Contact for English speaking clientsAG Dortmund – Az.: 425 C 9057/18 – Urteil vom 18.07.2019
1.
Der Beklagte wird verurteilt es zu unterlassen, den freien Zugang zur Wohnung der Klägerin über den Hauptweg des Grundstückes Gemarkung S, Flur, Flurstück, Hof- und Gebäudefläche xxx, am Haupttor einzuschränken, zu verhindern oder zu erschweren.
2.
Der Beklagte wird verurteilt, das Betreten und den Aufenthalt auf der Terrasse vor der Wohnung der Klägerin zu unterlassen.
3.
Der Beklagte wird verurteilt, am Eingangstor des Haupttores eine Klingelanlage nebst Namensschild der Klägerin anzubringen und die Möglichkeit der Öffnung des Haupttores auf Knopfdruck über die Wohnung der Klägerin wiederherzustellen.
4.
Der Beklagte wird verurteilt, die zwei Kameras nebst Scheinwerfer, die sich oberhalb des Zugangs zur Wohnung der Klägerin befinden, zu entfernen.
5.
Der Beklagte wird verurteilt, für die Klägerin außerhalb des Raumes im Bereich des Carports eine Möglichkeit zum Einschalten der Beleuchtung der beiden Laternen auf dem Hauptweg zu schaffen.
6.
Dem Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Unterlassungsverpflichtung gemäß Ziffer 1) und 2) ein Ordnungsgeld von bis zu 500.000,00 EUR oder Ordnungshaft angedroht.
Widerklagend wird die Klägerin verurteilt es zu unterlassen, den Abstellraum neben der Wohnungseingangstür des Beklagten zu benutzen.
Widerklagend wird die Klägerin verurteilt es zu unterlassen, die Mülltonnen des Beklagten zur Entsorgung ihres Abfalls mitzubenutzen.
Im Übrigen werden die Klage und die Widerklage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 EUR vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin war Eigentümerin des Grundstücks xxx in D. Sie hat dieses Grundstück Ende der 90er Jahre ihrer Tochter geschenkt in der Erwartung, dass diese später Pflegedienste erbringen würde. Der Sohn der Klägerin war damit einverstanden und hat diesbezüglich auf sämtliche Rechte verzichtet. Im Rahmen der Übertragung hat die Klägerin sich ein Wohnungsrecht vorbehalten, das in Abt. II des Grundbuchs unter laufender Nr. 5 eingetragen ist als: „Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB für HR, geborene K, geboren am 000000. Eingetragen unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 08.11.1999 (UR-Nr., Notar Dr. in Schwerte)“.
In der Eintragungsbewilligung heißt es unter § 11:
„Wohnungsrecht an der gesamten Wohnung im Untergeschoss.
Dieses Wohnungsrecht ist unentgeltlich. Schuldrechtlich gilt, daß die Begünstigte lediglich ihre verbrauchsabhängigen Nebenkosten zu tragen hat.
Die Erschienenen sind sich darüber einig, daß dieses Wohnungsrecht nach dem vorgesehenen Ausbau des Untergeschosses auf die neugeschaffenen Räume im Untergeschoss mit umfasst.
Die Begünstigte ist zum freien Umgang in Haus und Hof berechtigt. Sie ist desweiteren berechtigt, den Garten uneingeschränkt mit zu nutzen.“
In der Folgezeit ist es dann zu einer Zerrüttung zwischen der Klägerin und ihrer Tochter gekommen. Die Tochter ist aus dem Haus ausgezogen und hat dann Anfang 2018 das Grundstück an den Beklagten verkauft. Seither gibt es Streit zwischen den Parteien über den Umfang des Wohnungsrechtes der Klägerin. Es gab auch schon ein einstweiliges Verfügungsverfahren zwischen den Parteien, da der Beklagte die Heizung heruntergeregelt hatte. Dem Beklagten ist im einstweiligen Rechtsschutzverfahren aufgegeben worden, die Heizung wieder so zu betreiben, dass eine tägliche Raumtemperatur von 22 Grad erreicht wird (AG Dortmund, 405 C 151/19).
