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Gebäudebesitzerhaftung – Umfang der Überprüfungspflicht für Dach

Eigentümerhaftung und die Pflicht zur Dachinspektion: Eine Analyse des Beweislast-Urteils

Die aktuelle Rechtsprechung unterstreicht wieder einmal die große Verantwortung von Hauseigentümern in Bezug auf die Instandhaltung und Sicherheit ihrer Immobilien. Der jüngste Fall, der diese rechtliche Verantwortung verdeutlicht, betrifft die Haftung für Schäden, die durch herabfallende Teile eines Gebäudedaches verursacht wurden.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 12 U 112/03 >>>

Die Ablösung von Gebäudeteilen und der Anscheinsbeweis

Im Mittelpunkt des Falles steht ein Vorfall aus dem Jahr 2002, bei dem sich während eines Sturmes Eternitplatten von einem Gebäudedach lösten und ein darunter abgestelltes Fahrzeug beschädigten. Laut Kläger spricht dies zunächst dafür, dass die Platten nicht ordnungsgemäß befestigt waren. Der Kläger konnte sich hierbei auf den sogenannten Anscheinsbeweis berufen. Nach der Lebenserfahrung liegt es nahe, dass die Ablösung von Gebäudeteilen infolge von Witterungseinwirkung grundsätzlich auf eine mangelhafte Errichtung oder Unterhaltung hinweist.

Die Rolle der Verkehrssicherungspflicht

Zentraler Punkt der Gerichtsentscheidung war die Frage der Verkehrssicherungspflicht. Hierbei handelt es sich um die Verpflichtung des Eigentümers, Maßnahmen zu treffen, um Dritte vor Schäden zu schützen. Die Ausgestaltung dieser Pflicht kann je nach Einzelfall variieren und hängt unter anderem davon ab, welche Gefahren für die Allgemeinheit zu befürchten sind und ob bereits Schäden aufgetreten sind.

Die erhöhte Überprüfungspflicht für ältere Dächer

In diesem Fall war das betroffene Dach bereits rund 54 Jahre alt, was eine gesteigerte Prüfungspflicht erfordert. Die Beklagten konnten nicht nachweisen, dass sie dieser Pflicht ausreichend nachgekommen sind. So stellte das Gericht fest, dass zumindest eine jährliche Überprüfung, insbesondere nach starken Wettern, angezeigt wäre. Dabei darf es sich nicht nur um eine oberflächliche Sichtprüfung handeln, sondern alle Konstruktionselemente müssen auf mögliche Mängel hin untersucht werden.

Die Berechtigung der Schadensberechnung anhand des Neupreises

Abschließend wurde auch die Art und Weise der Schadensberechnung durch den Kläger thematisiert. Dieser hatte seinen Schaden anhand des Neupreises seines Fahrzeugs berechnet, da das Fahrzeug praktisch neuwertig war. Dies wurde vom Gericht als gerechtfertigt angesehen und der Kläger konnte den vollen Schadensbetrag geltend machen.

Mit dieser Entscheidung wird erneut die Bedeutung der Verkehrssicherungspflicht und der Instandhaltungspflicht von Gebäuden unterstrichen. Eigentümer sollten daher stets für eine ausreichende Überprüfung und Wartung ihrer Gebäude sorgen, um Haftungsansprüche zu vermeiden.


Das vorliegende Urteil

OLG Köln 12. Zivilsenat – Az.: 12 U 112/03 – Urteil vom 05.02.2004

Die Berufung der Beklagten gegen das am 29.07.2003 verkündete Urteil der 18. Zivilkammer des Landgerichts Bonn (AZ.: 18 O 500/02) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Beklagte darüber hinaus verurteilt wird, an den Kläger 860,– € nebst 5% Punkten über dem Basissatz ab 02.12.2003 zu zahlen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313a I ZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

