WEG-Anlage – mehrdeutige Verwendung von „Stellplatz“ und „Garage“

WEG-Anlage – mehrdeutige Verwendung von „Stellplatz“ und „Garage“

Oberlandesgericht Koblenz

Az: 10 U 743/06

Urteil vom 02.03.2007


Der 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Februar 2007 für Recht erkannt:

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Trier vom 8. Mai 2006 wird zurückgewiesen. Die Kläger sind des Rechtsmittels verlustig, soweit sie die Berufung zurückgenommen haben.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Kläger begehren von der Beklagten im Wege der Vertragserfüllung die Errichtung von zwei abschließbaren Garagen.

Die Kläger erwarben durch notarielle Urkunde (UR-Nr. …) des Notars ……. vom 9. Januar 2004 (Bl. 35 – 57 d.A.) einen Miteigentumsanteil (verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 26 im zweiten Obergeschoss rechts des Hauses ….. 13 und dem Abstellraum Nr. 26) an den Grundstücken ….. 13, 15 und 17 in O, deren vorhandene Bebauung renoviert, saniert und durch einen Neubau erweitert werden sollte entsprechend der Teilungserklärung vom 3. Juni 2003 (Bl. 102 – 119 d.A.) und dem Aufteilungsplan (Bl. 120 – 142, 206 d.A.). Letzterer sieht unter Nr. 33 und 34 eine Aufteilung und Zuordnung von je 2,138/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 33 und 34 bezeichneten Garage vor.

Mit notarieller Urkunde (UR-Nr. 30/2004) des Notars N vom 9. Januar 2004 (Bl. 13 – 34 d.A.) erwarben die Kläger jeweils 2,138/1.000 Miteigentumsanteil von vorgenanntem Grundbesitz verbunden mit dem Teileigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 33 und Nr. 34 bezeichneten Garage, wobei die Urkunde wegen der Lage der Stellplätze auf einen anliegenden Plan Bezug nimmt, in der Vorbemerkung auf die Teilungserklärung nebst Anlagen Bezug nimmt und das Vorhandensein von 24 PKW-Stellplätzen im Außenbereich und sieben überdachten PKW-Stellplätzen feststellt.

Die Wohnungsanlage wurde unter anderem mit PKW-Außenstellplätzen errichtet sowie mit einer großen, torlosen Garage, in der sieben überdachte PKW-Stellplätze – unter anderem mit den Nummern 33 und 34 – untergebracht sind. Die Kläger nutzen den Stellplatz Nr. 33; der Stellplatz Nr. 34 ist aufgrund eines notwendigen Fluchtweges eines Kinoparkhauses nicht nutzbar, weshalb den Klägern insoweit ein anderer Stellplatz innerhalb der Garage zur Verfügung gestellt wird.

Die Kläger haben vorgetragen, für sie sei kaufentscheidend gewesen, dass sie zu der Eigentumswohnung auch zwei abgeschlossene Garagen und nicht nur überdachte Stellplätze erwerben würden. Die Vertragsurkunde weise eindeutig die Errichtung von Garagen im Sinne von verschließbaren PKW-Aufbewahrungsräumen aus.

Die Kläger haben beantragt,

1.

die Beklagte wird verurteilt, eine abschließende Garage auf dem Teileigentum der Kläger an der im Aufteilungsplan mit Nr. 33 bezeichneten Garage, mit einem Miteigentumsanteil von 2,138/1.000 am Grundbesitz Flur 10 Nr. 55/3, Gebäude- und Freifläche ….. 15, 17, groß 5,56 ar, Flur 10 Nr. 57/2, Gebäude- und Freifläche ….. 13, groß 6,38 ar, Flur 10 Nr. 56/4, Gebäude- und Freifläche ….. 13, groß 1,30 ar, Flur 10 Nr. 56/5, Gebäude- und Freifläche ….. 15, 17, groß 0,14 ar und Flur 10 Nr. 55/6, Gebäude- und Freifläche ….. groß 5,85 ar zugunsten der Kläger zu errichten sowie

2.

die Beklagte wird verurteilt, eine abschließende Garage auf dem Teileigentum der Kläger an der im Aufteilungsplan mit Nr. 34 bezeichneten Garage, mit einem Miteigentumsanteil von 2,138/1.000 am Grundbesitz Flur 10 Nr. 55/3, Gebäude- und Freifläche ….. 15, 17, groß 5,56 ar, Flur 10 Nr. 57/2, Gebäude- und Freifläche ….. 13, groß 6,38 ar, Flur 10 Nr. 56/4, Gebäude- und Freifläche ….. 13, groß 1,30 ar, Flur 10 Nr. 56/5, Gebäude- und Freifläche ….. 15, 17, groß 0,14 ar und Flur 10 Nr. 56/6, Gebäude- und Freifläche ….., groß 5,85 ar, zugunsten der Kläger zu errichten.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen, sie habe nur die Errichtung überdachter PKW-Stellplätze gewollt und schulde auch nur diese nach dem Vertragswortlaut.

Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme die Klage abgewiesen, weil den Klägern der geltend gemachte Erfüllungsanspruch nicht zustehe, da der notarielle Kaufvertrag mit der UR-Nr. 30/2004 mangels wirksamer Einigung der Parteien über den Vertragsgegenstand nicht wirksam zustande gekommen sei. Der Vertragswortlaut enthalte in § 2 als Vertragsgegenstand „Garagen“ und damit verschließbare Aufbewahrungsräume für Kraftfahrzeuge, was von den Klägern auch so gewollt gewesen sei. Dagegen habe die Beklagte mit dem Begriff jedoch nur überdachte Stellplätze in einer offenen, nicht verschließbaren Tiefgarage gemeint; dies ergebe sich sowohl aus den einleitenden Worten der Vertragsurkunde als auch der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan. Insbesondere aus dem Aufteilungsplan Bl. 206 d.A. sei deutlich ersichtlich, dass zwischen den überdachten Einstellplätzen keine Wände vorgesehen seien. Damit liege ein versteckter Einigungsmangel gemäß § 155 BGB vor mit der Folge der Unwirksamkeit des Vertrages. Selbst wenn jedoch eine Auslegung der Willenserklärung möglich sei, ergebe diese aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme, dass lediglich überdachte Stellplätze Vertragsgegenstand geworden seien.

Hiergegen haben die Kläger form- und fristgerecht Berufung eingelegt, mit der sie ihr erstinstanzliches Klageziel weiterverfolgen. Die Kläger wiederholen und vertiefen ihren erstinstanzlichen Sachvortrag und machen geltend, der Wortlaut der notariellen Urkunde sei eindeutig hinsichtlich der geschuldeten Garagenerrichtung, weshalb ein versteckter Dissens nicht vorliege.

Die Kläger haben zunächst beantragt, unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils

1.

nach den erstinstanzlichen Schlussanträgen der Kläger zu erkennen,

2.

festzustellen, dass der zwischen den Parteien geschlossene notarielle Vertrag vom 9. Januar 2004 des Notars ……..mit der Urkunden-Rollen-Nr. ……. wirksam ist,

3.

hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, den an der mit der vorgenannten notariellen Urkunde verkauften Garage, die im Aufteilungsplan mit Nr. 34 bezeichnet ist, vorhandenen Mangel – Beeinträchtigung der Nutzbarkeit wegen des über die Garagenfläche führenden Fluchtweges des Parkhauses Kino … – zu beseitigen,

4.

äußerst hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 28.000 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückgabe der in der vorgenannten notariellen Urkunde genannten, im Aufteilungsplan mit Nr. 33 und 34 bezeichneten Garagen.

Mit Schriftsatz vom 9. Februar 2007, bei Gericht eingegangen am 13. Februar 2007, haben die Kläger die Berufungsanträge zu Ziffern 2. bis 4. zurückgenommen (Bl. 321 d.A.).

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Sachvortrag und verteidigt das landgerichtliche Urteil.

Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils (Bl. 225 – 226 d.A.) Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Errichtung zweier Einzelgaragen auf dem Grundstück ….. ….weder aus dem notariellen Vertrag der Parteien mit der UR-Nr. ….noch aus einem sonstigen rechtlichen Gesichtspunkt zu.

Zu Recht hat das Landgericht das Vorliegen eines versteckten Einigungsmangels im Sinne des § 155 BGB hinsichtlich des Vertragsgegenstandes angenommen. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat insoweit auf die zutreffenden Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils (Bl. 227 – 228 d.A.) Bezug, die er sich zu Eigen macht.

Die Berufung macht ohne Erfolg geltend, dass § 155 BGB bei einer Übereinstimmung der Parteierklärungen in ihrer objektiven Erklärungsbedeutung unanwendbar und dies vorliegend der Fall sei. Der notarielle Kaufvertrag mit UR-Nr. 30/2004 enthält gerade keine Erklärungen der Vertragsparteien, die in ihrer objektiven Erklärungsbedeutung übereinstimmen.

