Contact for English speaking clientsAG Heidelberg, Az.: 45 C 24/17, Urteil vom 21.06.2017
1. Die Beklagte (Ziff. 1) wird verurteilt, an die Kläger 656,45 € nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz hieraus seit dem 10.10.2017 sowie vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 114,24 € zu bezahlen.
2. Die Beklagte Ziff. 1 hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der ehemaligen Beklagten Ziff. 2; diese fallen den Klägern zur Last.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung der jeweiligen Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien sind jetzt noch eine Wohnungseigentümergemeinschaft und die Eigentümer einer Wohnung. Sie streiten um die Kosten einer Rohrreparatur.
In II. § 3 Nr. 3 Unter-Nr. 5 der Teilungserklärung (TE) heißt es, dass insbesondere die Zu- und Ableitungen der Versorgungs- und Entwässerungsanlagen jeder Art von den Hauptsträngen an, soweit diese Gegenstände wesentliche Bestandteile des Grundstücks im Sinne der §§ 93 bis 95 BGB sind, zum Sondereigentum gehören.
In der Eigentümerversammlung vom 23.06.2014 wurde beschlossen, dass unter anderem Schäden an Entwässerungsleitungen, die gem. TE im Sondereigentum stehen, zu Lasten des jeweiligen Sondereigentümers gehen (AS 135: Eventuelle Leitungswasserschäden einschließlich deren Folgeschäden an Versorgungs- und/oder Entwässerungsleitungen, die gem. Definition der TE im Sondereigentum stehen, gehen zu Lasten des jeweiligen Sondereigentümers und dürfen nicht über die Gemeinschaft abgerechnet bzw. deren Versicherung gemeldet werden.).
In dem Objekt traten in den vergangenen Jahren wiederholt Rohrbrüche von Abwasserleitungen auf, die erkennen ließen, dass das Rohrsystem einer Grundsanierung bedarf. Die Rohre haben sich im Lauf der Jahre zugesetzt und sind zum Teil brüchig.
In Kenntnis dessen fassten die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 08.06.2015 den Beschluss, dass die Firma x Rohrreinigung zu beauftragen sei, die Grund- und Fallleitungen mit Wasserhochdruck zu spülen und zu reinigen sowie im Anschluss die Arbeiten zu kontrollieren. Ein Ausfräsen der Rohre wurde hierbei wegen des erhöhten Risikos für Beschädigungen ausgeschlossen.
In der Eigentümerversammlung vom 23.05.2016 wurde dieser Beschluss dahingehend abgeändert, dass die Abwasserleitungen in Kenntnis der hiermit verbundenen Risiken von der Firma x nicht nur gereinigt werden sollten, sondern darüber hinaus auszufräsen seien.
Am 12.10.2016 wurden die Fallleitungen mit einer großen Motorspirale ausgefräst. Das von der Hauptfallleitung zur Wohnung der Kläger abzweigende Abwasserrohr wurde in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang damit erheblich beschädigt. Dieses Rohr verläuft in dem Zwischenraum zwischen der Geschossdecke (Fußboden der Wohnung der Kläger) und einer Zwischendecke der darunter liegenden Wohnung der Eheleute y. Austretendes Wasser beschädigte die darunter liegende Zimmerdecke des Bads der Eigentumswohnung nicht unerheblich. Aus dem defekten Abwasserrohr trat stetig Abwasser aus und drohte unmittelbar das Gemeinschaftseigentum zu beschädigen.
Wenige Zentimeter unterhalb der Verbindung der Badabwasserleitung der Kläger in die Fallleitung konnte eine dort gebildete Verengung in Form einer verhärteten großen „Nase“ durch die Fachfirma dokumentiert werden.
Der Hausmeister und Verwaltungsbeirat z informierte die Klägerin Ziff. 1 und den Hausverwalter. Die Kläger sandten diesem Bilder des defekten Rohres zu. Verwalter und Beiratsvorsitzender blieben untätig, da sie der Meinung waren, das Rohr stehe im Sondereigentum der Kläger, die für die Schadensbeseitigung zuständig seien. Die Kläger ließen hierauf den Schaden von der Firma b beheben und bezahlten die an die Beklagte gerichtete Rechnung über 656,45 €, nachdem die Verwaltung der Firma b mitteilte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zur Zahlung verpflichtet sei, und auch auf anwaltliche Aufforderung vom 10.01.2017 der Hausverwalter die Rechnung nicht bezahlte und einen Zusammenhang zwischen den Reinigungsarbeiten und der Beschädigung der Querleitung bestritten.
