Tiefgarage – Beseitigungsanspruch der übrigen WEG

Tiefgarage – Beseitigungsanspruch der übrigen WEG

HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT

Az.: 2 Wx 131/01

Beschluss vom 06.08.2003

Vorinstanz: LG Hamburg, Az.: 318 T 79/04


In der Wohnungseigentumssache hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 6. August 2003 beschlossen:

Der Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 19. September 2001 wird aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden haben wird.

Der Gegenstandswert für das Verfahren der dritten Instanz wird auf 92.543,83 € festgesetzt,

Gründe:

Die gem. den §§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde führt aufgrund eines Verfahrensfehlers zur Aufhebung und Zurückverweisung, weil das Landgericht nicht alle Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage am Verfahren beteiligt hat.

Die Antragsteller, Eigentümer von sechs Erdgeschosswohnungen der aus vierzig Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft D…, 97/K… 8, haben den Antragsgegner, der Eigentümer des Teileigentums Nr. 35 und als solcher nach der Teilungserklärung zur Bebauung des Innenhofes mit einer Tiefgarage berechtigt ist, auf Beseitigung der von diesem errichteten Tiefgarage in Anspruch genommen, weil der konkrete Bau nach Auffassung der Antragsteller mit den Vorgaben der Teilungserklärung nicht übereinstimmt. Damit liegt eine Streitigkeit zwischen Wohnungseigentümern aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne des § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG vor. Gemäß § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG sind an diesem Verfahren alle anderen Wohnungseigentümer materiell beteiligt. Das Landgericht hätte sie von Amts wegen auch formell am Verfahren beteiligen müssen, ihnen insbesondere über die Verwalterin als Zustellungsvertreterin die sofortige Beschwerde der Antragsteller vom 11. April 2001, die Beschwerdebegründung vom 29. Mai 2001, die Ladung zum Termin am 18. Juli 2001 und die Entscheidung im Beschwerdeverfahren vom 19. September 2001 bekanntmachen müssen, was nicht geschehen ist. Dem steht nicht entgegen, dass die übrigen Eigentümer erstinstanzlich auf das Verfahren keinen Einfluss genommen haben, obwohl sie auf Veranlassung des Amtsgerichts über die Verwalterin Kenntnis von der Antragsschrift, der Ladung und von dem den Antrag abweisenden Beschluss des Amtsgerichts vom 28. März 2001 erhalten haben. Insbesondere lässt die erstinstanzliche Untätigkeit keinen Rückschluss darauf zu, dass sie in Kenntnis der sofortigen Beschwerde auf eine Teilnahme am Beschwerdeverfahren durch Einreichung von Schriftsätzen etc. ebenfalls verzichtet hätten. Die Notwendigkeit der Beteiligung der Wohnungseigentümer am gesamten Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung ergibt sich auch aus § 45 Abs. 2 S. 2 WEG, wonach die Entscheidung, die hier über die Beseitigung der Tiefgarage zu treffen ist, für und gegen alle Wohnungseigentümer wirkt. Einer der Fälle, in denen die Beteiligung aller Wohnungseigentümer nicht erforderlich ist (vgl. Beispiele bei Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 43 Rn 123 rn.w.N.), liegt nicht vor. Der Streit um die Überschreitung des nach der Teilungserklärung dem Teileigentümer Nr. 35 eingeräumten Bebauungsrechts auf dem zum gemeinschaftlichen Eigentum zählenden Innenhof durch den von dem Antragsgegner errichteten nunmehr vorhandenen Baukörper berührt die Rechte aller Eigentümer, die darüber hinaus zusätzlich durch die konkreten Auswirkungen auf die Substanz und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und ihres Sondereigentums im Falle einer aufgrund der Entscheidung durchzuführenden Beseitigung der Tiefgarage mit den sich daran anschließenden tatsächlichen Folgen wie z.B. Beeinträchtigungen durch Lärm- und Staub in ihren Rechten tangiert werden.

