WEG – Veräußerung von Teilflächen

Kammergericht Berlin

Az: 1 W 479/11; 1 W 480/11

Beschluss vom 25.10.2011

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, im Grundbuch von Pankow auf den Blättern … und …… bis …… jeweils eine Eigentumsübertragungsvormerkung für den Beteiligten zu 3. für die in der Bewilligung vom 25. August 2010 (UR-Nr. ………. des Notars …………..) näher bezeichneten Teilflächen und Flurstücke einzutragen.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1 sind die eingetragenen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage …………………………………………………., die Beteiligte zu 2 außerdem die Eigentümerin des benachbarten Grundstücks. In notarieller Urkunde vom 25. August 2010 (UR-Nr. ………. des Notars …………..) zu § 1 teilten die Beteiligten zu 1 das in den Wohnungsgrundbüchern jeweils zu den Miteigentumsanteilen gebuchte Grundstück in die Flurstücke ……………… sowie näher bezeichnete, bisher katastermäßig unvermessene Trennstücke aus den Flurstücken ………. und …. einerseits und den übrigen Bestand andererseits. Sie beantragten und bewilligten, die vorgenannten Teilflächen und die Flurstücke ……………… („Kaufgegenstand 1“) als ein neues selbständiges Grundstück im Grundbuch zu buchen. Sie beantragten und bewilligten ferner vorsorglich, die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentumsrechte bezüglich des Kaufgegenstands 1 aufzuheben. Gemäß § 6 der Urkunde vom 25. August 2010 verkauften die Beteiligten zu 1 den Kaufgegenstand 1 und die Beteiligte zu 2 ihr Grundstück an den Beteiligten zu 3. Gemäß § 11 derselben Urkunde bewilligten die Verkäufer, zugunsten des Beteiligten zu 3 in Abteilung II der Grundbücher je eine Eigentumserwerbsvormerkung einzutragen.

Nach der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft befinden sich Sondereigentumsrechte in den Häusern ……………….. . Laut Aufteilungsplan liegen die Häuser ……………. im Bereich des Kaufgegenstands 1.

Auf den Antrag sämtlicher Beteiligten vom 28. Dezember 2010 auf Eintragung der Eigentumserwerbsvormerkungen wies das Grundbuchamt mit Verfügungen vom 15. Februar 2011 und 24. März 2011 darauf hin, dass die beantragte Vormerkung nicht eintragungsfähig sei, weil die Teilung des Grundstücks wegen § 1 Abs. 4 WEG nicht zulässig sei. Eine Aufhebung des Sondereigentums nur an den veräußerten Teilflächen sei nicht möglich, vielmehr müsse das Sondereigentum insgesamt aufgehoben werden. Da die Aufhebung des Sondereigentums insgesamt vom Willen der Anspruchsschuldner und von der Vornahme des Rechtsgeschäfts durch diese abhänge, sei der Anspruch auf Erwerb der Trennstücke nicht vormerkungsfähig.

Mit Beschluss vom 27. Mai 2011 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der Vormerkungen zurückgewiesen.

Mit seiner Beschwerde vom 6. Juni 2011 macht der Beteiligte zu 3 geltend, der teilende Eigentümer habe nicht sämtliche ursprünglich geplanten Gebäude tatsächlich errichtet. Die verkauften Teilstücke seien deshalb nicht mit Gebäuden bebaut, an denen Sondereigentum begründet worden sei. Weitere Erklärungen als die Aufhebung des Sondereigentums an den veräußerten Teilflächen seien nicht erforderlich.

II. Das Rechtsmittel ist gemäß §§ 71 ff GBO zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Die Voraussetzungen für die Eintragung der beantragten Vormerkungen liegen vor. Sämtliche eingetragenen Berechtigten haben die Eintragung bewilligt. Der Umstand, dass auf Bl………. die Anordnung der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung eingetragen ist, bleibt insoweit ohne Auswirkung, denn die Eintragung eines Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerks berührt die Verfügungsbefugnis des Vollstreckungsschuldners nicht (BayObLG, ZfIR 2003, 682 [BayObLG 27.03.2003 – 2Z BR 18/03]; Demharter, GBO, 27. Aufl., § 38 Rdn. 34).

