Feststellungsklage auf Mietminderung

Feststellungsklage auf Mietminderung

Feststellung einer Mietminderung

Zusammenfassung:

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Nach welchen Kriterien ist der Streitwert einer Feststellungsklage auf Mietminderung zu berechnen? Wie viele Monatsmieten sind für die Berechnung der Höhe des Streitwertes zugrunde zu legen? Auf welcher Rechtsgrundlage beruht der Streitwert bei einer Feststellungsklage auf Mietminderung? Mit dieser Frage hatte sich das Kammergericht Berlin im anliegenden Beschluss auseinanderzusetzen. Es bewertete den Streitwert für den Festststellungsantrag im Ergebnis mit dem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung.


Kammergericht Berlin

Az: 8 W 13/16

Beschluss vom 30.05.2016


Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beklagten wird der Beschluss des Landgerichts Berlin vom 22.01.2016 – 63 T 3/16 – abgeändert und die Beschwerde des Prozessbevollmächtigten der Klägerin gegen den Streitwertbeschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 03.12.2015 – 104 C 125/15 – zurückgewiesen.

Das Verfahren ist gebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet.


Gründe

Die vom Landgericht zugelassene und von der Beklagten in zulässiger Weise eingelegte weitere Beschwerde (§§ 68 Abs. 1 S. 5, 6; 66 Abs. 4 GKG) ist begründet. Das Amtsgericht hat den Gebührenstreitwert für den Antrag zu 2 auf Feststellung einer Minderung von 20 % bis zur Beseitigung der im Klageantrag zu 1 genannten Mängel der Wohnung im Ergebnis zu Recht auf 12 x 606,44 EUR x 20 % = 1.455,46 EUR und nicht auf 42 x 606,44 EUR x 20 % = 5.094,10 EUR festgesetzt.

1) Allerdings hält der Senat nach erneuter Prüfung nicht an der mit Beschluss vom 01.07.2009 -8 W 59/09 (MDR 2009, 1135) begründeten Auffassung fest, dass § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 2 GKG auf den Fall der Klage des Mieters auf Feststellung einer mangelbedingten Mietminderung entsprechend anzuwenden sei.

§ 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 2 GKG bestimmt, dass der Gebührenstreitwert für den Anspruch des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen mit dem Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung zu bewerten ist. Gegenstand des vorliegenden Feststellungsantrags ist jedoch nicht der aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB folgende Anspruch des Mieters auf Instandsetzung bzw. Mangelbeseitigung, sondern der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung. Einer analogen Anwendung steht das Fehlen einer “planwidrigen” Gesetzeslücke entgegen (so bereits OLG Karlsruhe, Beschl. v. 20.09.2013 – 10 W 18/13, MDR 2014, 247; OLG Frankfurt, Beschl. v. 10.09.2014 – 2 W 61/14, NJW-RR 2015, 527; Schneider/Herget/Kurpat, Streitwertkommentar, 14. Aufl., Rn 3806; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., § 8 Rn 29).

Eine Analogie setzt voraus, dass das Gesetz eine Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Die Unvollständigkeit muss “planwidrig” sein. Der dem Gesetz zu Grunde liegende Regelungsplan ist aus ihm selbst im Wege der historischen und teleologischen Auslegung zu erschließen und es ist zu fragen, ob das Gesetz, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, planwidrig unvollständig ist (BGH, Urt. v. 14.12.2006 –IX ZR 92/05, NJW 2007, 992 Tz 15; BGH, Urt. v. 13.11.2001 –X ZR 134/00, BGHZ 149, 165 Tz 35; Beschl. v. 25.08.2015 –X ZB 5/14, MDR 2015, 1206 – zit. nach juris Tz 19).

Es kann nicht festgestellt werden, dass der Gesetzgeber versehentlich und damit “planwidrig” unterlassen hat, die Regelung des § 41 GKG auf den Streit über eine Mietminderung zu erstrecken und damit einer Bewertung nach dem einjährigen Minderungsbetrag zu unterwerfen, bestehen nicht. Auf eine planwidrige Gesetzeslücke kann nicht bereits deshalb geschlossen werden, weil die Gesetzesmaterialien (s. BT-DrS 15/1971 S. 154 f.) keine Begründung dafür enthalten, warum der Gesetzgeber von einer Einbeziehung des häufig korrespondierenden Streitgegenstands in die Regelung des § 41 Abs. 5 GKG abgesehen hat (vgl. BGH, Urt. v. 27.01.2010 – XII ZR 22/07, BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Tz 22).

