Fristlose Kündigung eines Gerätevertrages über Anmietung von Funk-Heizkostenverteilern

Funk-Heizkostenverteiler: Mieterin verweigert Entschlüsselungscodes – Vermieterin kündigt

Das Amtsgericht Frankfurt hat die Klage einer Vermieterin abgewiesen, die Miete für Funk-Heizkostenverteiler von der Beklagten forderte. Die Kündigung des Gerätevertrages durch die Beklagte wurde als berechtigt angesehen, da die Klägerin die notwendigen Entschlüsselungscodes für die Geräte nicht bereitstellte, was einen Sachmangel darstellt. Dies führte dazu, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Geräte nicht gewährleistet war.

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Fristlose Kündigung im Mietrecht: Ein kontroverses Thema

Im Spannungsfeld des Mietrechts nimmt die fristlose Kündigung eine Schlüsselposition ein, besonders wenn es um die Anmietung und Nutzung spezifischer Geräte geht. Dieses Thema berührt grundlegende Aspekte des Vertragsrechts, insbesondere den Gerätevertrag und dessen Bedingungen. Bei der Anmietung von technischen Geräten, wie Funk-Heizkostenverteilern, entstehen häufig rechtliche Auseinandersetzungen, die sich um Fragen der korrekten Nutzung, Wartung und Funktionalität drehen.

In der Praxis führen Unstimmigkeiten oft zu gerichtlichen Verfahren, wobei die Klage des Vermieters oder Mieters zentrales Element des Streits ist. Dabei geht es nicht nur um die eigentliche Nutzung der gemieteten Geräte, sondern auch um finanzielle Aspekte wie die Kosten des Rechtsstreits und eventuelle Sicherheitsleistungen. Diese Faktoren können die Entscheidung eines Gerichts maßgeblich beeinflussen und haben weitreichende Konsequenzen für beide Parteien.

Der nachfolgende Text beleuchtet ein konkretes Urteil, das diese Thematik veranschaulicht. Es zeigt, wie komplex und vielschichtig Rechtsfälle in diesem Bereich sein können und bietet wertvolle Einblicke in die juristische Argumentation und Urteilsfindung. Tauchen Sie ein in die Welt des Mietrechts und entdecken Sie, wie Richter in solch kritischen Fällen entscheiden.

Streit um Funk-Heizkostenverteiler führt zu gerichtlicher Auseinandersetzung

In einem bemerkenswerten Fall vor dem Amtsgericht Frankfurt, Aktenzeichen 30 C 796/22 (87), wurde die Klage einer Vermieterin abgewiesen, die von ihrer Mieterin die Zahlung der Miete für 128 installierte Funk-Heizkostenverteiler in einer Liegenschaft in Viersen forderte. Im Kern des Streits stand die fristlose Kündigung eines Gerätevertrages durch die Mieterin. Die Vermieterin hatte die Geräte installiert und hierfür Miete erhalten, doch es kam zum Konflikt, als die Mieterin den Gerätevertrag zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündigte. Dies führte zu einer rechtlichen Auseinandersetzung, die letztendlich vor Gericht endete.

Hintergründe der Kündigung und rechtliche Herausforderungen

Die Kündigung des Gerätevertrages durch die Mieterin wurde durch ihren neuen Messdienst erklärt und von der Vermieterin zum 27.05.2028 bestätigt. Zwischen den Parteien bestand auch eine Vereinbarung über einen Ablese- und Abrechnungsdienst, die die Mieterin ebenfalls kündigte. Die Vermieterin hatte zuvor die Herausgabe der für die Ablesung erforderlichen Entschlüsselungscodes verweigert, was die zentrale rechtliche Herausforderung darstellte. Dies führte zu der Frage, ob die Verweigerung der Codes den sachgemäßen Gebrauch der Heizkostenverteiler beeinträchtigte und somit einen Sachmangel darstellte.

Gerichtsentscheidung und Begründung

Das Gericht wies die Klage der Vermieterin ab und entschied, dass sie keinen Anspruch auf Zahlung der Miete sowie auf die Feststellung, dass die Mieterin auch zukünftig Miete zahlen müsse, habe. Die Entscheidung beruhte darauf, dass der Gerätevertrag durch die fristlose Kündigung der Mieterin nicht mehr bestand. Das Gericht stellte fest, dass die Mieterin zur Kündigung berechtigt war, da die Vermieterin die Entschlüsselungscodes vorenthielt und damit einen Sachmangel verursachte. Die Bereitstellung der Codes war wesentlich für die vertragsgemäße Nutzung der Heizkostenverteiler.

