Schadensersatzansprüche aus Mietverhältnis – Verjährungsfrist § 548 BGB – Sachvortragsänderung

Wasserschaden im Mietverhältnis: Streit um Verjährungsfrist und Schadensursache

In einem kürzlich verhandelten Fall vor dem AG Oberndorf (Az.: 3 C 123/21) ging es um Schadensersatzansprüche aus einem Mietverhältnis. Der Kläger behauptete, dass der Beklagte, sein Mieter, durch unsachgemäßes Verhalten einen Wasserschaden in der Wohnung verursacht habe.

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Die Vorwürfe des Vermieters

Der Kläger, Vermieter der Wohnung, behauptete, dass der Beklagte am 21.12.2020 duschen wollte und dabei das Wasser aufgedreht habe. Ein Handtuch, welches im Abflussbereich der Dusche lag, habe den Abfluss blockiert. Das austretende Wasser habe mehrere Räume der Wohnung überschwemmt, wodurch erhebliche Schäden entstanden seien. Der entstandene Schaden wurde auf mindestens 12.095,96 Euro geschätzt.

Die Verteidigung des Mieters

Der Beklagte wies die Vorwürfe zurück. Er behauptete, dass es keinen Vorfall mit einem Handtuch gegeben habe. Er erinnerte an einen anderen Vorfall im Frühjahr 2020, bei dem ein Toilettenkasten überlief. Der Beklagte argumentierte, dass der Kläger zwei unterschiedliche Daten für den Schadensvorfall angegeben habe und er selbst ein weiteres, unterschiedliches Schadensereignis beschrieben habe.

Änderung des Schadensdatums

Ein zentrales Thema des Falls war die Änderung des Schadensdatums durch den Kläger. Ursprünglich wurde der 21.12.2020 als Datum des Schadensereignisses angegeben. Später korrigierte der Kläger dieses Datum. Das Gericht stellte fest, dass es sich bei dieser Änderung nicht nur um eine einfache „Berichtigung“ handelte. Es wurde argumentiert, dass es für den Beklagten unfair wäre, wenn der Kläger das Datum des behaupteten Schadensereignisses nach Belieben ändern könnte.

Zweifel des Gerichts

Das Gericht äußerte erhebliche Zweifel an der Darstellung des Klägers. Es wurde betont, dass der geschilderte Schadenshergang nicht plausibel erscheine. Wenn tatsächlich die gesamte Wohnung überschwemmt worden wäre, hätte der Beklagte dies bemerken und entsprechend reagieren müssen.

Verjährungsfrist

Ein weiterer wichtiger Aspekt des Falls war die Frage der Verjährung des Schadensersatzanspruchs. Gemäß § 548 BGB verjähren Schadensersatzansprüche aus einem Mietverhältnis 6 Monate nach Rückerhalt der Mietsache. Das Gericht stellte fest, dass der Anspruch am 10.09.2021 verjährt sei und die Klage deshalb abgewiesen werden müsse.

Das vorliegende Urteil

AG Oberndorf – Az.: 3 C 123/21 – Urteil vom 22.03.2022

In dem Rechtsstreit wegen Feststellung hat das Amtsgericht Oberndorf am Neckar aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2022 für Recht erkannt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 12.984,33 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger begehren vom Beklagten die Zahlung von Schadensersatz und die Feststellung weitergehender Schäden.

Der Beklagte mietete aufgrund eines Mietvertrags vom 25.01.2020 ab dem 01.02.2020 eine Wohnung im 1. Obergeschoss des Anwesens ### in ### vom Kläger.

Der Kläger trägt in der Klage vom 06.05.2021 vor, der Beklagte habe am 21.12.2020 duschen wollen und das Wasser aufgedreht. Im Abflussbereich der Dusche habe ein Handtuch gelegen, welches den Abfluss blockiert habe. Es sei ein Anruf eingegangen. Der Beklagte habe weder das Wasser abgestellt noch das Handtuch entfernt. Das austretende Wasser habe das Bad, den angrenzenden Wohnraum, den Wohn-, Ess- und Küchenbereich sowie den Flur zum Schlafzimmer überschwemmt. Am Laminat sei ein Totalschaden entstanden, die Küche sei aufgequollen, die Wohnungszugangstür und die Tür zum Hauswirtschaftsraum hätten getauscht werden müssen. Zudem seien eine Bautrocknung und Malerarbeiten notwendig gewesen.

