Haus verkaufen trotz Wohnrecht auf Lebenszeit – das müssen Sie beachten

Es mag herausfordernd erscheinen, ein Haus zu verkaufen, das mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit belastet ist. Doch mit der richtigen Herangehensweise und fachkundiger Beratung können solche Hürden gemeistert werden.

Dr. Christian Gerd Kotz verfügt über tiefgreifende Kenntnisse im deutschen Recht und bietet unverzichtbare Einblicke in die komplexe Materie des Wohnrechts. Durch seine Expertise werden Eigentümer befähigt, ihre Immobilien erfolgreich zu vermarkten, selbst unter diesen speziellen Bedingungen. Seine Beratung ist besonders wertvoll für jene, die sich mit den rechtlichen Feinheiten des Verkaufs einer mit Wohnrecht belasteten Immobilie auseinandersetzen müssen.

Ein Hausverkauf ist dem reinen Grundsatz nach ein Rechtsgeschäft wie jedes andere Geschäft auch. Am einfachsten lässt sich ein derartiges Rechtsgeschäft natürlich realisieren, wenn die Immobilie von dem Verkäufer lastenfrei dem Käufer angeboten werden kann. Es gibt jedoch auch Immobilien, bei denen im Grundbuch eine Belastung in Form eines Wohnrechts auf Lebenszeit eingetragen ist. In diesem Fall sind sowohl der Verkäufer, als auch der Käufer sowie der Inhaber des Wohnrechts von dem Verkaufsgeschäft betroffen.

Die Bedeutung des Wohnrechts

Bei dem Wohnrecht auf Lebenszeit handelt es sich um ein Recht des Inhabers, die Immobilie bis zum Ende des Lebens zu bewohnen. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in dem § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), welcher letztlich auch die genauen Rahmenbedingungen des Wohnrechts festlegt. Hierbei muss zunächst unterschieden werden zwischen dem schuldrechtlichen Recht und dem dinglichen Recht. Der Unterschied zwischen diesen beiden Rechtsarten liegt darin, dass ein dingliches Recht auf jeden Fall in das Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen wird und somit eine Belastung der Immobilie darstellt. Das Wohnrecht auf Lebenszeit wirkt sich naturgemäß auch auf das Immobilienverkaufsgeschäft aus, da entsprechend belastete Immobilien auf dem Immobilienmarkt weitaus geringere Verkaufserlöse erzielen, als es bei unbelasteten Immobilien der Fall wäre. Es gibt unterschiedliche Formen des Wohnrechts, wobei das Wohnrecht auf Lebenszeit in der gängigen Praxis zu den häufigsten Formen zählt.

Natürlich kann eine Immobilie mit Wohnrecht von dem Verkäufer veräußert werden. Der Käufer muss allerdings wissen, dass eine derartig belastete Immobilie trotz des Eigentümerwechsels auch weiterhin von dem Wohnrechtsinhaber bewohnt werden darf und dass ein Wohnrecht auf Lebenszeit nur im gegenseitigen Einvernehmen beendet werden kann.

Die Dauer des Wohnrechts ist entscheidend

Weitergehende Unterscheidungen bei dem Wohnrecht beziehen sich in erster Linie auf die Dauer des Rechts. Es gibt sowohl das befristete Wohnrecht, welches lediglich für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum gilt, und das unbefristete Wohnrecht. Das unbefristete Wohnrecht ist allgemein hin auch als Wohnrecht auf Lebenszeit bekannt und gilt dementsprechend bis zu dem Tod des Rechteinhabers.

