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Räumungsklage – Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Wenn der Mieter trotz frist- und formgerechter Kündigung nicht auszieht

Die wenigsten Mieterparteien machen sich jemals Gedanken darüber, dass irgendwann einmal die Vermieterpartei die Thematik einer Räumungsklage oder gar Zwangsräumung aufgreift und auf diese Weise versucht, die Mieterpartei aus der Wohnung zu bekommen. In der Regel ist es so, dass ein Mietverhältnis auf einen recht langen Zeitraum ausgelegt ist. Wenn nunmehr jedoch die Räumung im Raum steht, weil zum Beispiel die Miete nicht mehr gezahlt wurde, geht damit auch die Frage einher, ob dies überhaupt so ohne Weiteres seitens der Vermieterpartei möglich ist. An dieser Stelle kann beruhigend gesagt werden, dass für eine Räumungsklage einige Kriterien erfüllt sein müssen.

Möchten Sie als Vermieter eine Räumungsklage einreichen oder sind Sie als Mieter davon betroffen? Wir beraten vertreten Mieter und Vermieter zum Thema Räumungsklagen. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf.

Um was genau handelt es sich bei der Räumungsklage eigentlich?

Räumungsklage - Ausnahmesituation für Mieter und Vermieter
Räumungsklage – Ausnahmesituation für Mieter und Vermieter (Symbolfoto: rtbilder/Shutterstock.com)

Die Räumungsklage an sich ist ein Resultat aus einer Kündigung des Mietvertrags heraus. Sollte das Mietvertragsverhältnis seitens der Vermieterpartei gekündigt worden sein und die Mieterpartei kommt der Aufforderung nicht nach, das Mietobjekt zu verlassen, so kann sich die Vermieterpartei mittels der Räumungsklage gegen dieses Verhalten der Mieterpartei zur Wehr setzen. Durch die Räumungsklage versucht die Vermieterpartei, einen gerichtlichen Titel gegen die Mieterpartei zu erwirken und auf diese Weise die Räumung des Mietobjekts rechtlich zu erzwingen.

Gründe für die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses gibt einige. Zu den gängigsten Gründen gehört jedoch die regelmäßige verspätete oder überhaupt nicht erfolgte Mietzinszahlung, sodass der Hausfrieden des Mietobjekts ernsthaft gefährdet wird. Ein derartiges Verhalten berechtigt die Vermieterpartei zu der Aussprache einer Kündigung, da durch dieses Verhalten der Vermieterpartei die Fortführung von dem Mietvertragsverhältnis für die Vermieterpartei unzumutbar wird.

Bevor die Vermieterpartei jedoch die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses aussprechen kann ist es zunächst zwingend erforderlich, dass das unerwünschte Verhalten in Form einer Abmahnung aufgezeigt und der anderen Vertragspartei auch die Möglichkeit zu einer Veränderung des Verhaltens gegeben wird.

Die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses aufgrund des Eigenbedarfs ist in der gängigen Praxis ebenfalls keine Seltenheit. Die Aussprache der Kündigung ist in derartigen Fällen berechtigt, sofern die Vermieterpartei selbst oder auch Familienangehörige der Vermieterpartei ohne das Mietobjekt der Gefahr einer Obdachlosigkeit ausgesetzt sind oder wenn es zu finanziellen Veränderungen von erheblichem Ausmaß kommt. Bei einer Kündigung des Mietvertragsverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf ist jedoch eine Kündigungsfrist zu beachten. Diese Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Die Gründe für eine Räumungsklage

  • die Vermieterpartei hat die fristlose rechtlich wirksame Kündigung ausgesprochen, da sich die Mieterpartei seit mehreren Monaten mit der Mietzinszahlung in Verzug befindet
  • die Mieterpartei hat das Mietobjekt ohne die ausdrückliche Zustimmung der Vermieterpartei an eine dritte Person vermietet
  • die Mieterpartei hat das Mietobjekt ohne die ausdrückliche Zustimmung der Vermieterpartei für gewerbliche Zwecke genutzt

Wie ist der genaue Ablauf einer Räumungsklage?