Der Rechtsfehler des Landgerichts führt nach § 27 S. 2 FGG i.V.m. den §§ 550, 551 Nr. 5 ZPO a.F. bzw. 546, 547 Nr. 4 ZPO n.F. grundsätzlich zur Aufhebung und Zurückverweisung (BayObLG WuM 89, 36, 37; WuM 90, 405, 407; NZM 99, 286; Keidel/Kuntze/Winkler-Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rn 38), weshalb die übrigen Eigentümer im Hinblick auf die anstehende Neuverhandlung vor dem Landgericht auch am Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt werden mussten (BayObLG WuM 90, 406). Die nicht beteiligten Wohnungseigentümer haben das Verfahren weder ausdrücklich noch stillschweigend genehmigt. Aus den erstinstanzlichen Schriftsätzen der Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten ergibt sich als unstreitig, dass eine Eigentümerversammlung vom 29. November 2000 sich mit der Möglichkeit eines Vergleichs wegen des Streits um die Beseitigung der fraglichen Tiefgarage beschäftigt, jedoch zur Sache letztlich keinen Beschluss gefasst hat. Ob in der Folgezeit auf weiteren Eigentümerversammlungen das Thema behandelt und Beschlüsse hierzu gefasst und insbesondere ob die Wohnungseigentümer überhaupt über den Fortgang des Verfahrens unterrichtet worden sind, ist nicht vorgetragen. Die unterbliebene Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer am Beschwerdeverfahren kann auch nicht im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden (BayObLG WuM 89 a.a.O.; NZM 99 a.a.O.; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 43 Rn 125). Dass die anderen Wohnungseigentümer erkennbar nichts zur Sache beitragen kennten und die förmliche Beteiligung nur der Gewährung rechtlichen Gehörs dienen und deshalb ausnahmsweise im Verfahren der weiteren Beschwerde nachholbar sein könnte (vgl. BGH NJW 98, 755, 756), ist für den Senat nach den Umständen dieses Falles nicht ersichtlich. Die Zurückverweisung wird dem Landgericht auch Gelegenheit geben, mit den streitenden Beteiligten unter Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer noch einmal den Versuch zu unternehmen, vergleichsweise zu einer für alle Beteiligten akzeptablen, wirtschaftlich vernünftigen Lösung zu gelangen.

Das Landgericht wird auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden haben. Den Gegenstandswert für die dritte Instanz hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG der Höhe nach in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen festgesetzt.

Für das weitere Verfahren wird bemerkt:

Vorbehaltlich einer anderen Beurteilung durch neue rechtliche und tatsächliche Aspekte als Ergebnis des den übrigen Beteiligten einzuräumenden rechtlichen Gehörs hält die Entscheidung des Landgerichts in der Sache einer rechtlichen Überprüfung stand. Ohne Rechtsfehler ist das Beschwerdegericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die Antragsteller die Beseitigung der Tiefgarage gem. § 1004 BGB beanspruchen können, weil der Antragsgegner seine ihm in der Teilungserklärung eingeräumten Befugnisse überschritten hat und den Antragstellern dadurch ein von ihnen nicht zu duldender Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG erwachsen ist.

Bei der Auslegung von im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen von Wohnungseigentümern gem. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 WEG ist, wie bei der Auslegung bei anderen Grundbucherklärungen und Eintragungen, auf deren W ortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGH ZMR 1993, 287). Der Senat, der die Teilungserklärung selbst auslegen kann, stimmt bei der Auslegung der einschlägigen Bestimmungen über das dem Antragsgegner zustehende Bebauungsrecht mit dem Beschwerdegericht überein. Dies gilt insbesondere für die Bestimmung des Begriffs „Tiefgarage“ im Sinne von § 18 der Teilungserklärung, bei der es auch nach Auffassung des Senats nicht auf die Definition in öffentlich-rechtlichen Vorschriften ankommt, sondern ausschließlich darauf, wie dieser Begriff aus der Sicht eines durchschnittlichen Adressaten der Teilungserklärung ohne spezielle Fachkenntnisse in seiner nächstliegenden Bedeutung aufzufassen war. Ebenso wie das Landgericht ist der Senat der Auffassung, dass das tatsächlich errichtete Gebäude, wie es auf dem eingereichten Foto zu erkennen ist, in Bezug auf seine Höhe, die bis zur Unterkante der zuvor zumindest 1,50 m über dem Terrain des Hofes befindlichen Sohlbänke der Erdgeschossfenster reicht, mit dem Begriff einer Tiefgarage nicht mehr in Einklang zu bringen ist, der einen zumindest im wesentlichen unterirdisch belegenden Baukörper zum Inhalt hat. Rechtlich zutreffend hat die Kammer in diesem Zusammenhang auch für die Beurteilung, inwieweit das als „Tiefgarage“ errichtete Gebäude tatsächlich oberirdisch belegen ist, nicht auf das 1,60 m über dem Terrain des Innenhofes belegende Straßenniveau abgestellt. Die in § 2 der Teilungserklärung für die Aufteilung in Bezug genommenen Aufteilungspläne der Anlage 2 enthalten auch eine Hofansicht des Gebäudes Krohnskamp, bei der das Terrain vor der Fassade noch unterhalb der Kellerfenster eingezeichnet ist. Auch im Hinblick hierauf brauchte ein Erwerber einer Erdgeschosswohnung nach dem Inhalt der Teilungserklärung jedenfalls nicht damit zu rechnen, dass die im Innenhof vorgesehene Tiefgarage bis an die Erdgeschossfenster heranreichen würde. Wenn eine danach zulässige im wesentlichen unter dem Terrain des Hofes befindliche Tiefgarage aus technischen oder baurechtlichen Gründen nicht zu realisieren war, fiel dies in das Risiko des nach der Teilungserklärung zur Bebauung Berechtigten.

