Fristlose Mietvertragskündigung wegen Zahlungsverzugs trotz Minderungsrecht

LG Hamburg, Az.: 316 O 193/13

Urteil vom 09.01.2014

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1. Die Beklagten zu 1), 2) und 3) werden als Gesamtschuldner verurteilt, die historische Turnhalle samt angrenzenden Wirtschaftsräumen, L.. R.., H.., zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Kosten des Verfahrens tragen die Beklagten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten zu1), 2) und 3) können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von € 70.000,- abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von € 140.000,- leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin der historischen Turnhalle, L.. R.., H… Am 28.04.2013 schlossen die Beklagten zu 1) und 2) mit der Klägerin einen gewerblichen Mietvertrag über die historische Turnhalle nebst angrenzenden Wirtschaftsräumen. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlage K 2 Bezug genommen. Die Miete für das streitgegenständliche Mietobjekt betrug zuletzt 19.453,49 EUR brutto. Die Beklagten zu 1) und 2) überließen der Beklagten zu 3) als Betreiberin des Gastronomiebetriebes “Turnhalle” das Mietobjekt zur Nutzung. Alleingesellschafter der Beklagten zu 3) ist der Beklagte zu 1).

Die Verwaltung des Mietobjektes wird von der von der Klägerin beauftragten G..A.. mbH (im Folgenden: G..) betrieben.

Fristlose Mietvertragskündigung wegen Zahlungsverzugs trotz Minderungsrecht
Foto: Motizova/Bigstock

Im Rahmen eines im Jahre 2011 initiierten Beweissicherungsverfahrens wurde ein Sachverständigengutachten eingeholt, in dessen Rahmen Mängel am Mietobjekt, nämlich Putzschäden an sämtlichen Wänden des Gastraums / Halle, ein mangelhafter Anstrich an der Akustikdecke des Gastraumes / Halle, defekte Pissoirs in der Herrentoilette, eine defekte Bodenbeschichtung im Keller sowie Wasser im Fahrstuhlschacht, festgestellt wurden. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverständigengutachtens wird auf die Anlage B 1 Bezug genommen. Zudem war der Schließmechanismus der Eingangstür defekt. Zwischen den Parteien wurden im Jahr 2012 Gespräche über Zeitpunkt, Art und Ablauf der vorzunehmenden Mängelbeseitigungsarbeiten geführt. Mit Schreiben vom 22.01.2013 kündigte die G.. für die Klägerin gegenüber den Beklagten zu 1) und 2) Mängelbeseitigungsarbeiten an. In diesem Schreiben heißt es:

“Wir haben daher nur die Möglichkeit, die besprochenen Arbeiten an den Innenwänden kurzfristig ausführen zu lassen. Die Arbeiten werden wie besprochen und wie bereits angekündigt am 19.02.2013 beginnen. Es gilt weiterhin der Ihnen vorliegende Zeitplan des Ihnen vorliegenden Architekturbüros R + K. Um die Arbeiten abstimmen und beauftragen zu können, benötigen wir Ihre ausdrückliche schriftliche Aussage und Bestätigung bis spätestens Freitag, den 25.01.2013, 12.00 Uhr. Wir bitten um Beachtung.”

Ferner wurden die Beklagten zu 1) und 2) mit diesem Schreiben aufgefordert, weitere im Kellerbereich gewünschten Arbeiten mitzuteilen, damit diese im Zuge der für die Innenwandarbeiten erforderlichen Schließung miterledigt werden könnten. Hinsichtlich des weiteren Inhalts des Schreibens vom 22.01.2013 wird auf die Anlage K 4 Bezug genommen. Hierauf antworteten die Beklagten mit E-Mail vom 23.01.2013. Hierin heißt es:

“Gerne sehen wir Sanierungsarbeiten entgegen, allerdings möchten wir unsere Umsatzausfälle sprich Fixkosten, Gewinnverluste etc. pp. vorher geprüft und finanziert bzw. geregelt haben. Ohne eine vorherige Prüfung dieser Ausfälle durch ein neutrales Wirtschaftsprüferbüro oder Ähnliches können Sie mit den Arbeiten nicht beginnen. Diesem Streit möchten wir aus dem Weg gehen.”

