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Veräußerungsvollmacht – Pflichtverstoß bei Grundstücksverkauf nicht an den Meistbietenden

OLG Köln – Az.: 24 U 102/19 – Urteil vom 05.09.2019

Auf die Berufung der Kläger wird das am 1. Februar 2019 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 16. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 16 O 410/17 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu gleichen Teilen 30.000 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.09.2017 zu zahlen.

Der Beklagte wird ferner verurteilt, an die Kläger  1.975,04 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.09.2017 zu zahlen.

Die Berufung des Beklagten gegen das am 1. Februar 2019 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 16. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 16 O 410/17 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtstreits in beiden Instanzen werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch die Kläger durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

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Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Kläger verlangen von dem Beklagten Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Verkauf der in ihrem Eigentum stehenden Immobilie A 22 in B. Wegen des Sachverhalts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 10.000 EUR  teilweise stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, der Beklagte habe sich gegenüber den Klägern schadensersatzpflichtig gemacht, indem er die streitgegenständliche Immobilie für 150.000 EUR an seinen Sohn veräußert habe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei die Kammer davon überzeugt, dass der Zeuge C das Haus jedenfalls zu einem Preis von 170.000 EUR erworben hätte. Für den eingetretenen Schaden von 20.000 EUR hafte der Beklagte allerdings nicht alleine. Die Kläger hätten den Schaden vielmehr mitverschuldet, weil sie weder selbst mit dem Zeugen C einen Kaufvertrag über 170.000 EUR abgeschlossen noch den Beklagten auf das Vorhandensein des weiteren Interessenten hingewiesen hätten.

Gegen dieses seinen Prozessbevollmächtigten am 04.02.2019 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 26.02.2019 Berufung eingelegt und seine Berufung nach entsprechender Fristverlängerung bis zum 06.05.2019 mittels eines bei Gericht am 03.05.2019 eingegangenen Schriftsatzes vom selben Tag begründet. Mit der Berufung verfolgt er seinen erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag, soweit ihm nicht stattgegeben worden ist, vollumfänglich weiter. Zur Begründung führt er aus, aufgrund der Vorgaben in der Veräußerungsvollmacht vom 12.08.2016 sei es ihm gestattet gewesen, die streitgegenständliche Immobilie – auch an seinen Sohn – ohne vorherige Rücksprache mit den Klägern zum Kaufpreis von 150.000 EUR zu veräußern. Die Annahme des Landgerichts, der Verkauf an Familienangehörige habe erkennbar den Beigeschmack gehabt, dass möglicherweise die Immobilie unter Preis verkauft worden sei, beruhe auf einer subjektiven und insbesondere persönlichen Wertung der erstinstanzlichen Richterin unter Heranziehung eigener Moralvorstellungen, die nicht ausschlaggebend sein  könnten für eine zutreffende materiell-rechtliche Beurteilung. Mit der Kaufpreisvorgabe hätten die Kläger bereits zum Zeitpunkt der Vollmachtserteilung festgelegt, dass er in seinem Handeln frei sei und keine Verpflichtung bestanden habe, vor Verkauf des Objekts Rückfragen an die Kläger stellen zu müssen. Eine solche  Notwendigkeit ergebe sich auch nicht daraus, dass angeblich der Zeuge C als Interessent zum Erwerb der Liegenschaft aufgetreten sein wolle. Insoweit handele es sich um einen zweifelhaften Zeugen, der einerseits von sich behaupte, an das Geschehen keine Erinnerung mehr zu haben, um dann andererseits anlässlich seiner Vernehmung Details zu bekunden, die ein ausgeprägtes Erinnerungsvermögen voraussetzten. Tatsächlich sei der Zeuge C kein ernsthafter Interessent zum Erwerb der Immobilie gewesen. Insbesondere habe er sich ihm – dem Beklagten – gegenüber nicht als solcher zu erkennen gegeben.

