Garagenbeseitigung aufgrund fehlender Baugenehmigung

Garagenbeseitigung aufgrund fehlender Baugenehmigung

 VERWALTUNGSGERICHT MAINZ

Az.: 3 K 454/07.MZ

Urteil vom 15.01.2008


In dem Verwaltungsrechtsstreit wegen Baurecht hat die 3. Kammer des Verwaltungsgerichts Mainz aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15. Januar 2008 für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Der Kläger wendet sich gegen eine bauordnungsrechtliche Verfügung, mit der ihm die Beseitigung eines – von ihm als Garage bezeichneten – Rohbaus aufgegeben wurde.

Er ist Eigentümer eines Grundstücks in der XXXXXXX-XXXXXX-XXXXXXX XX (Flur X, Parzelle XXX/X) in A-Stadt, das auf der Grundlage einer Baugenehmigung aus dem Jahr 1989 bebaut ist mit einer Doppelhaushälfte und einer Einzelgarage, in deren Anschluss sich ein kleiner Abstellraum befindet.

Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „H“ der Gemeinde A-Stadt. Darin werden ein reines Wohngebiet und Baugrenzen festgesetzt. Nach Ziffer 2 der textlichen Festsetzungen sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO innerhalb der Bebauungsgrenzen zu errichten.

Die vorhandene Einzelgarage hat eine Länge von 8,25 m und befindet sich innerhalb der Baugrenzen.

Im Frühsommer 2006 begann der Kläger mit der Errichtung eines weiteren, von ihm als Garage bezeichneten Gebäudes außerhalb der Baugrenzen. Darin möchte er nach seinen Angaben seine zwei Motorräder unterstellen. Der betreffende Rohbau ist 6,25 m lang und 3,51 m breit. Er liegt an der rückwärtigen, 10,38 m langen Schmalseite des klägerischen Grundstücks, unmittelbar entlang der nördlichen Grundstücksgrenze zu den Grundstücken der Beigeladenen (G-Straße und XX, Parzellen XXX/X und XXX/X) und der westlichen Grundstücksgrenze zur Parzelle XXX/X. Das an der östlichen Schmalseite offene Gebäude weist in nördlicher und westlicher Richtung eine geschlossene Wand aus Betonsteinen auf. An der Südfront – in Richtung zum Garten des Klägers – befinden sich vier Öffnungen. Dort sollen nach Angaben des Klägers eine Tür und Fenster eingebaut werden (Rohbaumaß der Fensteröffnungen 0,60 m x 1,70 m). Die isolierte Traufhöhe beträgt 2,50 m, die Firsthöhe 2,80 m. Eine Messung des Beklagten am 20. Juli 2006 ergab darüber hinaus ein erhöhtes Grundstücksniveau an der Grenze zu den Parzellen XXX/X und XXX/X und im Ergebnis eine mittlere Wandhöhe von 3,525 m.

Eine Zufahrt von der Straße zu dem neu errichteten Gebäude besteht bislang nicht, nach Angaben des Klägers sollen zu diesem Zweck die vorhandene Garage (und der Abstellraum) durchbrochen werden. Der Höhenunterschied zwischen den beiden Gebäuden beträgt – ebenfalls nach seinen Angaben – etwa 1 m, ihr räumlicher Abstand etwa 10 m.

Nachdem zunächst eine Baueinstellungsverfügung ergangen war, gab der Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 3. April 2007 auf, das grenzständig zu den nördlich gelegenen Nachbargrundstücken errichtete Nebengebäude innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Bestandskraft der Verfügung restlos zu beseitigen.

Für den Fall, dass der Kläger dem nicht oder nicht vollständige nachkomme, wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 750,– € angedroht. Zur Begründung wurde angeführt, die bauliche Anlage sei formell und materiell baurechtswidrig. Sie weiche von den Festsetzungen des Bebauungsplans ab, da sie außerhalb der Baugrenzen liege und bedürfe daher der Zulassung einer Abweichung, die nicht in Aussicht gestellt werden könne. Bei dem Gebäude handle es sich um eine Nebenanlage und nicht um eine Garage, da die abzusehende Annexnutzung von ihrem Umfang her nicht – wie erforderlich – erheblich hinter der Hauptnutzung zurückbleibe.

