Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn man ins Pflegeheim zieht?

Es ist in der gängigen Praxis nicht unüblich, dass ein Ehepaar oder auch eine alleinstehende Person das rechtliche Eigentum ihrer Immobilie an Familienmitglieder übergibt. Zumeist geschieht dies im Zuge einer vorweggenommenen Erbfolge, damit im Todesfall eben jene Erbfolge geregelt ist. In Verbindung mit diesem Schritt wird dem vorherigen Eigentümer ein Wohnrecht eingeräumt.

Der vorherige Eigentümer muss die Immobilie somit nicht verlassen, sondern kann darin wohnen bleiben. Sollte diese Person dann jedoch zu einem Pflegefall werden und in ein Pflegeheim ziehen müssen, so stellt sich automatisch auch die Frage des bestehenden Wohnrechts. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie genau sich das Wohnrecht auf Lebenszeit definiert und welche rechtlichen Grundlagen dieses Recht hat. Wir erläutern Ihnen auch, unter welchen Voraussetzungen ein derartiges Wohnrecht endet und welche Sachlage einen Anspruch des Wohnrechts begründet.

Was ist Wohnrecht auf Lebenszeit?

Die rechtliche Grundlage für das Wohnrecht auf Lebenszeit stellt der § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch dar. In diesem Paragrafen definiert dieses Recht auch sehr eindeutig als Anrecht einer bestimmten Person, eine Immobilie bis zu dem natürlichen Lebensende des Berechtigten zu nutzen. Die Eigentumsverhältnisse der Immobilie sind für das Wohnrecht auf Lebenszeit irrelevant.

Damit ein derartiges Wohnrecht jedoch seine rechtliche Wirkung entfalten kann, ist es zwingend erforderlich, dass eine Eintragung des Anrechts in das Grundbuch der Immobilie erfolgt. Eine reine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Rechteinhaber ist rechtlich somit nicht ausreichend. Dieser Umstand ist auch der Unterschied zwischen einem Wohnrecht und einem Nießbrauchrecht.

Ein weiterer Unterschied ist der Umstand, dass der Rechteinhaber die Immobilie auch wirtschaftlich abschöpfen darf. Während bei einem Wohnrecht lediglich das Recht auf die Nutzung der Immobilie besteht, so besteht bei einem Nießbrauchrecht auch die Berechtigung des Rechteinhabers, die Immobilie beispielsweise zu vermieten. Ein weiterer Unterschied ist in der Art zu finden, wie das jeweilige Recht endet. Ein Nießbrauchsrecht wird nicht in das Grundbuch eingetragen und kann dementsprechend per Aufhebungsvertrag gekündigt werden. Bei einem Wohnrecht hingegen ist es zwingend erforderlich, dass das Recht aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Das Wohnrecht gilt als Belastung des Grundstücks und kann somit im Verkaufsfall den Verkaufswert der Immobilie mindern. Der Eigentümer kann die Immobilie zwar verkaufen, allerdings hat der Verkauf keine Auswirkungen auf das bestehende Wohnrecht des Rechteinhabers. Der neue Eigentümer würde diese Belastung des Grundstücks mit dem Erwerb übernehmen.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 1093 Wohnungsrecht

(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.

Quelle: gesetze-im-internet.de/bgb/__1093.html

Die alltäglichen Auswirkungen für Rechteinhaber und Eigentümer

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist mehr als nur ein juristischer Begriff; es hat konkrete Auswirkungen auf das tägliche Leben sowohl des Rechteinhabers als auch des Eigentümers der Immobilie. Lassen Sie uns einen Blick darauf werfen, was das in der Praxis bedeutet.