Der Beklagte beantragt sinngemäß, unter Abänderung des am 01.02.2019 verkündeten Urteils des Landgerichts Köln – 16 O 410/17 – die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen sinngemäß, die Berufung zurückzuweisen und den Beklagten unter Abänderung des am 01.02.2019 verkündeten  Urteils des Landgerichts Köln – 16 O 410/17 – zu verurteilen,

1.

an sie zu gleichen Teilen 30.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.09.2017 zu zahlen;

2.

an sie 1.975,04 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.09.2017 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil, soweit ihren Anträgen entsprochen wurde. Mit ihrer Berufung begehren sie die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von weiteren 20.000 EUR nebst Zinsen und anteiligen vorgerichtlichen Anwaltskosten. Zur Begründung machen sie geltend, das Landgericht sei rechtsirrig davon ausgegangen, dass sie an der Entstehung des Schadens ein hälftiges Mitverschulden treffe. Ein Mitverschulden im Sinne von § 254 BGB scheide von vornherein aus, wenn die Verhütung des entstandenen Schadens nach dem Inhalt des Vertrages gerade dem in Anspruch genommenen Schädiger obliege. Vorliegend sei es Hauptpflicht des Beklagten gewesen, im Rahmen seines Treueverhältnisses zu ihnen dafür Sorge zu tragen, dass die Immobilie  zum bestmöglichen Preis verkauft werde. Sie hätten dem Beklagten vertraut, dass er seine Fachkenntnis und Markterfahrenheit zu ihren Gunsten verwenden und nicht zu eigenen Interessen nutzen würde. Es habe von vornherein auch keinen ersichtlichen Grund für Zweifel gegeben, dass der Beklagte seine Pflichten ordnungsgemäß ausüben würde. Sie selbst hätten sich absolut vertragstreu verhalten. Zudem habe das Landgericht auch die Schadenshöhe nicht zutreffend festgestellt. Der Zeuge C habe angegeben, bereit gewesen zu sein, die Immobilie zu einem Preis von 170.000 EUR bis 180.000 EUR zu erwerben. Diesen Rahmen habe der Beklagte vollständig ausschöpfen können und müssen. Der ihnen entstandene Schaden betrage daher 30.000 EUR.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen C. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 22.08.2019, Bl. 191 ff. d.A., verwiesen.

II.

Die unbedenklich zulässige Berufung des Beklagten ist unbegründet, während die  gleichfalls unbedenklich zulässige Berufung der Kläger uneingeschränkt Erfolg hat. Anders als das Landgericht meint, steht den Klägern der geltend gemachte Schadensersatzanspruch in vollem Umfang zu.

1.