Im Übrigen bestünden Zweifel, ob das Gebäude überhaupt zum Abstellen von Kraftfahrzeugen nutzbar sei.

Der Kläger legte dagegen Widerspruch ein und machte im Wesentlichen geltend, bei dem Gebäude handle es sich um eine Garage zur Unterstellung seiner Motorräder.

Mit Widerspruchsbescheid vom 29. Mai 2007 – dem Kläger mit einfachem Brief am 25. Juni 2007 übersandt – wurde der Widerspruch zurückgewiesen. Zur Begründung wurde unter anderem ausgeführt, das Gebäude sei eine unzulässige Nebenanlage und keine Garage. Bei lebensnaher Betrachtung sei von einer gemischten Nutzung, bestehend aus Garage, Werkstatt und Lagermöglichkeit auszugehen.

Die Genehmigung einer Abweichung oder Befreiung komme nicht in Betracht.

Am 2. Juli 2007 hat der Kläger Klage erhoben. Er trägt im Wesentlichen vor, er habe aufgrund von Auskünften von Mitarbeitern des Beklagten angenommen, das Gebäude sei zulässig und im Vertrauen darauf mit der Bausausführung begonnen.

Bei dem betreffenden Gebäude handle es sich um eine Garage. Deren Innenmaß werde nach dem Auftragen des Putzes 5,75 m x 2,99 m betragen, also 17,16 qm.

Zum Unterstellen seiner beiden schweren Motorräder sei das eine angemessene Fläche. Eine überwiegende andere Nutzung, sei dadurch ausgeschlossen. Er habe in seinem Haus ausreichend Platz und Stellraum. Auf der ohnehin engen Straße vor seinem Anwesen werde das Parken in Zukunft zusätzlich dadurch erschwert, dass vier bisher vorhandene allgemein zugängliche Parkplätze durch einen benachbarten Neubau weggefallen seien. Die bisherige Parkfläche diene jetzt als Zufahrtsbereich zu einer privaten Garage. Aus den Fenstern und der Eingangstür könnten keine Rückschlüsse für die beabsichtigte Nutzung gezogen werden, denn auch eine Nutzung als Lagerraum erfordere keine solchen. Der Betrieb einer Werksatt aufgrund seiner Pläne, eine kleine Hebebühne aufzustellen, scheide aus. Jeder Motorradfahrer nehme gelegentlich kleine Einstellarbeiten an seinem Fahrzeug vor. Eine Werkstatt würde aber nur betrieben, wenn Fremdfahrzeuge repariert würden. Die Beseitigungsverfügung sei unverhältnismäßig. Als milderes Mittel komme insbesondere eine Anpassung des Gebäudes auf eine von dem Beklagten als zulässig angesehene Höhe in Betracht.

Der Kläger beantragt (Bl. 2 d.A.),

den Bescheid des Beklagten vom 3. April 2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 29. Mai 2007 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt (Bl. 24 d.A.),

die Klage abzuweisen.

Er bezieht sich auf die Ausführungen in dem angefochtenen Bescheid und dem Widerspruchsbescheid und ergänzt, es bestünden keinerlei Anzeichen dafür, dass der Kläger beabsichtige, das in Rede stehende Gebäude in dem zu fordernden erheblich überwiegenden Umfang zum Abstellen von Kraftfahrzeugen zu nutzen.

Die Beigeladenen haben keinen Antrag gestellt. Sie sehen die Licht- und Luftzufuhr zu ihren Grundstücken beeinträchtigt und das Rücksichtnahmegebot verletzt und machen unter anderem geltend, das Gebäude füge sich nicht in die nähere Umgebung ein. Im Rahmen ihrer Gartennutzung seien sie gezwungen, auf viel zu hohe und nach dem Bebauungsplan im freihaltungsbedürftigen Grünbereich liegende Mauern zu blicken. Es handle sich um einen unzulässigen Werk- und Lagerraum bzw. einen der Freizeitgestaltung dienenden Raum. Das Gebäude verfüge über eine dekorativ gestaltete Holzdecke, die den Aufenthalt von Personen in dem Gebäude angenehm mache. Entgegen den Anforderungen der Landesbauordnung sei diese Decke auch nicht feuerbeständig. Das Garagenprivileg der Landesbauordnung sei restriktiv auszulegen. Es könne nicht Sinn und Zweck der Vorschrift sein, jede Räumlichkeit, in die nur irgendwie zu irgendeinem Zeitpunkt ein Motorrad gestellt werden könne, zu privilegieren. Auf diese Weise könne ein Bauherr, der über ein einziges Motorrad verfüge, sämtliche Abstandsvorschriften unterlaufen. Die Motorräder des Klägers seien ohne Weiteres in der bereits vorhandenen Garage unterzubringen. Der Nutzung als Garage stehe außerdem entgegen, dass das Gebäude von der Straße aus aufgrund des Gefälles und der Kurvenneigung für PKW schlichtweg nicht erreichbar sei. Momentan stehe einer Zufahrt außerdem die Wand der vorhandenen Garage entgegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf die von den Beteiligten zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze, die Verwaltungs- und Widerspruchsakten des Beklagten (zwei Heftungen) sowie die Gerichtsakte des Verfahrens 3 K 346/07.MZ. Deren Inhalt war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid des Beklagten vom 3. April 2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 29. Mai 2007 verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

