berücksichtigt werden
Das Landgericht Frankfurt kam in zweiter Instanz jedoch zu einer anderen Bewertung. Es hob das erstinstanzliche Urteil auf und erklärte den Genehmigungsbeschluss für ungültig. Zwar bestätigte das Gericht, dass bauliche Veränderungen wie der Einbau eines Klimageräts grundsätzlich per Mehrheitsbeschluss genehmigt werden können. Allerdings müssten dabei die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG beachtet werden.
Nach dieser Vorschrift dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen werden, wenn sie einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Das Landgericht stellte klar, dass dabei nicht nur Nachteile zu berücksichtigen sind, die unmittelbar aus der baulichen Veränderung selbst entstehen. Vielmehr müssen auch Risiken einbezogen werden, die bei der bestimmungsgemäßen Nutzung der Anlage drohen.
Lärmrisiko führt zur Ungültigkeit des Beschlusses
Im konkreten Fall sah das Gericht ein erhebliches Risiko unzulässiger Lärmemissionen. Das genehmigte Klimagerät wies laut Herstellerangaben einen Schalldruckpegel von 50 dBA auf – sowohl im Tag- als auch im Nachtbetrieb. Die TA Lärm erlaubt in Wohngebieten nachts jedoch maximal 35 dBA.
Angesichts der räumlichen Nähe zur Wohnung der Kläger hielt das Gericht eine Überschreitung der Grenzwerte für wahrscheinlich. Dieses Risiko sei den Klägern nicht zuzumuten, auch wenn sich die tatsächlichen Emissionen erst nach dem Einbau genau feststellen ließen.
Gericht empfiehlt flankierenden Nutzungsbeschluss
Das Landgericht betonte, der Beschluss hätte Bestand gehabt, wenn gleichzeitig ein flankierender Nutzungsbeschluss gefasst worden wäre. Darin hätte etwa festgelegt werden können, dass das Klimagerät nur unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Lärmgrenzwerte betrieben werden darf.
Eine solche Auflage hätte nach Ansicht des Gerichts eine „Befriedungsfunktion“ erfüllt und allen Beteiligten mehr Rechtssicherheit geboten. Bei Verstößen gegen die Nutzungsauflagen könnten betroffene Eigentümer dann gezielt gegen die konkrete Störung vorgehen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass bei der Genehmigung baulicher Veränderungen in Eigentumswohnungen nicht nur unmittelbare Nachteile, sondern auch Risiken der bestimmungsgemäßen Nutzung zu berücksichtigen sind. Ein Mehrheitsbeschluss zur Installation einer Klimaanlage kann ungültig sein, wenn er absehbare Beeinträchtigungen anderer Eigentümer, wie übermäßigen Lärm, nicht adressiert. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten daher flankierende Nutzungsbeschlüsse mit konkreten Auflagen zur Einhaltung von Grenzwerten fassen, um Rechtssicherheit zu schaffen und Konflikte zu vermeiden.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Wohnungseigentümer, der eine Klimaanlage installieren möchte, sollten Sie dieses Urteil aufmerksam lesen. Es bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft zwar über den Einbau entscheiden kann, aber nicht einfach potenzielle Nachteile für andere Eigentümer ignorieren darf.
Konkret heißt das: Wenn Ihre Klimaanlage andere Bewohner durch Lärm oder andere Emissionen stören könnte, muss die Eigentümergemeinschaft dies bei ihrer Entscheidung berücksichtigen. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus, wenn dadurch andere Eigentümer unzumutbar beeinträchtigt werden.
Was sollten Sie tun? Bevor Sie eine Klimaanlage installieren, informieren Sie sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen und mögliche Auswirkungen auf Ihre Nachbarn. Sprechen Sie offen mit ihnen über Ihre Pläne und suchen Sie gemeinsam nach Lösungen, die für alle akzeptabel sind. So können Sie Konflikte vermeiden und sicherstellen, dass Ihr Wunsch nach mehr Wohnkomfort nicht auf Kosten anderer geht.
Denken Sie daran: Eine gute Vorbereitung und Kommunikation sind der Schlüssel zu einem erfolgreichen und harmonischen Miteinander in der Eigentümergemeinschaft.
FAQ – Häufige Fragen
Sie überlegen, eine Klimaanlage in Ihrer Eigentumswohnung einzubauen? Dann stellt sich die Frage: Was ist erlaubt, was nicht? Welche Rechte und Pflichten haben Sie? Diese und viele weitere Fragen klären wir in unserer FAQ-Rubrik: Hier finden Sie hilfreiche Informationen zum Thema Einbau von Klimaanlagen in Eigentumswohnungen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Ist der Einbau einer Klimaanlage in meiner Eigentumswohnung genehmigungspflichtig?
- Welche rechtlichen Rahmenbedingungen müssen beim Einbau einer Klimaanlage beachtet werden?
- Welche Beeinträchtigungen durch den Betrieb einer Klimaanlage können zur Anfechtung eines Genehmigungsbeschlusses führen?
- Kann ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung den Einbau einer Klimaanlage auch gegen den Willen einzelner Eigentümer rechtfertigen?
- Welche Maßnahmen können Wohnungseigentümer ergreifen, um mögliche Konflikte beim Einbau einer Klimaanlage zu vermeiden?
Ist der Einbau einer Klimaanlage in meiner Eigentumswohnung genehmigungspflichtig?
Der Einbau einer Klimaanlage in einer Eigentumswohnung ist in der Regel genehmigungspflichtig. Dies gilt insbesondere für fest installierte Split-Klimageräte, bei denen ein Teil des Geräts an der Außenfassade des Gebäudes angebracht wird. Da die Fassade zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist für solche baulichen Veränderungen die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich.