Die nicht anrechenbaren vorgerichtlichen Anwaltskosten betragen 114,24 €.
Die Kläger behaupten, infolge der mit dem Ausfräsen verbundenen erheblichen Erschütterungen sei das Abwasserrohr beschädigt worden. Diese Art der Beschädigung könne nur durch erhebliche Krafteinwirkung auf das Bauteil entstehen, wie sie durch den Einsatz einer Frässpirale entstehe. Sie machen Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung für das Gemeinschaftseigentum und hilfsweise – für den Fall, dass das Gericht das beschädigte Rohr dem Sondereigentum zuordnet – Schadensersatz wegen Beschädigung von Sondereigentum geltend. Das Verschulden liege darin, dass statt einer notwendigen Rohrsanierung das riskante Fräsen beschlossen worden sei. Die ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung des Hausverwalters habe sie zur Reparatur gezwungen und auch die Inanspruchnahme des Rechtsanwalts veranlasst.
Die Kläger haben mit der zunächst gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage beantragt:
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger 656,45 € nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz hieraus seit dem 10.10.2017 sowie vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 114,24 € zu bezahlen.
Die Kläger haben nach Rechtshängigkeit die Klage unter Parteiwechsel gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet und beantragen nunmehr:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 656,45 € nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz hieraus seit dem 10.10.2017 sowie vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 114,24 € zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt, Klagabweisung.
Sie behauptet, die Fallleitung der Kläger habe im Gegensatz zu den sieben anderen Fallleitungen, die – unstreitig – problemlos gereinigt worden seien, deshalb Probleme bereitet, weil die dokumentierte Verengung in Form einer verhärteten großen „Nase“ wenige Zentimeter unterhalb der Verbindung der Badabwasserleitung der Kläger in die Fallleitung nach Verortung und Beschaffenheit nur durch nicht fachgerecht in den Badewasserablauf eingeführte Substanzen der Kläger habe gebildet werden können, welche die im Gemeinschaftseigentum stehende Fallleitung dann unsachgemäß und schadhaft verengt hätten. Wenn demnach die technischen Voraussetzungen und Kausalitäten sich so zugetragen hätten, wie durch die Kläger behauptet werde, hätten diese ohnehin den eingetretenen Schaden selbst verursacht. Sie behauptet, die Fräsarbeiten hätten nicht zu dem Schaden geführt. Das Abflussrohr der Kläger sei schlichtweg aufgrund altersbedingten Verschleißes brüchig geworden. Die Verengung der Fallleitung beruhe auf eingefülltem Fliesenklebemittel oder Fugenmaterial. Wegen dieser „Schmutznase“ sei auch schonend nur mit 4 statt 12 cm Durchmesser gefräst worden.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
1. Ein Rechtsschutzbedürfnis ist hier gegeben, weil wegen des Beschlusses von 2014 und der Klageabweisungsbegründung die Vorbefassung der Eigentümerversammlung aussichtslos und damit nur eine Förmelei gewesen wäre.
2. Die Kläger haben einen Anspruch aus Notgeschäftsführung (§§ 21 Abs. 2 WEG, 670, 683 BGB).
a. Das Rohr steht im Gemeinschaftseigentum.
aa. Der BGH hat bislang nur für Versorgungs- nicht aber für Entsorgungsleitungen entschieden:
Soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich jedoch als Einheit anzusehen… Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012 – V ZR 57/12 –, Rn. 21, juris).
Nach § 5 Abs. 1 WEG sind Gegenstand des Sondereigentums die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Daher werden Abwasserleitungen zu Recht als Gemeinschaftseigentum angesehen (Then in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, Rn. 12; vgl. Jennißen-Grziwotz, WEG, § 5 Rn. 63). Für sie gibt es – wie hier auch – keine im Bereich des Sondereigentums gelegene Absperrmöglichkeit. Hier liegt die Leitung auch nicht im Bereich des Sondereigentums der Kläger, sondern im räumlichen Bereich des Sondereigentums der darunter gelegenen Wohnung y. Würde das Rohrstück zwischen der Klägerwohnung und der Fallleitung entfernt, liefe Wasser ins Haus. Daher ist auch das streitgegenständliche Rohrstück (Anschluss bis zum Fallrohr) entgegen anderer Ansicht gemäß § 5 WEG nicht sondereigentumsfähig. Denn Anlagen und Einrichtungen, die nach ihrer Art, Funktion und Bedeutung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten sind, dass eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen zuwider laufen würden, sind notwendigerweise Gemeinschaftseigentum; sie sind nicht sondereigentumsfähig (Then in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, Rn. 11).