Gebäudebesitzerhaftung - Umfang der Überprüfungspflicht für Dach
Sturmschaden durch Dach: Hauseigentümerhaftung, Pflicht zur Überprüfung und Schadensersatz – Das Gerichtsurteil, das die Verantwortlichkeit von Immobilienbesitzern betont. (Symbolfoto: LesPalenik /Shutterstock.com)

Das Landgericht hat dem Kläger zu Recht einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 7.620,24 € zuerkannt. Der Schadensersatzanspruch ist nach § 836 I S.1 BGB gerechtfertigt, denn das Fahrzeug des Klägers wurde am 09.07.2002 durch herabfallende Eternitdachplatten von dem Betriebsgebäude der Beklagten in C.-C. beschädigt. § 836 I S.1 BGB gewährt einen Schadensersatzanspruch, wenn durch die Ablösung von Teilen eines Gebäudes eine Sache beschädigt wird, sofern die Ablösung Folge einer fehlerhaften Errichtung oder mangelhaften Unterhaltung ist.

aa. Der Kläger hat den Schadenshergang und die vermeintliche Verantwortlichkeit der Beklagten hinreichend dargetan. Nach § 836 I S.1 BGB braucht er nur die objektive Fehlerhaftigkeit sowie deren Ursächlichkeit für den Schaden anzugeben. Dem Kläger kommt der Beweis des ersten Anscheins zugute, weil nach der Lebenserfahrung die Ablösung von Gebäudeteilen infolge von Witterungseinwirkung grundsätzlich die mangelhafte Errichtung oder Unterhaltung nahe legt. Nach dem Sachvortrag des Klägers haben sich am 09.07.2002 von dem Dach des Gebäudes der Beklagten Eternitplatten in Folge eines Sturmes gelöst und seinen PKW beschädigt, was zunächst einmal dafür spricht, dass diese nicht ordnungsgemäß befestigt waren (BGH NJW 1993,1782). Die Beklagte hatte erstinstanzlich zunächst bestritten, dass der PKW des Klägers durch Eternitplatten von dem Gebäude der Beklagten beschädigt wurde. Dies hat sie nicht mehr aufrechterhalten, nachdem der Kläger darauf hingewiesen hat, dass ein Mitarbeiter der Beklagten, Herr Dr. N., selbst vor Ort erschienen war und sich über den Schaden informiert hat. Der Anscheinsbeweis nach § 836 S.1 BGB wird auch nicht dadurch erschüttert, dass am 09.07.2002 ein außergewöhnlicher Sturm geherrscht hat, mit dem erfahrungsgemäß nicht zu rechnen war. Dass nämlich am Schadenstag außergewöhnliche Witterungsverhältnisse vorlagen, denen auch ein ordnungsgemäß errichtetes oder unterhaltenes Gebäude nicht standgehalten hätte, ist nicht ersichtlich. Wenn es sich jedoch um ein Naturereignis gehandelt hat, mit dem nach der Erfahrung des Lebens zu rechnen war, so muß das Gebäude auch so beschaffen sein, dass es diesen Windgeschwindigkeiten standhält (OLG Koblenz OLGR 2002,446f; BGH NJW 1999,2593f). Der Kläger hat dazu eine Auskunft des Deutschen Wetterdienstes vom 27.11.2002 (Bl. 31ff GA) vorgelegt. Die Auskunft gründet sich auf Mitteilungen verschiedener Wetterstationen in