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Löschung einer Baulast wegen Wegfall privater Interessen

VG Braunschweig – Az.: 2 A 91/20 – Urteil vom 15.11.2022

Zusammenfassung

Die Klägerin begehrt die Löschung einer eingetragenen Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Beklagten und zu Lasten ihres eigenen Grundstücks. Die Klägerin ist Eigentümerin eines Eckgrundstücks in A-Stadt mit einem Haus und 14 Mietwohnungen, während die Beklagte Eigentümerin eines benachbarten Grundstücks mit einem Haus ist. Die streitige Grunddienstbarkeit wurde vor dem Verkauf des Grundstücks an die jetzigen Eigentümer zugunsten des Beklagten eingetragen. Der Kläger argumentiert, dass der Beklagte über einen alternativen Zugang verfügt und die Nutzung der streitigen Grunddienstbarkeit unnötig ist. Der Beklagte bestreitet dies und führt an, dass der Zugang für die Lagerung und den Transport von Mülltonnen sowie für Bauarbeiten erforderlich sei. Die Gemeinde lehnte den Antrag des Klägers auf Löschung der Dienstbarkeit mit der Begründung ab, dass der Beklagte private Interessen verfolge und dem Kläger nur geringe Unannehmlichkeiten entstünden. Die Klägerin hat Berufung eingelegt und argumentiert, dass die Interessen des Beklagten nicht überwiegen und dass der Zweck der Dienstbarkeit durch den neuen Grundstückszugang des Beklagten obsolet geworden ist. Die Klägerin macht außerdem geltend, dass sie die Fläche an der Grenze zum Grundstück des Beklagten für Park- und Lagerzwecke benötige. […]

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Löschung einer zulasten ihres Grundstücks und zugunsten der Beigeladenen eingetragenen Baulast.

Sie ist Eigentümerin des Eckgrundstücks A-Straße 84 in A-Stadt (Flurstück 138/6 der Flur Gemarkung I.), das mit der Westseite an der A-Straße und mit der Südseite an der D-Straße liegt. Auf dem Grundstück steht ein Wohnhaus mit 14 Mietwohnungen. Die Klägerin wohnt dort selbst und hat die übrigen Wohnungen vermietet. Die Beigeladenen sind Eigentümer des nordwestlich gelegenen und aus zwei Flurstücken bestehenden Grundstücks D-Straße 9a, das mit einem Wohnhaus bebaut ist (Flurstück 138/5); auf dem weiteren Grundstücksteil (Flurstück 139/3) mit einer Fläche von ca. 37 qm befindet sich der Eingangsbereich, der mit einem aufgeständerten Balkon überbaut ist. An den Eingangsbereich schließt sich in östlicher Richtung ein Bereich an, der im Eigentum einer Eigentümergemeinschaft steht und der auch von den Beigeladenen mit Einverständnis der Eigentümergemeinschaft als Terrasse genutzt wird. Der rückwärtige Bereich ihres Grundstücks ist von der A-Straße aus über einen auf dem Grundstück der Klägerin (Flurstück 138/6) verlaufenden Weg erreichbar. An der Grenze zu diesem Weg ist im rückwärtigen Bereich des den Beigeladenen gehörenden Grundstücks eine aus Holz bestehende Einfassung errichtet, die die Beigeladenen als Abstellplatz für ihre Mülltonnen nutzen und in die eine auf den Weg führende Tür eingebaut ist. Zur Lage des Weges und wegen der Bauweise der Einfassung wird auf die vorliegenden Fotos verwiesen (Bl. 81 und 81R Beiakte 001, Fotos Nr. 1 bis 3, sowie Bl. 21 f. Beiakte 002). Der Eingangsbereich des Grundstücks der Beigeladenen (Flurstück 139/3) und die Haustür sind von der D-Straße aus erreichbar über einen Weg, der auf dem südöstlich von ihrem Grundstück gelegenen Wohngrundstück D-Straße 10 (Flurstück 139/2) verläuft. Auch insoweit wird wegen der Einzelheiten auf das vorliegende Fotomaterial verwiesen (Bl. 81R und 82 Beiakte 001, Fotos Nr. 4 bis 6, sowie Bl. 28 der Gerichtsakte). Zeichnerisch stellt sich die Lage der Grundstücke und der Wege wie folgt dar:

…………….

Der mit dem Wohnhaus bebaute Teil des Beigeladenen-Grundstücks (Flurstück 138/5) stand früher im Eigentum der Klägerin. Im Jahr 2006, vor der Veräußerung des Grundstücks, ließ die Klägerin zugunsten des heute im Eigentum der Beigeladenen stehenden Flurstücks 138/5 und zulasten ihres Grundstücks (Flurstück 138/6) auf ihren Antrag hin die hier im Streit stehende Zuwegungsbaulast eintragen, die sich auf den von der A-Straße abzweigenden Weg bezieht. Wörtlich sind die jeweiligen Eigentümer des so belasteten Grundstücks verpflichtet zu dulden, dass auf diesem Grundstücksteil ein Weg als Zugang und Zufahrt zum vorschriftsmäßigen Anschluss des Flurstücks 138/5 an die öffentliche Verkehrsfläche angelegt, unterhalten und benutzt wird. Zugleich ließ die Klägerin bezogen auf denselben Grundstücksteil eine Baulast zur Verlegung, Unterhaltung und Benutzung von Ver- und Entsorgungsleitungen zugunsten des Flurstücks 138/5 eintragen. Mit der Baulast entstand die seinerzeit einzige rechtlich gesicherte Möglichkeit, das heute den Beigeladenen gehörende Grundstück von der öffentlichen Straße aus zu erreichen. Mit Kaufvertrag vom Oktober 2009 veräußerte die Klägerin das heute im Eigentum der Beigeladenen stehende Grundstück an einen Herrn L.. Dieser ließ das auf dem Grundstück stehende Gebäude zu Wohnzwecken umbauen. Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens wurde im Jahr 2010 zugunsten dieses Grundstücks und zulasten des Grundstücks D-Straße 10 eine weitere Zuwegungsbaulast eingetragen. Im Januar 2013 erwarben die Beigeladenen ihr Hausgrundstück von Herrn L.. Das Grundstück im Eingangsbereich ihres Hauses erwarben sie etwa zwei Jahre später.

Mit Schreiben vom 14. April 2014 beantragte die Klägerin bei der Beklagten, die ihr Grundstück A-Straße 84 betreffende Baulast zur Sicherung des Zugangs und der Zufahrt zum Grundstück der Beigeladenen zu löschen. Zur Begründung trug sie vor, der Zugang über ihr Grundstück sei nicht mehr notwendig, weil der Zugang zur Vorderseite des Wohnhauses der Beigeladenen jetzt über das Grundstück D-Straße 10 möglich sei.

Im Rahmen ihrer Anhörung durch die Beklagte erklärten die Beigeladenen unter dem 21. Mai 2014, sie stimmten der Löschung der Baulast nicht zu. Dazu machten sie im Wesentlichen geltend, sie könnten ihre Mülltonnen nur hinter dem Haus – am Weg zur A-Straße – deponieren und diese nur von dort an die öffentliche Straße transportieren. Außerdem könnten Arbeiten an ihrem Haus, wie z.B. die in diesem Winter durchgeführten Dacharbeiten, nur von der Rückseite aus vorgenommen werden; dafür sei der Material- und Personaltransport über das Grundstück der Klägerin unabdingbar.