Das Grundstück des Beklagten mit dem Wohnungsrecht der Klägerin liegt im Stadtteil S. Man kann die Lage als „einsam“ bezeichnen. Es handelt sich um eine Hanglage. Wenn man sich dem Grundstück nähert, gabelt sich vor dem Grundstück der Weg. Geradeaus geht es über einen Fahrweg ebenerdig zu einem Carport. Der Weg wird nach vorne durch ein Tor abgeschlossen. Dort befindet sich auch eine Klingel für die Wohnung des Beklagten. Vormals war dort eine Klingel auch für die Wohnung der Klägerin. Auf dieser Ebene befindet sich der Eingang zur Wohnung des Beklagten. Im Bereich des Carports befindet sich rechts eine Schiebetür. Dahinter befindet sich der Schalter für die Beleuchtung des gerade beschriebenen Zuweges zum Carport. Auf der gleichen Ebene hinter dem Carport befindet sich eine Kammer mit Holztür. Hier lagert die Klägerin diverse Gegenstände. Aber auch der Beklagte hat einige ganz wenige Gegenstände dort abgestellt. Der Beklagte beabsichtigt, in diesen Räumlichkeiten eine Sauna einzubauen.
Der Beklagte hat zahlreiche Kameras und Lampen auf dem Grundstück montiert. Eine befindet sich oberhalb des gerade beschriebenen Raumes und eine oberhalb des Zugangs zur Wohnung des Beklagten. Beide erfassen die im Untergeschoss gelegene Terrasse der Klägerin.
Die Wohnung der Klägerin erreicht man auf zwei Wege. Zum einen kann man an der Tür, die zur Wohnung des Beklagten führt vorbeigehen und ca. 15 Stufen nach unten gehen. Zum anderen führen von der Wohnung bzw. Terrasse der Klägerin 21 Stufen nach unten zu einem kleinen Törchen. Hier gelangt man auf den zweiten Weg, der sich vor dem Haupteingang des Grundstückes nach rechts gabelt und unterhalb rechts an dem Grundstück vorbeiführt. An dem Törchen ist ein Briefkasten zu Gunsten der Klägerin angebracht. Eine Klingel gibt es zurzeit dort nicht.
Die Parteien streiten darüber, welche Rechte die Klägerin aufgrund des eingetragenen Wohnungsrechtes auf dem Grundstück hat.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie – wie in der Vergangenheit auch – auch den Zuweg, der zum Carport führt nutzen dürfte und dass der Beklagte verpflichtet sei, am Eingang ein Namensschild sowie eine Klingel zu ihren Gunsten wieder anzubringen und ihr die Möglichkeit wieder einzuräumen, das Haupttor per Knopfdruck zu öffnen. Ferner ist sie der Auffassung, dass sie nicht verpflichtet ist, die zwei Kameras, die auf ihre Terrasse gerichtet sind, zu dulden. Sie habe den Handwerkern gegenüber sich sofort gegen die Anbringung ausgesprochen. Sie behauptet ferner, dass der Dackel des Beklagten auf sie zu laufe, sich auf der Terrasse aufhalte und in ihre Wohnung komme. Der Beklagte halte sich auch auf ihrer Terrasse auf. Er habe auch immer noch einen Originalschlüssel ihres Briefkastens. Ferner ist sie der Auffassung, dass sie die Außenbeleuchtung der Zuwegung ein- und ausschalten dürfe und deshalb einen Zugang zu dem Raum haben müsse wo sich der Schalter befinde.
Die Klägerin beantragt,
1.
den Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, den freien Zugang zur Wohnung der Klägerin über den Hauptweg des Grundstückes Gemarkung S, Flur, Flurstück Hof- und Gebäudefläche, zum Haupttor einzuschränken, zu verhindern oder zu erschweren,
2.
den Beklagten zu verurteilen, das Betreten und den Aufenthalt auf der Terrasse vor der Wohnung der Klägerin zu unterlassen,
3.
den Beklagten zu verpflichten, zu verhindern, dass sein Dackel auf die Klägerin zuläuft, sich auf der Terrasse vor der Wohnung der Klägerin aufhält oder in die Wohnung der Klägerin läuft,
4.
dem Beklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Unterlassungsverpflichtung ein Ordnungsgeld bis zu 500.000,00 € oder Ordnungshaft in gesetzlich zulässiger Höhe anzudrohen,
5.
den Beklagten zu verurteilen, am Eingang des Haupttores eine Klingelanlage nebst Namensschild der Klägerin anzubringen und die Möglichkeit der Öffnung des Haupttores per Knopfdruck über die Wohnung der Klägerin wiederherzustellen,
6.
die zwei Kameras nebst Scheinwerfer, die sich oberhalb des Zugangs zur Wohnung der Klägerin befinden, zu entfernen,
7.
der Klägerin den Originalschlüssel für den Briefkasten am unteren Eingang zur Wohnung der Klägerin auszuhändigen,
8.
den Beklagten zu verurteilen, der Klägerin einen Schlüssel für den Raum im Eingangsbereich zum Hof auszuhändigen, mit dem die Beleuchtung der Zuwegung zum Haus eingeschaltet wird oder für die Klägerin außerhalb dieses Raumes eine andere Möglichkeit zum Einschalten der Beleuchtung der Zuwegung zu verschaffen.