Nach dem aktuellen Wohnungseigentumsgesetz muss die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit über den Einbau einer Klimaanlage beschließen. Der betroffene Wohnungseigentümer muss dazu einen entsprechenden Beschlussantrag in die Eigentümerversammlung einbringen. Dieser Antrag sollte möglichst detailliert ausgearbeitet sein und bereits konkrete Vorschläge zur Umsetzung enthalten, um potenzielle Konflikte zu vermeiden.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auch bei einer Zustimmung ein Mitspracherecht bei der konkreten Umsetzung der Maßnahme hat. Sie kann beispielsweise Vorgaben zur Platzierung des Außengeräts oder zur Lärmreduzierung machen.
Auch wenn die Eigentümerversammlung dem Einbau zustimmt, gibt es eine einmonatige Anfechtungsfrist. Während dieser Zeit können andere Eigentümer den Beschluss vor Gericht anfechten. Allerdings ist eine solche Anfechtung nach der neuen Gesetzeslage schwieriger geworden. Es reicht nicht mehr aus, den Beschluss allein aufgrund optischer Veränderungen der Fassade anzufechten. Vielmehr muss eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage oder eine unbillige Benachteiligung anderer Wohnungseigentümer vorliegen.
Ein eigenmächtiger Einbau ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist nicht ratsam. In einem solchen Fall können die übrigen Wohnungseigentümer den Rückbau der Klimaanlage verlangen. Dies kann für den betroffenen Eigentümer mit erheblichen Kosten verbunden sein.
Für Wohnungseigentümer, die eine Klimaanlage installieren möchten, empfiehlt es sich, frühzeitig das Gespräch mit den anderen Eigentümern zu suchen. Eine offene Kommunikation und die Berücksichtigung möglicher Bedenken können dazu beitragen, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Dabei sollten auch alternative Kühlmöglichkeiten wie mobile Klimageräte in Betracht gezogen werden, die keine baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum erfordern.
Bei der Planung und Umsetzung des Klimaanlageneinbaus sollten Wohnungseigentümer stets die möglichen Auswirkungen auf andere Bewohner berücksichtigen. Dazu gehören insbesondere Lärmemissionen und mögliche Beeinträchtigungen durch Kondenswasser. Eine fachgerechte Installation durch qualifizierte Handwerker kann dazu beitragen, solche Probleme zu minimieren und die Akzeptanz in der Eigentümergemeinschaft zu erhöhen.
Die rechtliche Situation beim Einbau von Klimaanlagen in Eigentumswohnungen hat sich mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz vereinfacht. Dennoch bleibt es ein komplexes Thema, bei dem verschiedene Interessen berücksichtigt werden müssen. Eine gründliche Vorbereitung und die Einholung fachkundiger Beratung können Wohnungseigentümern helfen, ihre Pläne erfolgreich umzusetzen und gleichzeitig Konflikte in der Gemeinschaft zu vermeiden.
Welche rechtlichen Rahmenbedingungen müssen beim Einbau einer Klimaanlage beachtet werden?
Der Einbau einer Klimaanlage unterliegt verschiedenen gesetzlichen Vorgaben und Regulierungen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) spielt hierbei eine zentrale Rolle. Gemäß § 20 Abs. 1 WEG stellt die Installation einer Klimaanlage eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf. Eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung reicht für die Genehmigung aus. Ohne diese Zustimmung darf kein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine Klimaanlage einbauen.
Die Einhaltung von Lärmschutzbestimmungen ist beim Betrieb von Klimaanlagen von großer Bedeutung. Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) legt hierfür verbindliche Richtwerte fest. In allgemeinen Wohngebieten dürfen tagsüber 55 dB(A) und nachts 40 dB(A) nicht überschritten werden. Für reine Wohngebiete gelten noch strengere Grenzwerte von 50 dB(A) am Tag und 35 dB(A) in der Nacht. Diese Werte müssen am nächstgelegenen Immissionsort, etwa dem Schlafzimmerfenster des Nachbarn, eingehalten werden.
Der störungsfreie Betrieb einer Klimaanlage erfordert zudem die Beachtung weiterer Faktoren. Die Positionierung des Außengeräts spielt eine entscheidende Rolle. Es sollte möglichst weit von Nachbargrundstücken entfernt und nicht direkt unter Fenstern platziert werden. Eine fachgerechte Installation durch einen qualifizierten Techniker ist unerlässlich, um Vibrationen und damit verbundene Geräuschentwicklung zu minimieren.
Bei der Auswahl der Klimaanlage sollten Wohnungseigentümer auf besonders leise Modelle achten. Moderne Split-Klimageräte erreichen Schallpegel von 40-50 dB(A), was in etwa der Lautstärke eines leisen Gesprächs entspricht. Die regelmäßige Wartung und Reinigung der Anlage trägt ebenfalls dazu bei, den Geräuschpegel niedrig zu halten und die Effizienz zu gewährleisten.
Im Falle von Mietwohnungen ist die Zustimmung des Vermieters für den Einbau einer Klimaanlage erforderlich. Dies gilt insbesondere, wenn bauliche Veränderungen wie Wanddurchbrüche notwendig sind. Mieter sollten beachten, dass sie bei Auszug verpflichtet sein können, die Anlage wieder zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen.
Die Rechtsprechung hat sich in mehreren Fällen mit Streitigkeiten um Klimaanlagen befasst. Gerichte legen dabei großen Wert auf die Einhaltung der Lärmschutzbestimmungen und den störungsfreien Betrieb. In einem Fall entschied das Amtsgericht München, dass eine Klimaanlage, die die Grenzwerte der TA Lärm überschritt, nur tagsüber betrieben werden durfte.
