Betriebskostenabrechnung – Kündigung des Mietvertrages bei Nachforderungen

Betriebskostenabrechnung – Kündigung des Mietvertrages bei Nachforderungen

Amtsgericht Köpenick

Az.: 13 C 66/13

Urteil vom 15.08.2013


In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Köpenick, auf die mündliche Verhandlung vom 15.08.2013 für Recht erkannt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Mietwohnung …………….Zimmern, Küche, Bad, Flur und Bodenkammer im Dachgeschoss/Wohnfläche ca. 71,81 m2 , von monatlich 310,78 EUR auf 372,69 EUR mit Wirkung zum 1. April 2013 zuzustimmen.

2. Die weitere Klage wird abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 80 % und die Beklagte 20

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand:

Die Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 29.3.2000 die im Hause …..Berlin gelegene Wohnung.

Die Klägerin ist durch Grundstückserwerb am 15. 10. 2010 in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten. Mit Schreiben vom 15.11.2011 rechnete die Klägerin die Betriebs- und Heizkosten für das Verbrauchsjahr 2010 ab und forderte von der Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 1048,26 EUR. Die Beklagte zahlte nur einen Betrag in Höhe von 748,26 EUR. Mit Schreiben vom 12.11.2012 rechnete die Klägerin die Betriebs- und Heizkosten für das Verbrauchsjahr 2011 ab und verlangte von der Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 309,93 EUR. Die Beklagte leistete darauf keine Zahlung. Die Mieten für die Monate April 2013 und Mai 2013 blieb die Beklagte zunächst schuldig. Die Klägerin mahnte die Beklagte zur Zahlung der rückständigen Mieten für April und Mai 2013 sowie der Rückstände aus den Nebenkostenabrechnungen mit Schreiben vom 24.4.2013. Als weiter keine Zahlung erfolgte, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 7.5.2013 und erklärte in diesem Schreiben hilfsweise die ordentliche Kündigung und begründete mit den ausstehenden Mieten beziehungsweise Nebenkostennachzahlungen. Am 5.6. 2013 zahlte die Beklagte die ausstehenden Mieten für April und Mai 2013.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass das Mietverhältnis mit der Beklagten durch die fristlose Kündigung vom 7.5.2013 beendet sei. Die fristlose Kündigung sei wirksam, auch wenn die Mieten für April und Mai 2013 jetzt ausgeglichen seien, da keine Heilung habe erfolgen können, da die fälligen Nebenkostennachzahlungen von der Beklagten nicht gezahlt worden seien. Die Klägerin meint, dass die nicht geleisteten Nachzahlungen für die Nebenkosten der Jahre 2010 und 2011 die Klägerin zum Ausspruch der fristlosen Kündigung berechtigt haben. Das Mietverhältnis sei somit beendet und die Beklagte zur Räumung der Wohnung verpflichtet.

Hilfsweise stützt die Klägerin ihr Räumungsbegehren auf den Ausspruch der ordentlichen Kündigung im Schreiben vom 7.5.2013, welche das Mietverhältnis jedenfalls zum 31.1.2014 beendet habe. Da die Beklagte die Rückgabe der Wohnung verweigere sei eine Titulierung des Räumungsanspruchs gemäß § 259 ZPO bereits zum jetzigen Zeitpunkt begründet.

Hilfsweise macht die Klägerin einen Mieterhöhungsanspruch auf der Grundlage des Schreibens vom 25.1.2013 geltend, mit dem die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von monatlich 310,78 EUR auf 372,69 EUR mit Wirkung zum 1.4.2013 verlangt hat.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die …………Dachgeschoss (bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Flur und Bodenkammer im Dachgeschoss/Wohnfläche circa 71,81 m2) zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben hilfsweise die Beklagte zu verurteilen die …………mitte/links und Dachgeschoss (bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Flur und Bodenkammer im Dachgeschoss/Wohnfläche circa 71,81 m2) zum 31.1.2014 zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben hilfsweise die Beklagte zu verurteilen der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Mietwohnung…………., 3.OG mitte/links und Dachgeschoss (bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Flur und Bodenkammer im Dachgeschoss/Wohnfläche circa 71,81 m2) von monatlich 310,78 EUR auf 372,69 EUR mit Wirkung zum 1.April 2013 zuzustimmen.