Mit E-Mail vom 09.04.2013 (Anlage B 15) wandten sich die Beklagten zu 1) und 2) erneut an die Klägerin. Hierein heißt es:

“Glauben Sie nicht, dass wir (…) ohne Ihre Zusage bezüglich der Umsatz- bzw. Gewinnausfälle innerhalb des Mängelbeseitigungszeitraumes und ohne eine vorherige schriftliche Regelung auf diese fundierte Forderung verzichten werden.”

Mit E-Mail vom 16.04.2013 ließen die Beklagten der G.. eine Berechnung des für die Beklagten tätigen Steuerberaterbüros B.. & P.. zu dem im Falle einer 6-wöchigen Betriebsschließung zu erwartenden Umsatzausfall zukommen. Die Einzelheiten dieses Schreibens sind dem Anlagenkonvolut B 16 zu entnehmen.

Zu einer Mängelbeseitigung kam es im Folgenden nicht.

Seit Juli 2011 zahlten die Beklagten die monatliche Miete nicht vollständig. Im Zeitraum März 2013 bis Oktober 2013 zahlten die Beklagten jedenfalls einen Betrag in Höhe von monatlich 7.799,55 EUR nicht. Mit Schreiben vom 04.07.2013 (Anl. K 7) erklärte die Klägerin gegenüber den Beklagten zu 1) und 2) die fristlose Kündigung wegen der im Zeitraum März bis Juli 2013 aufgelaufenen Zahlungsrückstände. Da auch für die Monate August bis Oktober keine vollständigen Mietzahlungen eingingen, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 06.08.2013, 05.09.2013 und 09.10.2013 gegenüber den Beklagten zu 1) und 2) erneut die fristlose Kündigung aufgrund der jeweiligen von März 2013 an bis zum jeweiligen Kündigungsdatum aufgelaufenen Zahlungsrückstände.

Zudem erklärte sie mit Schreiben vom 24.09.2013 die fristlose Kündigung gegenüber den Beklagten zu 1) uns 2) aufgrund von aus ihrer Sicht im Rahmen des laufenden Rechtsstreits ergangenen schweren Beleidigungen gegenüber dem Justiziar der G…

Die Klägerin behauptet, die Beklagten seien für den Monat April 2013 über die 7.799,55 EUR hinaus weitere 1.653,94 EUR schuldig geblieben. Sie ist weiter der Auffassung, die Beklagten zu 1) und 2) seien jedenfalls ab März 2013 nicht mehr zur Minderung berechtigt gewesen, da sie die angekündigte Mängelbeseitigung verweigert hätten. Eine solche Verweigerung liege in der Erklärung, die Arbeiten nur zulassen zu wollen, wenn die Klägerin schon vor deren Beginn einen pauschalen Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen einer sechswöchigen Betriebsschließung in Höhe von 100.000,00 EUR akzeptiere.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten halten den Klageantrag für zu unbestimmt. Des weiteren sind sie der Auffassung, dass der Rückforderungsanspruch gegenüber der Beklagten zu 3) bereits daran scheitere, dass die Klägerin diesen gegenüber der Beklagten zu 3) zuvor nicht geltend gemacht habe. Im Übrigen fehle es an einem Zahlungsverzug, da die Beklagten zu 1) und 2) wegen der bestehenden Mängel aufgrund von Minderung bzw. jedenfalls aufgrund eines ihnen zustehenden Zurückbehaltungsrechts zum Einbehalt der Miete im einbehaltenen Umfang berechtigt gewesen seien.

Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

I.

Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine Bedenken. Insbesondere ist der Räumungsantrag hinreichend bestimmt, da das zu räumende Objekt durch die gewählte Bezeichnung als “historische Turnhalle samt angrenzenden Wirtschaftsräumen” anhand der Adresse – L.. R.., H.. – individualisierbar ist.

II.

Der Räumungsanspruch der Klägerin folgt gegenüber den Beklagten zu 1) und 2) aus § 546 Abs. 1 BGB. Die Klägerin hat das Mietverhältnis gegenüber den Beklagten zu 1) und 2) mit Kündigungserklärung vom 04.07.2013 wirksam außerordentlich gekündigt. Die Voraussetzungen für den Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 b) BGB – Verzug mit einem Betrag von mehr als zwei Monatsmieten in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt – sind erfüllt.