der Nähe des Schadensortes. Nach den Ermittlungen des Wetterdienstes herrschte am 09.07.2002 nachmittags allgemein ein Wind der Stärke 3-4 Beaufort. Am späten Nachmittag zog ein umfangreicher Schauer- und Gewitterkomplex über den L./C. Großraum hinweg, der vorübergehend den Wind in Gewitterböen auf Windstärke 9 Beaufort (75 km/h) bis Windstärke 10 Beaufort (93 km/h) anschwellen ließ. Darüber hinaus hat der Deutsche Wetterdienst eine Statistik beigefügt, aus der sich ergibt, dass in den letzten 10 Jahren im Juli 2001 Windgeschwindigkeiten von 73 km/h und im Juli 1995 von 95 km/h aufgetreten sind. Eine Windstärke von 11 Beaufort war nach Auskunft des Deutschen Wetterdienstes innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zu verzeichnen. Soweit daher am Schadenstag Windgeschwindigkeiten von 9-10 Beaufort aufgetreten sind, entspricht dies durchaus noch Witterungsverhältnissen, mit denen im hiesigen Gebiet zu rechnen ist. Soweit die Beklagte behauptet, am Schadenstag seien auch Windgeschwindigkeiten von 10-12 Beaufort aufgetreten, fehlen dazu hinreichende Anhaltspunkte. Zum Beweis ihrer Behauptung bezieht sie sich auf Zeitungsartikel, die aber kein taugliches Beweismittel für die behauptete Windgeschwindigkeit von mehr als 10 Beaufort sind. Soweit sie sich außerdem auf das Zeugnis eines Herrn Dr. T. bezieht, ist auch hier nicht erkennbar, inwieweit dieser Zeuge Konkretes zur Windgeschwindigkeit bekunden können soll. Schließlich hat sie Beweis angetreten durch eine amtliche Auskunft des Deutschen Wetterdienstes. Nachdem der Kläger aber bereits eine Auskunft des Deutschen Wetterdienstes vorgelegt hat, erschließt sich nicht, inwieweit die erneute Einholung einer Auskunft zu neuen Erkenntnissen führen soll. Im Übrigen dürfte davon auszugehen sein, dass auch in der hiesigen Region ein Gebäude höhere Windgeschwindigkeiten als 10 Beaufort aushalten muß. Die Statistik des Deutschen Wetterdienstes umfaßt nur einen Zeitraum von 10 Jahren, in dem im Juli keine höheren Windgeschwindigkeiten als 10 Beaufort zu verzeichnen waren. Wie sich schon aus den von den Parteien zitierten Entscheidungen ergibt, sind höhere Windstärken in Böen auch für hiesige Verhältnisse nicht auszuschließen. Sie mögen zwar eher ungewöhnlich sein, gleichwohl handelt es sich nicht um ein Naturereignis, mit welchem hier nicht gerechnet werden kann, wie auch der in der Entscheidung des BGH vom 23.03 1993 (BGH NJW 1993,1782) zugrundeliegende Sachverhalt zeigt (so auch OLG Düsseldorf in NJW-RR 1992,1440). Wenn sich daher bei Windstärken bis 10 Beaufort, wie sie der Deutsche Wetterdienst für das vorliegende Gebiet festgestellt hat, Teile des Daches lösen, spricht ein Anschein dafür, dass diese nicht ordnungsgemäß befestigt waren.