Der Vertragsgegenstand wird in § 2 der notariellen Urkunde bestimmt. Dabei wird im Zusammenhang mit dem zu übertragenden Teileigentum zunächst der Begriff „Garage“ verwendet (Bl. 17 d.A.), der nächste Satz jedoch lautet „Die Lage der Stellplätze sind in dem als Anlage 1 zu dieser Urkunde hinterlegten Plan dargestellt“. Durch den räumlichen Zusammenhang kann sich die Formulierung „Stellplätze“ nur auf die zuvor genannten „Garagen“ beziehen. Damit wurde gerade kein gemeinsamer, aber mehrdeutiger Begriff verwendet, was z.B. bei der ausschließlichen Bezeichnung „Stellplatz“ der Fall wäre, da dieser überdacht oder offen oder in einer Sammel-/Gemeinschaftsgarage sein kann. Vielmehr haben die Vertragsparteien hier mehrere Begriffe verwendet, die jeweils einen anderen Inhalt haben, da ein „Stellplatz“ lediglich eine Fläche zum Abstellen von Kraftfahrzeugen außerhalb öffentlicher Verkehrsflächen betrifft, während der Begriff „Garage“ üblicherweise ganz oder teilweise umschlossene Räume zum Abstellen von Kraftfahrzeugen meint (vgl. § 2 (8) LBauO Rheinland-Pfalz).

Damit ist das Vertragsangebot der Beklagten mehrdeutig. Da die Parteien keinen gemeinsamen Willen zu einer bestimmten Art der KFZ-Unterbringung hatten, vielmehr die Kläger abgeschlossene Einzelgaragen erwerben wollten, die Beklagte ihnen hingegen lediglich Stellplätze in einer offenen Garage verschaffen wollte, haben sich die Parteien über ein wesentliches Vertragselement tatsächlich nicht geeinigt, wodurch der Vertrag unwirksam ist.

Dabei kommt es nicht darauf an, dass der Notar in § 3 des Vertrages, der die „Bauverpflichtung“ behandelt, den für einen Wohnflächenkauf vorformulierten Text abgeändert hat, indem er das Wort „Wohnflächenberechnung“ in „Nutzflächenberechnung“ und die „Größe der Wohnung“ in die „Größe der Garage“ änderte (Bl. 18 d.A.). Daraus lässt sich nicht herleiten, dass der Wille der Beklagen auf die Errichtung von Einzelgaragen gerichtet gewesen wäre, da in „§ 1 Vorbemerkung“ des Vertrages von PKW-Stellplätzen im Außenbereich und überdachten Stellplätzen die Rede ist und auf die Teilungserklärung nebst Anlagen verwiesen wird (Bl. 16 d.A.). Auch aus der von der Berufung geforderten Gesamtschau ergibt sich mithin kein objektiv eindeutiger Erklärungsinhalt mit einer eindeutigen und unmissverständlichen Bezeichnung des Vertragsgegenstandes. Der vorliegende Sachverhalt ist damit gerade nicht mit der Konstellation in der von der Berufung herangezogenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs, NJW 2003, 743, vergleichbar, bei der eine eindeutige Leistungsbestimmung im Vertragstext vorlag und nur ein Widerspruch zu den Bauplänen gegeben war.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht bei Berücksichtigung des Beklagtenschreibens vom 14. Januar 2005 (Bl. 157 – 160 d.A.), in dem diese einräumt, eine Umfassung der Stellplätze und somit eine Ausbildung als Garage sei wegen des benötigten Notausgangs nicht mehr möglich und ihr anzulasten. Diese Aussage der Beklagten lässt keinen Rückschluss darauf zu, dass die Beklagte den Klägern hätte Einzelgaragen verkaufen wollen. Vielmehr wird in dem Schreiben nur auf den Wunsch der Kläger zur nachträglichen Errichtung von Einzelgaragen – wie dies durch andere Wohnungseigentümer erfolgt ist – erwidert und dessen Ablehnung mit Unmöglichkeit wegen eines von der Beklagten nicht berücksichtigten Notausgangs begründet. Dem Schreiben kann keineswegs das Eingeständnis der Beklagten, sie habe von Anfang an Einzelgaragen geschuldet, entnommen werden.

Die Berufung ist mithin zurückzuweisen. Soweit die Kläger die Berufung zurückgenommen haben, sind sie gemäß § 516 Abs. 3 ZPO insoweit des eingelegten Rechtsmittels verlustig, was im Tenor festzustellen ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 100 Abs. 1 ZPO und, soweit die Kläger die Berufung zurückgenommen haben, auf § 516 Abs. 3 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind. Die Frage des Vorliegens eines versteckten Einigungsmangels wegen einer mehrdeutigen Erklärung, die von den Parteien verschieden verstanden worden ist, ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen und anhand der konkreten Umstände des jeweils zu entscheidenden Falles zu beantworten.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird bis zum 12. Februar 2007 auf 22.400 EUR (Wert des Berufungsantrags zu 2. in Höhe von 80 % des Kaufpreises; der Berufungsantrag zu 1. bleibt insoweit ohne Ansatz wegen Teilkongruenz mit dem Berufungsantrag zu 2.; die Berufungsanträge zu 3. und zu 4. bleiben ohne Ansatz wegen Nichteintritt des Eventualfalls), ab dem 13. Februar 2007 auf 14.000 EUR (Wert des Berufungsantrags zu 1., der mit der Hälfte des Kaufpreises anzusetzen ist) festgesetzt.