Wohnungseigentümer und Mieter müssen beim Einbau einer Klimaanlage stets die Interessen der Nachbarn berücksichtigen. Die Anlage darf keine unzumutbaren Beeinträchtigungen verursachen. Dies betrifft nicht nur den Lärm, sondern auch mögliche Luftverwirbelungen oder Kondensatbildung. Eine frühzeitige Kommunikation mit den Nachbarn kann helfen, Konflikte zu vermeiden und einvernehmliche Lösungen zu finden.
Welche Beeinträchtigungen durch den Betrieb einer Klimaanlage können zur Anfechtung eines Genehmigungsbeschlusses führen?
Der Betrieb einer Klimaanlage in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft kann verschiedene Beeinträchtigungen für andere Eigentümer mit sich bringen, die zur Anfechtung eines Genehmigungsbeschlusses führen können.
Eine der häufigsten und rechtlich relevantesten Beeinträchtigungen ist die Lärmbelästigung durch das Außengerät der Klimaanlage. Die zulässigen Grenzwerte für Geräuschemissionen sind in der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) festgelegt. In reinen Wohngebieten darf der Lärmpegel tagsüber 50 dB(A) und nachts 35 dB(A) nicht überschreiten. Wird diese Grenze überschritten, kann dies als wesentliche Beeinträchtigung gewertet werden und einen Anfechtungsgrund darstellen.
Eine weitere mögliche Beeinträchtigung ergibt sich aus dem Kondenswasser, das beim Betrieb der Klimaanlage entsteht. Wird dieses nicht ordnungsgemäß abgeleitet, kann es zu Feuchtigkeitsschäden an der Fassade oder benachbarten Wohnungen führen. Solche Schäden am Gemeinschaftseigentum können ebenfalls einen triftigen Grund für die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses darstellen.
Die optische Beeinträchtigung durch das Außengerät der Klimaanlage kann in bestimmten Fällen auch als Anfechtungsgrund geltend gemacht werden. Dies gilt insbesondere, wenn das Gerät das Erscheinungsbild des Gebäudes erheblich verändert oder gegen bestehende Gestaltungsrichtlinien verstößt.
Eine weitere mögliche Beeinträchtigung ist die Wärmeabgabe des Außengeräts. Wenn dieses in unmittelbarer Nähe zu Fenstern oder Balkonen anderer Eigentümer platziert ist, kann die abgegebene Wärme als störend empfunden werden und somit einen Anfechtungsgrund darstellen.
Die Erfolgsaussichten einer Anfechtung hängen maßgeblich von der Schwere der Beeinträchtigungen und den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Gerichte wägen dabei die Interessen der betroffenen Eigentümer gegen die des Klimaanlagenbetreibers ab. Entscheidend ist oft, ob die Beeinträchtigungen das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß übersteigen.
Bei der rechtlichen Beurteilung spielt auch eine Rolle, ob der Beschluss zur Genehmigung der Klimaanlage ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Wurden beispielsweise nicht alle erforderlichen Informationen über mögliche Beeinträchtigungen offengelegt, kann dies die Anfechtung begünstigen.
Es ist zu beachten, dass die Anfechtungsfrist für Beschlüsse in der Regel einen Monat beträgt. Innerhalb dieser Frist muss die Klage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Versäumt ein Eigentümer diese Frist, wird der Beschluss bestandskräftig und kann nicht mehr angefochten werden.
Die Rechtsprechung tendiert dazu, den Einbau von Klimaanlagen grundsätzlich zu ermöglichen, sofern keine erheblichen Beeinträchtigungen für andere Eigentümer entstehen. Daher ist es für eine erfolgreiche Anfechtung wichtig, die konkreten Beeinträchtigungen detailliert darzulegen und gegebenenfalls durch Gutachten zu belegen.
Bei der Beurteilung der Beeinträchtigungen berücksichtigen Gerichte auch technische Möglichkeiten zur Minderung von Störungen. So kann beispielsweise der Einbau von Schalldämmungen oder die Verlegung des Außengeräts an einen weniger störenden Standort als mildere Alternative zur vollständigen Untersagung des Betriebs in Betracht gezogen werden.
Kann ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung den Einbau einer Klimaanlage auch gegen den Willen einzelner Eigentümer rechtfertigen?
Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung kann den Einbau einer Klimaanlage grundsätzlich auch gegen den Willen einzelner Eigentümer rechtfertigen. Nach § 20 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durch einfachen Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Der Einbau einer Klimaanlage stellt eine solche bauliche Veränderung dar.
Die Mehrheit der Eigentümer kann somit über den Einbau entscheiden. Allerdings gibt es wichtige Einschränkungen dieses Mehrheitsprinzips zum Schutz der Minderheit. § 20 Abs. 4 WEG setzt dem Mehrheitswillen Grenzen: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen werden.
Bei einer Klimaanlage kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage wird durch den Einbau in der Regel nicht vorliegen. Anders kann es bei der unbilligen Benachteiligung aussehen. Hier sind insbesondere Lärmbelästigungen oder optische Beeinträchtigungen zu berücksichtigen. Sind diese erheblich, kann der Beschluss anfechtbar sein.
Die Rechtsprechung legt die Hürden für eine unbillige Benachteiligung allerdings recht hoch. So hat das Amtsgericht Ludwigshafen in einem Urteil vom 26.01.2022 (Az. 2p C 88/21) entschieden, dass der Einbau einer Klimaanlage durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden kann. Das Gericht sah weder eine grundlegende Umgestaltung noch eine unbillige Benachteiligung als gegeben an.
