WEG – Fassadensanierung mit Wärmeverbundsystem

WEG – Fassadensanierung mit Wärmeverbundsystem

LG Dessau-Roßlau

Az.: 5 S 8/12

Urteil vom 19.07.2012


Gründe:

I.

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Die Kläger begehren, die Beschlüsse zu TOP 14 der Eigentümerversammlung vom 18.06.2011, die sich über die Instandsetzung der Fassade in Ausführung eines Wärmeverbundsystems verhalten, für ungültig zu erklären.

Hinsichtlich des weitergehenden Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 ZPO.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Gebäude hätten bereits bei Errichtung nicht den Anforderungen der WSVO 95 entsprochen, und die dem Grunde nach beschlossene Instandsetzung entsprechend der WSVO 95 stelle eine Instandsetzungsmaßnahme dar, die mit der nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erforderlichen einfachen Mehrheit getroffen werden könne.

Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung und rügen die Verletzung materiellen Rechts.

Dabei stützen sie sich auf die Entscheidung des hiesigen Landgerichts vom 12.02.2010 zu 1 S 116/08 mit selbigem Rubrum. Dort habe die Kammer es für erforderlich erachtet, dass alle Sondereigentümer der Maßnahme zustimmen, so dass § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht zum Tragen kommen könne. Die Sachlage sei vergleichbar, weil in der der dortigen Entscheidung zugrunde liegenden Eigentümerversammlung am 09.07.2007 ebenso wie anlässlich der dem hiesigen Verfahren zugrunde liegende Eigentümerversammlung vom 18.06.2011 Baumaßnahmen zur Instandsetzung der Fassade in Ausführung eines Wärmeverbundsystems beschlossen worden seien. Dabei werde aber die Fassade verändert, das Gemeinschaftseigentum umgestaltet, und Tannenholztäfelung müsse entfernt und die Außenwand weiß verputzt werden. Außerdem indiziere die Finanzierung der Baumaßnahme durch eine Sonderumlage, dass es sich eben nicht um eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme handele, weil jene Maßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert würden. Der Allstimmigkeit aller Eigentümer bedürfe es auch deshalb, weil beide Gebäude und alle Wohnungen von der Baumaßnahme betroffen seien; es hätten aber nur 133,152/229,707 MEA bei Haus B und 107,976/229,707 MEA bei Haus C zugestimmt.

Aber selbst bei Annahme einer Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik bedürfe der Beschluss nach Ansicht der Kläger der qualifizierten Mehrheit von ¾ aller Wohnungseigentümer gemäß § 25 Abs. 2 WEG.

Überdies sei die Baumaßnahme nicht in dem beschlossenen Umfange notwendig, weil die die Häuser B und C errichtende Bauträgergesellschaft mit Urteil des LG Koblenz (4 O 456/01) zur Zahlung von insgesamt 116.335,27 Euro an die Wohnungseigentümer für Mängelbeseitigungsmaßnahmen verurteilt worden sei. Wegen Zahlungsunfähigkeit sei das von dem im dortigen Verfahren beauftragten Sachverständigen … vorgeschlagene Isolierungskonzept bisher noch nicht verwirklicht worden. Dies solle nun auf der Grundlage der Eigentümerbeschlüsse geschehen, obwohl eine Unterschreitung der Anforderungen der WSVO 95 von lediglich 2,27% bzw. eine Überschreitung von 2,8%, je nach Messmethode, vorliege. Die Abwägung v. g. Aspekte führe zu einem Verstoß gegen § 21 WEG, weil es sich bei den in dem Gutachten … genannten Baumaßnahmen nicht unbedingt um die erforderlichen handele. Selbst die Umsetzung der Ausführungen des Sachverständigen … führte zu einer Heizkostenersparnis von höchstens 10%, folglich zu einer jährlichen Ersparnis von 56,24 Euro je Wohneinheit.

Der Beschluss entspreche auch deshalb nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, weil die beabsichtigen Baumaßnahmen auch die Behebung der bereits aufgrund des Beschlusses vom 09.07.2007 teilweise entfernten Dämmung aufgetretenen Schäden beinhalte. Ein weiterer Verstoß liege deshalb vor, weil die ursprüngliche Baubeschreibung zur Erreichung eines besonders angenehmen Wohnklimas u. a. ein atmungsaktives Mauerwerk angebe, welches nach Durchführung der beabsichtigten Baumaßnahmen an der Fassade nicht mehr gewährleistet sei. Auch sei die beabsichtigte Herstellung der Fassadendämmung wegen der fehlenden Beschlussfassung zu einer vorherigen Bauwerksabdichtung bautechnisch unzulässig, weil die Kelleraußenwand bereits isoliert sei, allerdings ohne Abdichtung oben.