Zweifelsfrei hat der Antragsgegner darüber hinaus seine Befugnisse nach § 18 der Teilungserklärung dadurch überschritten, dass er das Garagengebäude entgegen der in § 18 in Bezug genommenen Anlage 7 (Aufteilungsplan mit hellblau umrandeter Grundstücksteilfläche, die für die Bebauung in Anspruch genommen werden konnte) an die hintere Front des Wohnhauses K… 8 heranführte, statt den auf dem Plan vorgesehenen Gebäudeabstand einzuhalten.

Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde hat das Beschwerdegericht die Verpflichtung der Antragsteller zur Duldung der errichteten Tiefgarage ohne Rechtsverstoß am Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG geprüft, unabhängig davon, ob die Errichtung der Tiefgarage in ihrer konkreten Lage und Gestaltung als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums oder als dessen erstmalige bauliche Herstellung – wie der Antragsgegner meint- zu qualifizieren ist. Unter einer baulichen Veränderung im Sinne des § 22 WEG ist allerdings nicht nur eine Veränderung vorhandener Gebäudeteile, sondern jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des g emeinschaftlichen Eigentums zu verstehen, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht, wenn sie über- eine ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung hinausgeht (BayObLG Beschluss v. 18.07.91, BReg 2 Z 97/91, zitiert nach Juris; OLG Düsseldorf‘ ZMR 97, 657), es sei denn die Baumaßnahme wird vom Eigentümer/Bauträger vor Beginn der Gemeinschaft „werdender Wohnungseigentümer“ abweichend von dem ursprünglichen Aufteilungsplan durchgeführt und fertig gestellt (BayObLG v. 18,07.91 a.a.O.). Letzteres ist hier nicht der Fall, da die Errichtung der Tiefgarage nicht durch den teilenden Eigentümer erfolgt ist, mag dieser nach dem Vorbringen des Antragsgegners auch noch die ursprüngliche – später durch Änderungsbescheid vom 18. Oktober 1999 an den Antragsgegner geänderte -Baugenehmigung für die Tiefgarage beantragt und erhalten haben ( vgl. Schriftsatz der Verfahrensbevollmächtigten des Antragsgegners vom 16. Juli 2001 ). Jedenfalls braucht kein Wohnungseigentümer fertig stellende Baumaßnahmen eines anderen. Eigentümers der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzunehmen, die dessen aus der Teilungserklärung sich ergebende Befugnisse überschreiten, wenn er dadurch in einem über das nach den §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG zulässige Maß hinaus in seinen Rechten beeinträchtigt wird (vgl. BayObLG a.a.O.).