Mit Bescheid vom 13. August 2014 lehnte die Beklagte es ab, die Zuwegungsbaulast auf dem Grundstück der Klägerin zu löschen. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Beigeladenen hätten ein privates Interesse an der Baulast geltend gemacht, dem die Beklagte folgen könne. Das Interesse am Fortbestand der Baulast sei höher zu bewerten, da die Beeinträchtigung der Klägerin eher gering zu sein scheine; der Zugang werde nach Auskunft der Beigeladenen „nur dauerhaft wöchentlich“ für die Leerung der Mülltonne in Anspruch genommen.

Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin mit Schreiben vom 2. September 2014 Widerspruch ein, den sie mit Schreiben vom 10. September 2015 begründete. Sie machte geltend, die Beigeladenen hätten die Möglichkeit, an der Eingangsseite ihres Hauses im Innenhof zur D-Straße Mülltonnen zu deponieren und diese von dort aus über das Wegerecht zur K. zu transportieren. Außerdem sei es möglich, die Mülltonnen vom hinteren Abstellplatz durch das Haus zur D-Straße zu bringen. Nach ihrer Ankündigung, den Zugang zur A-Straße zu schließen, hätten die Beigeladenen den Weg zur A-Straße nicht mehr benutzt, was bestätige, dass sie hierauf nicht angewiesen seien.

Die Beigeladenen führten dazu im Rahmen der Anhörung aus, die Baulast werde weiter zwingend für Baumaßnahmen oder Reparaturarbeiten an Dach oder Keller benötigt. Ein anderer Nachbar erlaube lediglich ohne vertragliche oder rechtliche Grundlage, die Mülltonnen über seinen Hinterhof an die Straße zu transportieren.

Mit Bescheid vom 9. März 2020 wies die Beklagte den Widerspruch der Klägerin zurück. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Beigeladenen hätten das private Interesse an der Baulast nachvollziehbar dargestellt und deutlich gemacht. Aufgrund des ungünstigen Zuschnitts des sehr kleinen Grundstücks bestehe nur durch ein Wegerecht die Möglichkeit, die Mülltonnen zu deponieren; erforderlich sei dies auch, um Reparaturarbeiten an den Außenseiten des Gebäudes durchzuführen. Entfallen könne ein privates Interesse an der Baulast nur dann, wenn für den Begünstigten ein rechtlich gesicherter und baurechtlich „besserer“ Weg bereits verwirklicht sei. Dies sei hier nicht der Fall. Die Beeinträchtigung der Klägerin sei als gering anzusehen, zumal die Beigeladenen die Mülltonnen derzeit nicht mehr über ihr Grundstück an die Straße führten. Die Klägerin habe als frühere Eigentümerin beider Grundstücke die besondere Grundstückssituation im Übrigen selbst herbeigeführt. Die Bauaufsichtsbehörde dürfe zudem von der Löschung absehen, wenn die Beteiligten zerstritten seien und durch die Entscheidung neuer Streit „vom Zaun gebrochen“ werde. Auch dies sei hier der Fall. Die zivilrechtlichen Fragen seien nicht Gegenstand des Widerspruchsverfahrens.

Am 6. April 2020 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie macht im Wesentlichen Folgendes geltend: Ein schützenswertes privates Interesse der Beigeladenen an der Baulast sei nicht ersichtlich. Sie könnten ihre Mülltonnen problemlos im Eingangsbereich ihres Hauses abstellen. Dort stehe ihnen eine ausreichende Aufstellfläche zur Verfügung. Im Hinblick auf die Durchführung von Baumaßnahmen auf der Hausrückseite sei darauf hinzuweisen, dass eine Zuwegungsbaulast nicht den Zweck habe, die Durchführung von Baumaßnahmen zu ermöglichen. Die Beigeladenen seien diesbezüglich – wie auch hinsichtlich der anderen Flächen ihres Grundstücks, die an andere Nachbargrundstücke grenzten – darauf zu verweisen, den Zugang auf der Grundlage des Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetzes geltend zu machen, das sachgerechte Regelungen für notwendige Baumaßnahmen enthalte. Welchen Vorteil ihnen eine Baulast zulasten des Grundstücks A-Straße 84 im Zusammenhang mit Baumaßnahmen bringen solle, sei nicht ersichtlich. Insbesondere seien sie darauf angewiesen, dass die Beklagte die Baulast öffentlich-rechtlich durchsetze. Einen Anspruch auf Einschreiten der Beklagten hätten sie nicht. Die Beklagte müsse nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden, wobei sie zu berücksichtigen habe, dass das Niedersächsische Nachbarrechtsgesetz angemessene Regelungen zur Verfügung stelle. Ein Vorgehen nach diesem Gesetz führe vermutlich schneller zum Erfolg. Sie werde den Beigeladenen das Betreten ihres Grundstücks auch sicher nicht verwehren, sofern tatsächlich notwendige Baumaßnahmen in dem rückwärtigen Gebäudebereich durchzuführen seien, für die das Betreten ihres Grundstücks unerlässlich sei. Für die Beigeladenen bestehe mit dem Zugang über das Grundstück D-Straße 10 ein rechtlich gesicherter und baurechtlich besserer Weg. Die von den Beigeladenen errichtete Einhausung für die Mülltonnen sei nicht erforderlich. Mülltonnen müssten nicht „eingehaust“, sie könnten ohne zusätzliche bauliche Maßnahmen auf der Vorderseite des Grundstücks aufgestellt werden. Die zugunsten der Beigeladenen eingetragene Baulast stelle für sie, die Klägerin, eine erhebliche Beeinträchtigung dar. Der Bereich an der Grenze ihres Grundstücks zum Flurstück 138/5 werde für das Abstellen von Fahrrädern und zeitweise auch von Wertstofftonnen für die Mietparteien ihres Hauses benötigt. Der Bedarf an Fahrradabstellplätzen werde immer größer, das gelte vor allem auch für Lastenräder und Fahrradanhänger. Die Mülltonnen für das Haus A-Straße 84 würden aktuell zwar im vorderen Bereich an der Straße abgestellt. Es sei jedoch nicht auszuschließen, dass bei der Forderung nach z.B. größeren oder zusätzlichen Mülltonnen der Platz dort nicht ausreiche. Dann könnten die Mülltonnen nur im rückwärtigen Bereich deponiert werden. Nicht jedes private Interesse an der Aufrechterhaltung einer Baulast sei schützenswert, sondern nur das der Eintragung zugrundeliegende. Entscheidend sei daher, zu welchem Zweck die Baulast eingetragen worden sei. Hier habe die Baulast den Zweck gehabt, die wegemäßige Erschließung für das Grundstück der Beigeladenen sicherzustellen. Dieser Zweck sei im Jahr 2010 mit der Eintragung der Zuwegungsbaulast zulasten des Grundstücks D-Straße 10 entfallen. Beim Verkauf des Grundstücks der Beigeladenen an deren Voreigentümer habe zwischen der Klägerin und dem Voreigentümer Einvernehmen bestanden, dass die Zuwegung ausschließlich über das Grundstück D-Straße 10 erfolgen solle. Deshalb sei auch das Wegerecht über ihr Grundstück gelöscht worden. Die Löschung der Baulast sei vermutlich versehentlich unterblieben. Zivilrechtlich seien die Beigeladenen daher nicht berechtigt, das betreffende Flurstück zu nutzen. Die Erklärungen des Voreigentümers dokumentierten, dass für die Beigeladenen kein privates Interesse an der Zuwegung über das Grundstück A-Straße 84 bestehe; Kenntnis und Wille des Voreigentümers müssten sich die Beigeladenen zurechnen lassen. Als die Beigeladenen ihr Hausdach ausgetauscht hätten, hätten sie Teile des Arbeitsmaterials auf dem Grundstück A-Straße 84 gelagert. Dadurch sei der Eingangsbereich zu diesem Grundstück zeitweise blockiert worden. Die Beigeladenen hätten die Arbeiten nicht angekündigt.