Desweiteren rügen sie die Richtigkeit und Vollständigkeit der Tatsachenfeststellung.

Nach ihrer Meinung stelle die beschlossene Ausschreibung keine Instandsetzungsmaßnahme dar, weil die Kläger nicht vorgetragen hätten, dass die vom Sachverständigen … für erforderlich gehaltenen Maßnahmen andere als die nunmehr beschlossenen Dämmmaßnahmen seien, mithin sei nicht vorgetragen, welche beschlossenen Maßnahmen von denen, die der Sachverständige beschrieben habe, abwichen. Hierauf habe das Amtsgericht nicht hingewiesen, so dass das Urteil aufzuheben sei. Daher seien sie, die Kläger, auch nach Schluss der mündlichen Verhandlung befugt, ihren Tatsachenvortrag wie folgt zu ergänzen:

Der Sachverständige habe keine konkreten Mängelbeseitigungsmaßnahmen aufgezeigt. Die derzeitige Fassade sei in Änderung der Baubeschreibung von PS-Vollwärmeschutz auf Thermbimssteine mit mineralischem Edelputz geändert worden, was in den Erwerbsverträgen festgehalten worden sei. Der Bauträger habe bereits nach Vorliegen des Gutachtens große Teile der bemängelten Außenbauteile mit Vollwärmeschutz versehen, nämlich die Kragenplatten, Balkone, das Treppenhaus zum Dach, eine neue Speicherzugtreppe und eine vollständige Bodenisolierung sowie das gesamte Kellergeschoß, so dass sich der abweichende Wärmewert von durchschnittlich 9,36% auf Null reduziere, so dass weitere Maßnahmen nicht – mehr – erforderlich seien. Allerdings seien wegen der dennoch durchgeführten Fassadenarbeiten aufgrund des für ungültig erklärten Beschlusses vom 09.07.2007 Schäden an den v. g., mit Vollwärmeschutz versehenen Bauteilen entstanden. Die Außenwände wiesen Risse auf, und der Keller einschließlich der Fundamente seien freigelegt worden und hätten Schäden an der Isolierung während mehrerer Winter davongetragen.

Schließlich teilten die Kläger die Bedenken, die die Kammer im Verfahren 5 S 184/11 hinsichtlich des Grundlagenbeschlusses ohne das Feststehen der Kosten in groben Zügen.

Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil und meinen, dass die Kläger vornehmlich ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholten, mit dem sich das Amtsgericht in seiner Entscheidung auseinandergesetzt habe, so dass sie auf ihre Klagerwiderung vom 20.09.2011 inhaltlich Bezug nehmen. Die Beklagten sind weiter der Meinung, dass es sich bei den beabsichtigten Baumaßnahmen um Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung handele, nicht hingegen um bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG, weil es sich bei der Wärmeschutzverordnung, die bei Aufbringen der Außendämmung nicht eingehalten worden sei, um eine öffentlich-rechtliche Vorschrift handele. Solche Maßnahmen könnten gemäß § 21 Abs. 3 WEG mehrheitlich beschlossen werden, weil es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme handele.

Des weiteren sei die Berechnung zur Verhältnismäßigkeit der Kosten der Wärmedämmung zu denen der Energieeinsparung ob des fehlenden Beweisantritts ohne Grundlage. Dabei weisen sie darauf hin, dass die Höhe der Kosten wegen der fehlenden Konkretisierung der Maßnahme noch nicht feststehe – der Beschluss diene gerade zur Bestimmung derer. Daher sei auch der Vortrag zur Änderung des Erscheinungsbildes der Anlage aus der Luft gegriffen. Jedenfalls sei das „angedachte“ Wärmeverbundsystem geeignet und erforderlich, die derzeitigen Mängel, auch die von den Klägern genannten, zu beheben.