Für den Rechteinhaber:

1. Sicherheit: Sie können in der Immobilie wohnen, ohne Angst vor einer Kündigung haben zu müssen. Das gibt Ihnen eine gewisse Sicherheit und Lebensqualität.
2. Keine Miete: Da Sie ein Wohnrecht haben, fallen keine Mietzahlungen an. Das kann finanziell sehr entlastend sein, besonders im Alter.
3. Einschränkungen: Sie dürfen die Immobilie nutzen, aber nicht vermieten oder verändern. Das heißt, größere Renovierungen oder Umbauten sind nur in Absprache mit dem Eigentümer möglich.
4. Nebenkosten: Je nach Vereinbarung sind Sie möglicherweise für die Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung verantwortlich.
5. Verantwortung: Sie sind für den ordnungsgemäßen Zustand der Räume verantwortlich. Schäden, die durch Fahrlässigkeit entstehen, könnten zu Konflikten mit dem Eigentümer führen.

Für den Eigentümer:

1. Eingeschränkte Nutzbarkeit: Sie sind zwar Eigentümer, können die Immobilie aber nicht vollumfänglich nutzen oder vermieten, solange das Wohnrecht besteht.
2. Wertminderung: Ein Wohnrecht kann den Marktwert der Immobilie mindern, da potenzielle Käufer das Wohnrecht als Einschränkung sehen könnten.
3. Keine Mieteinnahmen: Da der Rechteinhaber keine Miete zahlt, entgehen Ihnen mögliche Einnahmen.
4. Pflegezustand: Sie haben ein Interesse daran, dass die Immobilie in gutem Zustand bleibt. Das bedeutet, Sie müssen sich darauf verlassen können, dass der Rechteinhaber seiner Verantwortung nachkommt.
5. Rechtliche Komplexität: Sollte der Rechteinhaber ins Pflegeheim müssen oder versterben, kann die Aufhebung des Wohnrechts kompliziert werden. Hier sind oft rechtliche Beratung und eventuell gerichtliche Klärung erforderlich.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist also nicht nur ein Stück Papier, sondern hat weitreichende Konsequenzen für den Alltag beider Parteien. Es ist daher ratsam, sich vor der Einräumung eines solchen Rechts umfassend zu informieren und zu beraten.

Der Hausbewohner altert und kann nicht mehr allein leben

Es kommt nicht selten vor, dass ein Paar oder ein alleinstehender Mensch sehr lange Zeit in einem Haus lebt und dieses nur ungern aus eigenem Antrieb heraus verlassen möchte. Obgleich Familienangehörige oder auch Freunde respektive Bekannte die Auffassung vertreten, dass die Person in einem Pflegeheim besser aufgehoben und einen würdigeren Lebensabend verbringen könnte, sehen viele ältere Menschen diesem Schritt mit Argwohn und Skepsis gegenüber. Kommt jedoch der Zeitpunkt, an dem das Leben allein in dem Haus einfach nicht mehr möglich ist, so kann der Rechteinhaber sein Recht nicht mehr ausüben.

Mit der Frage, ob diese Situation einen Löschungsanspruch des Immobilieneigentümers begründen würde, musste sich das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken befassen. Mit Beschluss vom 5. August 2010 (Aktenzeichen 5 W 175/10-65) kam das OLG Saarbrücken jedoch zu der Auffassung, dass ein reiner Umzug in ein Pflegeheim und das damit verbundene persönliche Ausübungshindernis das bestehende Wohnrecht nicht automatisch erlöschen lässt. Eine Entscheidung, die rechtlich sehr weitreichende Folgen nach sich zieht.

Bestand des Wohnrechts bei Umzug ins Pflegeheim

Das OLG Saarbrücken begründete seine Entscheidung damit, dass das reine persönliche Ausübungshindernis keine zwingende Voraussetzung für den Bestand des Wohnrechts sei. Der Gesetzgeber definiert in dem § 1093 BGB das Ende des Wohnrechts auf Lebzeiten dahin gehend, als dass es mit dem natürlichen Tod des Rechteinhabers endet. Bei einem Umzug des Rechteinhabers in ein Pflegeheim ist die Rückkehr des Rechteinhabers in die Immobilie nicht gänzlich ausgeschlossen, sodass das Wohnrecht mit dem Umzug auch nicht enden kann. Das OLG hat jedoch auch betont, dass sich ein anderer Sachverhalt darstellen kann, wenn die Rückkehr des Rechteinhabers in die Immobilie aufgrund einer besonderen Situation als ausgeschlossen gilt.