Die Klägerin beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 13. August 2014 und den Widerspruchsbescheid vom 9. März 2020 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, auf ihren Antrag vom 14. April 2014 die Zuwegungsbaulast gemäß lfd. Nr. 1 Baulastenblatt-Nr. …. zu löschen sowie die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, es sei nicht ersichtlich, dass das private Interesse der Beigeladenen an der Baulast erloschen sei. Vor dem Hintergrund, dass bereits vor dem Erwerb des Grundstücks durch die Beigeladenen zur Lagerung der Mülltonnen eine Einhausung an der Grenze zum Grundstück A-Straße 84 errichtet worden sei und eine Umgestaltung mit nicht unerheblichen Kosten sowie dem Verlust von Vorgarten- und Terrassenfläche verbunden wäre, stehe der Löschung der Baulast ein beachtliches privates Interesse entgegen. Zudem hätten die Beigeladenen glaubhaft versichert, dass die Baulast für Baumaßnahmen auf der Rückseite ihres Hauses und für Dacharbeiten zwingend benötigt werde. Auf dem Grundstück der Klägerin sei im Bereich des Durchgangs zum Grundstück der Beigeladenen auch ausreichend Platz für Fahrräder vorhanden; diese müssten nicht unmittelbar vor der Durchgangstür abgestellt werden. Der Fahrradständer lasse sich sogar noch verschieben, um den Bereich freizuhalten.

Die Beigeladenen haben keinen Antrag gestellt.

Sie machen geltend, der Verkäufer habe ihnen vor dem Kauf gesagt, sie hätten Wegerechte für beide Grundstücke, A-Straße 84 und D-Straße 10. Der eingehauste Mülltonneneinstellplatz auf ihrem Grundstück an der Grenze zum Grundstück der Klägerin habe bereits vor dem Kauf existiert. Dazu haben sie eine E-Mail des Verkäufers vorgelegt, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Anlage zum Sitzungsprotokoll vom 15.11.2022). Für Baumaßnahmen am Dach ihres Hauses sei wegen des Dachaufbaus – es handele sich um ein Pultdach – und des Platzes für ein Gerüst ausschließlich der Zugang über den hinteren Bereich ihres Grundstücks möglich. Die Mülltonnen seien auf dem Grundstück der Klägerin so abgestellt worden, dass die Durchgangstür zu ihrem Grundstück versperrt worden sei. Daher hätten sie ein zweites Tor eingebaut und mit den anderen Eigentümern an der A-Straße abgesprochen, dass sie die Mülltonnen über deren Grundstücke zur Straße bringen dürfen.

Der Berichterstatter der Kammer hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen der Ergebnisse wird auf das Protokoll des Ortstermins vom 1. September 2022 verwiesen (Bl. 72 der Gerichtsakte).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf die Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist als Verpflichtungsklage (§ 42 Abs. 1 Fall 2 VwGO) statthaft und auch im Übrigen zulässig; bei der begehrten Löschung der Baulast handelt es sich um einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 Satz 1 VwVfG i. V. m. § 1 Abs. 1 Nds. VwVfG (vgl. Mann in: Große-Suchsdorf, NBauO, 10. Aufl., § 81 Rn. 70). Die Klage ist jedoch nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Löschung der Baulast. Die Beklagte hat die Löschung rechtmäßig abgelehnt, die angegriffenen Bescheide verletzen die Klägerin damit nicht in ihren Rechten.

Rechtsgrundlage für die Löschung einer Baulast ist die Regelung in § 81 Abs. 3 Sätze 1 und 2 NBauO. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde die Baulast löschen, wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht (Satz 1). Auf Antrag des Eigentümers eines begünstigten oder des belasteten Grundstücks hat die Behörde die Baulast zu löschen, wenn die Voraussetzungen nach Satz 1 erfüllt sind (Satz 2). Liegt der Behörde – wie hier – der Löschungsantrag des Eigentümers eines mit der Baulast belasteten Grundstücks vor, muss sie die Baulast also löschen, wenn ein öffentliches und ein privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht; einen Ermessensspielraum räumt das Gesetz der Behörde in diesem Fall nicht ein. Mit der Verpflichtung der Behörde zur Löschung der Baulast korrespondiert dann ein Rechtsanspruch des antragstellenden Eigentümers.

Die Voraussetzungen für die Löschung der Baulast sind hier nicht erfüllt. Zwar besteht kein öffentliches Interesse mehr an der streitigen Baulast, das private Interesse ist jedoch nicht entfallen.

Die Baulast stand ursprünglich im öffentlichen Interesse. Mit ihr wurde der Zugang des den Beigeladenen gehörenden Grundstücks von der öffentlichen Straße aus gesichert (vgl. § 4 Abs. 2 Satz 1 NBauO). Dafür ist die streitige Baulast inzwischen wegen der zulasten des Grundstücks D-Straße 10 eingetragenen Zuwegungsbaulast nicht mehr erforderlich.

Für die streitige Baulast besteht aber weiterhin ein privates Interesse im Sinne des § 81 Abs. 3 Sätze 1 und 2 NBauO. Wann ein privates Interesse vorliegt, das der Löschung einer Baulast entgegensteht, ist im Gesetz nicht konkretisiert. Der Begriffsinhalt ist daher in den Grenzen des möglichen Wortsinns durch Auslegung zu ermitteln. Insofern ergibt sich zunächst aus der Systematik der Regelungen, dass ein privates Interesse, das die Löschung der Baulast nach § 81 Abs. 3 Satz 2 NBauO hindert, nur ein Interesse des Baulastbegünstigten sein kann. Da der belastete Eigentümer stets ein Interesse an der Löschung der Baulast haben wird, wäre es sonst überflüssig, für die Löschung neben dem Wegfall eines öffentlichen auch den des privaten Interesses zu verlangen (im Ergebnis ebenso Mann, a.a.O., Rn. 66 und Lackner in: BeckOK Bauordnungsrecht Nds., Stand: 01.03.2022, § 81 Rn. 39). Den Gesetzesmaterialien, den sich daraus ergebenden Hinweisen zum Zweck der Löschungsvorschrift und dem verfassungsrechtlichen Kontext der Regelung – insbesondere dem durch die Baulast betroffenen Grundrecht des belasteten Eigentümers nach Art. 14 Abs. 1 GG – lässt sich außerdem entnehmen, dass nicht jedes beliebige private Interesse ausreicht. Ein privates Interesse kann die Löschung nur hindern, wenn es unter Berücksichtigung der dargelegten verfassungsrechtlichen Vorgaben und der gesetzgeberischen Ziele rechtlich schützenswert ist. Dieses Ergebnis und die daraus zu folgernden Konkretisierungen werden durch den Wortsinn nicht ausgeschlossen, sie sind dem Gesetz also noch durch Auslegung zu entnehmen. An den so ermittelten Begriffsinhalten würde sich aber auch nichts ändern, wenn die Grenzen der Auslegung überschritten wären und der Begriff der „privaten Interessen“ daher im Wege einer teleologischen Reduktion des Gesetzestextes, also durch die Zurückführung der Regelung auf den ihr nach dem Gesetzeszweck und dem Sinnzusammenhang zukommenden Anwendungsbereich, sowie auf der Grundlage einer verfassungskonformen Rechtsfortbildung einzuschränken wäre.