Entgegen der Auffassung der Beklagten steht der Annahme eines Anscheinsbeweises auch nicht entgegen, dass das Dach regelmäßig gewartet wurde und in den zurückliegenden Jahren keine Sturmschäden aufgetreten sind. Was die Regelmäßigkeit betrifft, kommt es entscheidend auf den zeitlichen Überprüfungsturnus an. Der Umstand, dass in der Vergangenheit keine Schäden aufgetreten sind, besagt nichts über die Schadensanfälligkeit des Daches in der Zukunft, die mit zunehmenden Alter steigt.

bb. Die Beklagte hat den ihr nach § 836 I S.2 BGB möglichen Entlastungsbeweis nicht geführt. Die Rechtsprechung stellt an die dem für die Gebäudesicherheit Verantwortlichen obliegende Pflicht zur Überwachung, an die Substantiierung des dahingehenden Vortrages und seinen Nachweis strenge Anforderungen. Es sind zwar nicht alle Gefahren der in § 836 BGB beschriebenen Art vollständig auszuschließen. Vielmehr ist auf die Sicherungserwartungen des Verkehrs abzustellen und die im Verkehr zur Gefahrenabwehr erforderliche Sorgfalt zu beachten (BGH VersR 1976,66f; BGH NJW 1993,1782f; BGH NJW 1999,2593f). Danach kann grundsätzlich eine regelmäßige Prüfung eines Daches verlangt werden, die der Grundstücksbesitzer nicht selbst vorzunehmen braucht. Er kann insbesondere zuverlässige Fachleuten mit einer regelmäßigen Kontrolle beauftragen (BGH VersR 1976,66-67; OLG Düsseldorf NJW-RR 2003,885-886 = MDR 2003,630-631; LG Offenburg NJW-RR 2002,596; OLG Köln NJW-RR 1992,858f; LG Hamburg VersR 1970,579). Die Intensität der Überprüfung und die Verantwortlichkeit im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht kann, wie die umfangreiche Rechtsprechung zeigt, nur im Einzelfall bestimmt werden. Sie hängt davon ab, inwieweit Gefahren für die Allgemeinheit zu befürchten sind, ob es sich um ein alleinstehendes Haus ohne Publikumsverkehr handelt, ob es sich um ein älteres Dach handelt, ob bereits Schäden vorgekommen sind oder ob das Dach aufgrund seiner Konstruktion zu einer Schadensanfälligkeit neigt.

Dass sie ihrer Verpflichtung hinreichend nachgekommen ist, hat die Beklagte nicht bewiesen. Sie verweist auf eine interne Betriebsanleitung, nach der das Dach alle zwei Jahre überprüft wird. Eine feste Regel, in welchen Abständen ein Dach zu überprüfen ist, existiert zwar nicht. Unter den gegebenen Umständen ist die von dem Landgericht geforderte einjährige Prüfungspflicht aber nicht zu beanstanden, die, wie andere Entscheidungen zeigen, auch nicht aus dem üblichen Rahmen fällt (so in BGH NJW 1993,1782-1784; OLG Düsseldorf MDR 2003,630). Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Schaden nicht von einem alleinstehenden Gebäude ausgegangen ist. Vielmehr befinden sich in unmittelbarer Nähe weitere Gebäude, so eine angrenzende sog. Sportfabrik, die täglich von ca. 400 Personen aufgesucht wird und somit ein beachtlicher Fußgängerverkehr zu verzeichnen ist. Auch die auf den eingereichten Fotos dokumentierten PKW-Abstellplätze weisen darauf hin, dass sich regelmäßiger erheblicher Personenverkehr sowohl durch die erwähnte sog. Sportfabrik als auch durch Mitarbeiter und Lieferanten der Beklagten in der Nähe des Gebäudes der Beklagten aufhält. Hinzu kommt, dass es sich bei dem Betriebsgebäude der Beklagten um ein älteres im Jahre 1958 errichtetes Gebäude handelt und das Dach bis zum Schadenstag nicht erneuert worden ist. Mit einer erhöhten Schadensanfälligkeit eines rund 54 Jahre alten Daches ist zu rechnen, die deshalb eine gesteigerte Prüfungspflicht verlangt. Im Hinblick auf die vorliegend gegebenen Gesamtumstände ist es angezeigt, zumindest einmal im Jahr, insbesondere nach heftigeren Wettern, wie sie im Herbst und Sommer vorkommen, eine Prüfung vorzunehmen, die sich nicht auf eine oberflächliche Sichtprüfung beschränken darf. Vielmehr hat eine Überprüfung im Rahmen der technischen Möglichkeiten alle Konstruktionselemente zu erfassen, bei welchen etwa auftretende Mängel zu einer Lösung von Gebäudeteilen führen können. Sanierungsmaßnahmen in Teilbereichen reichen nicht aus (BGH NJW 1993,1782-1784).