Konsequenzen des Urteils und rechtliche Einordnung

Die Konsequenzen dieses Urteils sind weitreichend, da sie die Bedeutung der vertragsgemäßen Nutzung und die Verfügbarkeit technischer Hilfsmittel in Mietverträgen hervorheben. Die Vermieterin muss die Kosten des Rechtsstreits tragen und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dieses Urteil verdeutlicht die Notwendigkeit, dass Vermieter alle notwendigen Hilfsmittel und Informationen bereitstellen müssen, um die vereinbarte Nutzung der Mietsache zu ermöglichen. Der Fall unterstreicht die Bedeutung klarer Vereinbarungen in Geräteverträgen und die rechtlichen Folgen ihrer Nichteinhaltung.

Das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt zeigt, wie die Gerichte mit komplexen Mietverhältnissen umgehen, insbesondere wenn es um die Nutzung von technischen Geräten und die Einhaltung vertraglicher Pflichten geht. Dieser Fall dient als Beispiel für die Bedeutung der Bereitstellung aller notwendigen Informationen und Hilfsmittel durch den Vermieter, um die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache zu gewährleisten.

Das vorliegende Urteil

AG Frankfurt – Az.: 30 C 796/22 (87) – Urteil vom 20.04.2023

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von der Beklagten für das Abrechnungsjahr 2022 die Zahlung einer Miete für 128 Funk-Heizkostenverteiler, die in der Liegenschaft ..Straße 23 in Viersen installiert und von der Klägerin an die Beklagte vermietet waren. Zudem begehrt die Klägerin die Feststellung, dass die Beklagte an sie eine solche Miete auch anschließend bis zum 27.05.2028 zu zahlen hat.

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Gemäß dem Formular und der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin Anlage K1, Bl. 9 f. der Akte, installierte die Klägerin 128 Funk-Heizkostenverteiler und erhielt dafür von der Beklagten zunächst die entsprechende Miete. Auf den Inhalt der Anlage K1 wird Bezug genommen. Hinsichtlich der Funktionalität der Funk-Heizkostenverteiler wird auf den Inhalt des Datenblatts, Anlage K2, Bl. 11 der Akte, Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 23.01.2019 erklärte die Beklagte durch ihren neuen Messdienst die Kündigung des Gerätevertrages für Mess- und Erfassungsgeräte u.a. betreffend die Liegenschaft …Straße 23 in Viersen zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Die Klägerin bestätigte die Kündigung zum 27.05.2028.

Betreffend die Liegenschaft bestand zwischen den Parteien zudem eine Vereinbarung über einen Ablese- und Abrechnungsdienst, die die Beklagte durch ihren neuen Abrechnungsdienst mit Schreiben vom 27.09.2019 ordentlich kündigte. Die Klägerin bestätigte die Kündigung mit sofortiger Wirkung.

Folge der Kündigung war, dass zwar die Funkgeräte nach wie vor funktionsfähig waren und die entsprechenden Verbrauchswerte an den LC-Anzeigen des jeweiligen Heizkostenverteilers festgestellt und ermittelt werden konnten, der neue Abrechnungsdienst zur Ablesung der Verbrauchswerte jedoch die Wohneinheiten betreten musste.

Die Klägerin hatte gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 26.01.2018 hinsichtlich der Kündigung bzgl. 108 weiterer Liegenschaften die Herausgabe der für die Ablesung erforderlichen Entschlüsselungscodes abgelehnt. Auf den Inhalt des Schreibens, Bl. 75 und 75 Rückseite der Akte, wird Bezug genommen.

Die Parteien schlossen sodann sowohl für 2019 als auch für 2020 eine Vereinbarung über einen eingeschränkten Messdienst, wonach die Klägerin gegen eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 62,35 € zuzüglich Mehrwertsteuer weiterhin die Verbrauchsdaten per Funk auslesen und eine Ableseliste zur Verfügung stellen sollte, anhand derer der neue Messdienst die Abrechnung vornehmen konnte.

Mit Schreiben vom 20.07.2020 verlangte die Beklagte von der Klägerin für weitere Liegenschaften erfolglos die Herausgabe der Entschlüsselungscodes.