Der Beklagte erkennt den Klageantrag zu 2.) an und beantragt im Übrigen, die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt er,
1.
die Klägerin zu verurteilen, es zu unterlassen, die Treppe, die von dem Bereich vor ihrer Wohnungseingangstür zum Terrassenbereich vor der Wohnungseingangstür des Beklagten und Widerklägers führt, zu benutzen oder durch ihre Besucher benutzen zu lassen,
2.
die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, den Weg der vom Carport neben der Wohnungseingangstür des Beklagten und Widerklägers zum Einfahrtstor führt zu benutzen oder durch ihre Besucher benutzen zu lassen,
3.
die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, den Abstellraum neben der Wohnungseingangstür des Beklagten und Widerklägers zu benutzen,
4.
die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, die Mülltonnen des Beklagten und Widerklägers zur Entsorgung ihres Abfalls mitzubenutzen.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, dass ihm der Hund nicht gehört. Er habe alle Schlüssel für den Briefkasten abgegeben. Auf der Terrasse halte er sich nicht auf.
Die Lampen und die Videokamera seien so programmiert, dass sie bei Bewegungen auf der Terrasse der Klägerin nicht ansprängen. Die Klägerin sei mit der Anbringung einverstanden gewesen. Er vertritt die Auffassung, dass es der Klägerin zumutbar sei, ihre Wohnung über den unteren Weg zu erreichen und zu verlassen.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Das Gericht hat einen Ortstermin durchgeführt und die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Beide Parteien haben nach dem Ortstermin und Verkündung des Urteils noch weitere Schriftsätze eingereicht.
Vergleichsverhandlungen scheiterten.
Entscheidungsgründe
Die Klage und die Widerklage sind jeweils teilweise begründet und im Übrigen unbegründet.
Der Klägerin steht ein Unterlassungsanspruch dahingehend zu, dass dem Beklagten zu untersagen war, den Zugang zum Grundstück xxx vom Haupttor Richtung Carport zu verhindern oder zu erschweren.
Der Klägerin steht aufgrund des Wohnrechts ein Recht zum Betreten des Grundstückes über diesen Hauptzugang zum Grundstück zu. Der Wortlaut des Wohnungsrechtes ist für das erkennende Gericht eindeutig. Es heißt dort, dass die Klägerin zum „freien Umgang in Haus und Hof berechtigt“ ist. Des Weiteren ist sie berechtigt, den Garten uneingeschränkt mitzunutzen.
Inhalt und Umfang einer Grunddienstbarkeit bestimmen sich nach der Eintragung im Grundbuch (BGH NJW 2008, 3703). Bei deren Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn des Eintrags und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (BGH NZM 2014, 209). Außerhalb dieser Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Ein von der Eintragung im Grundbuch abweichender Wille, der die Dienstbarkeit der bestellenden Partei muss dabei bei der Auslegung des Inhalts des dinglichen Rechts unbeachtet bleiben, weil sonst der Eintragung ihre eigenständige Bedeutung als rechtsbegründender Akt (§ 873 BGB) entzogen würde (BGH NJW 1960, 673; NJW 2002, 1797).
Für die Beziehungen der Parteien ist deshalb die Formulierung, wonach der Klägerin der freie Umgang in Haus und Hof gestattet ist maßgeblich. Hier geht es um den freien Umgang im Bereich des „Hofes“. Die Formulierung ist sehr weit. Unter „Hof“ ist der gesamte Außenbereich zu verstehen. Es wird in der Eintragungsbewilligung nicht die geringste Einschränkung vorgenommen, welche Bereiche ausgenommen sein sollen. Anders als bei anderen Wohnrechten ist der gegenständliche Bereich auch nicht anders eingeschränkt. Deshalb zählt hierzu auch der Zugang über den oberen Weg der geradeaus zum Carport führt. Das ist der Hauptzugang zum Haus. Von dort aus ist auch die Wohnung der Klägerin zu erreichen. Dass es noch einen anderen Weg gibt ist für die Beurteilung des Rechtes der Klägerin völlig unbeachtlich. Neben der Eintragung des weiten Wohnungsrechts war dem Beklagten dieser Umstand bei Erwerb des Hauses auch bekannt, da sich damals dort auch eine Klingel für die Wohnung der Klägerin befand.