Die Beklagte erkennt den Hilfsantrag zu 2. (Mieterhöhung) an und beantragt im übrigen die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat zunächst vorgetragen, dass sie gegen die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 mit Schreiben vom 6.12.2011 und gegen die Abrechnung für das Jahr 2011 mit Schreiben vom 6.12.2012 Widerspruch erhoben habe, da die Klägerin die von ihr geleisteten Vorauszahlungen falsch eingestellt habe. Bei richtiger Berechnung ergebe sich ein Gesamtguthaben der Beklagten in Höhe von 420,07 EUR Der aufgrund der fehlerhaften Ausführung eines Dauerauftrages in den Monaten April und Mai 2013 vorübergehend entstandene Mietrückstand habe somit unter Berücksichtigung dieses Guthabens tatsächlich nur 461,49 EUR betragen. Da sie die ausstehenden Mieten dann in voller Höhe am 4.6.2013 überwiesen habe, ergebe sich ein Guthaben der Beklagten aus den Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 420,07 EUR. Die fristlose Kündigung sei durch Zahlung der Mieten für April und Mai 2013 unwirksam geworden. Das von ihr errechnete Guthaben machte die Beklagte mit der im Schriftsatz vom 17.6.2013 erhobenen Widerklage geltend.

Auf die klägerische Darstellung, wonach die Klägerin in den streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen die Vorauszahlungen der Beklagten jeweils in die Vorauszahlungen für die Heizkosten und die Vorauszahlungen für die Betriebskosten aufgeteilt hat und die jeweils geleisteten Vorauszahlungen hinsichtlich der Heizkosten bereits in der Aufstellung der Firma B. enthalten sind, hat die Beklagte den Widerklageantrag in der mündlichen Verhandlung vom 15.8. 2013 zurück genommen.

Entscheidungsgründe:

Im Hinblick auf das Teilanerkenntnis der Beklagten hinsichtlich des von der Klägerin hilfsweise geltend gemachten Zustimmungsanspruchs zur Mieterhöhung vom 25.1.2013 erging das Anerkenntnisteilurteil vom 15.8.2013. Gemäß § 313 b ZPO wird insoweit auf die Darstellung des Tatbestandes und der Entscheidungsgründe hinsichtlich des gemäß § 558 BGB geltend gemachten Mieterhöhungsanspruchs verzichtet.

Die Räumungsklage der Klägerin ist auf der Grundlage des Ausspruchs der fristlosen Kündigung vom 7.5.2013 unbegründet und auf der Grundlage des Ausspruchs der ordentlichen Kündigung vom 7.5.2013 jedenfalls derzeit unbegründet.

Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 7.5.2013 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet, so dass ein Räumungsanspruch gemäß § 546 BGB nicht besteht. Zwar war die fristlose Kündigung im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 7.5.2013 hinsichtlich des zu diesem Zeitpunkt unstreitig bestehenden Zahlungsrückstands der Beklagten mit den Mieten für April und Mai 2013 gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB begründet. Jedoch ist die fristlose Kündigung auf dieser Grundlage durch die Zahlung der Mieten für April und Mai 2013 am 5.6.2013 gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Die fristlose Kündigung vom 7.5.2013 hat somit das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Denn auf der Grundlage der von der Beklagten bisher unstreitig nicht geleisteten (Rest)Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Verbrauchsjahre 2010 und 2011 konnte die Klägerin mit dem Schreiben vom 7.5.2013 keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 BGB erklären. Denn die Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB erfassen nur mietvertraglich vereinbarte, regelmäßig wiederkehrende Zahlungen und greifen nicht bei dem Verzug mit Einmalzahlungen wie sie die Nebenkostennachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen darstellen (AG Hamburg- Bergedorf Urteil vom 4.12.2012 Az. 409 C 174/12; so auch Schmidt – Futterer 11.A. Mietrecht zu § 543 Rn.87). Ein Ausnahmefall wie von der Klägerin geltend gemacht (unter Bezugnahme auf Schmidt – Futterer Mietrecht zu § 543 Rn.185) liegt hier nicht vor.