Für die gängige Praxis hat dieser Beschluss merkliche Auswirkungen, da ein Immobilieneigentümer alleinig aus dem Umstand des Umzugs in ein Pflegeheim heraus keinen Löschungsanspruch gegenüber dem Rechteinhaber hat. Es muss stets die jeweilige individuelle Situation des Rechteinhabers betrachtet werden. In der gängigen Praxis könnte dieser Umstand im schlimmsten Fall sogar zu einer Frage werden, die lediglich auf dem gerichtlichen Wege geklärt werden kann.

Anspruch auf Löschung des Wohnrechts

Einen grundsätzlichen Anspruch auf die Löschung des Wohnrechts auf Lebzeiten sieht der Gesetzgeber nicht vor. Ist das Wohnrecht auf Lebenszeit erst einmal in das Grundbuch eingetragen, so kann es nur mit der Zustimmung respektive Löschungsbewilligung des Rechteinhabers aus dem Grundbuch gelöscht werden. Auch im Zuge einer vorweggenommenen Erbfolge hat der Erbe keinerlei Möglichkeit, zu Lebzeiten des Rechteinhabers das Wohnrecht auf Lebenszeit gegen den Willen des Rechteinhabers löschen zu lassen.

Der Gesetzgeber kennt jedoch Ausnahmesituationen, in denen auch ein Wohnrecht auf Lebenszeit gegen den Willen des Rechteinhabers erlöschen kann. Ein denkbares Szenario wäre die nachweisbare Unbewohnbarkeit der Immobilie oder auch die Zwangsversteigerung. Im Fall einer Zwangsversteigerung muss der neue Immobilieneigentümer das eingetragene Recht des Rechteinhabers nicht übernehmen, es endet somit auch ohne eine zuvor erklärte Löschungsbewilligung. Dies setzt jedoch voraus, dass das Wohnrecht im Grundbuch einen höheren Rang einnimmt. Eine weitere Ausnahmesituation stellt die vollständige Zerstörung der Immobilie dar. Der Gesetzgeber hat hierfür jedoch noch keine genaue rechtliche Grundlage ins Leben gerufen, sodass dieser Fall eine rechtliche Grauzone darstellt. In derartigen Fällen wäre auf jeden Fall die Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts erforderlich.

Alternativen und Regelungen

Ein Wohnrecht, sofern es nicht auf Lebenszeit eingeräumt wurde, kann an bestimmte Bedingungen und auch Befristungen geknüpft werden. Ein anschauliches Beispiel hierfür stellt die Wiederverheiratungsklausel dar. Das Wohnrecht endet in dem Fall mit dem Eintritt der Bedingung respektive dem Erreichen der Frist. Auch bei einem eingeräumten Wohnrecht auf Lebenszeit ist es denkbar, dass dieses Wohnrecht noch vor dem natürlichen Tod des Rechteinhabers endet. Der Rechteinhaber kann, beispielsweise bei einem Umzug in ein Pflegeheim oder in ein Seniorenheim, auf das ihm eingeräumte Recht verzichten und das Wohnrecht löschen lassen. Dieser Schritt ist jedoch nicht gänzlich risikolos, da gem. Urteil des Oberlandesgerichts (LG) Nürnberg vom 22. Juli 2013 (Aktenzeichen 4 U 1571/12) der Verzicht auf das Wohnrecht rechtlich einer Schenkung gleichkäme und dementsprechend der § 528 BGB im Fall einer Verarmung des Rechteinhabers ein Rückanforderungsanspruch des Heimträgers besteht.