Die Argumentation des Beklagten läuft im Wesentlichen darauf hinaus, dass andere Verhaltensweisen der Klägerin sinnvoll oder zumutbar seien. Das will das erkennende Gericht gar nicht beurteilen. Darauf kommt es rechtlich nämlich nicht an. Die Klägerin hat aufgrund der Eintragung des Wohnrechts ein sehr umfangreiches Recht zur Nutzung des Grundstücks. Auch aus der Formulierung, dass „desweiteren“ der Garten mitbenutzt werden darf, ergibt sich, dass das Nutzungsrecht im Satz vorher bereits sehr umfassend ist. Anders als bei vielen anderen eingetragenen Wohnungsrechten ist hier der Umfang des Wohnungsrechtes ganz umfassend auf den gesamten Hofbereich ausgedehnt und nicht nur auf irgendwelche Innenhöfe oder Zuwegungen beschränkt.
Der Anspruch auf Nutzung ergibt sich im Übrigen auch aus § 1093 Abs.3 BGB. Danach ist Berechtigte auch befugt die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitzubenutzen. Hierzu zählt auch der Zuweg mit Tor und Klingel.
Soweit der Beklagte sich auf die Auslegungsregel des § 1091 BGB beruft, wonach eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit „im Zweifel“ nach dem persönlich Bedürfnis des Berechtigten richtet, übersieht der Beklagte, dass es sich dabei um eine Auslegungsregel handeln. Hier ist das Wohnrecht aber weit angelegt. Einer Auslegung, was damit gemeint ist und wie es zu beschränken ist, bedarf es gar nicht. Die Klägerin als ehemalige Eigentümerin hat sich dies weite Wohnrecht damals beim Schenkungsakt vorbehalten. Daran ist der Beklagte als Erwerber gebunden.
Dem Anspruch der Klägerin könnte allenfalls das allgemeine Schikaneverbot entgegengehalten werden. Für das erkennende Gericht besteht aber kein Anlass, hier davon auszugehen, dass das Verhalten der Klägerin, wenn sie das Haus und ihre Wohnung über den dafür vorgesehenen Weg erreichen will, schikanös wäre.
Zum Recht der Klägerin gehört es auch, dass Fahrzeuge bis zum Haus vorfahren wie zum Beispiel ihr Sohn, der Einkäufe anliefert, Taxen oder andere Fahrzeuge. Selbstverständlich können diese nicht im Carport oder auf dem Weg dorthin geparkt werden aber für An- und Ablieferungen darf auch dieser Weg hierfür benutzt werden.
Da der Zuweg über den Hauptweg auch der Hauptzugang für die Klägerin darstellt gehört es auch zu den Rechten der Klägerin, dass sich an diesem Haupttor ein Namensschild mit ihrem Namen befindet sowie eine Klingel. Soweit der Beklagte die Möglichkeit geschaffen hat das Haupttor vom Gebäude aus zu öffnen muss auch der Klägerin ein solches Recht wieder eingeräumt werden.
Soweit der Beklagte den Anspruch auf Unterlassung des Betretens und Aufenthalts auf der Terrasse anerkannt hatte, war entsprechend durch Teilanerkenntnisurteil zu entscheiden.
Der Klägerin steht auch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 823 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Entfernung der beiden Kameras nebst Scheinwerfer zu. Die Klägerin ist durch die Anbringung der Kameras in ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt. Eine solche Videoüberwachung greift in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Betroffenen in seiner Ausprägung als Recht der informellen Selbstbestimmung ein. Dieses Recht umfasst die Befugnis des Einzelnen, grundsätzlich selbst zu entscheiden wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden und daher grundsätzlich selbst über die Preisgabe und Verwendung persönlicher Daten zu bestimmen (BGH, Urteil vom 16.03.2010 – VI ZR 176/09). Die Klägerin und/oder ihre Besucher müssen sich nicht filmen lassen, wenn sie sich auf dem Grundstück bewegen.