Schließlich treten die Beklagten dem neuen Vortrag der Kläger entgegen und meinen, dass das Amtsgericht gerade nicht auf die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen abgestellt habe. Eines Hinweises des Gerichts habe es nach ihrer Auffassung nicht bedurft, weil das Gericht bereits den Vortrag der Kläger als nicht nachvollziehbar bezeichnet habe.

Letztlich bestreiten sie die Ausführungen zu den von der Kammer im Termin zu 5 S 184/11 geäußerten Bedenken, weil weder Protokoll noch Urteil in 5 S 184/11 einen solchen Hinweis des Gerichts erkennen ließen. Die Kläger hätten die Kosten der Maßnahme selbst mit 115.000,00 Euro beziffert, so dass jene zumindest im groben Umfang – entsprechend dem Gutachten – feststünden.

II.

Die zulässige Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg; denn die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einem Rechtsfehler, noch rechtfertigen die gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine für die Kläger günstigere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen; denn die Beschlüsse des TOP 14 sind mit der erforderlichen einfachen Mehrheit der jeweiligen Wohnungseigentümer der Häuser B sowie C nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG getroffen worden.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Gebäude bereits bei Errichtung nicht den Anforderungen der WSVO 95 entsprochen haben. Dies hat auch der Sachverständige … in seinem Gutachten vom 17.01.2005 ausgeführt; denn er hat festgestellt, dass die jeweilige Stärke der verwendeten Steine nicht der ursprünglich geplanten Konstruktion entspricht. Je nach Messpunkt und -ort seien Abweichungen von 3% bis 16% zu verzeichnen. Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Sachverständigen in seinem ob der klar strukturierten Darstellung nachvollziehbaren Gutachten, dessen Verwertung die Parteien nicht entgegengetreten sind sondern lediglich unterschiedliche Schlüsse hieraus ziehen, an. Soweit die Kläger meinen, einige Kältebrücken seien nicht berücksichtigt, kann die Kammer dem nicht folgen; denn der Sachverständige hat diesen Einwand bereits in seinem Gutachten unter Ziffer 5.1 auf Seite 15 gewürdigt, so dass es keiner Ergänzung des Gutachtens bedurfte.

Damit aber stellt die beschlossene Instandsetzung entsprechend der WSVO 95 eine Instandsetzungsmaßnahme dar, die mit der nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erforderlichen einfachen Mehrheit getroffen werden kann. Denn unter Instandsetzung fällt nicht nur die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes, sondern auch dessen erstmalige Herstellung (vgl. Heinemann in Jennißen, WEG, § 21 Rz. 66 m. w. N.), mithin die erstmalige Herstellung des in der Baubeschreibung vorgesehenen Wärmeverbundsystems.

Soweit die Kläger sich auf die hiesige Entscheidung vom 12.02.2010 in 1 S 116/08 beziehen und meinen, es bedürfe der Allstimmigkeit aller Wohnungseigentümer, mithin aller des Hauses B und C, ist dies der zitierten Entscheidung nicht zu entnehmen. Denn dort hatte die hiesige Berufungskammer ausgeführt, dass der Teilungsplan unter Ziffer IV. 12 1 die Beschlusskompetenz nur für die Untergemeinschaften der Sondereigentümer des jeweiligen Hauses vorsieht. Eine Änderung des Teilungsplanes zur Beschlusskompetenz der Sondereigentümer ist nicht ersichtlich und auch von den Klägern nicht vorgetragen.

Auch die Neugestaltung der Fassade durch das beschlossene Wärmeverbundsystem stellt zwar eine bauliche Veränderung dar; diese dient aber – wie vorstehend ausgeführt – der ordnungsgemäßen Instandsetzung der jeweiligen Gebäude, mithin der Einhaltung der WSVO 95 und der Baubeschreibung.

Dass hier eine Fassadensanierung beschlossen wurde ist, obwohl die Vorgaben der WSVO 95 nur um 2,27% unterschritten bzw. um 2,8% überschritten werden, stellt auch keinen Verstoß gegen den im Einzelnen in § 21 WEG näher ausgestalten Anspruch aller Wohnungseigentümer auf eine ordnungsgemäße Verwaltung dar. Denn zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört insbesondere die Pflicht zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes, wenn die entsprechenden Bestimmungen – wie die WSVO 95 – bereits bei der Bildung des Wohnungseigentums in Kraft waren (OLG Hamm, Beschluss vom 23.12.2004, 15 W 107/04; zitiert nach juris).