Die Ansprüche auf Übertragung des Grundstücks der Beteiligten zu 2 und von Teilflächen des gemeinschaftlichen Grundstücks der Beteiligten zu 1 haben einen vormerkungsfähigen Inhalt, denn sie sind jeweils auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück im Sinne des § 883 Abs. 1 BGB gerichtet. Es handelt sich weder um bedingte noch um künftige Ansprüche, denn die Beteiligten zu 1 haben sich unmittelbar und bindend zur Übertragung der Teilflächen verpflichtet, nicht etwa nur für den Fall einer erfolgreichen Verbindung zu einem selbständigen Grundstück. Ohne Einfluss auf die Vormerkungsfähigkeit ist die Frage, welche Rechtsgeschäfte und Erklärungen die Beteiligten zu 1 noch vornehmen müssen, um den Anspruch erfüllen zu können. Dafür, dass die Erfüllung dauerhaft unmöglich wäre, gibt es jedenfalls keine Anhaltspunkte.

Der Anspruch auf Übertragung einer nicht vermessenen Teilfläche ist vormerkbar, wenn die Fläche so genau bezeichnet ist, dass sich ihre Größe und Lage in einer dem Verkehrsbedürfnis entsprechenden Weise zweifelsfrei ergibt (Erber-Faller in Kuntze/Ertl/Hermann/Eickmann, Grundbuchrecht, 6. Aufl., Einl G Rdn. 41). Dem haben die Beteiligten Rechnung getragen, indem sie in der Bewilligung und dem dieser zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrag auf den beigefügten Plan Bezug genommen haben.

Die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch ist nur an der Stelle zulässig, an der auch das vorzumerkende Recht einzutragen ist. Dies ist bei der Vormerkung eines Anspruchs auf Übertragung einer Grundstücksteilfläche eines Wohnungseigentumsgrundstücks entsprechend § 4 WGV durch Eintragung in sämtlichen Wohnungsgrundbüchern möglich (BayObLG, DNOtZ 2002, 784; Demharter aaO., Anhang zu § 3 Rdn. 97).

Da die Vormerkungen in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen werden können, steht auch dem verbundenen Antrag auf Eintragung der Vormerkung an dem Grundstück der Beteiligten zu 2 kein Hindernis entgegen.

III. Nur wegweisend und ohne Bindungswirkung für das weitere Verfahren des Grundbuchamts weist der Senat vorsorglich auf folgendes hin:

1. Die Beteiligten zu 1 werden auch für die Erfüllung des vorgemerkten Anspruchs das Sondereigentum an dem Grundstück nicht insgesamt aufheben müssen.

a) Nach ganz h.M. ist die Abschreibung eines realen Teils von einem im ideellen Miteigentum stehenden gemeinschaftlichen Grundstück der Wohnungseigentümer ohne Aufhebung sämtlicher Sondereigentumsrechte möglich, wenn die abzuschreibende Grundstücksfläche sich nicht im räumlichen Bereich von Sondereigentum befindet (Briesemeister in Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 1 Rdn. 33; Herrmann, DNotZ 1991, 607, 609; Langhein in Kersten/Bühling, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 23. Aufl., § 58 Rdn. 61; Röll, Rpfleger 1990, 277, 278; Weikart, NotBZ 1997, 89, 90; Weitnauer, WE 1993, 43, 44). Umstritten ist insoweit nur, ob und in welcher Form die Verbindung der auf dem Restgrundstück belegenen Sondereigentumsrechte mit dem Miteigentum an dem abgetrennten Grundstücksteil durch gesonderte Erklärung der Wohnungseigentümer aufgehoben werden muss (OLG Frankfurt, Rpfleger 1990, 292, 293; Herrmann aaO.; Weikart aaO.) oder ob es ausreicht, dass die Rechtsbeziehungen aus der Wohnungseigentümergemeinschaft bezogen auf die veräußerte Teilfläche jedenfalls mit der Eigentumsübertragung auf einen Dritten von selbst erlöschen (Böttcher, BWNotZ 1996, 80, 90; Röll aaO.; Schneider in Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 6 Rdn. 27; Weitnauer aaO.).