Entgegen den Darlegungen des Beklagten hat das Landgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung dahin erkannt, dass der Beklagte den Klägern gegenüber gemäß § 280 Abs. 1 BGB deshalb zum Schadensersatz verpflichtet ist, weil er die streitgegenständliche Immobilie zum Preis von 150.000 EUR an seinen Sohn veräußert hat. Dabei kann dahinstehen, wie die zwischen den Parteien zustande gekommene Rechtsbeziehung zu qualifizieren ist. Gegen die Annahme eines zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrags im Sinne von § 652 BGB spricht, dass die Kläger dem Beklagten keine erfolgsabhängige Verkäuferprovision versprochen haben, sondern vereinbart worden ist, dass die Maklercourtage allein vom Käufer zu tragen sei. In einem solchen Fall liegt  die Annahme eines Auftrags ohne Provisionsversprechen mit der Gestattung eines Maklervertrages mit der Gegenseite nahe (vgl. Staudinger/Arnold (2016) BGB § 653 Rn. 161 unter Hinweis auf BGH WarnR 1964 Nr. 259). Für ein entsprechendes Auftragsverhältnisses gemäß § 662 BGB spricht vorliegend zudem der Umstand, dass die Kläger dem Beklagten am 12.08.2016 eine notarielle Veräußerungsvollmacht erteilt haben, die ihn ermächtigte, den Grundbesitz im Namen der Kläger zu einem Kaufpreis von insgesamt mindestens 150.000 EUR zu veräußern. Aus dem Umstand, dass ein Mindestkaufpreis genannt ist, folgt zugleich, dass der Beklagte, der als Immobilienkaufmann in B tätig ist und in dieser Eigenschaft von den Klägern mit der Vermarktung ihrer Immobilie betraut worden war, gehalten war, sich nicht nur um einen Käufer zu bemühen, der bereit war, 150.000 EUR zu zahlen, sondern dass er die Immobilie zu dem höchstmöglich erzielbaren Preis veräußern sollte. Der Einwand des Beklagten, er habe die Immobilie unmittelbar nach Erteilung der Veräußerungsvollmacht an jeden, auch an sich selbst, verkaufen  können, verfängt vor diesem Hintergrund nicht. Hierzu wäre er zwar im Außenverhältnis berechtigt gewesen, im Innenverhältnis gegenüber den Klägern war er dagegen gehalten, deren Immobilie zu einem möglichst hohen Preis zu veräußern. Gegen diese Verpflichtung hat der Beklagte verstoßen, indem er das streitgegenständliche Objekt zu dem vereinbarten Mindestkaufpreis von 150.000 EUR an seinen Sohn verkauft hat, ohne vorher in Verhandlungen mit dem Zeugen C eingetreten zu sein, von dem er wusste, dass er ebenfalls Kaufinteresse hatte.

Dass der Zeuge C im November/Anfang Dezember 2016 gewillt war, die streitgegenständliche Immobilie zu einem höheren Preis als 150.000 EUR zu erwerben, steht nach den von dem Landgericht getroffenen Feststellungen für den Senat bindend fest. Fest steht auch, dass der Zeuge C dem Beklagten gegenüber sein  Kaufinteresse an dem Haus anlässlich eines Telefonats mitgeteilt hat.

Die Beweisaufnahme erster Instanz ist einer Überprüfung durch das Berufungsgericht nur insoweit zugänglich, als gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO aufgrund konkreter Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründet sind und eine erneute Feststellung gebieten. Dies bedeutet, dass eine Überprüfung nur daraufhin erfolgen kann, ob die Beweisaufnahme an einem Rechtsfehler leidet, also in sich widersprüchlich ist, den Denkgesetzen zuwiderläuft oder wesentliche Teile des Beweisergebnisses unberücksichtigt lässt oder ob konkrete Gesichtspunkte vorhanden sind, die einen solchen Rechtsfehler bei der Tatsachenfeststellung möglich sein lassen und deshalb Zweifel am erstinstanzlich gefundenen Ergebnis begründen. Hieran gemessen ist die Beweiswürdigung im angefochtenen Urteil, soweit sie sich auf die Fragen bezieht, ob der Zeuge C bereit war, die streitgegenständliche Immobilie zu einem höheren Preis als 150.000 EUR zu erwerben, und ob er deshalb bei dem Beklagten angerufen hat, weder zu beanstanden noch im Ergebnis in Zweifel zu ziehen. Konkrete Anhaltspunkte, die einen Rechtsfehler bei diesen Tatsachenfeststellungen als möglich erscheinen lassen, sind nicht ersichtlich. Aus welchen Gründen es zu seinem an das Landgericht adressierten Schreiben vom 28.12.2018 (vgl. Bl. 80 d.A.) gekommen ist, hat der Zeuge im Rahmen seiner Aussage vor dem Landgericht nachvollziehbar erläutert. Dass er entgegen den dortigen Angaben detaillierte Erinnerungen an das Geschehen im Jahr 2016 hatte, ergab sich bereits aus dem Inhalt seines weiteren, an die Kammer gerichteten Schreibens vom 04.01.2019 (vgl. Bl. 84 d.A.). Konkrete Anhaltspunkte für die Annahme, dass die hiermit korrespondierenden mündlichen Angaben des Zeugen vor dem Landgericht nicht aus dem Gedächtnis heraus und der Wahrheit zuwider erfolgt sind, bestehen nicht. Hiergegen spricht nicht zuletzt der Umstand, dass der Zeuge, wie sich aus seinen glaubhaften Bekundungen ergibt, die er gegenüber dem Senat wiederholt hat, das Objekt als Kapitalanlage erwerben wollte, es sich für ihn damit nicht um eine Bagatellangelegenheit handelte, die hätte in Vergessenheit geraten können.