Bei Abwägung aller Vor- und Nachteile sind mit dem Gutachten des Sachverständigen … zusätzliche Maßnahmen zur Erreichung des Mindestwärmeschutzes gemäß Wärmeschutzverordnung 95 erforderlich, auf die die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch im Rahmen der erstmaligen Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes hat. Allerdings hat der Sachverständige keine konkreten Maßnahmen hierfür benannt. Dass es sich bei der erforderlichen Maßnahme – wie beschlossen – um ein Wärmeverbundsystem handelt, verstößt selbst bei Annahme, dass sich eine Heizkostenersparnis von höchstens 10%, folglich eine jährlichen Ersparnis von 56,24 Euro je Wohneinheit ergäbe, nicht gegen § 242 BGB. Denn insoweit wiegt die Nichteinhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschrift zum Wärmeschutz schwerer als die von den Klägern als nur gering dargestellte Einsparung, zumal ob der mittlerweile eingetretenen Schäden an der Fassade – wie von den Klägern vorgetragen – diese eh behoben werden müssen. Aber selbst diese Mängelbeseitigung zählt zur ordnungsgemäßen Instandsetzung (Heinemann, a. a. O., Rz. 67). Schließlich ist auch zu berücksichtigen, dass derzeit nicht abzusehen ist, wie sich die Energiekosten entwickeln werden.

Inwieweit mit der Anbringung eines – wie immer auch gearteten – Wärmeverbundsystems das in der Baubeschreibung angegebene besonders angenehme Wohnklima u. a. ein atmungsaktives Mauerwerk nicht mehr gewährleistet ist, bleibt der Ausführung des Wärmeverbundsystems überlassen, welche nicht Gegenstand der Beschlussfassung ist, und das aufzubringende Wärmeverbundsystem wird auch die bereits isolierte, aber nicht nach oben hin abgedichtete Kelleraußenwand beinhalten.

Auch der Hinweis der Berufung auf die im Vorverfahren (5 S 184/11 LG Dessau-Roßlau) geäußerten Bedenken geht in der Sache fehl. Denn dort hat die Kammer lediglich zum Ausdruck gebracht, dass Bedenken an einer Beschlussfassung bestünden, mit dem (konkrete) Instandsetzungsmaßnahmen festgelegt werden, ohne dass zuvor deren Nutzen, die Vor- und Nachteile der in Betracht kommenden Maßnahmen und vor allem die für anfallenden Kosten ermittelt sind. So verhält es sich indes nicht. Im Gegenteil: Hier soll die angefochtene Beschlussfassung diese Entscheidung über durchzuführende Instandsetzungsarbeiten gerade erst vorbereiten. Erst nach Vorlage der Ausschreibungsergebnisse soll über die Vergabe der Arbeiten (in der nächsten Eigentümerversammlung) beschlossen werden (Beschluss zu TOP 14 a). (Einzig) zur Vorbereitung der Vergabeentscheidung ist der Verwalter bevollmächtigt worden, ein Ing.-Büro mit den Arbeiten zur Vorplanung, Kostenschätzung, Ausschreibungserarbeitung und Angebotseinholung zu beauftragen (Beschluss zu TOP 14 b).

Auch die Rüge zur Richtigkeit und Vollständigkeit der Tatsachenfeststellung greift nicht; denn das Amtsgericht hatte keinen Anlass, auf den nach Meinung der Kläger fehlenden Vortrag, dass die vom Sachverständigen … für erforderlich gehaltenen Maßnahmen andere als die nunmehr beschlossenen Dämmmaßnahmen seien. Denn die Kläger tragen selbst vor, dass der Sachverständige gerade keine konkreten Maßnahmen zum Erreichen der Anforderungen der WSVO 95 benannt hat, und der angefochtene Beschluss dient gerade als Grundlage zur Entscheidung über die Ausführungsart der Anbringung des Wärmeverbundsystems. Damit aber sind die Kläger mit ihrem neuen Vortrag ausgeschlossen, § 531 Abs. 2 S. 1 ZPO.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10 n. F., 711, 713 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49a GKG und orientiert sich an den übereinstimmenden Angaben der Parteien im Termin am 16.11.2011 vor dem Amtsgericht Wernigerode.

Die Revision war nicht zuzulassen; denn es handelt sich weder um eine Rechtssache grundsätzlicher Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.