Diese Personen haben für gewöhnlich ein Wohnrecht inne

Das Wohnrecht an sich entsteht nicht im Zuge eines automatisierten Prozesses, es muss vielmehr auf der Grundlage eines Vertrages begründet oder eingeräumt werden. Dem reinen Grundsatz nach kann jede Person von einem Immobilieneigentümer ein Wohnrecht eingeräumt bekommen. In der gängigen Praxis sind es jedoch die Eltern oder auch Großeltern eines Immobilieneigentümers, welche ein Wohnrecht innehaben. Gleichermaßen verhält es sich auch mit Lebensgefährten bzw. Lebenspartnern sowie Ehepartnern oder Kindern. Ein Verwandtschaftsverhältnis zu dem Immobilieneigentümer muss jedoch nicht zwingend bestehen. Es können auch Mieter, welche die Immobilie bereits für einen sehr langen Zeitraum bewohnen, können ein Wohnrecht übertragen bekommen. Unterschieden werden muss dabei jedoch zwischen dem unentgeltlichen Wohnrecht sowie dem Wohnrecht, für welches der Rechteinhaber ein Entgelt an den Eigentümer der Immobilie bezahlt.

Hat der Verkauf Auswirkungen auf das Wohnrecht?

Inhaber von Wohnrechten werden immer in gewisser Hinsicht aufmerksam, wenn der Gedanke des Immobilienverkaufs bei dem Eigentümer aufkommt. Während der Eigentümer die Befürchtung hat, dass die belastete Immobilie nicht zu dem gewünschten Preis verkauft werden kann, besteht bei den Rechteinhabern die Befürchtung, dass sie die Immobilie durch den Verkauf nicht mehr bewohnen dürfen. Die Befürchtung des Eigentümers mag zwar berechtigt sein, die Befürchtung des Rechteinhabers ist jedoch unbegründet. Durch den Immobilienverkauf an sich ergeben sich keine Veränderungen an dem bestehenden Wohnrecht des Rechteinhabers. Das Wohnrecht wird im wahrsten Sinne des Wortes mit der Immobilie mit verkauft, sodass der neue Eigentümer das Wohnrecht zu respektieren hat. Das Wohnrecht kann dementsprechend von dem neuen Eigentümer nicht beendet werden und der neue Eigentümer hat dementsprechend auch nicht die freie Verfügungsgewalt der Immobilie. Dies ist natürlich ein gravierender Nachteil, welcher letztlich auch abschreckend, für viele Käufer wirkt. In der gängigen Praxis ist es dementsprechend auch nicht ganz einfach, eine entsprechend belastete Immobilie zu veräußern.

Wer eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht auf Lebenszeit verkaufen möchte, der muss schon ausgezeichnete anderweitige Argumente für einen Kauf anbringen. Eine hervorragende Lage der Immobilie wird jedoch für gewöhnlich Kapitalanleger neugierig machen.

Verkäufer sollten auf jeden Fall im Vorfeld eine genaue Prüfung vornehmen

Es kann eine wahre Vielzahl von Gründen für einen Immobilienverkauf geben. Seien es private Gründe oder auch das berufsbedingte Erfordernis des Verkaufs, vor dem eigentlichen Verkauf sollte jedoch auf jeden Fall seitens des Verkäufers die objektive Werteverlustprüfung durchgeführt werden. Diese Höhe des Werteverlustes ist dabei abhängig von verschiedenen Faktoren wie dem Alter der Immobilie sowie auch dem Alter des Wohnrechtsinhabers. Das Alter der Immobilie wirkt sich natürlich auf den Marktwert aus. Eine sehr alte Immobilie mit jungen Rechteinhabern wird dementsprechend einen höheren Werteverlust mit sich bringen als ein sehr neues Gebäude, welches von sehr betagten Rechteinhabern bewohnt wird.

Ist es überhaupt möglich, das Wohnrecht zu beenden?

Diejenige Person, welche das Wohnrecht aufzuheben wünscht, hat letztlich keine einfache Mission. Es kommt gänzlich auf die Art des Wohnrechts an. Ein befristetes Wohnrecht wird zum Ende der vertraglich vereinbarten Frist automatisch beendet. Bei dem lebenslangen Wohnrecht ist dies jedoch nicht der Fall. Das Einverständnis des Wohnrechtsinhabers ist auf jeden Fall zwingend erforderlich, welches in der gängigen Praxis kaum gegeben wird. Ein sogenannter Aufhebungsvertrag wäre erforderlich, welcher jedoch für gewöhnlich mit einer Abfindungszahlung verbunden ist. Der Gesetzgeber kennt jedoch Fallsituationen, die zu einem automatischen Erlöschen des Wohnrechts führen.