Rechtlich schützenswert ist das private Interesse nur dann, wenn die Baulast für den Begünstigten weiterhin erforderlich ist, um einen damit von ihm verfolgten legitimen Zweck zu erreichen. Dies ergibt sich schon aus den Gesetzesmaterialien und dem Zweck der Löschungsregelung. In der Begründung des Gesetzentwurfs der Landesregierung vom 21. Dezember 2010, durch den die Regelung in § 81 Abs. 3 Sätze 1 und 2 NBauO ihre derzeit gültige Fassung erhalten hat und der im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens insoweit unverändert geblieben ist, heißt es, dass mit der durch die Löschungsvorschrift abgelösten Regelung über den Verzicht der Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast der Behörde die Befugnis eingeräumt werden sollte, zur Rechtsbereinigung nicht mehr erforderliche Baulasten aus der Welt zu schaffen. Dafür sei die Rechtsfigur des Verzichts, bei dem es sich um eine rechtsgeschäftliche Erklärung handele, aber weder erforderlich noch geeignet (s. Landtags-Drucksache 16/3195, S. 108). Die Ausführungen zeigen, dass der Gesetzgeber lediglich das Instrument zur behördlichen Beseitigung einer Baulast ändern, an dem für diese Entscheidung der Behörde maßgeblichen Kriterium der Erforderlichkeit der Baulast aber festhalten wollte. Die Begrenzung der Löschungsregelung durch das Kriterium der Erforderlichkeit ist im Übrigen notwendig, um die verfassungskonforme Anwendung der Vorschrift zu gewährleisten. Auch eine zunächst rechtskonforme Baulast kann wegen nachträglich veränderter Verhältnisse zur Verletzung des Eigentumsgrundrechts führen, insbesondere wenn sie sich zu einer unverhältnismäßigen Belastung des betroffenen Eigentümers entwickelt. Sofern dies der Fall ist und der Belastete die Verletzung nicht selbst mit legalen Mittel beseitigen kann, ist die Behörde im Rahmen ihrer sich aus Art. 14 Abs. 1 GG herleitenden Schutzpflicht gehalten, die Baulast zu löschen. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist vor allem dann verletzt, wenn die Baulast für den Begünstigten nicht mehr erforderlich ist.

Erforderlich ist die Baulast nur dann noch, wenn der Begünstigte die mit ihr verbundenen Vorteile nicht durch andere gleich wirksame, den Eigentümer des Baulastgrundstücks aber weniger belastende Mittel erreichen kann. Bezogen auf die Löschungsregelung in § 81 Abs. 3 NBauO bedeutet dies, dass ein privates Interesse an der Baulast entfällt, wenn dem Baulastbegünstigten ein rechtlich gesicherter und baurechtlich „besserer“ Weg, um die mit der Baulast verbundenen Vorteile unter baulicher Ausnutzung des vorhandenen Baubestandes zu erreichen, nicht nur offensteht, sondern eine solche Alternative schon verwirklicht ist (vgl. dazu Nds. OVG, Urteil vom 08.07.2004 – 1 LB 48/04 -, juris Rn. 45). Das private Interesse des Begünstigten an der Baulast entfällt danach vor allem dann nicht, wenn zwar Alternativen zur Verfügung stehen, diese ihm aber nicht die Rechtsvorteile verschaffen, die er mit der Baulast bereits genießt (vgl. Nds. OVG, a.a.O., Rn. 46). Erforderlich ist die Baulast schon, wenn sie die Nutzung des begünstigten Grundstücks im Vergleich mit den zur Verfügung stehenden Alternativen rechtlich erleichtert. Führt die Alternative dazu, dass der Baulastbegünstigte den auf seinem Grundstück vorhandenen Baubestand nicht ausnutzen kann, so muss er sich darauf nicht verweisen lassen. Nach der Rechtsprechung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts bestehen für die Löschung einer Baulast wegen Wegfalls privater Interessen noch engere Grenzen. Das private Interesse soll schon dann nicht entfallen, wenn sich die zur Verfügung stehenden Alternativen zur Baulast als gleich gute Instrumente zur legalen baulichen Nutzung des Grundstücks der Baulastbegünstigten darstellen; das private Interesse entfalle „erst dann“, wenn für den Baulastbegünstigten ein rechtlich gesicherter und baurechtlich „besserer“ Weg, der die bauliche Ausnutzung des vorhandenen Baubestandes sichert, schon verwirklicht ist (s. Nds. OVG, Urteil vom 08.07.2004, a.a.O., Rn. 45).

Der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz verlangt darüber hinaus, dass die mit der Baulast verbundenen Nachteile für den betroffenen Eigentümer angemessen sind, also nicht außer Verhältnis stehen zu den Interessen, denen die Baulast dient. Dies wird bei einer weiterhin erforderlichen Zuwegungsbaulast, die den Zugang zu einer öffentlichen Verkehrsfläche gewährleisten soll, jedenfalls in der Regel der Fall sein. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat die Baulast im Regelfall selbst durch Erklärung nach § 81 Abs. 1 Satz 1 NBauO übernommen. Darüber hinaus verpflichtet die Zuwegungsbaulast den belasteten Eigentümer nur dazu, die Nutzung seines Grundstücks in einem begrenzten Umfang zu dulden, nämlich beschränkt auf das vorübergehende Betreten des Grundstücks und auf den Zugang zum Grundstück des Begünstigten. Die Bauaufsichtsbehörde darf insoweit auch berücksichtigen, wenn die Baulast im konkreten Fall dazu geeignet ist, weitere Streitigkeiten über Zugangsrechte zu vermeiden oder jedenfalls zu begrenzen. Sofern sich die beteiligten Grundstückseigentümer zerstritten haben, darf die Behörde daher von der Löschung absehen, um nicht den nächsten Streit „vom Zaun zu brechen“ (ebenso Mann, a.a.O., Rn. 68 zu der insoweit rechtlich nicht anders zu beurteilenden Ermessensentscheidung gem. § 81 Abs. 3 Satz 1 NBauO). Ein privates Interesse, das der Löschung entgegensteht, kann nach allem zwar grundsätzlich nur ein Interesse des durch die Baulast Begünstigten sein; ob ein privates Interesse vorliegt, ist also grundsätzlich allein aus seiner Sicht zu bestimmen (s. oben). Im Rahmen der für die Annahme eines schützenswerten privaten Interesses erforderlich werdenden Interessenabwägung sind aber neben den berührten öffentlichen Interessen auch die Interessen des belasteten Eigentümers in den Blick zu nehmen (vgl. dazu Mann, a.a.O., Rn. 66; missverständlich insoweit Lackner, a.a.O., Rn. 39, wonach der Wegfall des privaten Interesses allein aus der Sicht des Begünstigten zu beurteilen ist).