Die Abrißverfügung findet ihre Rechtsgrundlage in § 81 der Landesbauordnung (LBauO). Danach kann die Bauaufsichtsbehörde unter anderem die vollständige Beseitigung von baulichen Anlagen anordnen, wenn diese gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Errichtung, die Änderung, die Instandhaltung oder die Nutzungsänderung verstoßen und nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Das Gebäude verstößt gegen baurechtliche Vorschriften über die Errichtung, da die erforderliche Baugenehmigung nicht vorhanden ist (formelle Rechtswidrigkeit).

Eine Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände auf andere Weise ist nicht möglich, weil es zugleich gegen die Vorschriften des Bebauungsplans über das Maß der baulichen Nutzung und damit gegen § 30 Abs. 1 BauGB verstößt (materielle Rechtswidrigkeit).

Beides folgt aus der Tatsache, dass es sich bei dem Gebäude nicht um eine privilegierte Garage im Sinne der Landesbauordnung, sondern um eine Nebenanlage handelt. Als letztere ist das über 50 m3 umfassende Gebäude des Klägers nicht gemäß § 62 Abs. 1 Nr. 1 lit. a) oder f) LBauO genehmigungsfrei und auch nicht gemäß § 23 Abs. 5 Satz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in Verbindung mit § 8 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 LBauO außerhalb der Baugrenzen zulässig. Vielmehr gelten die Baugrenzen des Bebauungsplans (vgl. §§ 30 Abs. 1 BauGB, 23 Abs. 5 Satz 1 BauNVO und Ziffer 2 der Festsetzungen), welche das Gebäude nicht einhält.

Bei dem Gebäude des Klägers handelt es sich zur Überzeugung der Kammer gleich aus mehreren Gründen nicht um eine Garage im Sinne der Landesbauordnung.

Zwar wird die Nutzung eines Gebäudes an erster Stelle durch den Bauherrn bestimmt. Andererseits kann aber nicht jedes Gebäude allein dadurch, dass der Bauherr es zur „Garage“ erklärt, in den Genuss der entsprechenden Privilegierungstatbestände gelangen. Vielmehr muss die Nutzungsangabe des Bauherrn mit den objektiven Gegebenheiten übereinstimmen, wobei insbesondere die Gestaltung des Gebäudes die Nutzungsangabe widerlegen kann (OVG des Saarlandes, Urteil vom 19. November 1984 – 2 R 340/83 –, AS 19 [1986], S. 193 ff.). Das Bauwerk muss, mit anderen Worten, dem Typus des Bauwerks „Garage“ entsprechen, d.h. es muss in seinem optischen und technischen Erscheinungsbild durch seine Funktion als Garage bestimmt sein (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 24. Oktober 2000 – 7 B 1265/00 – [juris], Rn. 6 ff. = BRS 63 Nr. 156).