Betroffene Eigentümer haben dennoch Möglichkeiten, sich gegen störende Auswirkungen zu wehren. Auch wenn der Einbau genehmigt wurde, können sie gegen einen übermäßigen Gebrauch der Anlage vorgehen. Unzumutbare Beeinträchtigungen müssen nicht hingenommen werden. Das Oberlandesgericht Frankfurt hat in einem Beschluss vom 05.05.2023 (Az. 2-09 UF 76/23) klargestellt, dass Nachteile durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch einer Klimaanlage zu beachten sind. Führt der Betrieb zu erheblichen Störungen, können betroffene Eigentümer Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche geltend machen.
Für die Praxis bedeutet dies: Ein Mehrheitsbeschluss zum Einbau einer Klimaanlage ist grundsätzlich möglich und rechtmäßig. Er muss aber die Interessen aller Eigentümer angemessen berücksichtigen. Konkrete Vorgaben zur Ausführung und zum Betrieb der Anlage können helfen, Konflikte zu vermeiden. Betroffene Eigentümer sollten den Beschluss innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist prüfen und gegebenenfalls gerichtlich dagegen vorgehen.
Welche Maßnahmen können Wohnungseigentümer ergreifen, um mögliche Konflikte beim Einbau einer Klimaanlage zu vermeiden?
Wohnungseigentümer können verschiedene Maßnahmen ergreifen, um Konflikte beim Einbau einer Klimaanlage zu vermeiden. Eine frühzeitige und umfassende Kommunikation mit der Eigentümergemeinschaft ist von zentraler Bedeutung. Bevor konkrete Schritte unternommen werden, sollten Eigentümer das Thema auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung setzen lassen. Dabei ist es ratsam, einen detaillierten Beschlussantrag vorzubereiten, der alle relevanten Aspekte der geplanten Installation berücksichtigt.
Der Antrag sollte präzise Angaben zum geplanten Standort der Klimaanlage, insbesondere des Außengeräts, enthalten. Technische Spezifikationen wie Leistung, Abmessungen und vor allem Lärmemissionen sind ebenfalls wichtige Bestandteile des Antrags. Um möglichen Bedenken bezüglich der Lärmbelästigung vorzubeugen, können Eigentümer freiwillig Betriebszeiten vorschlagen, beispielsweise eine Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 6 Uhr.
Es ist empfehlenswert, dem Antrag bereits konkrete Angebote von Fachfirmen beizufügen. Diese sollten neben den Kosten für Installation und Wartung auch Informationen zur Energieeffizienz und möglichen optischen Auswirkungen auf die Fassade beinhalten. Durch die Vorlage mehrerer Angebote demonstrieren Eigentümer ihre Bereitschaft zur Kompromissfindung und geben der Gemeinschaft Wahlmöglichkeiten.
Um ästhetische Bedenken zu zerstreuen, können Visualisierungen oder Fotomontagen hilfreich sein, die zeigen, wie die installierte Klimaanlage aussehen würde. Eigentümer sollten auch bereit sein, über mögliche Verkleidungen oder farbliche Anpassungen des Außengeräts zu diskutieren, um es optisch in die Fassade zu integrieren.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Berücksichtigung möglicher Folgekosten für die Gemeinschaft. Eigentümer können anbieten, die Kosten für eventuelle Fassadenschäden oder erhöhte Versicherungsprämien zu übernehmen. Auch die Zusage, für regelmäßige Wartung und gegebenenfalls notwendige Reparaturen aufzukommen, kann die Akzeptanz in der Gemeinschaft erhöhen.
Es ist ratsam, sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen zu informieren. Nach dem aktuellen Wohnungseigentumsgesetz reicht für die Genehmigung einer baulichen Veränderung wie dem Einbau einer Klimaanlage eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung aus. Dennoch sollten Eigentümer auf einen möglichst breiten Konsens hinarbeiten, um spätere Anfechtungen des Beschlusses zu vermeiden.
Eigentümer sollten auch bereit sein, alternative Lösungen in Betracht zu ziehen. Möglicherweise lässt sich eine für alle akzeptable Lösung finden, indem beispielsweise ein mobiles Klimagerät ohne Außeneinheit verwendet wird. Auch die Option einer zentralen Klimaanlage für das gesamte Gebäude könnte diskutiert werden, was langfristig sogar kostengünstiger und energieeffizienter sein könnte.
Die Bereitschaft zur Kompromissfindung und Flexibilität sind Schlüsselelemente zur Konfliktvermeidung. Eigentümer sollten signalisieren, dass sie offen für Vorschläge und Bedenken der Mitbewohner sind. Dies kann durch die Einrichtung einer Arbeitsgruppe oder die Beauftragung eines neutralen Gutachters erreicht werden, der die technischen und rechtlichen Aspekte objektiv bewertet.
Durch diese vorausschauenden Maßnahmen können Wohnungseigentümer die Wahrscheinlichkeit von Konflikten beim Einbau einer Klimaanlage erheblich reduzieren und gleichzeitig die Chancen auf eine einvernehmliche Lösung innerhalb der Eigentümergemeinschaft deutlich erhöhen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Eine rechtliche Einheit, die aus allen Eigentümern einer Wohnanlage besteht. Sie regelt gemeinschaftliche Angelegenheiten wie Instandhaltung oder bauliche Veränderungen. Jeder Eigentümer hat Stimmrecht bei Versammlungen. Die WEG wird durch einen Verwalter vertreten und trifft Entscheidungen oft per Mehrheitsbeschluss. Ihre Rechte und Pflichten sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.