Nicht gefolgt werden kann der Rechtsbeschwerde auch darin, dass die Einräumung des Rechts, auf der Sondernutzungsfläche bauliche Maßnahmen durchzuführen, zur Folge hat, dass die gesetzlichen Regelungen der §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG nicht gelten, sondern die getroffenen Maßnahmen ausschließlich an den nachbarrechtlichen Vorschriften des Privatrechts und des öffentlichen Rechts zu messen sind. Die von dem Verfahrensbevollmächtigten des Antragsgegners zitierten Entscheidungen des BayObLG (v. 12.09.96, ZMR 97, 41 und v. 09.12.99, ZMR 2000, 235) beziehen sich auf nicht vergleichbare Sachverhalte, bei denen nach der Gemeinschaftsordnung jeder Wohnungseigentümer seine Sondernutzungsfläche ausdrücklich wie ein Alleineigentümer nutzen bzw. bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum im räumlichen Bereich des ihm jeweils zustehenden Hauses durchführen durfte. Im vorliegenden Fall enthält die Teilungserklärung die oben genannten konkreten Regelungen für Art und Belegenheit des in Ausübung des Bebauungsrechts auf einer Teilfläche des gemeinschaftlichen Grundstücks zulässigen Gebäudes. Nur soweit sich die Errichtung der Tiefgarage innerhalb der damit eingeräumten Befugnis bewegt hat, war der Antragsgegner als Eigentümer des Teileigentums Nr. 35 von der Zustimmung a Her übrigen Eigentümer gem. § 22 Abs. 1 WEG befreit.

Auch die Ausführungen des Beschwerdegerichts zu der Frage, ob ein Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG vorliegt, ist aufgrund der derzeit festgestellten Tatsachen rechtsfehlerfrei. Grundsätzlich muss sich der Erwerber von Sondereigentum darauf verlassen können, dass nur die in der Teilungserklärung verbindlich festgelegten Nutzungsmöglichkeiten bestehen (vgl. Senat Beschluss v. 12.02.2002, ZMR 2002, 372). Der Nachteil ist auch nicht ganz geringfügig, wie das Landgericht in tatrichterlicher Würdigung der verfahrensfehlerfrei festgestellten Tatsachen für den Senat bindend und im übrigen auch überzeugend ausgeführt hat.

Zu Recht hat das Beschwerdegericht auch darauf abgestellt, dass entgegen der Auffassung des Antragsgegners ein Einverständnis der übrigen Eigentümer mit dem Überbau des Gebäudeabstands nicht festzustellen ist. Eine etwaige Zustimmung zur Verlegung des Fahrradunterstandes, nach Aktenlage im übrigen wohl allenfalls durch den Verwaltungsbeirat erteilt, erfasst nicht die Zustimmung zur Überbauung d es frei gewordenen Raumes.

Schließlich halten auch die Ausführungen der angefochtenen Entscheidung dazu, ob das Beseitigungsverlangen der Antragsteiler gegen Treu und Glauben verstößt, einer rechtlichen Überprüfung stand. Auch unter Berücksichtigung des hohen Schadens, der dem Antragsgegner nach seiner Darstellung droht, kann er sich hier schon deshalb nicht auf Rechtsmissbrauch berufen, weil er zumindest hinsichtlich der Bebauung der Abstandsfläche vorsätzlich gehandelt hat. Der nach Aktenlage verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellung des Landgerichts, dass es keinen tragfähigen Anhaltspunkt für die Annahme gibt, dass die Antragsteller frühzeitiger die ihnen drohende Rechtsbeeinträchtigung hätten erkennen und dadurch das Vorhaben des Antragsgegners rechtzeitig hätten stoppen können, ist der Antragsgegner in der Rechtsbeschwerdebegründung zwar erneut mit der – wenn auch unsubstantiierten – Behauptung entgegengetreten, die Antragsteller hätten jedenfalls den Überbau vom ersten Tag der Baumaßnahmen an erkennen und deshalb intervenieren können, dass er auf eine entsprechende Intervention hin den begonnenen Bau tatsächlich nicht weiter in der nach der Teilungserklärung unzulässigen Höhe und Belegenheit errichtet hätte, hat er damit aber nicht dargelegt. Da ein Rückbau auf die zulässige Ausdehnung des Baukörpers nach dem gesamten Vorbringen auch des Antragsgegners als technisch unmöglich angesehen werden muss, ist auch die im Tenor des angefochtenen Beschlusses ausgesprochene Verpflichtung zur Beseitigung der Tiefgarage insgesamt nicht zu beanstanden.