Mit Schreiben vom 23.04.2021 erklärte die Beklagte durch den neuen Messdienst die außerordentliche Kündigung mehrerer Geräteverträge, u.a. betreffend die streitgegenständliche Liegenschaft, mit der Begründung, die Klägerin gewähre trotz entsprechender Aufforderung nicht den ordnungsgemäßen Gebrauch der Funk-Heizkostenverteiler, da sie die Entschlüsselungscodes und die dazugehörigen Informationen nicht herausgegeben habe. Auf das Kündigungsschreiben K9, Bl. 24 der Akte, wird Bezug genommen.

Die streitgegenständliche Miete für das Abrechnungsjahr 2022 gemäß Anlage K12, Bl. 26 Rückseite der Akte, auf die Bezug genommen wird, bezahlte die Beklagte nicht.

Die Klägerin behauptet, zwischen ihr und der Beklagten sei zunächst ein Gerätevertrag gemäß Anlage K1 zustande gekommen und ist u.a. der Ansicht, die zehnjährige Vertragslaufzeit sei wirksam vereinbart worden. Die außerordentliche Kündigung des Gerätevertrages sei unwirksam, jedenfalls das Kündigungsrecht verwirkt.

Nachdem die Klägerin hinsichtlich der Hauptforderung des Klageantrages zu 1 zunächst angekündigt hat, zu beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an sie 379,78 € zu zahlen, hat die Klägerin die Klage in Höhe von 0,50 € zurückgenommen und beantragt nunmehr,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 379,28 € zuzüglich Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.02.2022 zu zahlen,

2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr auch für einen Zeitraum vom 01.01.2023 bis mindestens 27.05.2028 eine jährlich im Voraus fällige Miete für die Anmietung von 128 Funk-Heizkostenverteiler radio 4 Kompaktgeräte in Höhe von 318,72 € netto zuzüglich der jeweils gesetzlichen Mehrwertsteuer zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist u.a. der Ansicht, für den Fall eines zunächst bestehenden Gerätevertrages sei die Vereinbarung einer Laufzeit von zehn Jahren unwirksam, jedenfalls habe sie den Vertrag wirksam außerordentlich gekündigt.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die teilweise Klagerücknahme war ohne Einwilligung der Beklagten wirksam, § 269 Abs. 1 ZPO.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keine Ansprüche auf Zahlung der streitgegenständlichen Miete in Höhe von 379,28 € sowie auf die begehrte Feststellung, insbesondere nicht auf Grund des Gerätevertrages.

Es kann dahinstehen, ob die Parteien zunächst durch einen wirksamen Gerätevertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren verbunden waren, denn der Vertrag bestand jedenfalls für das streitgegenständliche Abrechnungsjahr 2022 und damit auch für die folgenden Jahre infolge der außerordentlichen Kündigung durch die Beklagte nicht mehr.

Die Beklagte war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur fristlosen Kündigung des Gerätevertrages berechtigt.

Es lag ein Sachmangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB vor.

Denn die Klägerin gewährte der Beklagten nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Funk-Heizkostenverteiler, indem sie der Beklagten die Entschlüsselungscodes vorenthielt. Die Vermietung von Funk-Heizkostenverteilern zum Gebrauch – wie hier – beinhaltet ohne Weiteres die Vereinbarung, dass die vermieteten Verteiler auch per Funk durch den Mieter ohne Mitwirkung des Vermieters ausgelesen werden können. Denn wird ein Produkt mit einer bestimmten Funktionalität beschrieben, so darf der Nutzer grundsätzlich davon ausgehen, dass er diese Funktionalität ohne zusätzlichen Aufwand nutzen kann.