Die Bedingungen, welche das Erlöschen des Wohnrechts zur Folge haben, im Überblick

• es wurde ein bedingtes Wohnrecht eingeräumt und die Bedingungen treten nicht ein
• die Immobilie, auf welche sich das Wohnrecht bezieht, gilt als unbewohnbar
• die Frist für das Wohnrecht ist erreicht
• der Rechteinhaber verstirbt.

Sonderfall Zwangsversteigerung

Einen regelrechten Sonderfall stellt die Zwangsversteigerung dar, da hier der Wohnrechtsinhaber sowie auch ein kreditgebendes Institut in dem Grundbuch eingetragen wurde. Da in der gängigen Praxis die Immobilie nicht abgezahlt ist, hat der Kreditgeber im Grundbuch einen sogenannten vorrangigen Platz inne, sodass das eingetragene Wohnrecht nachrangig wird. Die Zwangsversteigerung bringt dementsprechend auch unweigerlich das Ende des Wohnrechts mit sich. Ein Wohnrechtsinhaber hat in einem derartigen Fall jedoch gegenüber dem kreditgebenden Institut einen rechtlichen Anspruch auf eine Ausgleichszahlung. Dies gilt jedoch erst, wenn es zu dem Verkauf der Immobilie gekommen ist.

Auch die Steuer muss berücksichtigt werden

Diejenigen Immobilienbesitzer, welche einen Hausverkauf trotz Wohnrecht auf Lebenszeit realisieren wollen, können von steuerrechtlichen Regelungen in Deutschland profitieren. Es gibt für Immobilieneigentümer sehr hohe Steuerfreibeträge, die genutzt werden können. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Immobilienverkauf innerhalb der Verwandtschaft realisiert wird. Es gibt einen Steuerfreibetrag in Höhe von 500.000 EUR, wenn die Immobilie beispielsweise an den Ehepartner verkauft wird. Im Fall des Verkaufs an die Kinder oder Enkelkinder bzw. Urenkelkinder, so bringt dies einen Freibetrag von 400.000 EUR mit sich – sofern die Eltern der Kinder bzw. Enkelkinder bereits verstorben sind. Bei einem Verkauf der Immobilie an die Enkelkinder oder Urenkelkinder, deren Eltern noch leben, kann ein Steuerfreibetrag von 200.000 EUR genutzt werden. Für alle anderen Verwandten gilt ein Steuerfreibetrag von 20.000 EUR. Dies betrifft in erster Linie Geschwister sowie Onkel und Tanten.

Das Wohnrecht ist ein Recht, welches in der gängigen Praxis auf einem hohen Grad an Vertrauen sowie einer gewissen persönlichen Nähe zueinander beruht. Sollte der Immobilienbesitzer das Haus verkaufen wollen, so ist das vorherige Gespräch mit dem Wohnrechtsinhaber auf jeden Fall überaus ratsam. Mitunter lässt sich auf diese Weise bereits eine gute Lösung finden, mit welcher alle Beteiligten letztlich zufrieden sind.

Fazit

Das Wohnrecht auf Lebenszeit sichert den Wohnberechtigten ab, während es gleichzeitig Herausforderungen für Verkäufer darstellt. Der Verkauf einer solchermaßen belasteten Immobilie ist möglich, beeinflusst jedoch ihren Wert. Um die Rechte aller Beteiligten zu schützen, ist eine umfassende rechtliche Beratung unerlässlich.

Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben oder weitere Beratung benötigen, zögern Sie nicht, Kontakt mit der Kanzlei Kotz aufzunehmen.