Untervermietung (unerlaubte) – Kündigung des Mietvertrages

AG München

Az.: 423 C 29146/12

Urteil vom 25.04.2013

In dem Rechtsstreit wegen Räumung und Herausgabe erlässt das Amtsgericht München folgendes Endurteil

1. Der Beklagte wird verurteilt, die im Anwesen ### liegende Wohnung, bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Diele, 1 Keller zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,– Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter der Wohnung ### gem. Mietvertrag vom 10.12.03.

Die Miete der öffentlich geförderten Wohnung beträgt 216,70 Euro Grundmiete zzgl. 116,50 Euro Betriebskostenvorauszahlungen, mithin 333,20 Euro brutto.

Nachdem der Klägerin durch die Kriminalpolizei mitgeteilt wurde, dass der Beklagte seine Wohnung untervermiete, forderte sie diesen mit Schreiben vom 29.10.12 (K5) auf, die Untervermietung schnellstmöglich, spätestens aber bis zum 02.11.12 zu beenden und die Beendigung der Untermietverhältnisse gegenüber der Klägerin nachzuweisen. Der Beklagte antwortete hierauf mit Schreiben v. 02.11.12 (K6), dass er zu keiner Zeit seine Wohnung untervermietet habe. Da er krank sei kämen lediglich einige Freunde zu Besuch.

Hierauf kündigte die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 09.11.12 (K7), zugestellt am gleichen Tag, fristlos und begründete dies wie folgt:

Sie haben nachweislich Ihre öffentlich geförderte Wohnung untervermietet und damit §6 Abs. 2 des Mietvertrages mit Nr. 7 AVB verletzt. Dieser Sachverhalt ist kriminalpolizeilich bestätigt.

Auf unsere Aufforderung mit Kündigungsandrohung, die Untermietverhältnisse zu beenden, hatten Sie mitgeteilt, zu keiner Zeit untervermietet zu haben. Weil Sie krank seien, wären lediglich ein paar Freunde zu Besuch.

Für Dezember 12 und Januar 13 zahlte der Beklagte zunächst keine Miete, worauf die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 07.01.13 wegen Zahlungsverzugs erneut kündigte und die Klage auf Zahlung der Mietrückstände in Höhe von 666,40 Euro erweiterte.

Nachdem der Beklagte die Mietrückstände am 18.01.13 an die Klägerin bezahlte, erklärte die Klägerin den Rechtsstreit insoweit für erledigt. Sie behauptet:

Der Beklagte habe die Wohnung tatsächlich unberechtigt untervermietet. In der anschließenden Leugnung der Untervermietung gegenüber der Klägerin läge ein so schwerwiegender Vertrauensbruch, dass die fristlose Kündigung berechtigt sei.

Sie beantragt zuletzt: Der Beklagte wird verurteilt, die im Anwesen ### liegende Wohnung, bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Diele, 1 Keller zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt Klageabweisung.

Im Übrigen stimmte er der Erledigterklärung der Klagepartei im Hinblick auf den Zahlungsanspruch zu.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen ### und ###.

Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Hauptverhandlungsprotokolle sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung.

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die Kündigung vom 09.11.12 gem. § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet.

Die Kündigung ist formell wirksam, insbesondere ausreichend begründet.

II.

Es liegt auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs.1 BGB vor, da die Vertragsgrundlage zwischen den Parteien durch das Verhalten des Beklagten zerrüttet ist.

Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme geht das Gericht davon aus, dass der Beklagte die öffentlich geförderte Wohnung unberechtigt untervermietet hat. Dies ergibt sich aus den Aussagen der Zeugen ### und ###, die ihre Angaben glaubhaft und ohne übertriebenen Belastungseifer getätigt haben. Die Zeugen machten einen glaubwürdigen Eindruck.

Die Zeugin ### hat zunächst angegeben, sie habe sowohl von einer Nachbarin des Beklagten als auch von der Kriminalpolizei mitgeteilt bekommen, dass der Beklagte seine Wohnung an andere Personen untervermiete. Nachdem der Beklagte deswegen abgemahnt wurde, habe er die Untervermietung geleugnet und man habe hierauf das Vertrauensverhältnis mit dem Beklagten nachhaltig als beschädigt angesehen.

Der Zeuge, der die polizeilichen Ermittlungen leitete, bestätigte, dass der Beklagte seine Wohnung verschiedenen anderen Personen zur Nutzung überließ, teilweise auch gegen Geld.

Die Zeugin ###, die eine Nachbarin des Beklagten ist, hat angegeben, sie habe den Beklagten nur das 1. halbe Jahr in der Wohnung gesehen, ab diesem Zeitpunkt hätten dann andere Personen in der Wohnung gewohnt. Diese hätten ihr gesagt, dass sie an den Beklagten Geld dafür zahlen müssten. Die Zeugin war sich zwar hinsichtlich der Zeiträume nicht sicher und hat diesbezüglich angegeben ihrer Meinung nach wäre das Mietverhältnis schon zu DM-Zeiten begründet worden. Dies macht ihre Aussage jedoch nicht unglaubwürdig, da dies gerade bei älteren Personen mit einem längeren Zeitablauf zu erklären ist.

Indem der Beklagte die unberechtigte Untervermietung gegenüber der Klagepartei geleugnet hat, hat er die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage zerstört und der Klägerin ist auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten, das Vertragsverhältnis fortzusetzen. Bei durchgeführten Interessenabwägungen fiel auch erheblich zu Lasten des Beklagten ins Gewicht, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt, die nur von dem entsprechend begünstigten Personenkreis bewohnt werden darf. Diese Vorschrift hat der Beklagte durch seine nicht mitgeteilten Untervermietungen umgangen. Auch wurde berücksichtigt, dass die Beklagte die Klägerin über Jahre hinweg über die tatsächliche Situation getäuscht hat.

Nachdem die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien aufgrund des Verhaltens des Beklagten derart erschüttert ist, kann diese auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden. Eine Abmahnung im Hinblick auf diesen Vertrauensbruch war daher gem. § 543 Abs.3 BGB entbehrlich.

III.

Kosten: § 91,91 a ZPO

IV.

Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 708 Nr. 7 ZPO.