Nach § 48 Abs. 1 GKG richtet sich der Gebührenstreitwert grundsätzlich nach den für den Zuständigkeitsstreitwert geltenden §§ 3 bis 9 ZPO, sofern das GKG keine besondere Bestimmung trifft. Eine solche ist für verschiedene mietrechtliche Streitigkeiten bereits seit vielen Jahren im GKG enthalten, und nicht etwa erst mit § 41 GKG n.F. ab dem 01.07.2004 eingeführt worden. Eine Regelung, die den Streit über das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses oder über einen Räumungsanspruch durch Anknüpfung an (höchstens) den Jahresbetrag des Entgelts wertmäßig privilegiert und § 41 Abs. 1 und 2 GKG entspricht, existierte bereits seit 1975 in § 16 Abs. 1, 2 GKG a.F. und zuvor in § 12 GKG a.F. bzw. § 10 GKG a.F. Ab dem 22.06.1980 galt sodann nach § 16 Abs. 5 GKG a.F. auch eine Privilegierung des Streits über eine Mieterhöhung für Wohnraum. Das Gesetz wurde in § 41 Abs. 5 GKG n.F. lediglich um die weiteren Fallgruppen des Anspruchs auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen und auf Duldung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen ergänzt.

Es entspricht seit jeher der Rechtsprechung des BGH, dass die auf die künftige Mietzahlungspflicht bezogene negative Feststellungsklage des Mieters, welche das Spiegelbild einer Leistungsklage des Vermieters darstellt und nach denselben Grundsätzen zu bewerten ist, an der Privilegierung des § 41 Abs. 1, 2 GKG bzw. seiner Vorgängerregelungen nicht teilnimmt (s. BGH, Beschl. v. 13.12.1965 – VIII ZR 287/63, NJW 1966, 778 unter Hinweis auf BGH, Beschl. v. 26.09.1958 – VIII ZR 121/57, NJW 1958, 1967; Beschl. v. 20.04.2005 – XII ZR 248/04, NJW-RR 2005, 938; Beschl. v. 21.09.2005 – XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16 unter II.3.). Der BGH hat insbesondere das Argument, der Einzelanspruch aus dem Mietverhältnis könne nicht höher zu bewerten sein als der Wert des Streits um den Bestand des gesamten Rechtsverhältnisses, überzeugend unter Hinweis darauf zurückgewiesen, dass Rückstände an Mieten leicht den Jahresbetrag überschreiten können und es nicht angehen könne, hierfür den eingeklagten Betrag ohne Rücksicht auf seine Höhe, für eine Klage auf künftige Mietzahlung hingegen höchstens den Betrag des einjährigen Mietzinses als Streitwert zu bestimmen. Er hat im Hinblick darauf ausgeführt, dass die Annahme, das GKG folge dem Bestreben, den Streitwert bei miet- und pachtrechtlichen Streitigkeiten “ganz allgemein niedrig zu halten”, nicht zutreffe (s. BGH, Beschl. v. 13.12.1965, a.a.O.).

Es spricht gegen eine planwidrige Lücke in Bezug auf den Streit über die Mietzahlungspflicht, dass der Gesetzgeber – sogar nach der ausführlich begründeten Entscheidung vom 13.12.1965 – die Regelung des § 16 Abs. 1, 2 GKG a.F. unverändert in § 41 Abs. 1, 2 GKG übernommen hat. Es liegt die Annahme nahe, dass der Gesetzgeber die Bestimmung entsprechend erweitert haben würde, wenn er auch Klagen auf künftige Miet- oder Pachtzahlung in ihre Regelung hätte einbeziehen wollen (s. BGH, Beschl. v. 13.12.1965, wo dieses Argument sogar bereits in Bezug auf die unveränderte Übernahme des § 12 Abs. 1 GKG idF vom 26.07.1957 aus § 10 GKG a.F. trotz Meinungsstreits über diese Frage angebracht wird).

Dass es vorliegend nicht um die Anwendung des § 41 Abs. 1 oder 2 GKG, sondern des erst ab dem 01.07.2004 geltenden § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 2 GKG geht, führt zu keiner anderen Beurteilung der Analogiefähigkeit. Den Gesetzesmaterialien ist lediglich der Wille zu entnehmen, aus den sozialpolitischen Erwägungen, die bereits für die Fälle des § 16 Abs. 1, 2 und 5 GKG a.F. galten, nunmehr auch die weiteren Fallgestaltungen der Instandsetzung, Erhaltung und Modernisierung in diese Regelung einzubeziehen. Ziel der Begrenzung des Gebührenstreitwerts sei es, Mieter nicht durch hohe Gerichtsgebühren von einer Prozessführung über diese Fragen abzuhalten und insbesondere eine Bewertung der Mangelbeseitigungsklage nach den Kosten der Maßnahme oder auch dem 3,5-fachen Jahresbetrag einer Mietminderung zu vermeiden (s. BT-DrS 15/1971 S. 154 f.). Die Materialien enthalten hingegen keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber – abweichend von der höchstrichterlichen Auslegung der bereits existierenden Wertvorschriften und gerade nur für die neu eingeführten Fälle des § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 2 und 3 GKG – den Willen hatte, auch die Klage auf künftigen Mietzins einer Wertprivilegierung zu unterwerfen, soweit ein Streit um Mängel zugrunde liegt. In diesem Fall wäre es auch nicht verständlich, warum er einen solchen Willen nicht durch entsprechende Formulierung des § 41 GKG zum Ausdruck gebracht hat, obwohl die Problematik altbekannt und sogar bereits höchstrichterlich behandelt war. Dies gilt um so mehr, als das Gerichtskostengesetz nach dem Jahre 2004 noch wiederholt geändert worden ist.