1) Am 04.07.2013 befanden sich die Beklagten zu 1) und 2) für den Zeitraum März 2013 bis Juli 2013 mit einer Mietzahlung in Höhe von insgesamt mindestens 38.997,75 EUR in Rückstand, da in dieser Höhe Mietzahlungen ausgeblieben waren. Dieser Zahlungsrückstand in Höhe von € 38.997,75 übersteigt den Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten in Höhe von 38.906,98 EUR.

2) Die Mietforderungen waren auch fällig. Gemäß § 6 Abs. 1 des Mietvertrages (Anl. K 2) war die monatliche Miete spätestens am 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Die Beklagten zu 1) und 2) waren weder aufgrund von Minderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB noch aufgrund der Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 Abs. 1 BGB zum Einbehalt der Miete in dem genannten Umfang berechtigt. Zwar ist zwischen den Parteien unstreitig, dass das Mietobjekt Mängel, nämlich Putzschäden an den Wänden des Gastraumes, einen mangelhaften Anstrich der Akustikdecke des Gastraumes, eine defekte Bodenbeschichtung im Keller, Wassersansammlungen in der Hebeanlage sowie im Fahrstuhlschacht sowie einen Defekt an der Eingangstür, aufwies. Sowohl ein Minderungs- als auch Zurückbehaltungsrecht der Beklagten zu 1) und 2) sind jedoch aufgrund der durch sie erfolgten Verhinderung der Mängelbeseitigung ausgeschlossen. Denn die Geltendmachung eines auf Mängel gestützten Minderungs- bzw. Leistungsverweigerungsrechts stellt sich für den Fall, dass die Durchführung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch den Mieter vereitelt wurde, als unzulässige Rechtsausübung gemäß § 242 BGB dar (vgl. LG Hamburg, Entscheidung vom 31.01.2008, Az.: 307 S 144/07; AG Stuttgart, Urteil v. 08.11.2011, Az.: 32 C 2842/11, beide zitiert über juris, Schmidt/Futterer-Eisenschmid, 11. Aufl., § 536, RdNr. 628).

a) Die Klägerin hatte den Beklagten zu 1) und 2) mit Schreiben vom 22.01.2013 (Anlage K 4) umfassende Mängelbeseitigungsmaßnahmen angekündigt. Konkret kündigt das Schreiben die Vornahme der “besprochenen Arbeiten an den Innenwänden” an. Hiervon umfasst waren – wie die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 27.11.2013 übereinstimmend angegeben haben – gemäß der vorausgegangenen Vorbesprechungen auch die erforderliche Sanierung der Akustikdecke. Zudem wird im letzten Absatz des Schreibens vom 22.01.2013 eine Erledigung der aus Sicht der Beklagten zu 1) und 2) für den Kellerbereich erforderlichen Sanierungsmaßnahmen angeboten. Insgesamt signalisiert das Schreiben die Bereitschaft der Klägerin, alle erforderlichen Mängelbeseitigungsmaßnahmen im Zuge der zur Sanierung der Innenwände erforderlichen Schließung des Restaurants zu erledigen. Mithin konnten die Beklagten zu 1) und 2) mit einer umfassende Beseitigung aller bestehender Mängel, insbesondere auch des Defektes an dem Schließmechanismus der Eingangstür, rechnen. Dass der an der Eingangstür bestehende Defekt miterledigt worden wäre, ist zudem auch dem insoweit unwidersprochen gebliebenem Klägervortrag in der mündlichen Verhandlung sowie dem Kündigungsschreiben vom 04.07.2013 (Anlage K 7) zu entnehmen.