bb. Das Rohr wurde nicht durch II. § 3 Nr. 3 Unter-Nr. 5 der Teilungserklärung zu Sondereigentum gemacht. Durch eine Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (§§ 93, 94 BGB), zu denen die innerhalb des Gebäudes verlegten Wasserleitungen zählen, nämlich nicht begründet werden (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012 – V ZR 57/12 –, Rn. 10, juris).
Vorliegend kommt auch keine Umdeutung, § 140 BGB, in eine Kostentragungsregelung in Betracht. Die TE greift nämlich vor Nr. 1 bis 5 die gesetzliche Definition des Sondereigentums auf, bevor es dann heißt, dass insbesondere (Hervorhebung d. G.) u. a. die Zu- und Ableitungen der Entwässerungsanlagen jeder Art von den Hauptsträngen an, … , zum Sondereigentum gehören. Die Nr. 5 hat somit nur erläuternde Funktion. Es kann daraus nicht geschlossen werden, dass ein Sondereigentümer für Gemeinschaftseigentum aufkommen soll, zumal die Leitung zwar der Entwässerung der klägerischen Wohnung dient, aber sich im räumlichen Bereich des darunter gelegenen Sondereigentums befindet.
b. Die Kostentragung wurde den Klägern nicht durch den Beschluss von 2014 auferlegt. Als Kostentragungsregelung ist dieser Beschluss nichtig, weil er nicht nur einen Einzelfall regelt. § 16 Abs 4 WEG gibt den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz, den Kostenverteilungsschlüssel für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf Dauer zu verändern. Vielmehr muss Gegenstand der Beschlussfassung eine Kostenverteilung im Einzelfall sein. Einem hiergegen verstoßenden Beschluss fehlt die Beschlusskompetenz. Er ist deshalb nichtig (BGH NJW 2010, 2654, Bonifacio ZMR 2011, 773; LG München I, Urteil vom 23. Juni 2014 – 1 S 13821/13 –, Rn. 16, juris).
c. Aus dem defekten Abwasserrohr trat stetig Abwasser aus und drohte unmittelbar das Gemeinschaftseigentum zu beschädigen. Damit lag die erforderliche Eilbedürftigkeit vor. Der Verwalter hatte sich geweigert tätig zu werden, sei es nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG oder durch Einberufung einer Eigentümerversammlung. Da es ermessensfehlerhaft gewesen wäre, das Rohr nicht sofort endgültig reparieren zu lassen, haben die Kläger auch einen Bereicherungsanspruch gegen die Beklagte Ziff. 1. Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft), BGH, Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 246/14 –, BGHZ 207, 40-54, Rn. 12. Hier liegt Dringlichkeit vor.
d. Die Reparatur war zur Gefahrenabwehr notwendig. Notwendig sind zwar in der Regel nur solche Maßnahmen, die den Eintritt des unmittelbar drohenden Schadens verhindern, also die Gefahrenlage beseitigen, nicht aber solche Maßnahmen, die der dauerhaften Behebung der Schadensursache dienen (Spielbauer in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer, Rn. 12; BGH, Urteil vom 18. Februar 2011 – V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093 Rn. 27). Dafür dass bei dem Abwasserrohr überhaupt eine Notreparatur möglich gewesen wäre, ist nichts vorgetragen. Sie hätte nur unnötige Zusatzkosten verursacht.
e. Die Höhe der Kosten ist nicht in Streit.
3. Die Klage verstößt auch nicht gegen § 242 BGB. Die Kläger müssten die Klagesumme nicht sofort wieder als Schadensersatz herausgeben. Die Beklagte hat einen Schadensersatzanspruch gegen die Kläger nicht schlüssig dargelegt. Auf die Verursachung der „Schmutznase“ in dem Fallrohr kommt es nicht an. Die Beklagten tragen vor, die Fräsarbeiten hätten den streitgegenständlichen Rohrbruch gerade nicht verursacht. Dieser beruhe auf altersbedingtem Verschleiß.
4. Die Nebenforderungen beruhen auf §§ 288 Abs. 1, 280 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 3, 249 BGB.
Die Klage hat daher Erfolg.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49a GKG.