Für eine weitere generelle Beschränkung der berücksichtigungsfähigen privaten Interessen auf die „der Eintragung zugrunde liegenden Interessen“ bzw. die „bei Eintragung bestehenden Interessen“ gibt es keine hinreichende Grundlage (anders noch VG Braunschweig, Urteil vom 25.01.2008 – 2 A 68/07 -). Diese Kriterien sind bereits zu unbestimmt, um die berücksichtigungsfähigen und die nicht berücksichtigungsfähigen Interessen hinreichend klar voneinander abzugrenzen. Auch wenn die Kriterien dahin zu verstehen sein sollten, dass die (vollständige) Identität der bei Eintragung der Baulast vorliegenden und der nunmehr gegen die Löschung vorgetragenen privaten Interessen verlangt wird und zeitlich nach der Eintragung entstandene private Interessen ausgesondert werden sollen, gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber die schützenswerten Interessen generell in dieser Weise einschränken wollte. Die Gesetzesmaterialien sprechen vielmehr gegen eine solche Einschränkung. In der Begründung des Gesetzentwurfs vom 29. November 1994, auf dessen Grundlage der Wegfall des privaten Interesses neben dem Wegfall des öffentlichen Interesses als weitere Voraussetzung für den seinerzeit noch anstelle der Löschung der Baulast vorgesehenen behördlichen Verzicht auf die Baulast in das Gesetz aufgenommen wurde, heißt es dazu:

„Ferner wurde als weitere Voraussetzung für den Verzicht auf die Baulast aufgenommen, dass auch ein privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Ist beispielsweise ein Gebäude abgebrannt, so besteht kein öffentliches, aber im Hinblick auf den Wiederaufbau ein privates Interesse an der Aufrechterhaltung der Abstandsbaulast“ (Landtags-Drucksache 13/550, S. 269).

Das in der Begründung genannte Beispiel zeigt, dass auch nachträgliche Änderungen des Sachverhalts und der Interessenlage nicht zwangsläufig zum Wegfall des berücksichtigungsfähigen privaten Interesses führen sollen und daher auch keine vollständige Identität bestehen muss zwischen dem bei Eintragung vorhandenen und dem nunmehr der Löschung entgegengehaltenen privaten Interesse. Gegen die Beschränkung auf die „bei Eintragung bestehenden Interessen“, spricht auch der Wortlaut des § 81 Abs. 3 NBauO. Die Regelung verlangt für die Löschung lediglich „ein“ privates Interesse, verwendet also den unbestimmten Artikel. Wenn der Gesetzgeber das berücksichtigungsfähige Interesse auf ein bestimmtes Interesse – das bei der Eintragung bestehende – hätte begrenzen wollen, hätte es nahegelegen, dies durch die Verwendung des bestimmten Artikels kenntlich zu machen, also für die Löschung zu verlangen, dass auch „das“ private Interesse nicht mehr besteht. Das Eigentumsgrundrecht fordert keine andere Betrachtung. Sollte sich das Interesse des Begünstigten gegenüber der bei Eintragung der Baulast oder einem anderen früheren Zeitpunkt bestehenden Interessenlage gewandelt haben, wird sich im Rahmen der Angemessenheitsprüfung beurteilen und klären lassen, ob es sich dabei um eine derart gravierende Änderung handelt, dass dem belasteten Eigentümer die Baulast nicht mehr zugemutet werden kann (vgl. auch Mann, a.a.O., Rn. 66). Soweit dies in einer älteren Einzelrichterentscheidung des Gerichts (Urteil vom 25.01.2008, a.a.O.) anders beurteilt worden ist, hält die Kammer daran nicht fest.

Für ein der Löschung der Baulast entgegenzuhaltendes privates Interesse ist aber grundsätzlich zu verlangen, dass die eingetragene Baulast geeignet ist, die von dem Begünstigten jetzt noch mit ihr verfolgten (baurechtlichen) Zwecke (vgl. dazu Mann, a.a.O., Rn. 14 ff.) zu erreichen. Nur dann liegt keine unverhältnismäßige Belastung des betroffenen Eigentümers vor, die sein Eigentumsgrundrecht verletzt. Dies bedeutet im Einzelnen, dass das von dem Begünstigten geltend gemachte Interesse zu einer Inanspruchnahme des belasteten Grundstücks führen muss, die ihm die konkrete Baulast ermöglicht. Für die Zuwegungsbaulast heißt das, dass ein privates Interesse daran nur schützenswert ist, soweit die vom Begünstigten beabsichtigte Inanspruchnahme des belasteten Grundstücks durch das Zugangsrecht gedeckt ist, das die Baulast vermittelt.

Nach diesen Maßstäben ist hier davon auszugehen, dass ein schützenswertes privates Interesse der Beigeladenen an der Aufrechterhaltung der Zuwegungsbaulast besteht, weil sie nach ihrer überzeugenden Darstellung eine Zuwegung zur Rückseite ihres Grundstücks benötigen, wenn dort Bau- oder Instandhaltungsarbeiten mit sperrigen Gegenständen oder von dort aus Dacharbeiten durchgeführt werden müssen. Darüber hinaus liegt ein schützenswertes privates Interesse der Beigeladenen darin, dass die Baulast ihnen rechtlich ermöglicht, ihre Mülltonnen vom rückwärtigen Teil ihres Grundstücks aus zur öffentlichen Straße zu transportieren und damit auf diesem Weg ihren abfallrechtlichen Überlassungspflichten (vgl. § 17 des Kreislaufwirtschaftsgesetzes und § 11 Nds. Abfallgesetz) nachzukommen. Diese Interessenlage steht der Löschung der Baulast entgegen.

Die streitige Baulast ist erforderlich, um den Zugang des rückwärtigen Grundstücksbereichs bei dort durchzuführenden Arbeiten mit sperrigen Gegenständen und Dacharbeiten zu sichern. Ein rechtlich gesicherter und baurechtlich ebenso effizienter oder sogar ein „besserer“ Weg, der die bauliche Ausnutzung des vorhandenen Baubestandes sichert, steht den Beigeladenen insoweit nicht zur Verfügung. Der Zugang über das Grundstück D-Straße 10, der zugunsten der Beigeladenen durch Baulast gesichert ist, führt lediglich zum Eingangsbereich ihres Hauses. Über diesen Weg angelieferte Baumaterialien, die auf der Rückseite des Hauses benötigt werden, müssten durch den Hausinnenbereich mit den dort liegenden Wohnräumen transportiert werden. Dabei ist nicht gewährleistet, dass alle sperrigen Materialien die Eingangstür passieren könnten. Darüber hinaus ist der Eingangsbereich im Fall von Bauarbeiten, die im rückwärtigen Bereich des Hauses durchzuführen sind, wegen des Flächenzuschnitts und der Balkonkonstruktion nur in einem deutlich eingeschränkten Umfang bei Bauarbeiten nutzbar. Die im rückwärtigen Bereich gelegene Fläche ist länger und eröffnet daher die Möglichkeit, auch Material mit entsprechenden Abmessungen vorübergehend zu lagern. Ein Gerüst lässt sich an der rückwärtigen Fassade aufstellen; an der Vorderseite ist dies wegen der Balkonkonstruktion allenfalls sehr eingeschränkt möglich. Darüber hinaus haben die Beigeladenen überzeugend dargestellt, dass Dacharbeiten an ihrem Haus wegen der Pultdach-Konstruktion schon vom rückwärtigen Grundstücksbereich aus durchgeführt werden mussten. Hinzu kommt, dass auch der Keller nur von außen über den rückwärtigen Bereich des Grundstücks erreichbar ist. Die streitige Baulast erleichtert den Beigeladenen die Nutzung ihres Grundstücks in den dargestellten Fällen jedenfalls erheblich.