Dem ist die Beklagte unstreitig nicht nachgekommen, die eine Überprüfung lediglich alle zwei Jahre vorgesehen hat und zuletzt im März 2001 Arbeiten an dem Dach hat vornehmen lassen. In welchem Umfang die zweijährige Prüfung vorgenommen wurde, läßt sich dem Sachvortrag der Beklagten zudem nicht entnehmen. Die vorgelegten Unterlagen lassen keine Rückschlüsse zu, welche Überprüfungsmaßnahmen erfolgt sind. Aus der internen Betriebsanleitung (Bl. 63 GA) ergibt sich die Anweisung einer zweijährigen Prüfung durch eine Fachkraft, wobei die Prüfung die Träger, die Stabilität und die Korrosion umfassen soll. Die Stichprobendokumentation vom 14.04.2000 (Bl. 65 GA) läßt nicht erkennen, worauf sie sich bezieht. Der Auftrag vom 31.03.2000 (Bl. 66 GA) weist nur auf die Verlegung einer Dachrinne hin. Der Kostenaufstellung (Bl. 76 GA) und der dazugehörigen Rechnung vom 10.04.2000 (Bl. 64 GA) sind Überprüfungsmaßnahmen des Daches ebenfalls nicht zu entnehmen. Soweit darin eine Dachbegehung erwähnt wird und sie eine Position „Eternitplatten lösen und befestigen“ beinhaltet, ist dies im Zusammenhang mit dem Anbringen der Dachrinne zu sehen. Auch die Unterlagen zu Maßnahmen im Jahre 2001 (Bl. 71ff GA) bringen keine Klarheit. Ihnen ist zwar zu entnehmen, dass u.a. auch das Dach des hier in Frage stehenden Gebäudes wegen Undichtigkeit repariert worden ist. Hinweise auf konkrete Überprüfungen zur Befestigung der Eternitplatten ergeben sich aus den Unterlagen nicht. Soweit aber lediglich Teilsanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die teilweise auch andere Gebäude betrafen, entlastet dies die Beklagte noch nicht. Die Unterlagen Bl. 79ff GA betreffen zudem das Gebäude Nr. 20.

Die Beklagte hat sowohl in der Klageerwiderung (Bl.48) als auch im Schriftsatz vom 03.07.2003 (Bl. 152 GA) behauptet, im Zuge der Arbeiten im Jahre 2000 sei mit großem Aufwand eine vollständige Kontrolle des Daches durchgeführt worden und dies unter Beweis stellt. In der Berufungsbegründung trägt die Beklagte nunmehr vor, das Dach sei regelmäßig alle zwei Jahre von dem Dachdeckerunternehmen gewartet worden, es seien demnach nicht nur Reparaturmaßnahmen durchgeführt worden. Ob diese Angaben zutreffen, kann allerdings dahin stehen, weil damit der einjährigen Überprüfungspflicht nicht hinreichend Rechnung getragen wurde. Den ihr obliegenden Entlastungsbeweis hat die Beklagte somit nicht geführt.

cc. Der von dem Kläger verlangte Ersatz seines Schadens von 7.620,24 € ist auch der Höhe nach nicht zu beanstanden.

Unstreitig hat er seine Kaskoversicherung nicht in Anspruch genommen. Die von dem Kläger vorgenommene Abrechnung anhand des Neupreises seines Fahrzeuges ist gerechtfertigt, da es sich bei dem beschädigten Fahrzeug um ein praktisch neuwertiges Fahrzeug handelte mit einer km-Leistung von 300 km (Palandt/Heinrichs BGB 63.Aufl. § 249 Rn.22). Er hatte für das geschädigte Fahrzeug 25.000,– € (Bl. 28 GA) und 21.379,31 € für ein neues Fahrzeug (Bl. 126 GA) aufgewandt. Das beschädigte Fahrzeug wurde für 14.224,14,–€ in Zahlung genommen (Bl. 127 GA). Die Beklagte bestreitet die Schadenshöhe zwar, es ist aber nicht erkennbar, was sie konkret beanstandet. Der Kläger hat auch die Gutachterkosten von 273,51 € belegt. Zuzüglich der Kostenpauschale ergibt sich ein Schaden von 7.454,24 €. Die Bearbeitungsgebühr für die Finanzierung des Neuwagens hat er ebenfalls belegt (Bl. 140 GA), die 166,– € beträgt. Damit ergibt sich der erstinstanzlich geltend gemachte Schaden von 7.620,24 €.