Dass der Zeuge nicht mehr anzugeben vermochte, ob er dem Beklagten gegenüber einen Kaufpreis genannt hat, ist unschädlich. Wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat, hätte sich der Beklagte, der im Interesse der Kläger gehalten war, die Immobilie an den Meistbietenden zu verkaufen, von sich aus nach den Preisvorstellungen des Zeugen erkundigen müssen, bevor er das Objekt an seinen Sohn veräußerte.  Ob er vor einem Verkauf an seinen Sohn in jedem Fall Rücksprache mit den Klägern hätte nehmen müssen, wie das Landgericht meint, kann danach dahinstehen. Unerheblich ist auch, ob schon der Umstand, dass der Beklagte das Objekt an einen Familienangehörigen verkauft hat, darauf hindeutet, dass der Verkauf unter Wert erfolgt ist.

Soweit der Prozessbevollmächtigte des Beklagten nach Schluss der mündlichen Verhandlung den Sohn des Beklagten als Zeugen dafür benannt hat, dass der Zeuge C mit diesem und nicht mit dem Beklagten telefoniert hat, hat die Kammer diesen Beweisantritt zu Recht als verspätet zurückgewiesen. Einwände hiergegen erhebt der Beklagte mit der Berufung nicht.

2.

Der Höhe nach beläuft sich der den Klägern durch die Pflichtverletzung des Beklagten entstandene Schaden auf 30.000 EUR. Aufgrund der Angaben, die der Zeuge C in seiner erneuten Vernehmung durch den Senat gemacht hat, steht mit einer für eine Verurteilung hinreichenden Gewissheit fest, dass der Zeuge bereit war, einen Betrag in Höhe von 180.000 EUR für die Immobilie der Kläger zu zahlen. Die Aussage des Zeugen steht in Einklang mit seinen Bekundungen vor dem Landgericht; auch dort hatte er bereits einen Preis von 170.000 bis 180.000 EUR genannt, wobei sich für den Senat allerdings nicht sicher erschloss, welcher der beiden genannten Beträge letztlich für den Zeugen tatsächlich akzeptabel gewesen wäre. Diesbezügliche Zweifel sind ausgeräumt, nachdem der Zeuge anlässlich seiner erneuten Vernehmung uneingeschränkt bestätigt hat, dass er auch den höheren der von ihm genannten Preise gezahlt hätte, und zwar auch dann, wenn die im Haus befindliche Wohnung vorerst nicht geräumt wurde, sondern weiterhin von der Klägerin zu 3. bewohnt blieb. Konkreter Anhalt für die Annahme, dass es im Zuge von Preisverhandlungen zu einer Herabsetzung des Kaufpreises unter einen Betrag von 180.000 EUR gekommen wäre, bestehen nicht. Hiergegen sprechen bereits die Angaben des Zeugen C anlässlich seiner Vernehmung durch das Landgericht, der ihm von der Klägerin zu 3. genannte Kaufpreis von 170.000  bis 180.000 EUR sei sehr günstig gewesen, bei einer engagierteren Vermarktung sei er auch bereit gewesen,  einen Betrag von 220.000 EUR zu zahlen. Hiergegen spricht aber auch die allgemeine Lebenserfahrung, dass ein erfahrener Immobilienkaufmann Preisverhandlungen auf Veräußererseite nicht mit der Mindestforderung der Verkäufer eröffnet, sondern, um Verhandlungsspielraum zu haben, einen Kaufpreis nennt, der höher liegt. Konkreter Anhalt für die Annahme, dass der Beklagte anders verfahren wäre, besteht nicht. Dass es dem  Zeugen C gleichwohl gelungen wäre, den Kaufpreis auf einen niedrigeren Betrag als 180.000 EUR zu drücken, ist vor diesem Hintergrund nicht ersichtlich. Konkrete Anhaltspunkte hierfür ergeben sich insbesondere nicht aus dem Vortrag des Beklagten.