Die Funktionalität beschreibt die Klägerin gemäß dem Datenblatt Anlage K2 selbst, wie folgt: „Verbrauchswerte jederzeit und individuell, präzise und Stich genau ablesen, das ist die Zukunft: Elektronische Zweifühlergeräte zur zeitgemäßen Verbrauchsmessung, die die Daten automatisch per Funk melden. Zur Monatsmitte, zum Monatsende oder zu jedem beliebigen Stichtag. Freuen Sie sich auf präzise Verbrauchsdaten ohne den üblichen Aufwand. Vergessen Sie Terminabstimmungen und die Anwesenheit des Mieters, ab sofort müssen die Wohnungen zur Ablesung nicht mehr betreten werden!“

Das Landgericht Mönchengladbach führt in seinem Beschluss vom 02.03.2020, Az. 4 S 147/19, hierzu zutreffend wie folgt aus: „Bei der Anmietung eines Funk-Heizkostenverteilers kann der Mieter berechtigterweise erwarten, das Gerät per Funk auslesen zu können. … Die Beklagte musste nicht damit rechnen, dass allein die Klägerin über Empfangsgeräte bzw. die zum Auslesen erforderlichen Entschlüsselungscodes verfügt und diese auch nicht an Wettbewerber oder die Beklagte (ggfs. kostenpflichtig) abgibt. Mit dieser wirtschaftlichen Entscheidung führt die Klägerin selbst eine nicht hinzunehmende Funktionseinschränkung der von ihr vermieteten Funk-Heizkostenverteiler herbei, die einen Sachmangel der Mietsache … darstellt. Denn die Klägerin hat es in dieser Situation in der Hand, die Bedingungen für die Herstellung der vollen Nutzbarkeit allein zu diktieren.

Daran ändert auch die Bereitschaft der Klägerin nichts, die Auslesung der Verteiler „gegen eine Aufwandsentschädigung“ vorzunehmen. Der vertragsgemäße Gebrauch eines Funk-Heizkostenverteilers erstreckt sich nach Auffassung der Kammer darauf, dass dieser durch jedermann, der über einen passenden Empfänger verfügt, und ohne Mitwirkung der Vermieterin ausgelesen werden kann. Wenn die Klägerin die Verfügbarkeit wie vorliegend einschränkt und nur sich selbst bzw. von ihr beauftragte Dienstleister technisch in die Lage versetzt, die Funk-Heizkostenverteiler auszulesen, führt dies mittelbar zu einer Funktionseinschränkung, die die Beklagte in ihrem mietvertraglichen Alleinnutzungsrecht der Mietsache verletzt. ….“

Der dem Beschluss des Landgerichts Mönchengladbach zu Grunde liegende Sachverhalt ist in den maßgeblichen Umständen mit dem hier zu entscheidenden Fall vergleichbar. Das Gericht schließt sich der überzeugenden Auffassung des Landgerichts Mönchengladbach vollumfänglich an.

Die Kündigung aus wichtigem Grund war gemäß § 543 Abs. 23 Nr. 1 BGB ohne vorheriges Abhilfeverlangen mit Fristsetzung – dem Verlangen nach Herausgabe des Entschlüsselungscodes – zulässig. Denn die Beklagte war zu einer Herausgabe des Codes offensichtlich nicht bereit. Die Klägerin hatte gegenüber der Beklagten bereits mit Schreiben vom 26.01.2018 hinsichtlich der Kündigung bzgl. 108 weiterer Liegenschaften die Herausgabe der Entschlüsselungscodes eindeutig und unmissverständlich abgelehnt. Auch das Schreiben vom 20.07.2020, mit dem die Beklagte von der Klägerin für weitere Liegenschaften die Herausgabe der Entschlüsselungscodes verlangte, blieb ohne Erfolg. Mit der nachträglichen Vereinbarung eines eingeschränkten Messdienstes durch die Klägerin betreffend die streitgegenständliche Liegenschaft wurde zudem deutlich, dass die Klägerin an ihrer Weigerung, Entschlüsselungscodes herauszugeben, festhält. Eine erneute Aufforderung zur Herausgabe durch die Beklagte unter Fristsetzung betreffend die streitgegenständliche Liegenschaft wäre daher bloße Förmelei gewesen.

Das Recht der Beklagten zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund war auch nicht durch die Vereinbarung über einen eingeschränkten Messdienst betreffend die streitgegenständliche Liegenschaft verwirkt. Denn die Vereinbarung über den eingeschränkten Messdienst betreffend die streitgegenständliche Liegenschaft war für einzelne Abrechnungszeiträume begrenzt und machte damit deutlich, dass die Beklagte jedenfalls für die Zukunft nicht auf ein Kündigungsrecht verzichten wollte.

Schon mangels Hauptforderung steht der Klägerin gegen die Beklagte auch kein Anspruch auf Zinszahlung zu.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und Abwendungsbefugnis beruhen auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.