- Bauliche Veränderung: Eine bauliche Maßnahme, die die Substanz oder Gestalt des Gemeinschaftseigentums verändert. Dazu gehören z.B. Anbauten, Umbauten oder technische Installationen wie Klimaanlagen. Laut § 20 WEG können solche Veränderungen grundsätzlich per Mehrheitsbeschluss genehmigt werden. Allerdings dürfen sie andere Eigentümer nicht unbillig benachteiligen. Die Abgrenzung zur Instandhaltung oder Modernisierung kann im Einzelfall schwierig sein.
- Unbillige Benachteiligung: Ein Rechtsbegriff aus § 20 Abs. 4 WEG, der eine unzumutbare Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers beschreibt. Sie liegt vor, wenn die Nachteile einer baulichen Veränderung für einen Eigentümer unverhältnismäßig groß sind. Dies muss im Einzelfall unter Abwägung aller Interessen beurteilt werden. Beispiele können erhebliche Lärmbelästigungen, Wertminderungen oder Einschränkungen der Nutzbarkeit sein. Eine unbillige Benachteiligung kann zur Ungültigkeit eines Mehrheitsbeschlusses führen.
- Flankierender Nutzungsbeschluss: Ein ergänzender Beschluss der WEG, der die Nutzung einer baulichen Veränderung regelt. Er legt z.B. Betriebszeiten oder Grenzwerte für Emissionen fest. Solche Beschlüsse können helfen, Konflikte zu vermeiden und die Interessen aller Eigentümer zu berücksichtigen. Sie bieten Rechtssicherheit und können die Genehmigung einer baulichen Veränderung erleichtern. Bei Verstößen können betroffene Eigentümer auf Einhaltung klagen.
- TA Lärm: Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm, eine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz. Sie legt Richtwerte für zulässige Lärmemissionen in verschiedenen Gebieten fest. Für Wohngebiete gelten tagsüber maximal 55 dB(A) und nachts 40 dB(A). Die TA Lärm ist für Behörden bindend und wird auch von Gerichten als Orientierung herangezogen. Bei Überschreitung der Werte können Anwohner rechtliche Schritte einleiten.
- Bestimmungsgemäßer Gebrauch: Die Nutzung einer Sache entsprechend ihrem vorgesehenen Zweck. Im Wohnungseigentumsrecht bezieht sich dies auf die Nutzung der Wohnung und gemeinschaftlicher Anlagen. Der bestimmungsgemäße Gebrauch wird durch Gesetz, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung definiert. Er umfasst auch übliche Modernisierungen wie den Einbau einer Klimaanlage. Allerdings darf dieser Gebrauch die Rechte anderer Eigentümer nicht übermäßig beeinträchtigen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 20 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Regelung über bauliche Veränderungen an Gemeinschaftseigentum. Erlaubt es einzelnen Eigentümern, mit Mehrheitsbeschluss bauliche Veränderungen vorzunehmen, wenn diese nicht anderen Eigentümern unbillig benachteiligen. In diesem Fall geht es um die Installation eines Klimageräts, was als bauliche Veränderung angesehen wird.
- § 20 Abs. 4 WEG: Spezifiziert, dass bauliche Veränderungen nicht durchgeführt werden dürfen, wenn sie einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen. Im vorliegenden Fall spielt dies eine Rolle, da die Geräuschemissionen des Klimageräts die darunter wohnenden Kläger möglicherweise unbillig benachteiligen könnten.
- § 47 WEG (Übergangsregelung): Diese Regelung wurde in der ersten Instanz herangezogen, um zu argumentieren, dass § 6 der Gemeinschaftsordnung nicht gegen die Möglichkeit steht, eine Genehmigung durch Mehrheitsbeschluss zu erteilen. Im spezifischen Kontext wird argumentiert, dass die Bestimmungen in § 6 der Gemeinschaftsordnung nicht auf neue gesetzliche Regelungen zu baulichen Veränderungen anwendbar sind.
- TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm): Setzt Grenzwerte für Lärmemissionen in Wohngebieten fest. Tagsüber dürfen nicht mehr als 50 Dezibel und nachts nicht mehr als 35 Dezibel erreicht werden. Diese Grenzwerte sind relevant, da das installierte Klimagerät im Nachtbetrieb 50 Dezibel erreicht und somit potenziell die zulässigen Lärmgrenzen überschreitet.
- § 6 der Gemeinschaftsordnung: Besagt, dass durch Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen keinem Eigentümer ein Nachteil entstehen darf und dass ohne Zustimmung der Eigentümer die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nicht verändert werden darf. Dieser Paragraph wurde jedoch im vorliegenden Fall als nicht direkt anwendbar angesehen, da es sich bei der Installation des Klimageräts nicht um eine Instandhaltung oder Instandsetzung, sondern um eine bauliche Veränderung handelt.
- § 91 Abs. 1 ZPO (Zivilprozessordnung): Grundlage für die Kostenentscheidung im Urteil, legt fest, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat.
- §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO: Diese Paragraphen regeln die vorläufige Vollstreckbarkeit von Urteilen und sind im vorliegenden Fall relevant für die Anordnung, dass das Urteil vorläufig vollstreckbar ist.
- § 49 GKG (Gerichtskostengesetz): Dient zur Festsetzung des Streitwerts im Berufungsverfahren, der hier auf EUR 5.000,00 festgesetzt wurde.