Somit ergibt weder die historische noch teleologische Auslegung des § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 2 GKG, dass eine planwidrige Gesetzeslücke vorliegt, welche eine Analogie rechtfertigen würde. Auf die weitere Frage, ob eine angemessene Rechtsverfolgung des von Mietmängeln betroffenen Mieters ohne eine Privilegierung seines Antrags auf Feststellung der Minderung – den sozialpolitischen Erwägungen des Gesetzgebers zuwider – nicht gewährleistet erscheint, kommt es damit nicht mehr an.

2) Aus der fehlenden Analogiefähigkeit des § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 2 GKG folgt jedoch entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht, dass der Feststellungsantrag nach § 9 ZPO mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung zu bewerten ist. Vielmehr verbleibt es in der Regel – und so auch hier – bei der Bewertung mit dem Jahresbetrag der Minderung.

Der Antrag auf Feststellung der künftigen Minderung bis zur Beseitigung des Mangels (welche vorliegend mit dem Klageantrag zu 1 begehrt wurde) ist nicht nach § 9 ZPO, sondern nach § 3 ZPO zu bewerten. In der Regel entspricht der Ansatz des Jahresbetrags der Minderung einer angemessenen Bewertung nach freiem Ermessen.

Die Regelung des § 9 S. 1 ZPO, wonach der Wert des Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezugs berechnet wird, ist nur auf Rechte anwendbar, die ihrer Natur nach und erfahrungsgemäß eine solche Dauer haben oder jedenfalls mit Rücksicht auf den Grad der Unbestimmtheit des Zeitpunkts, wann das den Wegfall des Rechts begründende Ereignis eintritt, eine solche Dauer haben können (s. BGH, Urt. v. 06.11.1961 – III ZR 143/60, BGHZ 36, 144 = NJW 1962, 583, 584; RGZ 24, 373, 377). Dementsprechend ist etwa ein isoliert eingeklagter Verzugszins auf eine fällige Hauptforderung nicht nach § 9 ZPO, sondern nach § 3 ZPO zu bewerten, da er mit der Erfüllung der Hauptforderung endet und damit seiner Natur nach nicht von dauerndem Bestand ist (s. BGH a.a.O.). Ferner hat der BGH im Beschluss vom 04.03.2008 – VIII ZR 228/07, AGS 2008, 465 entschieden, dass die Feststellung der Pflicht des Beklagten zur Erstattung von Mehraufwendungen (offenbar wegen Verzugs mit der Rücknahme der Kaufsache) nach § 3 ZPO und nicht nach § 9 ZPO zu bewerten sei, weil das Recht von der Dauer des Rechtsstreits abhängt.

Von diesen Grundsätzen ausgehend entspricht es zu Recht anerkannter Rechtsprechung, dass die mit einer Räumungsklage verbundene Klage des Vermieters auf Zahlung von Nutzungsentschädigung nach § 3 ZPO zu bewerten und im Regelfall, sofern im maßgeblichen Zeitpunkt der Klageeinreichung (§ 40 GKG) für die Prozessführung einschließlich einer Zwangsvollstreckung keine kürzere oder längere Dauer bis zur Herausgabe zu erwarten ist, ein Jahresbetrag anzusetzen ist (s. KG, Beschl. v. 20.12.2006 – 12 W 66/06, MDR 2007, 645; OLG Stuttgart, Beschl. v. 17.01.2011 – 5 U 158/10, MDR 2011, 513; Senat, Beschl. v. 19.09.2011 – 8 W 57/11, GE 2011, 1616; OLG Dresden, Beschl. v. 02.08.2012 – 5 W 745/12, NJW-RR 2012, 1214; OLG Celle, Beschl. v. 17.02.2014 – 2 W 32/14, MDR 2014, 568).

Entsprechendes gilt auch für den vorliegenden Fall der Klage auf Feststellung der Minderung bis zum Zeitpunkt der Mangelbeseitigung, worauf der Senat im Übrigen bereits (im Sinne einer Hilfsbegründung) in seinem Beschluss vom 11.06.2012 – 8 W 44/12, MDR 2012, 1085 hingewiesen hat. Der Ansatz eines Bewertungszeitraums von 3,5 Jahren ist von vornherein übersetzt, da mit einer solchen Dauer bis zur Mangelbeseitigung nicht zu rechnen ist. Vielmehr ist der Zeitraum zwischen Klageeinreichung und Mangelbeseitigung unter Annahme eines typischen bzw. durchschnittlichen Verlaufs – und im Interesse gleichmäßiger und vorhersehbarer Bewertung – mit 12 Monaten zu schätzen.

Somit verbleibt es im Ergebnis bei der Bewertung des Feststellungsantrags mit dem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung.

3) Gemäß § 68 Abs. 3 GKG ist das Verfahren gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Die Zulassung der Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof nach § 574 Abs. 2 ZPO kommt nicht in Betracht, weil eine Beschwerde an einen obersten Gerichtshof des Bundes in Streitwertsachen nach § 68 Abs. 1 S. 5, § 66 Abs. 3 S. 3 GKG unstatthaft ist (s. BGH WuM 2012, 114).