Die Rede ist an dieser Stelle von dem sogenannten Sozialregress, in den der Beschenkte genommen werden kann. Eine Alternative zu dem Verzicht wäre es, dem Rechteinhaber das Wohnrecht auf Lebenszeit abzukaufen. Hierfür wäre dann allerdings ein Kaufvertrag in schriftlicher Form erforderlich, der zudem auch noch der notariellen Beurkundung bedürfen würde. Dieser Schritt ist für den Immobilieneigentümer mit weitergehenden Kosten verbunden. Die Höhe der Notargebühren ist dabei sehr eng an den Kaufpreis gekoppelt.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist ein Recht, das nicht so ohne Weiteres eingeräumt werden sollte. Es hat eine rechtlich enorm große Tragweite und kann in der gängigen Praxis nur mit der Zustimmung des Rechteinhabers gelöscht werden. Der Gesetzgeber kennt jedoch Ausnahmesituationen. Der reine Umzug in ein Pflegeheim und das damit verbundene persönliche Ausübungshindernis ist jedoch kein Grund für die Löschung des im Grundbuch eingetragenen Wohnrechts. Dies hat das OLG Saarbrücken mit seinem Beschluss eindeutig klargestellt. Das Wohnrecht bleibt somit auch dann bestehen, wenn der Rechteinhaber es nicht praktisch ausübt.

Nießbrauchrecht vs. Wohnrecht: Was Sie im Alltag wissen sollten

Das Nießbrauchrecht und das Wohnrecht sind zwei juristische Begriffe, die oft im Kontext von Immobilien und Erbschaften auftauchen. Obwohl sie ähnlich erscheinen mögen, gibt es wesentliche Unterschiede, die im Alltag für den Rechteinhaber und den Eigentümer der Immobilie von Bedeutung sind.

Das Nießbrauchrecht ist ein dingliches Recht, das dem Berechtigten die Möglichkeit gibt, die „Früchte“ einer Sache, in diesem Fall einer Immobilie, zu „ernten“. Das bedeutet, dass der Nießbraucher nicht nur das Recht hat, in der Immobilie zu wohnen, sondern auch, sie wirtschaftlich zu nutzen. Das kann beispielsweise die Vermietung der Immobilie oder die Nutzung von darauf befindlichen Ressourcen wie einem Garten oder einer landwirtschaftlichen Fläche umfassen.

Unterschiede zum Wohnrecht

1. Wirtschaftliche Nutzung: Während das Wohnrecht lediglich das Recht auf Nutzung der Immobilie zum Wohnen beinhaltet, erlaubt das Nießbrauchrecht auch die wirtschaftliche Nutzung, wie die Vermietung der Immobilie.
2. Grundbucheintrag: Beide Rechte müssen im Grundbuch eingetragen sein, um ihre volle rechtliche Wirkung zu entfalten.
3. Beendigung des Rechts: Das Nießbrauchrecht kann durch einen Aufhebungsvertrag beendet werden, ohne dass eine Löschung im Grundbuch erforderlich ist. Beim Wohnrecht ist die Löschung aus dem Grundbuch zwingend.
4. Umfang der Rechte: Das Nießbrauchrecht ist in der Regel umfassender und kann auch die Nutzung von Nebengebäuden, Gärten etc. umfassen, während das Wohnrecht sich meist nur auf die Wohnfläche beschränkt.

Praktische Auswirkungen im Alltag

• Für den Rechteinhaber: Wenn Sie ein Nießbrauchrecht besitzen, haben Sie mehr Flexibilität in der Nutzung der Immobilie. Sie könnten die Immobilie vermieten und Einnahmen generieren, wenn Sie sie nicht selbst nutzen möchten.
• Für den Eigentümer: Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die mit einem Nießbrauchrecht belastet ist, haben Sie weniger Kontrolle über die Nutzung der Immobilie. Der Nießbraucher könnte die Immobilie beispielsweise vermieten, was möglicherweise nicht Ihren eigenen Plänen für die Immobilie entspricht.

Das Nießbrauchrecht bietet im Vergleich zum Wohnrecht mehr Möglichkeiten, ist aber auch komplexer in seiner Handhabung. Beide Rechte haben ihre Vor- und Nachteile und sollten sorgfältig geprüft werden, insbesondere im Kontext von vorweggenommenen Erbfolgen und möglichen zukünftigen Lebensveränderungen.

Löschungsanspruch: Was genau ist das und wie wird er geltend gemacht?