Die Beigeladenen müssen sich insofern auch nicht auf die Regelungen des Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetzes verweisen lassen. Dieses Gesetz verpflichtet zwar Grundstückseigentümer dazu, das vorübergehende Betreten und Benutzen des Grundstücks zur Vorbereitung und Durchführung von Bau- oder Instandsetzungsarbeiten unter bestimmten Voraussetzungen zu dulden (sog. Hammerschlags- und Leiterrecht, § 47 NNachbG). Diese Regelungen eröffnen den Beigeladenen aber keinen ebenso effektiven oder baurechtlich besseren Weg, um sich im Fall solcher Arbeiten ein Zugangsrecht für das Grundstück der Klägerin zu sichern.

Zweifelhaft ist bereits, ob die Regelungen des Nachbarrechtsgesetzes überhaupt als „baurechtliche“ Alternative anzuerkennen sind, obwohl es sich bei den Vorschriften um Privatrecht handelt (vgl. Burzynska/Mann in: Große-Suchsdorf, a.a.O., § 70 Rn. 154) und eine Baulast nach § 81 Abs. 1 Satz 1 NBauO nur eingetragen werden darf für öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die sich nicht schon aus dem öffentlichen Baurecht ergeben (Grundsatz der Subsidiarität der Baulast, vgl. Mann, a.a.O., § 81 Rn. 22). Die Kammer kann diese Frage hier jedoch offenlassen, weil die Vorschriften des Nachbarrechtsgesetzes den Beigeladenen nicht die Rechtsvorteile verschaffen, die sie mit der Baulast bereits genießen. Sie eröffnen ihnen erst recht keinen besseren Weg, um die von ihnen geltend gemachten Interessen durchzusetzen.

Die dargelegten nachbarrechtlichen Befugnisse zur Vorbereitung und Durchführung von Bau- und Instandsetzungsarbeiten sind gesetzlich beschränkt. Das Nachbarrechtsgesetz sieht grundsätzlich eine Nutzungsentschädigung vor, wenn das Grundstück länger als zehn Tage in Anspruch genommen wird (§ 48 NNachbG). Im Übrigen gilt eine einmonatige Anzeige- bzw. Wartefrist, sofern nichts anders vereinbart ist (vgl. § 47 Abs. 4 Satz 2 NNachbG). Solche Beschränkungen bestehen für die Inanspruchnahme der Baulast nicht. Die Befugnisse nach dem Nachbarrechtsgesetz müssten die Beigeladenen im Streitfall zivilrechtlich gegen die Klägerin geltend machen. Die Baulast dagegen ist bereits eingetragen; die dadurch gesicherte Verpflichtung der Klägerin kann die Bauaufsichtsbehörde ohne zivilprozessuales Zwangsvollstreckungsverfahren unmittelbar mit hoheitlichen Mitteln, nämlich durch Ordnungsverfügung, gegen die Klägerin durchsetzen (vgl. § 79 NBauO und Mann, a.a.O., § 81 Rn. 51 f.). Dabei könnten die Beigeladenen das Einschreiten der Beklagten gegen die Klägerin verlangen, sofern diese sich weigert, den aus der Baulast resultierenden Pflichten nachzukommen. Dadurch, dass das Einschreiten der Beklagten gegen die Klägerin bei einem Verstoß gegen die Baulast im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde liegt, wird die Baulast im Vergleich mit den Ansprüchen nach dem Nachbarrechtsgesetz nicht zu dem weniger effektiven Instrument. Sofern schützenswerte private Interessen wie hier vorliegen, die Wahrnehmung dieser Interessen also auch das Eigentum des Belasteten nicht unverhältnismäßig beeinträchtigen, wird die Behörde nicht davon absehen können, gegen die Klägerin einzuschreiten, wenn sie den Duldungspflichten aus der Baulast nicht nachkommt. Die Klägerin ist verpflichtet, das öffentliche Baurecht einzuhalten, zu dem auch die Baulast gehört. Ein Einschreiten der Behörde, um die Beachtung des öffentlichen Baurechts zu gewährleisten, wäre grundsätzlich selbst dann gerechtfertigt, wenn dem Betroffenen dadurch erhebliche Nachteile drohen würden (vgl. auch Mann, a.a.O., § 79 Rn. 50). Ein zivilgerichtliches Verfahren, in dem die Beigeladenen im Streitfall ihre Ansprüche aus dem Nachbarrechtsgesetz durchsetzen müssten, wäre für sie mit deutlich mehr praktischen Schwierigkeiten verbunden als ein behördliches Einschreiten auf der Grundlage der Baulast. Die Beigeladenen müssten den Streitstoff entsprechend der im Zivilprozess geltenden Dispositionsmaxime selbst aufbereiten und die erforderlichen Beweise erbringen (vgl. Mann, a.a.O., § 79 Rn. 72). Dies würde insbesondere für die in § 47 NBauO geregelten Voraussetzungen einer Inanspruchnahme des anderen Grundstücks gelten, wonach dieses Recht nur besteht, wenn die Arbeiten anders nicht zweckmäßig oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten ausgeführt werden können.

Erforderlich ist die Baulast auch, um den Beigeladenen die rechtlich gesicherte Möglichkeit zu verschaffen, die Mülltonnen von ihrem Grundstück aus unter Ausnutzung des baulichen Bestandes an die öffentliche Straße zu transportieren. Eine rechtlich gesicherte Alternative, die den Beigeladenen die bauliche Ausnutzung des auf ihrem Grundstück vorhandenen Baubestandes sichert, steht ihnen nicht zur Verfügung. Der als „Einhausung“ für die Mülltonnen angelegte und von den Beigeladenen auch so genutzte Abstellplatz auf der Grundstücksrückseite ist schon vor dem Erwerb des Grundstücks durch die Beigeladenen vorhanden gewesen. Dies ergibt sich aus den glaubhaften Angaben der Beigeladenen, die durch die in der mündlichen Verhandlung vorgelegte E-Mail des Voreigentümers gestützt werden, nach der die „Umhausung der Mülltonnen“ „von Anfang an“ bestanden hat. Jedenfalls ist die Anlage schon vor dem Antrag der Klägerin auf Löschung der Baulast vorhanden gewesen. Warum es den Beigeladenen verwehrt sein sollte, sich auf diesen baulichen Bestand zu berufen, ist daher nicht ersichtlich. Dieser bauliche Bestand würde nicht ausgenutzt, wenn die Beigeladenen auf das Abstellen der Mülltonnen im Eingangsbereich ihres Hauses verwiesen würden. In diesem Fall würden sich außerdem die Geruchsbelästigungen, die von Mülltonnen insbesondere in der warmen Jahreszeit ausgehen, und die optischen Beeinträchtigungen durch die Abfall- und Wertstoffbehälter unmittelbar in einem Bereich des Grundstücks auswirken, in dem der Hauseingang liegt und der auch als Ruhezone genutzt wird. Auch deswegen kann der Eingangsbereich nicht als die „bessere“ Alternative für den Standort der Mülltonnen angesehen werden.