Das vorliegende Urteil
LG Frankfurt/Main – Az.: 2-13 S 48/23 – Urteil vom 06.06.2024
In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Frankfurt am Main – 13. Zivilkammer auf die mündliche Verhandlung vom 25.04.2024 für Recht erkannt:
1. Auf die Berufung des Klägers wird das am 12.05.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Friedberg (2 C 783/22 (23)) abgeändert:
Der unter TOP 5 der Eigentümerversammlung der WEG …. am 08.09.2022 gefassten Beschluss über die Genehmigung der Installation eines Klima-Splitgerätes in der Wohnung … wird für ungültig erklärt.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gegen sie zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
4. Die Revision wird zugelassen.
5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf EUR 5.000,00 festgesetzt.
Gründe
I.
Die Kläger sind Wohnungseigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft bestehend aus 11 Wohnungseinheiten.
Mit der Klage wenden sich die Kläger gegen den am 08.09.2022 in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss, durch den die Installation eines Klimasplitgerätes auf dem Balkon der Wohnung … durch den Eigentümer gestattet wird. Die Wohnung befindet sich unmittelbar über der Wohnung der Kläger. Der Balkon auf dem das Klimasplitgerät installiert werden soll, befindet sich unmittelbar über dem Balkon der Kläger. In dem Beschluss vom 08.09.2022 wird das genehmigte Klimasplitgerät wie folgt beschrieben (Bl. 9 d.A.):
„Energieeffizienzklasse – Kühlen: A++, Außengerät Schalldruckpegel: 50 dBA – im Regelbetrieb deutlich leiser. Die Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz wird eingehalten. Diese besagt: In reinen Wohngebieten darf der Nachbarschaftslärm tagsüber höchstens 50 Dezibel erreichen. Nachts dürfen es maximal 35 Dezibel sein.“
…
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Die Kläger sind der Auffassung, dass die Maßnahme nur bei Zustimmung aller Eigentümer wirksam hätte genehmigt werden dürfen, da die Außenwände durchbohrt würden und somit alle Eigentümer betroffen wären. Zudem würden sie durch die Baumaßnahme gegenüber anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligt, da sie durch den Betrieb der Anlage als Eigentümer des unmittelbar angrenzenden Wohnungseigentums besonders beeinträchtigt seien. Auch befürchten die Kläger eine Beeinträchtigung durch austretendes Kondenswasser. Die Beschlussfassung durch Mehrheitsbeschluss widerspreche im Übrigen § 6 der Gemeinschaftsordnung, der vorsehe, dass durch die Instandhaltung und Instandsetzung keinem Eigentümer ein Nachteil entstehen dürfe und durch Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ohne Zustimmung der Eigentümer die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nicht verändert werden dürfe.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Kläger durch die bauliche Veränderung nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt seien.
Das Amtsgericht Friedberg hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG durch einen Mehrheitsbeschluss einem einzelnen Eigentümer genehmigt werden könne. Wie sich aus der Übergangsregelung des § 47 WEG ergebe, stehe § 6 der Gemeinschaftsordnung der Möglichkeit, die Genehmigung durch Mehrheitsbeschluss zu erteilen, nicht entgegen. Zudem stünde der Wirksamkeit des Beschlusses § 20 Abs. 4 WEG nicht entgegen. Die Installation des Geräts bewirke nicht die grundlegende Umgestaltung der Wohnungseigentumsanlage. Hierfür sei der Eingriff in die Bausubstanz und die optische Gestaltung der Anlage zu gering. Auch § 20 Abs. 4, 2. Alt WEG stehe der Wirksamkeit des Beschlusses nicht entgegen, da kein Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis den anderen Wohnungseigentümern gegenüber unbillig benachteiligt sei. Soweit der Kläger auf die von dem Gerät im Betrieb ausgehenden Geräusch- und Kondenswasseremissionen hinweise, seien dies keine Nachteile, die von der baulichen Veränderung selbst ausgingen, sondern andernfalls Nachweile, die vom Betrieb der konkreten Anlage ausgehen könnten. Der Gesetzgeber habe § 20 Abs. 4 WEG aber geschaffen, um vor Benachteiligungen, die von der baulichen Veränderung selbst ausgingen zu schützen. Dies wäre der Fall, wenn durch eine bauliche Veränderung unmittelbar die Belichtung oder Belüftung nachteilig verändere.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der diese ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgen.
…
II.
Die zulässige Berufung ist begründet. Die Beschlussfassung war für ungültig zu erklären.
1. Zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass es sich bei der Installation eines Klimasplitgeräts um eine bauliche Maßnahme im Sinne von § 20 WEG handelt, die einem einzelnen Eigentümer gemäß § 20 Abs. 1 WEG durch einen Mehrheitsbeschluss genehmigt werden kann.
Die Beurteilung des Amtsgerichts, dass eine Mehrheitsentscheidung auch im Blicke der Regelung in § 6 der Gemeinschaftsordnung zulässig ist, ist ebenfalls zutreffend. Allerdings findet § 6 der Gemeinschaftsordnung schon keine Anwendung, da es sich bei der Installation eines Klimasplitgerätes nicht um eine Instandhaltung- oder Instandsetzungsmaßnahme handelt, auf die sich die Norm bezieht, sondern um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG handelt. Zur Instandhaltung gehören alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, den bestehenden Zustand der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen zu erhalten; zur Instandsetzung gehören alle Maßnahmen, welcher die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes umfasst (LG München I v. 06.07.2017 – 36 S 17680/16). Bei der Installation eines Klimasplitgeräts wird weder ein Zustand erhalten, noch wiederhergestellt, sondern ein neuer Zustand geschaffen. Zu baulichen Veränderungen verhält sich die Gemeinschaftsordnung nicht. Allerdings kann, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, aus § 6 nicht der Schluss gezogen werden, dass damit auch die Neuregelungen des § 20 WEG abbedungen sind. Insoweit fehlt es an einer eindeutigen Regelung, die eine entsprechende Regelungsabsicht erkennen lässt. Im Kern dürfte es sich bei der Regelung in § 6 um eine Wiedergabe der seinerzeit geltenden Rechtslage handeln, so dass sich für einen Willen dieser Regelung auch gegenüber zukünftigen gesetzlichen Regelungen über bauliche Veränderungen Vorrang einzuräumen, kein Anhalt findet (näher BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 70. Ed. 1.5.2024, WEG § 47 Rn. 5).
2. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts entspricht der Beschluss aber nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, so dass die Kläger ihn mit Erfolg anfechten können. Durch den Baubeschluss steht nämlich eine Beeinträchtigung der Kläger gemäß § 20 Abs. 4 WEG im Raum, welche der Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung entgegensteht. Wie der BGH jüngst entschieden hat, müssen bei einer Beschlussfassung die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG eingehalten werden. Diese Vorschrift konkretisiert insoweit den auch im Rahmen von § 20 Abs. 1 WEG geltenden Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH NJW 2024, 1419).
Gemäß § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt, nicht beschlossen oder gestattet werden. Die Installation des Klimasplitgeräts stellt vorliegend eine bauliche Veränderung im Sinne der Norm dar, bei welcher die auf konkreten Tatsachen beruhende Gefahr besteht, dass die Kläger ohne ihr Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt werden.
Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genügt es nicht schon, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann. Eine unbillige Benachteiligung setzt vielmehr voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte (BGH NZM 2024, 241 Rn. 44). Dies ist hier jedoch durch mögliche Geräuschemissionen, die weit über das zulässige Maß hinausgehen der Fall.
Dass aus der reinen Installation des Klimageräts zunächst keine Nachteile für die Kläger entstehen kann, ist jedoch zutreffend. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts umfasst § 20 Abs. 4 WEG allerdings nicht ausschließlich Nachteile, die aus der baulichen Veränderung selbst entstehen, wie etwa eine Verschattung oder eine Lichtspiegelung. Umfasst sind nach Auffassung der Kammer auch Nachteile, die bei der bestimmungsmäßigen Nutzung der baulichen Veränderung entstehen. Dies sind vorliegend denkbare Lärmemissionen eines Klimageräts. Denn einer ohne weitere Auflagen erteilten Gestattung der baulichen Veränderung ist die Gestattung der zweckbestimmungsgemäßen Nutzung immanent (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 117; aA AG Hamburg-St. Georg ZWE 2022, 135).
Zutreffend ist allerdings, dass die Frage, ob die zweckbestimmungsgemäße Nutzung zu unbilligen Benachteiligungen führt, beispielsweise, weil sie unzulässigen Lärm verursacht, sich am einfachsten nach der Umsetzung der baulichen Veränderung bewerten lässt. Denn, wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, lassen sich die tatsächlichen Emissionen dieser Nutzung vor der Installation des Geräts nur theoretisch schätzen, da die tatsächlichen Emissionen, von einer Vielzahl von Faktoren abhängen. Entsprechend wird teilweise vertreten, dass etwaige Betriebsemissionen eines Klimagerät bei der Bewertung, ob eine unbillige Benachteiligung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG vorliegt, auszuklammern sind und der Umfang der tatsächlichen Nutzung des Klimagerätes gegebenenfalls nachgelagert zum Einbau zu regeln wäre (AG Ludwigshafen, Urteil v. 26.01.2022, 2 p C 88/21, ZWE 2022, 371 m zust Anm Häublein; in diese Richtung auch Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter/Wobst ZWE 2021, 27). Folgt man dem, müssten die Kläger zunächst den Einbau dulden und sich dann in einem weiteren Verfahren gegen die Nutzung wenden, wobei hier keineswegs sicher ist, ob die Kläger sich unmittelbar gegen die Störer wenden können, oder aber – wenn die Beeinträchtigung auch oder maßgeblich das Gemeinschaftseigentums betrifft – auf ein Einschreiten der GdWE hinwirken müssten.
Dieser Ansicht kann allerdings nicht gefolgt werden, wenn erkennbar ist, dass die zweckbestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage bereits das Risiko eines unbilligen Nachteils birgt. In diesem Fall entspricht ein Beschluss über die Genehmigung einer baulichen Veränderung nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn etwa durch Auflagen sichergestellt ist, dass im Normalfall eine Beeinträchtigung eines Eigentümers iSv § 20 Abs. 4 WEG nicht erfolgt. Insoweit hat der einzelne Eigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass diese sicherstellt, dass er durch genehmigte Baumaßnahmen nicht unbillig benachteiligt wird.
Würde man das Betriebsrisiko bei der Gestattung der baulichen Veränderung bewusst ausklammern, würde dies auch dem Zweck der Neufassung des Rechts der baulichen Veränderung zuwiderlaufen, wonach der bauwillige Wohnungseigentümer durch die Bestandskraft des legitimierenden Beschlusses Rechtssicherheit gewinnen soll (BT-Drs. 19/18791, S. 62). Der bauende Wohnungseigentümer wäre nämlich anderenfalls trotz Genehmigungsbeschlusses gezwungen, ins „Blaue hinein“ zu bauen (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 135). Zudem würde man den durch die Nutzung beeinträchtigten Wohnungseigentümer zwingen im Nachinein ggf. in mehreren Prozessen (etwa über den Umweg der Klage gegen die GdWE) auf Unterlassung einer unbilligen Beeinträchtigung hinzuwirken. Dies ist nicht prozessökonomisch und unpraktisch. Daher sind durch den Betrieb der baulichen Veränderung absehbare und übliche Emissionsrisiken als Nachteil bereits bei der Beschlussfassung zu berücksichtigen (Hogenschurz in Jennißen, WEG, 8. Auflage, § 20, Rn. 93a; Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 373).
Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass zwar nicht die Emissionen durch das Kondenswasser, wohl aber die durch die Betriebsgeräusche der Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung entgegenstehen. Emissionen aufgrund von Kondenswasser sind angesichts der umfangreichen Bestimmungen zur Abführung des Wassers in dem Beschluss selbst nicht zu erwarten.
Allerdings ist eine Geräuschemission, welche die Kläger unbillig benachteiligt, zu erwarten. Denn das Klimagerät befindet sich über dem Balkon der Kläger, der unmittelbar an ihr Wohnzimmer angrenzt. Angesichts der räumlichen Nähe sind Geräuschemissionen im Sondereigentum der Kläger zu erwarten, welche weiter entfernt gelegene Wohnungen nicht betreffen dürften. Aus dem Beschluss selbst ergibt sich (Bl. 9 d.A.), dass das genehmigte Klimagerät eine Geräuschemission von 50dBA aufweist, und zwar sowohl im Tag, als auch im Nachtbetrieb, da insoweit Klimageräte – gerichtsbekannt – nicht anderweitig gesteuert werden. Laut der TA-Lärm ist in Wohngebieten jedoch maximal eine Geräuschemission von 50dBA über Tag und 35 dBA in der Nacht zulässig. Das Gerät kann damit nachts eine unzulässige Geräuschemission entfalten, welche die Kläger angesichts der räumliche Nähe beeinträchtigen könnte. Dies ist auch erheblich, denn der Schalldruckpegel wird logarithmisch beschrieben, so dass eine Erhöhung des Schalldruckpegels um 10 dB etwa als Verdoppelung der Lautstärke wahrgenommen wird. Ob das Sondereigentum der Kläger durch den Betrieb des Gerätes tatsächlich unzulässige Geräuschemissionen erreichen würden, hängt allerdings von verschiedenen Faktoren der Örtlichkeit ab. Das sich angesichts des in der Herstellerbeschreibung des Klimageräts normierten Grenzwertes aufdrängende Risiko, dass die öffentlich-rechtlichen Grenzwerte bei Verwendung des Klimageräts nachts überschritten werden, ist jedoch bei einer wertenden Betrachtung nicht hinnehmbar. Die Miteigentümer müssen zu Gunsten eines angenehmen Raumklimas ihrer Nachbarn keine unzulässige Lärmemission hinnehmen.
Nach Auffassung der Kammer genügt das Risiko, dass es nachts aufgrund der technischen Beschaffenheit des sich wenige Meter über der Wohnung der Kläger befindlichen Klimasplitgeräts zu einer Lärmbelastung jenseits der Grenzwerte der TA Lärm kommen kann, aus, damit der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Dieser Nachteil kann bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden. Dies bereits deshalb nicht, weil es Möglichkeiten gibt, durch Auflagen sicherzustellen, dass die Beeinträchtigung durch den zu erwartenden Betrieb eines Klimasplitgeräts nicht zu Beeinträchtigungen iSv § 20 Abs. 4 WEG führt. Lärmemissionen, die sich im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Emissionsvorschriften bewegen, dürften von Nachbarn in der Regel hinnehmbar sein.
Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers hätte hingegen nicht vorgelegen, wenn seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammen mit der Genehmigung der Installation des Geräts ein flankierender Nutzungsbeschluss beschlossen worden wäre, wonach die Verwendung des Klimasplitgeräts nur unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Normen gestattet wird. Praktikabel wäre insoweit, die einzuhaltende Lautstärke auf einen konkreten Wert am Emissionspunkt einzuschränken. Damit wäre die Einhaltung der Werte einfach zu messen und zu überprüfen. Außerdem böte es den praktischen Vorteil, dass der emittierende Wohnungseigentümer mit einem Schallmessgerät – es ist der Kammer bekannt, dass derartige Gerät für einen geringen zweistelligen Betrag im Handel erhältlich sind – die Einhaltung der Grenzwerte selbstständig überprüfen könnte. Durch einen flankierenden Nutzungsbeschluss wäre die Installation von vorneherein an die nicht unbillig benachteiligende Nutzung geknüpft. Zwar ist auch bei einem derartigen Nutzungsbeschluss nicht ausgeschlossen, dass die Wohnungseigentümer das Klimasplitgerät letztlich unter Verstoß der öffentlich-rechtlichen Emissionsvorschriften bzw. des Beschlusses nutzen würden. Allerdings hätte ein derartiger Nutzungsbeschluss zumindest eine gewisse Befriedungsfunktion und böte allen Wohnungseigentümern eine gewisse Rechtssicherheit. Bei Verstößen gegen die Nutzungsauflagen bliebe dem betroffenen Sondereigentümer unbenommen, gegen Störungen, die sein Sondereigentum betreffen bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft, gegen Störungen, die das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen, vorzugehen.
3. Nach alledem war auf die Berufung das angefochtene Urteil abzuändern und der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision für die Beklagte wird zugelassen, denn der Frage nach der Berücksichtigung von Nutzungsrisiken bei der Abwägung im Rahmen § 20 Abs. 4 WEG kommt Grundsatzbedeutung zu.
Die Wertfestsetzung beruht auf § 49 GKG.