b) Mit E-Mail vom 23.01.2013 (Anl. B 14) haben die Beklagten zu 1) und 2) die für den 19.02.2013 vorgesehenen Sanierungsarbeiten abgelehnt und eine Durchführung der Sanierungsarbeiten von der vorherigen “Regelung” der von den Beklagten zu 1) und 2) zu erwartenden Umsatzausfällen abhängig gemacht. Das Schreiben der Beklagten vom 23.01.2013 ist nach Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass das Mietobjekt für die Sanierungsarbeiten nur bei vorausgehenden Anerkenntnis der für die Beklagten zu erwartenden finanziellen Einbußen zur Verfügung gestellt werden sollte. Eine solche Auslegung steht im Einklang mit der E-Mail der Beklagten zu 1) und 2) vom 09.04.2013 (Anl. B 15), in welcher die Beklagten eine “Zusage bezüglich der Umsatz- bzw. Gewinnausfälle innerhalb des Mängelbeseitigungszeitraums” sowie eine “vorherige schriftliche Regelung” begehren.

c) Die Beklagten zu 1) und 2) waren jedoch nicht berechtigt, ihr Einverständnis in die Mängelbeseitigungsarbeiten von dem vorherigen Anerkenntnis der Klägerin einer Schadensersatzpflicht abhängig zu machen. Vielmehr waren die Beklagten zu 1) und 2) gemäß § 555a Abs. 1 BGB zur Duldung der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet.

Dieser Verpflichtung steht auch kein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten zu 1) und 2) im Hinblick auf einen ihnen möglicherweise zustehenden Schadensersatzanspruch entgegen. An einem solchen Zurückbehaltungsrecht fehlt es schon deshalb, weil die Beklagten keinen konkreten Schadensersatzanspruch auf Erstattung eines konkret bezifferten Schadens geltend gemacht haben. Der Gegenanspruch, auf den das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB gestützt wird, muss vollwirksam und fällig sein (Palandt-Grüneberg, 70. Aufl., § 273 RdNr. 7). Bei dem von den Beklagten behaupteten Schadensersatzanspruchs auf Erstattung des durch die Betriebsschließung erforderlichen Umsatz- bzw. Gewinnausfalls handelt es sich jedoch erst um einen erst zukünftig – durch Eintritt eines Schadens – entstehenden Schadensersatzanspruch.

Darüber hinaus bestehen Zweifel daran, dass die Voraussetzungen für einen solchen Schadensersatzanspruch – im Falle eines Schadenseintritts – erfüllt sein würden. Denn es ist umstritten, ob der Schadensersatzanspruch des Mieters gemäß § 536a BGB ein Verschulden des Vermieters voraussetzt (vgl. Schmidt-Futterer-Eisenschmid, a.a.O., § 555a Rn. 69). Soweit Verschulden gefordert wird, dürfte es hieran im vorliegenden Fall jedoch fehlen. Es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin bezüglich des Eintritts der Mängel und in der weiteren Folge hinsichtlich der Erforderlichkeit der Mängelbeseitigungsmaßnahmen ein Verschulden trifft. Zwar befand sie sich möglicherweise mit der Mängelbeseitigung in Verzug. Die Beklagten haben jedoch nicht dargelegt, dass es gerade infolge der Verzögerung zu einer Verschlimmerung der Mängel gekommen ist, die nunmehr umfangreichere und zeitintensivere Sanierungsarbeiten erforderlich machen. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass eine Betriebsschließung auch für den Fall der umgehenden Mängelbeseitigung nach Mängelanzeige erforderlich gewesen wäre; der geltend gemachte Schaden wäre mithin auch ohne einen Verzug der Klägerin mit der Mängelbeseitigung entstanden.

3) Dass hinsichtlich der vor dem streitgegenständlichen Zeitraum von März 2013 bis Juli 2013 von den Beklagten zu 1) und 2) teilweise einbehaltenen Mieten aufgrund eines eventuellen Minderungsrechts der Beklagten zu 1) und 2) möglicherweise kein Verzug eingetreten ist, ist unerheblich, da die streitgegenständliche Kündigung allein auf den im Zeitraum März 2013 bis Juli 2013 eingetretenen Zahlungsverzug gestützt wurde. Ebenso kann dahingestellt bleiben, ob und – wenn ja – welche Mängel an dem Mietobjekt nach Juli 2013 aufgetreten sind und geltend gemacht wurden, da diese für ein Minderungsrecht im streitentscheidenden Zeitraum von März 2013 bis Juli 2013 ohne Einfluss sind.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.