Sofern die Vermieterpartei tatsächlich einen berechtigten Grund vorweisen kann, um das Mietvertragsverhältnis aufzulösen, so besteht für die Vermieterpartei jedoch auch die Verpflichtung, der Mieterpartei einen angemessenen Zeitraum für das Verlassen bzw. die Räumung des Mietobjekts einzuräumen. Zunächst jedoch muss in der gängigen Praxis die Mieterpartei erst einmal ein neues Mietobjekt finden und einen gültigen Mietvertrag mit der neuen Vermieterpartei abschließen, bevor der endgültige Auszug aus dem alten Mietobjekt erfolgen kann. Sollte die Mieterpartei die Wohnung nicht räumen, so ist die Vermieterpartei zu der Erhebung einer Räumungsklage berechtigt.

Die Räumungsklage ist für die Vermieterpartei als Schritt unverzichtbar. Sollte die Vermieterpartei ohne eine vorherige Räumungsklage eigenständig aktiv werden, so können sich daraus Ansprüche für die Mieterpartei ergeben. Eine Vermieterpartei ist, auch wenn die Gründe für die fristlose Kündigung rechtlich einwandfrei waren, nicht zu der sogenannten Selbstjustiz berechtigt um das Haus oder die Wohnung des Mieters eigenständig zu “räumen”.

Der Vermieter muss somit in jedem Fall zunächst erst einmal eine Räumungsklage bei dem zuständigen Amtsgericht des Wohnbezirks, wo sich das Mietshaus oder die Mietwohnung befindet einreichen und die gerichtliche Entscheidung abwarten. Diese Entscheidung ergeht in Form eines Urteils, sodass die Vermieterpartei dann einen vollstreckbaren Titel zu der Räumung des Mietobjekts erhalten. Mit diesem vollstreckbaren Titel kann sich die Vermieterpartei dann der Dienste eines Gerichtsvollziehers bedienen, welcher die Räumung des Mietobjekts in praktischer Form durchführt.

Wie lang dauert der Prozess einer Räumungsklage und welche Kosten müssen kalkuliert werden?

Im Zusammenhang mit der voraussichtlichen Dauer einer Räumungsklage können keine fest verbindlichen Aussagen getätigt werden, da es sich bei diesem Verfahren stets um ein Einzelfallverfahren handelt und dementsprechend die Bearbeitungsdauer abhängig von der Komplexität des Sachverhalts ist. Es ist überdies auch denkbar, dass eine Mieterpartei auch den sogenannten Räumungsschutz beantragt und dementsprechend auch die Frist für die Räumung eine Verschiebung erfährt.

Diese Gründe können für einen Räumungsschutz angeführt werden

  • die Erkrankung der Mieterpartei
  • das Alter einer Mieterpartei
  • die Unzumutbarkeit eines Auszugs für die Mieterpartei

In der gängigen Praxis beträgt die Dauer einer Räumungsklage rund sechs Monate bis ein Jahr. Es kann jedoch durchaus auch über einen längeren Zeitraum andauern, bis letztlich eine gerichtliche Entscheidung vorliegt.

Für die Räumungsklage werden Gerichtsgebühren sowie auch die Rechtsanwaltsgebühren fällig. Überdies müssen dann die Gebühren für einen Gerichtsvollzieher einkalkuliert werden. Diese Kosten werden jedoch von derjenigen Partei getragen, welche in dem Gerichtsprozess unterliegt.

Welche Maßnahme kann eine Mieterpartei unternehmen, um sich gegen die Räumungsklage zur Wehr zu setzen

Eine Mieterpartei hat durchaus das Recht, sich gegen eine vorliegende Räumungsklage auf dem gerichtlichen Weg zur Wehr zu setzen. Die Verteidigung gegen eine Klage ist ein grundlegendes Recht, welches jeder Bürger in Deutschland in Anspruch nehmen kann. Sollte eine Mieterpartei sich gegen die Räumungsklage zur Wehr setzen wollen, so muss die Bereitschaft zu der Verteidigung binnen eines Zeitraums von 14 Tagen bei dem zuständigen Gericht durch eine entsprechende Mitteilung angezeigt werden. Diese Verteidigungsbereitschaft kann durchaus in Eigenregie durchgeführt werden, da der Gesetzgeber in derartigen Verfahren keinerlei Anwaltszwang vorsieht. Besonders empfehlenswert ist die Verteidigung gegen eine Räumungsklage ohne eine rechtsanwaltliche Unterstützung jedoch nicht, da die rechtsanwaltliche Vertretung die Frist zu der Verteidigungsbereitschaft um weitere 14 Tage verlängert. Ein erfahrener Rechtsanwalt wird dementsprechend bei dem zuständigen Gericht innerhalb von 14 Tagen die Verteidigungsbereitschaft der Mandantschaft anzeigen und anschließend die darauffolgenden 14 Tage für die Formulierung einer Begründung nutzen.