Durch die derzeit bestehende Möglichkeit, die Mülltonnen über die Grundstücke Dritter an die öffentliche Straße zu bringen, entfällt das schützenswerte private Interesse der Beigeladenen nicht. Diese Möglichkeit ist ihnen durch bloße Absprachen mit den Nachbarn eingeräumt worden. Einen rechtlich gesicherten Anspruch auf die Nutzung dieser Grundstücke haben die Beigeladenen nicht. Ob im Eingangsbereich des Beigeladenen-Grundstücks überhaupt genug Platz für die Mülltonnen zur Verfügung stünde, ohne den Bereich baulich umgestalten zu müssen, kann die Kammer daher offenlassen.

Die der Klägerin durch die Baulast entstehenden Nachteile stehen auch nicht außer Verhältnis zu den damit verbundenen Vorteilen für die Beigeladenen. Dies ist bei einem wie hier erforderlichen Zugangsrecht, das vom belasteten Eigentümer dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks durch Erklärung nach § 81 Abs. 1 Satz 1 NBauO eingeräumt worden ist und das nur zum vorübergehenden Betreten des Grundstücks berechtigt, in aller Regel der Fall (s. oben). Besonderheiten, die im konkreten Fall eine andere Beurteilung rechtfertigen, liegen nicht vor. Insbesondere durfte die Beklagte die Ablehnung des Löschungsantrags auch darauf stützen, dass sich die Klägerin als Belastete und die Beigeladenen als Begünstigte über die Nutzung des Grundstücks der Klägerin als Zuwegung zerstritten haben. Bei Löschung der Baulast droht daher – auch unter Berücksichtigung der Eindrücke der Kammer aus der Verhandlung und des Berichterstatters aus dem Ortstermin – weiterer Streit über Zugangsrechte, der sich durch den Fortbestand der Baulast jedenfalls begrenzen lässt.

Unangemessene Nachteile drohen der Klägerin auch nicht wegen der Nutzungskonflikte, die bei Fortbestand der Baulast dadurch entstehen können, dass ihre Mieterinnen und Mieter Fahrräder im Bereich der Durchgangstür zum Grundstück der Beigeladenen abstellen. Im Rahmen eines nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses, in dem die Klägerin sowie die Bewohner ihres Hauses einerseits und die Beigeladenen andererseits stehen, ist jeder zugunsten seines Nachbarn bestimmten Beschränkungen unterworfen und kann im Austausch dafür verlangen, dass der Nachbar diese Beschränkungen gleichfalls beachtet. Die Nachbarn sind im Verhältnis zueinander zu „fairem“ Verhalten verpflichtet (vgl. VG Braunschweig, Beschluss vom 20.01.2021 – 2 B 250/20 -, juris Rn. 51). Nach diesem System nachbarlicher Ausgleichs- und Rücksichtnahmepflichten ist es den Nachbarn gerade bei beengten Verhältnissen in gemeinschaftlich genutzten Bereichen zumutbar, Beeinträchtigungen möglichst zu vermeiden oder jedenfalls in engen Grenzen zu halten. Fahrräder sind so abzustellen, Mülltonen und Baumaterialen sind so zu transportieren, dass Beeinträchtigungen des jeweiligen Nachbarn so weit wie möglich vermieden werden. Erschwernisse sind hinzunehmen, solange die Nutzung durch alle Nachbarn nur dadurch zu gewährleisten ist. Die Verhältnisse in dem betroffenen Bereich des der Klägerin gehörenden Grundstücks sind nicht so beschaffen, dass ein Nebeneinander der verschiedenen Nutzungen nach diesen Vorgaben nicht möglich oder unzumutbar wäre. Ein Lastenfahrrad oder ein Fahrrad mit Anhänger muss beispielsweise nicht zwingend an der Eingangstür zum Grundstück der Beigeladenen abgestellt werden, ein Fahrradständer kann so platziert werden, dass dort abgestellte Fahrräder die Durchgangstür nicht blockieren. Jedenfalls sind Absprachen möglich und geboten, um Beeinträchtigungen zu mindern. Bei bloßen Belästigungen dieser Art ist die Bauaufsichtsbehörde nicht verpflichtet, durch Löschung einer Baulast zum Schutz von Eigentümerrechten einzugreifen.

Dem kann die Klägerin auch nicht erfolgreich entgegenhalten, die Mülltonnen für das Haus A-Straße 84 würden aktuell zwar im vorderen Bereich des Grundstücks – an der Straße – abgestellt, es sei jedoch nicht auszuschließen, dass bei der Forderung nach z.B. größeren oder zusätzlichen Mülltonnen der Platz dort nicht ausreiche. Der Einwand ist schon deswegen unbeachtlich, weil es für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage im vorliegenden Fall allein auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ankommt. Denkbare künftige Entwicklungen, die zudem auf Hypothesen beruhen, kann das Gericht daher nicht berücksichtigen.

Die Klägerin kann sich auch nicht erfolgreich darauf berufen, dass im Zeitpunkt der Eintragung der Baulast die Erschließung des den Beigeladenen gehörenden Grundstücks nicht gesichert war, dieses von der Klägerin so genannte Erschließungsinteresse jetzt aber so nicht mehr bestehe, weil eine Zuwegungsbaulast nunmehr auch für den Weg über das Grundstück D-Straße 10 eingetragen sei. Dies ist für die Frage eines jetzt bestehenden schützenswerten privaten Interesses schon deswegen unbeachtlich, weil es dafür auf die Belange des Baulastbegünstigten ankommt und dieses Interesse nicht durch den Belasteten, die Klägerin, definiert werden kann (s. oben). Bei Eintragung der streitigen Baulast im Jahr 2006 stand das Grundstück aber noch im Eigentum der Klägerin, der Voreigentümer des Beigeladenen-Grundstücks war seinerzeit noch nicht Baulastbegünstigter. Nach den vorliegenden Unterlagen erwarb er das Eigentum erst auf der Grundlage des Grundstückskaufvertrags vom Oktober 2009 von der Klägerin. Unabhängig davon können die schützenswerten privaten Interessen nicht auf die „bei Eintragung bestehenden“ oder die „der Eintragung zugrunde liegenden Interessen“ beschränkt werden (s. oben). Aus den gleichen Gründen lassen sich die schützenswerten privaten Interessen auch nicht auf die Interessenlage zu einem anderen, früheren Zeitpunkt beschränken, also beispielsweise auf den Zeitpunkt, in dem der Voreigentümer das jetzt den Beigeladenen gehörende Grundstück erworben hat. Nachträgliche Änderungen des Sachverhalts und der Interessenlage führen nicht zwangsläufig zum Wegfall des berücksichtigungsfähigen privaten Interesses (s. oben).