3.

Ein Mitverschulden an der Entstehung des ihnen erwachsenen Schadens in Höhe von 30.000 EUR ist den Klägern nicht anzulasten. Ein solches folgt, anders als das Landgericht meint,  insbesondere nicht daraus, dass sie es unterlassen haben, die Immobilie selbst an den Zeugen C zu einem Preis von 180.000 EUR zu veräußern, obwohl sie dazu berechtigt gewesen wären. Gemäß § 254 BGB trifft den Geschädigten ein Mitverschulden, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig diejenige Sorgfalt außer Acht lässt, die jedem ordentlichen und verständigen Menschen obliegt, um sich vor Schaden zu bewahren (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl. § 254 Rnrn. 1 und  Rn. 8, jeweils  m.w.N.). Hieran fehlt es vorliegend. Die Kläger hatten den Beklagten damit betraut, in ihrem Namen den Verkauf des streitgegenständlichen Objekts zu betreiben. Dass sie vor  diesem Hintergrund ihnen bekannte Kaufinteressenten an den Beklagten verwiesen haben, ist nicht zu beanstanden. Dies gilt umso mehr, als eine Maklercourtage einzig von Käuferseite gezahlt werden sollte. Dass sie nicht unmittelbar und zeitnah mit dem Zeugen C einen Kaufvertrag geschlossen haben, als dieser sie ein zweites Mal kontaktierte, vermag ein Mitverschulden gleichfalls nicht zu begründen. Dies käme allenfalls dann in Betracht, wenn die Kläger zu diesem Zeitpunkt damit hätten rechnen müssen, dass der Beklagte in Kenntnis eines weiteren Interessenten, der bereit war, einen Kaufpreis von 180.000 EUR zu zahlen,  die Immobilie Mitte Dezember 2016  an seinen Sohn zu dem festgelegten Mindestpreis von 150.000 EUR verkaufen würde. Dies konnten die Kläger indes nicht voraussehen. Sie hatten dem Beklagten im Dezember 2016 eine Frist zum Verkauf des Hauses bis Ende des Jahres 2016 gesetzt und ihm mitgeteilt, dass sie sich nach Ablauf der Frist einen anderen Makler suchen würden. Bis dahin durften sie annehmen, dass der Beklagte sich um einen Interessenten bemühen würde, der einen höheren Kaufpreis als die von dem Zeugen C gebotenen 180.000 EUR zahlen würde.

4.

Die Zinsforderung folgt aus §§ 288 Abs.1, 291 ZPO.

5.

Ersatz der ihnen entstandenen vorgerichtlichen Anwaltskosten steht den Klägern gemäß §§ 280 Abs. 1, 662 BGB zu. Insoweit handelt es sich um notwendige Rechtsverfolgungskosten, die unter Zugrundelegung eines Streitwerts von 30.000 EUR mit 1.975,04 EUR zutreffend berechnet sind. Die Zinsforderung beruht auf §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

5.

Die Kostenentscheidung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO.

6.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs.2 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 30.000 EUR (10.000 EUR Berufung des Beklagten + 20.000 EUR Berufung der Kläger)

Wert der Beschwer des Beklagten: 30.000 EUR

 

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