Wenn Sie den Status einer Mieterpartei innehaben und sich mit einer Räumungsklage konfrontiert sehen, so sollten Sie sich auf jeden Fall die Dienste eines erfahrenen Rechtsanwalts sichern. Im ersten Schritt erfolgt dann eine Prüfung der seitens der Vermieterpartei erfolgten Kündigung des Mietvertragsverhältnisses auf deren Rechtsmäßigkeit. Nicht selten ergeben sich hierbei Ansätze, um sich gegen die Räumungsklage wirksam und effektiv zur Wehr setzen zu können.

Ist eine Kündigung unrechtmäßig, so hat die Räumungsklage rechtlich betrachtet keinerlei Bestand mehr. Sie wird dann von dem zuständigen Gericht abgelehnt, sodass die Mieterpartei sich mit dieser Problematik nicht mehr auseinandersetzen muss. Eine weitere Kündigung, die dann rechtlich wirksam ist, kann jedoch in derartigen Fällen mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden.

Auch für Vermieter ist das Einreichen einer Räumungsklage ohne einen Rechtsanwalt durchaus möglich. Hierbei muss jedoch gesagt werden, dass es bei der Räumungsklage durchaus formale sowie fristtechnische Anforderungen gibt, die für die Wirksamkeit der Räumungsklage beachtet werden müssen. Überdies müssen zwingend die der Räumungsklage vorausgegangenen Schritte rechtlich korrekt durchgeführt worden sein. Hierbei gibt es sehr viel Potenzial für Fehler, die den Erfolg der Räumungsklage gefährden können. Wenn Sie eine Vermieterpartei sind und das Mietobjekt wirksam räumen möchten, so sollten Sie auf jeden Fall bereits frühzeitig einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen. Ein erfahrener Rechtsanwalt wird im ersten Schritt das Mietvertragsverhältnis mit der Mieterpartei rechtlich korrekt und wirksam kündigen, um dann die weiteren Schritte im Fall einer Verweigerungshaltung der Mieterpartei einleiten zu können.

Von der Klage zur Zwangsräumung

Viele Vermieter möchten wissen, wie lange es nach einer erfolgreichen Räumungsklage dauert, bis es zu einer Zwangsräumung kommt. Dieser Zeitraum kann leider nicht exakt pauschalisiert werden, da es von mehren Aspekten abhängig ist. Kommt es zu keinen weiteren Verzögerungen man hier mit ungefähr drei Monaten rechnen. In der Regel ist das aber eher selten der Fall und das Prozedere bis zur Zwangsräumung zieht sich über fünf bis sechs Monate.

Hilfe vom Rechtsanwalt ist zu empfehlen

Die Mandatierung eines erfahrenen Rechtsanwalts bringt sowohl für die Mieter- als auch für die Vermieterpartei gleichermaßen sehr viele Vorteile mit sich. In der gängigen Praxis handelt es sich sowohl bei der Mieter- als auch bei der Vermieterpartei um juristische Laien, die die Komplexität der rechtlichen Zusammenhänge nicht vollständig erfassen können. Durch die Mandatierung eines erfahrenen Rechtsanwalts können sich sowohl die Vermieter- als auch die Mieterpartei beruhigt zurücklehnen, da die ganze leidige Angelegenheit von einem juristisch erfahrenen Rechtsanwalt durchgeführt wird.

Wir sind eine überaus erfahrene und kompetente Rechtsanwaltskanzlei und verfügen über das entsprechende juristische Fachwissen, um Ihnen bei Ihrer rechtlichen Angelegenheit hilfreich zur Seite stehen zu können. Sehr gerne können Sie mit uns über unsere Internetpräsenz oder auf dem fernmündlichen bzw. E-Mail-Weg Kontakt aufnehmen und uns den Sachverhalt schildern. Im Zuge eines ersten Beratungsgesprächs eruieren wir dann mit Ihnen gemeinsam die vorhandenen Möglichkeiten.

Lesen Sie mehr zum Thema: Streitwert im Mietrecht.

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