Das private Interesse der jeweiligen Baulastbegünstigten an der Baulast hat sich auch nicht derart gewandelt, dass der Klägerin der Fortbestand der Baulast aus diesem Grund nicht mehr zuzumuten wäre. Die Interessenänderung beeinträchtigt die Klägerin unter Berücksichtigung aller Umstände nicht schwerwiegend. Zwar trifft es zu, dass auch der Voreigentümer des den Beigeladenen gehörenden Grundstücks im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs ein „Erschließungsinteresse“ hatte, weil der Weg über das Grundstück der Klägerin seinerzeit noch die einzige gesicherte Verbindung zur öffentlichen Straße darstellte. Dieses Interesse besteht jetzt nicht mehr. Schon bei Erwerb des begünstigten Grundstücks hatte der Voreigentümer, Herr L., aber auch ein privates Interesse daran, eine Zuwegung sicherzustellen, die es ermöglicht, die Rückseite des Hauses zu erreichen, um dort notwendige Arbeiten durchführen zu lassen und die im rückwärtigen Grundstücksbereich abgestellten Wertstoffbehälter zur öffentlichen Straße zu transportieren. Das Interesse daran, die Mülltonnen vom rückwärtigen Bereich des Grundstücks aus zur öffentlichen Straße bringen zu können, zeigt schon der Bau der Einhausung, die bereits bei der Weiterveräußerung des Grundstücks an die Beigeladenen vorhanden war (s. oben). Darüber hinaus stand im Eingangsbereich des heute den Beigeladenen gehörenden Grundstücks noch nicht die Fläche zur Verfügung, die sie erst später hinzugekauft haben. Der Klägerin musste bereits bei Veräußerung des ihr seinerzeit noch gehörenden Grundstücks der Beigeladenen an Herrn L. bekannt sein, dass der Zugang zu diesem Grundstück und dessen Nutzung wegen der beengten Verhältnisse deutlich erschwert würden, wenn das durch die Baulast gesicherte Zugangsrecht für den Weg über das Grundstück A-Straße 84 entfällt. Insbesondere waren die Probleme, die bei Fortfall der Baulast für den Transport der Mülltonnen zur öffentlichen Straße sowie bei Bau- und Instandsetzungsarbeiten an der Rückseite des Hauses entstehen, seinerzeit auch schon für die Klägerin zu erkennen. Diese Probleme sind durch die jetzt zusätzlich eingetragene Baulast für das Grundstück D-Straße 10 nicht beseitigt. Darüber hinaus durfte die Beklagte zulasten der Klägerin berücksichtigen, dass sie als frühere Eigentümerin beider Grundstücke die besondere Grundstückssituation durch den Verkauf des Beigeladenen-Grundstücks selbst herbeigeführt und davon auch finanziell profitiert hat. Der Fortbestand der Baulast, für den gewichtige Interessen der Beigeladenen sprechen, beeinträchtigt die Klägerin nicht gravierend: Die Erschwernisse, die sich durch die Nutzung ihres Grundstücks als Zuweg zum Nachbargrundstück vor allem für ihre Mieterinnen und Mieter beim Abstellen von Fahrrädern ergeben können, lassen sich durch gegenseitige Rücksichtnahme und Absprachen in Grenzen halten (s. oben).

Für die Löschung der Zuwegungsbaulast allein auf ein früheres „Erschließungsinteresse“ abzustellen und die Berufung auf andere private Interessen auszuschließen, ließe sich auch mit der Systematik der gesetzlichen Regelung nicht vereinbaren. Zuwegungsbaulasten werden in aller Regel eingetragen, um die gesetzlich erforderliche Anbindung von Baugrundstücken an Flächen zu gewährleisten, die dem öffentlichen Verkehr gewidmet sind (vgl. § 2 Abs. 12 und 13 NBauO i.V.m. § 4 Abs. 2 Satz 1 NBauO). Insoweit stellt die Zuwegungsbaulast baurechtskonforme Zustände sicher. In diesem „Erschließungsinteresse“ liegt (auch) das öffentlichen Interesse an einer Zuwegungsbaulast. Für die Löschung verlangt das Gesetz aber den Wegfall des öffentlichen und des privaten Interesses an der Baulast. Die Entscheidung des Gesetzgebers, die Löschung einer Baulast auch vom Wegfall privater Interessen abhängig zu machen, würde daher jedenfalls für die Zuwegungsbaulast weitgehend ins Leere gehen, wenn allein das „Erschließungsinteresse“ als privates Interesse berücksichtigt werden könnte und damit beispielsweise auch die damit verbundenen weiteren privaten Interessen oder später entstehende andere private Interessen von vornherein nicht als schutzwürdig angesehen werden könnten.

Die von den Beigeladenen mit der Baulast verfolgten Interessen sind auch durch die Baulast gedeckt. Durch den Transport von Mülltonnen und Baumaterial über das Grundstück der Klägerin würde das Zugangsrecht in Anspruch genommen. Lediglich zur Klarstellung weist das Gericht darauf hin, dass die Baulast nicht gestattet, Baumaterial auf dem Grundstück der Klägerin zu lagern.

Dass die Beigeladenen zivilrechtlich nicht befugt sind, das Grundstück der Klägerin zu nutzen, ist für die Entscheidung über den Fortbestand der Baulast unerheblich. Bei der Baulast handelt es sich um eine selbstständige öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die den Eigentümer des belasteten Grundstücks unabhängig von zivilrechtlichen Nutzungsansprüchen der Begünstigten bindet. Inwieweit die Klägerin Absprachen mit dem Voreigentümer des jetzt den Beigeladenen gehörenden Grundstücks über den Fortbestand der Baulast getroffen hat, ist ebenfalls nicht entscheidungsrelevant. Der Bestand einer Baulast hängt nicht von der an privaten Interessen orientierten Dispositionsfreiheit freier Vertragspartner ab. So ist die Bauaufsichtsbehörde verpflichtet, an der Baulast festzuhalten, solange dafür ein öffentliches Interesse besteht (vgl. – zur Rechtslage in Nordrhein-Westfalen – OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 09.05.1995 – 11 A 4010/92 -, juris Rn. 17). Dies gilt auch für den Fall, dass ein schützenswertes privates Interesse vorliegt. Dafür kommt es nicht auf frühere Absprachen der Grundstückseigentümer an, insbesondere nicht auf die Äußerungen eines früheren Eigentümers des begünstigten Grundstücks. Maßgeblich ist für die Behörde vielmehr die Interessenlage im Zeitpunkt ihres Bescheides und für die Entscheidung des Gerichts bei einer auf Löschung gerichteten Klage die Sachlage im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung.

Da ein schützenswertes privates Interesse besteht, kommt auch eine Löschung der Baulast von Amts wegen gemäß § 81 Abs. 3 Satz 1 NBauO nicht in Betracht.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus der Anwendung des § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen waren nicht für erstattungsfähig zu erklären, weil sie keinen Antrag gestellt haben und es daher unbillig wäre, der Klägerin auch diese Kosten aufzuerlegen (vgl. § 162 Abs. 3 VwGO).

Der Antrag der Klägerin, die Hinzuziehung eines Prozessbevollmächtigten im Vorverfahren gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO für notwendig zu erklären, war abzulehnen. Dieser Antrag ist wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Das Gericht hat der Klägerin die Kosten des Verfahrens in vollem Umfang auferlegt, sodass ihr gegen die Beklagte ein Anspruch auf Erstattung der Verfahrenskosten nicht zusteht und eine Entscheidung nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO ohne Bedeutung wäre.

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