Erwerberanspruch auf erneute Kautionsleistung bei Freigabe der Kaution durch den Vorvermieter

LG Mannheim – Az.: 4 S 99/10 – Urteil vom 13.04.2011

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 01.10.2010 (9 C 266/10) im Kostenpunkt aufgehoben und Im übrigen wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Kläger verlangen mit der Klage von der Beklagten die Leistung einer Kaution in Höhe von € 1.533,88.

Durch schriftlichen Mietvertrag vom 12.06.1997 mieteten die Beklagte und ihr inzwischen ausgezogener Ehemann ab 01.09.1997 von … und … eine im Anwesen … str. 17, …, gelegene 3-Zimmer-Wohnung an. In § 6 Ziff. 2 des Mietvertrages wurde geregelt, dass der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter eine Kaution in Höhe von DM 3.000,00 (umgerechnet € 1.533,88) zu leisten hat. Diese Kaution zahlten die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den (damaligen) Vermieter.

Am 01.04.2010 zahlte der (damalige) Vermieter, Herr …, die an ihn geleistete Kaution an die Beklagte aus.

Die Kläger, die das genannte Anwesen im Jahre 2010 erwarben und am 28.07.2010 als Eigentümer im Grundbruch eingetragen wurden, traten auf der Vermieterseite in das mit der Beklagten bestehende Mietverhältnis ein. Das Mietverhältnis wurde zum 31.08.2010 beendet.

Die Kläger sind der Ansicht, dass die Beklagte nach der in § 6 Ziff.2 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung verpflichtet sei, eine Kaution in Höhe € 1.533,88 an sie zu leisten, weil sie gemäß § 566 Abs.1 BGB auf der Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten seien. Nachdem die Beklagte bei dem Vermieterwechsel die Auszahlung der Kaution verlangt und einer Weitergabe an die neuen Eigentümer widersprochen habe, sei die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung treuwidrig.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass ein Wiederauffüllungsanspruch für die Kaution nicht bestehe, weil es hierfür erforderlich sei, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses eine Verrechnung mit Forderungen aus dem Mietverhältnis vorgenommen hat. Daran fehle es vorliegend, weil der (damalige) Vermieter die Kaution freiwillig zurückgezahlt habe. Die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche seien auch verjährt, da der Anspruch auf Zahlung der Kaution bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1997 entstanden und nach Ablauf von drei Jahren verjährt sei.

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Das Amtsgericht hat der Klage durch Urteil vom 01.10.2010 stattgegeben und die Beklagte dazu verurteilt, an die Kläger € 1.533,88 zu zahlen.

Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiter verfolgt.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die Feststeilungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs.1 Satz 1 Nr.1 ZPO). Soweit das Berufungsgericht weitergehende oder abweichende Feststellungen getroffen hat, ist dies aus den Ausführungen zu Ziffer II. ersichtlich.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig und auch begründet.

Den Klägern steht aus der in § 6 Nr.2 des Mietvertrages vom 12.06.1997 getroffenen Regelung ein Anspruch auf Leistung einer Kaution gegen die Beklagte nicht zu.

Das Amtsgericht hat ausgeführt, dass den Klägern gegen die Beklagte gemäß der Regelung In § 6 Nr.2 des Mietvertrages ein Anspruch auf Zahlung eines Kautionsbetrages in Höhe von € 1.533,88 zustehe. Die Kläger seien mit der Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch gemäß §§ 566, 566a BGB in die vertragliche Position des Voreigentümers eingetreten, auch hinsichtlich der Kaution und der Sicherungsabrede dazu. Der Mietvertrag selbst enthalte jedoch keine ausdrückliche Regelung für den Fall eines Vermieterwechsels und auch nicht für den Fall, dass die Kaution vom bisherigen Vermieter an den Mieter zurückgezahlt wird. Da jedoch eine Vereinbarung zwischen dem bisherigen Vermieter und dem Mieter dahingehend zulässig sei, dass der bisherige Vermieter durch die Zurückgewährung der Kaution aus der Forthaftung bezüglich der Kaution herausgenommen werde, sei die in § 6 Nr.2 des Mietvertrages enthaltene Sicherungsabrede bezüglich der Kaution im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend auszulegen, dass der neue Vermieter einen vertraglichen Anspruch gegen den Mieter auf Einräumung der Kaution habe, weil ihm kein Anspruch auf Aushändigung der Kautionssumme gegenüber dem bisherigen Vermieter mehr zustehe. Dieser Anspruch sei vorliegend auch nicht verjährt, weil es ein eigenständiger Anspruch sei, der erst mit der Rückzahlung der ursprünglichen Kaution an den Mieter entstanden sei.