Am 10.03.2021 habe eine Begehung der Wohnung durch den Gutachter ### in Anwesenheit des Klägers stattgefunden. Der Schaden belaufe sich auf mindestens 12.095,96 Euro. Der Kläger unterhalte eine Gebäudeversicherung bei der Klägerin. Diese habe am 07.06.2021 an den Kläger 12.984,33 Euro bezahlt.

In seiner persönlichen Anhörung am 17.01.2022 teilte der Kläger erstmals mit, dass er am 29.11.2020 mit dem Beklagten telefoniert habe und dieser ihn über den Wasserschaden, ausgelöst durch das Handtuch, in Kenntnis gesetzt habe.

Der Kläger und die Klägerin beantragen zuletzt, festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger zu 1 den gesamten Schaden zu ersetzen, welcher dem Kläger aus dem vom Beklagten in der vom Beklagten angemieteten Wohnung des Anwesens ### verursachten Wasserschaden entstanden ist, soweit die Ansprüche nicht auf die Klägerin zu 2 übergegangen sind. den Beklagten weiter zu verurteilen, an die Klägerin zu 2) 12.184,33 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor, einen Vorfall mit einem Handtuch habe es nicht gegeben. Lediglich im Frühjahr 2020 habe es einen Vorfall mit einem überlaufenden Toilettenkasten gegeben. Am 21.12.2020 habe er sich in Untersuchungshaft befunden. Ein Anspruch sei zudem verjährt. Die Wohnung sei auf Ende Dezember 2020 gekündigt und am 22.12.2020 übergeben worden.

Das Gericht hat die Parteien persönlich angehört und Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen ###, ### und ###.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der öffentlichen Sitzungen am 04.10.2021, 17.01.2022 und 07.03.2022 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist teilweise unzulässig und insgesamt unbegründet.

I.

Das Amtsgericht Oberndorf ist gem. § 23 Nr. 1 GVG sachlich und gem. § 29a ZPO örtlich zuständig.

Der Feststellungsantrag ist bereits unzulässig. Es fehlt an der notwendigen Bestimmtheit des Antrags (Zöller 33. Aufl. § 253 Rn. 13c aE). Das Schadensereignis ist nicht in einer Weise bezeichnet, die eine Abgrenzung zu anderen Schadensereignissen ermöglicht. Dies gilt insbesondere, da der Kläger selbst 2 mögliche Zeitpunkte benannt und der Beklagte ein weiteres anderes Schadensereignis vorgetragen hat.

Der Kläger hat eine zulässige Klageänderung vorgenommen. Ursprünglicher Streitgegenstand war ein Schadensereignis am 21.12.2020. Der Streitgegenstand setzt sich aus dem vorgetragenen Sachverhalt und dem Antrag zusammen (Zähler 33. Aufl. Einl Rn. 83). Wird der Sachverhalt geändert, ändert sich der Streitgegenstand. Eine Änderung des Streitgegenstands ist eine Klageänderung (Zöller 33. Aufl. § 263 Rn. 2). Diese war sachdienlich. Beweise waren im Zeitpunkt der Klageänderung noch nicht erhoben. Der bis dahin angefallene Prozessstoff war verwertbar (Zöller 33. Aufl. § 263 Rn. 13). Es handelte sich bei der Änderung des Datums auch nicht lediglich um eine Art „Berichtigung“. Der Kläger hat nicht von Anfang an das richtige gemeint und lediglich irrig ein falsches Datum angegeben. Denn auch im Gutachten vom 19.03.2021 (K6, Blatt 77) ist als Schadenstag der 21.12.2020 angegeben. Es wäre zudem mit den berechtigten Belangen des Beklagten nicht vereinbar, wenn der Kläger beliebig das Datum des von ihm behaupteten Schadensereignisses ändern könnte; zumindest wenn -wie hier- von Beklagtenseite bestritten wird, dass es überhaupt ein Schadensereignis in der Art gab, wie es der Kläger geltend macht.

II.

Weder kann der Kläger Feststellung einer Verpflichtung zum Schadensersatz noch die Klägerin Zahlung verlangen.

Das Gericht hat bereits erhebliche Zweifel, dass es ein Schadensereignis in der streitgegenständlichen Wohnung, welches durch ein Handtuch in der Dusche ausgelöst wurde, gegeben hat. Zunächst führt der Kläger monatelang einen Prozess mit einem Datum, dass nach seinem eigenen mündlichen Vortrag nicht möglich ist. Weiter ist der geschilderte Schadenshergang nicht plausibel. Wenn die gesamte Wohnung überschwemmt worden wäre, hätte der telefonierende Beklagte dies wohl bemerkt und reagiert. Die erstmals nach Monaten benannte Zeugin ### konnte weder bestätigen, dass es ein entsprechendes Ereignis gegeben hat, noch, dass sie je mit dem Kläger gesprochen hat.