Die Funktion einer Garage bestimmt sich nach § 2 Abs. 8 Satz 2 LBauO. Danach dient eine Garage – als ganz oder teilweise umschlossener Raum – zum Abstellen von Kraftfahrzeugen. Der Begriff „Kraftfahrzeug“ wird in der Landesbauordnung nicht näher umschrieben. Er ist jedoch richtigerweise so zu verstehen, dass damit in erster Linie Personenkraftwagen (PKW) gemeint sind. Die gesetzlichen Definitionen des Begriffes „Kraftfahrzeug“ aus anderen Regelungsbereichen sind zwar umfassender und schließen auch Motorräder ein, sie können aber nicht ohne weiteres für das öffentliche Baurecht übernommen werden, denn sie sind ihrerseits uneinheitlich und beziehen sich jeweils ausdrücklich nur auf ihren spezifischen Gesetzeszusammenhang. So bestimmt etwa das Straßenverkehrsgesetz (StVG) in § 1 Abs. 2, dass als Kraftfahrzeuge „im Sinne dieses Gesetzes“ Landfahrzeuge gelten, die durch Maschinenkraft bewegt werden, ohne an Bahngleise gebunden zu sein. Nach § 248b Abs. 4 des Strafgesetzbuches (StGB) sind dagegen Kraftfahrzeuge „im Sinne dieser Vorschrift“ Fahrzeuge, die durch Maschinenkraft bewegt werden, Landfahrzeuge nur insoweit, als sie nicht an Bahngleise gebunden sind. Damit sind nach zumindest teilweise vertretener Auffassung von der strafrechtlichen Bestimmung – anders als etwa vom Straßenverkehrsrecht – beispielsweise Motorboote umfasst (vgl. nur LG Kiel, Beschluss vom 23. August 2006 – 37 Qs 62/06 – [juris] = NStZ-RR 2007, 59 m.w.N.).

Der baurechtliche Garagen- und Kraftfahrzeugbegriff ergibt sich daher richtigerweise aus einer systematischen und zweckbezogenen Betrachtung des Begriffes „Garage“ im Regelungszusammenhang des öffentlichen Baurechts. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dieses bleibende Tatsachen auch im Falle eines Eigentümerwechsels schafft, so dass allein die subjektive Nutzung oder Nutzungsabsicht eines Bauherrn nicht maßgeblich sein kann. Erforderlich ist vielmehr eine objektive Eignung eines Gebäudes für eine Garagennutzung im Rahmen des üblichen Gebrauchs. Üblicherweise dienen Garagen jedoch dem Unterstellen von zweispurigen Personenkraftwagen, so dass – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung – wenigstens eine theoretische Eignung eines solchen Gebäudes für die Nutzung durch einen durchschnittlichen PKW zu fordern ist (so auch im Falle eines zu kleinen Gebäudes VG Dresden, Beschluss vom 18. Februar 2003 – 12 K 2771/02 – [juris], Rn. 26 f.).

Dies bestätigen die Regelungen der Garagenverordnung (GaragenVO), die ersichtlich auf die Nutzungserfordernisse eines PKW abzielen. So ist etwa in § 4 Abs. 1 der GaragenVO bestimmt, dass Garagenstellplätze mindestens 5 m lang und mindestens 2,30 m breit sein müssen. Diese Mindestgröße ist erkennbar an der Inanspruchnahme durch einen durchschnittlichen, etwa 1,75 m breiten und 4,50 m langen Personenkraftwagen orientiert. Auch den Anforderungen an die Zufahrt zu einem Garagenstellplatz in § 4 Abs. 2 GaragenVO – der nach der Systematik der Garagenverordnung in Ermangelung einer ausdrücklichen Einschränkung auf Mittel- und Großgaragen (vgl. z.B. § 4 Abs. 4) auch für Kleingaragen gilt – liegt der Bedarf eines rangierenden Personenkraftwagens zugrunde. Danach müssen Fahrgassen, die unmittelbar der Zu- oder Abfahrt von Garagenstellplätzen dienen, in ihrer Breite mindestens den Anforderungen einer dort abgedruckten Tabelle genügen. Der Verordnungsgeber geht ersichtlich davon aus, dass bei einem Unterschreiten der nach dieser Tabelle erforderlichen Zufahrtsbreite ein gefahrloses Einparken durch einen durchschnittlichen PKW nicht möglich ist. Nach dieser Tabelle wäre im vorliegenden Falle bei einem Einfahrwinkel von 90° und einer Stellplatzbreite von mehr als 2,50 m eine Breite der Zufahrt von mindestens 5,50 m erforderlich. Dieser Wert kann von einer etwaigen Zufahrt des Klägers nicht ansatzweise eingehalten werden. Diese kann schon aufgrund der räumlichen Verhältnisse bei einer unstreitigen Grundstücksbreite von 10,38 m und einer gleichermaßen unstreitigen Garagenlänge von 6,25 m nicht mehr als 4,13 m betragen.