Das Gericht konnte sich davon überzeugen, dass zum einen bereits die Terrasse der Klägerin von der Kamera erfasst wird. Dabei ist es unerheblich, ob die Kamera und die Beleuchtung nur anspringen wenn Bewegungen auf der Terrasse wahrgenommen werden oder nur wenn Bewegungen außerhalb der Terrasse stattfinden. Das Gericht konnte sich davon überzeugen, dass dann, wenn die Kamera anspringt, auch die Terrasse gefilmt wird. Ferner war zu berücksichtigen, dass der Klägerin und ihren Besuchern das Zutrittsrecht über den oberen Weg zum Grundstück und der Wohnung zusteht, sodass auf jeden Fall die Klägerin bei Betreten ihrer Wohnung ebenso aufgenommen wird wie jeder Besuch. Das ist unzulässig. Das gilt im Übrigen auch für weitere Kameras, die im Eingangsbereich aufgehängt sind, die aber nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind. Es ist gerade nicht so, dass der Beklagte nur auf „seinem Grundstück“ Videoaufnahmen macht, sondern auch in die dinglichen Rechte der Klägerin eingreift. Insofern unterscheiden sich die im Außenbereich angebrachten Kameras von der anscheinend im Wohnzimmer des Beklagten angebrachten Kamera, die während des Ortstermins über das Handy des Beklagten vom Gericht wahrgenommen werden konnte.
Im Übrigen zeigen die zahlreichen vom Beklagten aufgenommenen Fotos von der Klägerin, dass insofern durchaus auch eine Art „Überwachung“ der Klägerin durch den Beklagten in unzulässiger Weise stattfindet. Die Fotos zeigen sämtlichst private Verhaltensweisen der Klägerin, die nach Ansicht des erkennenden Gerichts zulässig sind.
Der Klägerin steht auch ein Anspruch darauf zu, die Außenbeleuchtung mit den beiden Laternen auf dem Hauptweg ein- bzw. auszuschalten. Soweit der Beklagte keine Möglichkeit schafft, dass diese Lampen durch Zeitschaltuhr oder Bewegungsmelder geschaltet werden, muss die Klägerin die Möglichkeit haben, den von ihr in zulässiger Weise zu begehenden Hauptweg auch sicher und deshalb beleuchtet benutzen zu können.
Umgedreht war die Klägerin aufgrund der Widerklage auch zur Unterlassung der Nutzung des Abstellraumes zu verurteilen. Wie das erkennende Gericht oben bereits dargelegt hat ist für die Auslegung des Wohnungsrechtes vorrangig der Wortlaut der Eintragung und der Eintragungsbewilligung maßgeblich. Danach kann die Klägerin die Räume im Untergeschoss nutzen. Der Abstellraum befindet sich aber nicht im Untergeschoss, sondern im von den Parteien so bezeichneten Erdgeschoss, also auf der Ebene der Wohnung des Beklagten. Dass hier jahrelang von der Klägerin eine andere Nutzung praktiziert wurde ändert an dem Unterlassungsanspruch des Beklagten nichts. Der Raum steht in seinem Eigentum. Ein Benutzungsrecht der Klägerin besteht gerade nicht.
Ferner war die Klägerin zu verurteilen, die Mülltonnen des Beklagten zur Entsorgung ihres Abfalls nicht mitzubenutzen. Das erkennende Gericht konnte sich bei dem Ortstermin davon überzeugen, dass die Klägerin selbst drei Tonnen aufgestellt hat. Eine Notwendigkeit, die Tonnen des Beklagten zu nutzen besteht nicht.
Im Übrigen sind die Klage und die Widerklage unbegründet.
Ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich des Dackels besteht gegenüber dem Beklagten nicht. Unstreitig hat der Beklagte keinen Dackel.
Auch ein Anspruch auf Herausgabe eines vermeintlichen Originalschlüssels besteht nicht. Die Klägerin hat den von ihr zu erbringenden Beweis, dass der Beklagte noch im Besitz eines solchen Schlüssels für den Briefkasten ist nicht erbracht. Das gilt auch für einen Schlüssel für den Raum im Eingangsbereich um an den Lichtschalter zu kommen. Der Beklagte muss lediglich gewährleisten, dass die Klägerin den Weg mit Beleuchtung nutzen kann. Wie er dies tut bleibt ihm überlassen.
Soweit der Beklagte der Klägerin verbieten will, die Treppe, die vom Bereich vor ihrer Wohnungseingangstür zur Wohnungseingangstür des Beklagten führt zu nutzen, war die Klage ebenfalls abzuweisen. Wie das erkennende Gericht bereits dargelegt hat, steht der Klägerin das Recht zu, aufgrund der umfassenden Eintragung des Wohnungsrechtes das Grundstück und das Gebäude über den oberen Weg zu betreten. Dann ist es auch zwingend erforderlich, diese Treppe zu nutzen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