Der Entscheidung des OLG Saarbrücken (Rpfleger 1988, 479), nach der die Veräußerung eines realen Teils eines Wohnungseigentumsgrundstücks die Aufhebung aller Sondereigentumsrechte erfordere, ist nicht zu folgen. Das Gericht führt zur Begründung aus, die Abschreibung eines realen Teils des gemeinschaftlichen Grundstücks, das im ideellen Miteigentum steht, sei begrifflich nicht möglich. Die dazu in Bezug genommenen Entscheidungen (BayObLG, Rpfleger 1974, 261; BGHZ 49, 250, 252) belegen diese Aussage allerdings nicht. Das BayObLG hat lediglich – zutreffend – ausgeführt, ein realer Teil des gemeinschaftlichen Grundstücks könne nicht von einem ideellen Miteigentumsanteil abgeschrieben werden, weshalb der Anspruch auf Auflassung einer Teilfläche des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht an einem einzelnen Wohnungsgrundbuchblatt vorgemerkt werden könne. Auch die Entscheidung des BGH bezieht sich nur auf die Rechtsverhältnisse an einem einzelnen Wohnungseigentum, das der Wohnungseigentümer aufteilen wollte. In diesem Zusammenhang hat der BGH ausgeführt, dass das Bruchteilseigentum als solches nicht real aufteilbar sei, weil ihm kein realer Gegenstand (Grundstück) als ganzes zugeordnet sei. Demgegenüber ist hier – ebenso wie in dem dem OLG Saarbrücken vorliegenden Sachverhalt – über die Abschreibung eines realen Teils von dem Grundstück als einem körperlichen Gegenstand zu entscheiden.

Die vermeintliche Unmöglichkeit ergibt sich auch nicht aus der rechtlich untrennbaren Verbindung zwischen Sondereigentum und Miteigentumsanteil (§ 6 WEG). Denn diese Verbindung wird auch durch die Abschreibung nicht angegriffen, wenn sämtliche Sondereigentumsrechte auf dem Restgrundstück verbleiben. Der Miteigentumsanteil bezieht sich auf den realen Bestand des Grundstücks, über den die Wohnungseigentümer kraft ihres Eigentums (§ 903 BGB) gemeinschaftlich (§ 747 S. 2 BGB) verfügen, ihn also auch verringern können.

b) Ist die abzuschreibende Teilfläche mit Sondereigentum bebaut, steht einer Teilung § 1 Abs. 4 WEG entgegen (Weitnauer aaO.). In diesem Falle muss das Sondereigentum an der abzutrennenden Teilfläche gemäß § 4 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer aufgehoben und die gegebenenfalls entstehenden isolierten Miteigentumsanteile mit einem oder mehreren anderen Miteigentumsanteilen am Restgrundstück durch Vereinigung gemäß § 890 Abs. 1 BGB oder Bestandteilszuschreibung gemäß 890 Abs. 2 BGB verbunden werden (Armbrüster in Bärmann, WEG, 11.Aufl., § 1 Rdn. 68; Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., AT Rdn. V 384; Herrmann aaO., Röll aaO.; Schmid aaO. Rdn. 36ff; Weikart aaO. S. 91). Die übrige Aufteilung in Sondereigentum bleibt davon unangetastet (Armbrüster aaO.).

Nichts anderes gilt, wenn das in der Teilungserklärung zu Sondereigentum bestimmte Gebäude auf der abzutrennenden Teilfläche noch nicht erbaut worden ist. Dieser Umstand hat grundbuchverfahrensrechtlich schon deshalb keine Bedeutung, weil er nicht mit grundbuchlichen Mitteln nachgewiesen werden kann. Aber auch materiellrechtlich ist zu beachten, dass das Wohnungseigentum schon mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht. Nach dem eindeutigen Wortlaut von § 3 und § 8 WEG ist nicht erheblich, ob das Gebäude bereits errichtet ist. Selbst wenn das Sondereigentum an einem noch nicht erstellten Gebäude mangels tatsächlicher Substanz nur als „Anwartschaftsrecht“ bezeichnet wird (BGH, NJW 1990, 1111, [BGH 22.12.1989 – V ZR 339/87] kritisch dazu Armbrüster aaO. § 2 Rdn. 37), ist dieses aber doch durch die Teilungserklärung und die Eintragung im Grundbuch wie ein vollwertiges Sondereigentum mit dem Miteigentumsanteil verknüpft und entsprechend § 6 WEG ebenso wenig gesondert verkehrsfähig wie das substanziell entstandene Sondereigentum. Auch ein solches Sondereigentumsrecht ohne tatsächliche Substanz ist deshalb vor einer Veräußerung der betroffenen Grundstücksfläche gemäß § 4 WEG aufzuheben.

2. Schließlich ist gemäß §§ 876, 877 BGB die Zustimmung der dinglich Berechtigten erforderlich, deren Recht auf den einzelnen Wohnungseigentumsrechten lastet, da sich durch die Teilung und Veräußerung der jeweilige Belastungsgegenstand verringert.