Ist das Gebäude folglich für einen durchschnittlichen PKW mangels einer gefahrlosen Zufahrt nicht nutzbar, fehlt es bereits aus diesem Grunde an der technischen Eignung des Gebäudes als Garage.

Darüber hinaus spricht gegen die Funktion des Gebäudes als Garage, dass es für Fahrzeuge von der Straße aus nur erschwert zu erreichen ist. Selbst wenn der Kläger tatsächlich die vorhandene Garage und den dahinter liegenden Raum durchbrechen würde, müssten – von der Straße aus gesehen – jedesmal mindestens drei Garagentore bzw. Türen überwunden werden, bis der hier in Rede sehende Garagenstellplatz erreicht wäre. Es handelt sich damit um einen besonders gravierenden Fall einer „gefangenen“ Garage. Eine solche ist zwar nicht schon per se baurechtswidrig, insbesondere ist im Falle eines Einfamilienhauses ihre tatsächliche Inanspruchnahme nicht von vornherein gänzlich auszuschließen (vgl. mit Blick auf § 47 LBauO OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22. August 2002 – 1 A 10439/02 – [juris], Rn. 19 = BauR 2002, 1840 ff.). Gleichwohl stellt diese Eigenschaft des Gebäudes ein zusätzliches Erschwernis und eine Behinderung dar, das seine tatsächliche Nutzung als Garage im herkömmlichen Sinne zumindest unwahrscheinlich erscheinen lässt.

Darüber hinaus sprechen weitere optische und technische Aspekte gegen eine Garagenfunktion, etwa die Eingangstür zum Garten hin, die Größe und Anzahl der Fensteröffnungen und die attraktive Holzdecke. Insofern kann auf die überzeugenden Ausführungen in dem Widerspruchsbescheid verwiesen werden, in dem außerdem zutreffend darauf hingewiesen wird, dass die Voraussetzungen für eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vorliegen (§ 117 Abs. 5 VwGO).

Auch die Ermessensausübung durch den Beklagten ist nicht zu beanstanden. Die Überprüfung durch das Gericht ist insoweit gemäß § 114 VwGO darauf beschränkt, ob die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht wurde.

Derartige Fehler sind hier nicht erkennbar. Insbesondere liegt kein Überschreiten der Ermessensgrenzen durch Wahl einer unverhältnismäßigen Rechtsfolge vor, denn ein gleich geeignetes, milderes Mittel zur Herstellung rechtmäßiger Zustände besteht nicht. Die von dem Kläger vorgeschlagene Reduktion der Wandhöhe des Gebäudes kommt als Alternative nicht in Betracht, denn dadurch würde sich an dem Überschreiten der Baugrenzen nichts ändern.

Auch der Einwand des Kläger, er habe bei Mitarbeitern des Beklagten vorgesprochen und dabei den Eindruck bekommen, sein Vorhaben sei baurechtlich zulässig, vermag an der Rechtmäßigkeit der Beseitigungsverfügung nichts zu ändern. Sofern er die Auskunft erhalten haben sollte, eine Garage sei außerhalb der Baugrenzen zulässig, ist dies zutreffend und nicht zu beanstanden – dass es sich in Wahrheit vorliegend überhaupt nicht um eine Garage handelte, lag in seinem Risikobereich.

Sollte er darüber hinaus tatsächlich eine grobfahrlässige falsche Auskunft – gleich welchen Inhalts – erhalten haben, wäre ein dadurch entstandener Schaden im Rahmen eines gesonderten Verfahrens geltend zu machen. An der Rechtmäßigkeit der Beseitigungsverfügung würde sich dadurch jedoch nichts ändern.

Die Zwangsgeldandrohung ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

Die Klage war nach alledem mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

Es entsprach nicht der Billigkeit, dem Kläger die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, da diese bis Schluss der mündlichen Verhandlung keinen Antrag gestellt haben und damit kein Kostenrisiko eingegangen sind.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 ZPO.

Beschluss

der 3. Kammer des Verwaltungsgerichts Mainz vom 15.01.2008:

Der Streitwert wird auf 10.000,– € festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).