Darüber hinaus ist auch der von dem Kläger im Rahmen einer Klageerhöhung geltend gemachte Nutzungsausfall in Höhe von 860,– € begründet. Die Zulässigkeit der Klageerhöhung folgt aus §§ 533,529 ZPO. Eine Sachdienlichkeit ist zu bejahen, weil mit ihr lediglich eine weitere Schadensposition aus dem streitgegenständlichen Schadensereignis geltend gemacht wird. Sie hält sich auch im Rahmen des § 529 ZPO, da der Kläger bereits erstinstanzlich den maßgeblichen Sachverhalt zur Berechtigung einer Nutzungsausfallentschädigung vorgetragen hat. In der Sache selbst bestehen gegen die Geltendmachung eines Nutzungsausfalls ebenfalls keine Bedenken (Palandt/Heinrichs aaO Vorb v § 249 Rn.20). Auch wenn der Kläger für seine geplante Urlaubsreise den PKW seines Sohnes nutzen konnte, berührt dies seinen Anspruch nicht. Er kann daher für die Zeit vom 09.07. bis 27.07.2002 (20 Tage à 43,– €) eine Nutzungsausfallentschädigung von 860,– € verlangen.

Im Übrigen ist die Klageerhöhung nicht zulässig, da sie neuen Sachvortrag beinhaltet, für dessen Zulassung nach § 531 II ZPO kein Grund besteht.

Der Zinsanspruch ist aus §§ 284,286,288 I BGB gerechtfertigt.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 II, 97 I ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Berufungsstreitwert 7.620,24 €

für die Klageerhöhung 926,69 €

Beschwer der Beklagten 8.546,93 €


Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant

  1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 836 – Haftung des Besitzers einer mangelhaften Sache: Dieser Paragraph ist das Kernstück des Falls und betrifft die Haftung des Gebäudeeigentümers. Nach § 836 Abs. 1 S.1 BGB gewährt einen Schadensersatzanspruch, wenn durch die Ablösung von Teilen eines Gebäudes eine Sache beschädigt wird, sofern die Ablösung Folge einer fehlerhaften Errichtung oder mangelhaften Unterhaltung ist. Im vorliegenden Fall lösten sich während eines Sturmes Eternitplatten von einem Dach und beschädigten ein darunter abgestelltes Fahrzeug. Daher ist diese Norm direkt relevant.
  2. Verkehrssicherungspflicht: Dies ist keine spezielle Rechtsnorm, sondern ein allgemeines Rechtsprinzip, das sich aus verschiedenen Normen, insbesondere aus dem Deliktsrecht, ergibt. Es geht darum, dass jemand, der eine Gefahrenquelle schafft oder kontrolliert, die Pflicht hat, notwendige und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um Schäden von Dritten abzuwenden. Im vorliegenden Fall betrifft dies die Pflicht des Gebäudeeigentümers, das Dach ordnungsgemäß zu überwachen und zu warten.
  3. Schadensersatzrecht (BGB § 249): In Bezug auf den Ersatz des Schadens ist § 249 BGB relevant. Dieser besagt, dass der Schädiger den Zustand herstellen muss, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Im Kontext dieses Falls wurde der Schaden anhand des Neupreises des Fahrzeugs berechnet, da das Fahrzeug praktisch neuwertig war.
  4. Beweisrecht und Anscheinsbeweis: Der Anscheinsbeweis ist eine Form der Beweiserleichterung im deutschen Zivilprozessrecht, wenn nach der allgemeinen Lebenserfahrung ein bestimmter Sachverhalt die hohe Wahrscheinlichkeit eines bestimmten Geschehens beweist. Im vorliegenden Fall kommt dem Kläger der Beweis des ersten Anscheins zugute, weil nach der Lebenserfahrung die Ablösung von Gebäudeteilen infolge von Witterungseinwirkung grundsätzlich die mangelhafte Errichtung oder Unterhaltung nahelegt.

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