Dagegen wendet die Beklagte ein, dass § 6 Nr.2 des Mietvertrages lediglich die Pflicht zur Zahlung einer Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses geregelt habe und deshalb vorliegend nicht anwendbar sei. § 566a BGB sei ebenfalls nicht einschlägig, weil die Beklagte zum Zeitpunkt des Eintritts der Kläger in das Mietverhältnis keine Mietsicherheit mehr geleistet hatte. Nach der Annahme des Angebots zur Rückzahlung der Kaution habe zum Zeitpunkt des Eintretens der Kläger in das Mietverhältnis eine Kautionsabrede nicht mehr bestanden, in die die Kläger hätten eintreten können. Ein Anspruch auf Zahlung der Kaution sei jedenfalls verjährt, weil ein solcher Anspruch nur durch die Abrede im Mietvertrag entstehen konnte und nicht durch die spätere Rechtsänderung mit dem Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis. Schließlich sei das Mietverhältnis auch durch die Kündigung der Beklagten vom 25.05.2010 zum 31.08.2010 beendet worden, so dass die Kläger über eine Kaution bereits hätten Abrechnung erteilen müssen und für sie ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution nicht mehr bestehe.

Damit dringt die Beklagte letztlich durch. Ein Anspruch auf Leistung einer Kaution steht den Klägern gegen die Beklagte nach der in § 6 Nr.2 des Mietvertrages vom 12.06.1997 getroffenen Regelung nicht zu. Darin wurde vereinbart, dass der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Kaution in Höhe von 3.000,00 DM leistet. Demnach wurde eine Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Kaution nur für den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses begründet. Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden, weil das Mietverhältnis bereits im Jahre 1997 begründet wurde. Es kommt hinzu, dass die Beklagte die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet und den Anspruch damit erfüllt hatte.

Aus dem Gesetz folgt ein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter nicht. Nach § 566a Satz 1 BGB tritt der Erwerber nach der Veräußerung von vermietetem Wohnraum zwar in die Rechte und Pflichten ein, die dadurch begründet wurden, dass der Mieter dem (bisherigen) Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet hat. Diese Situation war vorliegend aber nicht (mehr) gegeben, weil die Kaution schon vor der Veräußerung vom Vermieter zurückgegeben worden war und die Beklagte im Zeitpunkt der Veräußerung deshalb keine Sicherheit (mehr) geleistet hatte. Aus § 566a Satz 2 BGB folgt ein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter sowieso nicht. Schließlich hilft den Klägern im vorliegenden Fall auch § 566 Abs. 1 BGB nicht weiter. Allerdings ist insoweit anerkannt, dass der Erwerber nach Eigentumsübergang aus der Kautionsabrede einen Anspruch gegen Mieter auf Wiederauffüllung der Kaution hat, wenn der veräußernde Vermieter vor Eigentumsübergang die Kaution mit eigenen Ansprüchen gegen den Mieter verrechnete (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 556 Rn. 53). So ein Fall liegt hier aber nicht vor.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist vorliegend für eine ergänzende Auslegung der in § 6 Nr.2 des Mietvertrages getroffenen Regelung dahingehend, dass nach dem Wechsel auf der Vermieterseite der neue Vermieter einen vertraglichen Anspruch gegen den Mieter auf Einräumung der Kaution hat, kein Raum, eine planwidrige Lücke besteht nicht (vgl. MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl. 2008, § 556a Rn. 16; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl. 2010, § 556a BGB Rn. 50).

Nach dem Vorbringen beider Parteien ist vielmehr davon auszugehen, dass mit der Auszahlung der Kaution durch den vormaligen Vermieter an die Beklagte die zuvor bestehende Kautionsabrede zumindest konkludent aufgehoben wurde. Die Beklagte behauptet, dass der vormalige Vermieter die Auszahlung der Kaution angeboten und die Beklagte dieses Angebot angenommen habe. Dies spricht dafür, dass damit zugleich eine zuvor bestehende Kautionsabrede einvernehmlich aufgehoben wurde (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl a.a.O.). Das ergibt sich auch aus dem Vorbringen der Kläger. Die Kläger behaupten nämlich, dass die Beklagte die Auszahlung der Kaution vom Vorvermieter an sich verlangt und einer Weitergabe an die neuen Eigentümer widersprochen habe. Damit wird letztlich deutlich, dass der vormalige Vermieter und die Beklagte mit der Auszahlung der Kaution zumindest konkludent vereinbart haben, dass der künftige Vermieter die Kaution nicht erhalten sollte und eine bislang bestehende Kautionsabrede mit der Rückzahlung an die Beklagte einvernehmlich aufgehoben wurde: Der Vorvermieter bedurfte keiner Kaution mehr, weil offene Ansprüche gegen die Beklagte, zu deren Absicherung die Kaution hätte dienen können, nicht gegeben waren. Gedanken über die Frage, ob der Erwerber über eine Kaution verfügen sollte, mussten sich weder die Beklagte noch – mangels anderweitigen Sachvortrags – der Veräußerer machen.