Ein schuldhafter Verzug der Beklagten mit den Nebenkostennachzahlungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 kann zwar den Ausspruch der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung der Klägerin im Schreiben vom 7.5.2013 gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 BGB begründen. Die erforderliche Abmahnung der Klägerin ist im Schreiben vom 24.4.2013 erfolgt. Zwar hat die Beklagte die Zahlung der sich zu ihrem Nachteil ergebenden Salden aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 nicht kommentarlos verweigert, sondern sie hat gegen die jeweiligen Abrechnungen unstreitig Widerspruch erhoben.

Die vorgerichtlich und auch noch im Verfahren erhobenen Einwendungen der Beklagten, wonach die Klägerin die von ihr geleisteten Vorauszahlungen in den streitgegenständlichen Nebenkostennachzahlungen für die Jahre 2010 und 2011 nicht richtig eingestellt habe, erweisen sich jedoch nach den Ausführungen der Klägerin hinsichtlich der getrennten Einstellungen der monatlichen Vorauszahlungen in die Heizkostenaufstellungen als nicht begründet und wurden von der Beklagten auch in der mündlichen Verhandlung vom 15.8.2013 nicht weiter aufrecht erhalten.

Die Abrechnungspraxis der Klägerin hinsichtlich der Darstellung der von der Beklagten geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen ist zwar als unübersichtlich zu würdigen zumal in den jeweiligen Abrechnungen (dort das Kontrollblatt) unter der Position 18 auch jeweils die Heizkosten eingestellt wurden. Jedoch wäre der der Beklagten unterlaufene Irrtum bei gehöriger Aufmerksamkeit der Beklagten wohl vermeidbar gewesen. Insoweit kann nach Ansicht des Gerichts von einem fahrlässigen Pflichtenverstoß der Beklagten ausgegangen werden. Ob dieser Pflichtenverstoß jedoch als erheblich im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB angesehen werden kann, kann hier noch dahinstehen, da das Mietverhältnis aufgrund der am 7.5.2013 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung jedenfalls nicht vor dem 31.1.2014 (§ 573 c BGB) beendet sein würde, so dass sich derzeit ein Räumungsanspruch der Klägerin gemäß § 546 BGB als nicht begründet erweist.

Die Voraussetzungen des § 259 ZPO sind nicht gegeben. Die Beklagte hat sich auf den hilfsweisen Ausspruch der ordentlichen Kündigung im Schreiben vom 7.5.2013 bisher nicht eingelassen, die Besorgnis der Leistungsverweigerung – als Prozessvoraussetzung gemäß § 259 ZPO – ist von der Klägerin mithin nicht ausreichend dargetan. Dass der Beklagten gemäß § 574 BGB zustehende Widerspruchsrecht kann binnen der noch laufenden Fristen des § 574 b BGB ausgeübt werden. Eine dann gegebenenfalls vorzunehmende Interessenabwägung (§ 574 Abs.1 Satz 1 BGB) kann derzeit mangels Entscheidungsreife nicht erfolgen.

Die Räumungsklage auf der Grundlage der am 7.5.2013 hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung erweist sich somit zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung als jedenfalls derzeit unbegründet, so dass über das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573 Abs. 1 S. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 BGB keine abschließende Entscheidung erforderlich ist.

Die Räumungsklage war daher insgesamt abzuweisen.

Der Schriftsatz der Klägerin vom 15.8.2013 war nicht zu berücksichtigen, da dieser per Fax an 15.8.2013 um 17:22 Uhr erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung und nach Verkündung des Anerkenntnisteil- und Schlussurteils vom 15.8.2013 bei Gericht eingegangen ist.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92, 269, 708 Nr. 11, 711 ZPO.