Ein etwaiger Schadensersatzanspruch ist jedenfalls verjährt, sodass auch eine künftige Zahlungsverpflichtung nicht festgestellt werden konnte. Für Schadensersatzansprüche aus einem Mietverhältnis gilt die Verjährungsfrist des § 548 BGB. Danach verjährt der Anspruch 6 Monate nach Rückerhalt der Mietsache.

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Der Rückerhalt der Mietsache war spätestens am 19.03.2021. An diesem Tag erstellte der Schadensgutachter ### sein Gutachten (KB. Blatt 77). Der Rückerhalt der Mietsache liegt vor, wenn der Vermieter die Möglichkeit erhalten hat, die Mietsache auf ihren vertragsgemäßen Zustand zu überprüfen und der Mieter danach keine Möglichkeit der Einwirkung mehr hat (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 548 Rn. 34). Die ist mit der Begutachtung durch Gutachter in Anwesenheit des Klägers unzweifelhaft der Fall. Eine spätere Einwirkung des Beklagten ist weder vorgetragen noch ersichtlich, wäre aber auch nicht relevant, da der Schaden am 10.03.2021 nach dem Vortrag des Klägers bereits vorhanden war.

Damit verjährte der Anspruch am 10.09.2021. Die am 06.05.2021 erhobene Klage konnte die Verjährung nicht gem. § 204 Nr. 1 BGB hemmen. Der Umfang der Hemmung der Verjährung wird grundsätzlich durch den Streitgegenstand der Klage bestimmt (Lakkis in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger). Wie bereits ausgeführt, war der Streitgegenstand der Klage am 06.05.2021 ein Schadensereignis am 21.12.2020. Erst mit der Klageänderung am 17.01.2022 hätte eine Hemmung der Verjährung einsetzen können. Zu diesem Zeitpunkt war der Anspruch bereits verjährt.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 709 ZPO.

Der Streitwert wurde gem. § 3 ZPO festgesetzt.

Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant

1. Mietrecht
   • Rechtsnorm: § 548 BGB (Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters)
   • Erläuterung: Das Mietrecht regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Im vorliegenden Fall geht es um Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter aufgrund eines Wasserschadens in der Mietwohnung. Der § 548 BGB regelt die Verjährungsfrist für solche Ansprüche, die nach Rückgabe der Mietsache entstehen. Hier wurde argumentiert, dass der Schadensersatzanspruch des Vermieters verjährt ist, da er sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache nicht geltend gemacht wurde.
2. Zivilprozessrecht
   • Rechtsnormen: § 263 ZPO (Änderung der Klage), § 204 BGB (Hemmung der Verjährung), § 3 ZPO (Streitwert)
   • Erläuterung: Das Zivilprozessrecht regelt den Ablaufvon zivilrechtlichen Streitigkeiten vor Gericht. Im vorliegenden Fall wurde die Klage geändert (§ 263 ZPO), was Auswirkungen auf die Hemmung der Verjährung (§ 204 BGB) hatte. Der Streitwert, der für die Kosten des Verfahrens relevant ist, wurde gemäß § 3 ZPO festgesetzt.
3. Schadensrecht
   • Rechtsnorm: Keine spezifische Norm genannt, aber im BGB verankert.
   • Erläuterung: Das Schadensrecht regelt die Ansprüche, die entstehen, wenn jemand einem anderen einen Schaden zufügt. Im vorliegenden Fall geht es um den Schaden, der durch den Wasseraustritt in der Mietwohnung entstanden ist. Der Kläger macht geltend, dass der Beklagte für den Schaden verantwortlich ist, während der Beklagte dies bestreitet.
4. Beweisrecht
   • Rechtsnorm: Keine spezifische Norm genannt, aber im ZPO verankert.
   • Erläuterung: Das Beweisrecht regelt, wie Beweise in einem Gerichtsverfahren erhoben und gewertet werden. Im vorliegenden Fall wurden Zeugen vernommen, um den Sachverhalt zu klären. Das Gericht hat aufgrund der Beweisaufnahme entschieden, dass es erhebliche Zweifel an der Darstellung des Klägers gibt.