Allerdings tragen die Kläger in der Berufungsinstanz erstmals vor, dass zwischen dem Veräußerer und ihnen vereinbart worden sei, dass die Kaution zwar an die Beklagte ausgezahlt werden sollte, die Beklagte die Kaution dann aber umgehend an die Kläger zahlen sollte und die Kläger die Kaution auch von der Beklagten verlangen können sollten. Außerdem sei zwischen dem Veräußerer und der Beklagten vereinbart worden, dass die Beklagte die Kaution umgehend an die Kläger weiterleiten sollte und die Kläger das Recht haben sollten, die Kaution von der Beklagten zu verlangen. Hierbei handelt es sich um neues Vorbringen in der Berufungsinstanz, das streitig ist, nachdem die Beklagte schon in der ersten Instanz vorgetragen hatte, dass der vormalige Vermieter die Mietkaution freiwillig – also ohne hierzu durch eine zuvor getroffene Vereinbarung verpflichtet zu sein – an die Beklagte ausgezahlt habe.

Dieses neue Vorbringen der Kläger ist nach § 531 Abs.2 Satz 1 ZPO nicht zuzulassen, sondern zurückzuweisen. Danach sind neue Angriffs- und Verteidigungsmittel nur zuzulassen, wenn sie einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist. Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. In der ersten Instanz haben die Kläger lediglich darauf abgehoben, dass die Beklagte nach der in § 6 Ziff.2 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung verpflichtet sei, eine Kaution an sie zu leisten, nachdem sie gemäß § 566 Abs.1 BGB auf der Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten seien. Demgegenüber tragen die Kläger in der Berufungsinstanz erstmals vor, dass zwischen dem Veräußerer und den Klägern – ausdrücklich – vereinbart worden sei, dass die Kaution zwar an die Beklagte ausgezahlt werden, die Beklagte die Kaution dann aber umgehend an die Kläger zahlen und die Kläger die Kaution auch von der Beklagten verlangen können sollten, und außerdem zwischen dem Veräußerer und der Beklagten vereinbart worden sei, dass die Beklagte die Kaution umgehend an die Kläger weiterleiten sollte und die Kläger das Recht haben sollten, die Kaution von der Beklagten zu verlangen. Dies stellt einen anderen Sachverhalt dar als derjenige, der dem Gericht der ersten Instanz vorgetragen war. Damit hatte das Gericht der ersten Instanz diesen (neuen) Sachverhalt auch weder erkennbar übersehen noch für unerheblich gehalten (§ 531 Abs.2 Satz 1 Nr.1 ZPO).

Das Amtsgericht hat es auch weder versäumt, hierzu einen Hinweis nach § 139 ZPO zu erteilen, noch lag hierbei sonst ein Verfahrensmangel in der ersten Instanz vor. Damit liegt auch kein Fall von § 531 Abs.2 Satz 1 Nr.2 ZPO vor: Das Amtsgericht stützte seine Entscheidung auf eine ergänzende Auslegung des Mietvertrages wegen planwidriger Lücke, was ausschließt, dass aus den mietvertraglichen Vereinbarungen ein solcher Anspruch ausdrücklich oder konkludent folgt. Nach dem neuen Sachvortrag der Kläger lag eine solche Lücke aber gerade nicht vor, well die Parteien und der Veräußerer dazu konkrete mietvertragliche Vereinbarungen getroffen hatten. Auf einen unterbliebenen Hinweis des Amtsgerichts können sich die Kläger deshalb nicht berufen.

Schließlich ist das neue Vorbringen der Kläger auch nicht nach § 531 Abs.2 Satz 1 Nr.3 ZPO zuzulassen. Danach sind neue Angriffs- und Verteidigungsmittel dann zuzulassen, wenn sie im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht. Auch davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Die Kläger tragen schon nicht vor, dass sie dieses neue Vorbringen im ersten Rechtszug noch nicht hätten geltend machen können, auch tragen sich nichts dazu vor, warum sie dies trotz ihrer Prozessförderungspflicht (vgl. § 282 ZPO) nicht schon in der ersten Instanz vorgebracht haben. Damit kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass dies im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurde, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Kläger beruht hätte.

Das neue Vorbringen der Kläger ist somit nicht zuzulassen, sondern zurückzuweisen. Für die Kammer besteht auch keine Veranlassung, wegen dieses neuen Vorbringens die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.

Nach allem besteht keine Kautionsabrede, nach der die Kläger von der Beklagten die Leistung einer Kaution verlangen könnten, so dass die Klage abzuweisen ist. Damit hat die Berufung der Beklagten Erfolg.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Ein Grund, die Revision zuzulassen, besteht in der vorliegenden Einzelfallentscheidung nicht.