Der Löschungsanspruch ist ein juristischer Begriff, der oft im Kontext von Grundstücks- und Immobilienrecht auftaucht. Er bezieht sich auf das Recht eines Eigentümers oder eines anderen Berechtigten, die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts, wie zum Beispiel eines Wohnrechts, zu verlangen. Der Löschungsanspruch kommt ins Spiel, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, die die Fortführung dieses Rechts nicht mehr rechtfertigen.

Wann tritt ein Löschungsanspruch in Kraft?

Ein Löschungsanspruch kann aus verschiedenen Gründen entstehen:

1. Ende der Vertragslaufzeit: Wenn ein zeitlich befristetes Recht, wie ein befristetes Wohnrecht, abläuft.
2. Vertragsbruch: Wenn der Inhaber des Rechts, etwa des Wohnrechts, die vertraglichen Bedingungen nicht einhält.
3. Verzicht: Wenn der Inhaber des Rechts freiwillig darauf verzichtet.
4. Besondere Umstände: In manchen Fällen, wie bei der vollständigen Zerstörung einer Immobilie, kann ein Löschungsanspruch auch ohne Zustimmung des Rechteinhabers entstehen.

Wie wird ein Löschungsanspruch geltend gemacht?

1. Prüfung der Voraussetzungen: Zunächst muss geklärt werden, ob die Bedingungen für einen Löschungsanspruch erfüllt sind.
2. Schriftliche Aufforderung: Der Eigentümer oder ein anderer Berechtigter fordert den Inhaber des Rechts schriftlich zur Zustimmung zur Löschung auf.
3. Notarielle Beurkundung: In vielen Fällen ist eine notarielle Beurkundung der Löschung erforderlich.
4. Eintragung im Grundbuch: Nach Erhalt der notariellen Urkunde wird die Löschung im Grundbuch vorgenommen.
5. Gerichtliche Durchsetzung: Sollte der Inhaber des Rechts der Löschung nicht zustimmen, kann der Löschungsanspruch gerichtlich durchgesetzt werden.

Besonderheiten

Es ist wichtig zu beachten, dass ein Löschungsanspruch nicht automatisch das Recht auf Löschung bedeutet. Gerade bei komplexen Rechtslagen, etwa wenn der Inhaber eines Wohnrechts in ein Pflegeheim umzieht, kann die Durchsetzung eines Löschungsanspruchs kompliziert sein. In solchen Fällen ist es ratsam, rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

Fazit

Das Thema Wohnrecht bei Einzug in ein Pflegeheim ist sowohl emotional als auch rechtlich komplex. Häufig übertragen Menschen das Eigentum ihrer Immobilie an Familienmitglieder, um die Erbfolge zu regeln, und sichern sich dabei ein Wohnrecht. Dieses Wohnrecht ermöglicht es ihnen, weiterhin in der Immobilie zu wohnen, auch wenn sie nicht mehr die Eigentümer sind.

Wenn die Person jedoch ins Pflegeheim muss, stellt sich die Frage, was mit diesem Wohnrecht passiert. Laut einem Beschluss des Oberlandesgerichts Saarbrücken bleibt das Wohnrecht auch bei einem Umzug ins Pflegeheim grundsätzlich bestehen. Es erlischt nicht automatisch, da die Möglichkeit einer Rückkehr in die Immobilie nicht ausgeschlossen ist.

Für die Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch ist die Zustimmung des Rechteinhabers erforderlich. Es gibt jedoch Ausnahmesituationen, wie zum Beispiel die Zwangsversteigerung oder die vollständige Zerstörung der Immobilie, in denen das Wohnrecht auch gegen den Willen des Rechteinhabers erlöschen kann.

Insgesamt ist es ein kompliziertes Thema, das im Einzelfall betrachtet werden muss und im Zweifelsfall gerichtlich geklärt werden könnte. Daher ist es ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Dieser Artikel wurde zuletzt am 4. September 2023 aktualisiert. Rechtliche Rahmenbedingungen, insbesondere im Bereich des Sozial- und Verwaltungsrechts, können sich jedoch ändern.