Grundstückskauf – Offenbarungspflicht des Verkäufers bei verborgenen Mängeln

OLG Brandenburg –  Az.: 5 U 18/11 – Urteil vom 07.11.2013

Die Berufung der Klägerin gegen das am 2. März 2011 verkündete Urteil des Landgerichts Neuruppin, Az. 3 O 104/10, wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 130.252,10 €

Gründe

I.

Die Klägerin hat im Jahr 2006 ein Hausgrundstück vom Beklagten erworben. Der Beklagte war seit dem 10. Februar 1994 eingetragener Miteigentümer des verkauften Grundstücks, ab dem 21. September 1994 dessen Alleineigentümer. Im notariellen Grundstückskaufvertrag ist die Gewährleistung ausgeschlossen worden. Nachdem die Klägerin im Jahr 2007 festgestellt hatte, dass das Wohngebäude, ein Fachwerkhaus, von holzzerstörenden Pilzen und Insekten befallen ist, nimmt sie den Beklagten wegen arglistigen Verschweigens dieses Mangels auf Schadensersatz in Anspruch. Auf Antrag der Klägerin ist bei dem Landgericht Neuruppin (Az. 2 OH 12/07) zu den Mängeln des Wohnhauses ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchgeführt worden. Dem dort eingeholten Gutachten des Sachverständigen Z… vom 27. August 2008 zufolge bestanden im Wohnhaus erhebliche biotische Schäden durch holzzerstörende Pilze und Insekten an statisch relevanten Hölzern. Die Kosten für die erforderlichen Sanierungsarbeiten hat er mit mindestens 155.000,00 € brutto beziffert. Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.


Das Landgericht hat Zeugenbeweis erhoben und die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, ein arglistiges Verschweigen des Beklagten sei nicht erwiesen. Trotz polizeilicher Meldung des Beklagten zwischen 1994 und 2003 in N… stehe nicht fest, dass er auch tatsächlich in dem verkauften Haus gewohnt habe. Die Klägerin habe auch nicht bewiesen, dass der Beklagte an dem Haus selbst Arbeiten vorgenommen hätte, anlässlich derer er die Schäden hätte feststellen müssen. Eine Zurechnung der – ohnehin nicht erwiesenen – Kenntnis der Schäden seitens des Vaters des Beklagten analog § 166 BGB scheide aus, da das Rechtsverhältnis der Parteien nicht dem gewerblichen Bereich zuzuordnen sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie geltend macht, das Ausmaß der im selbständigen Beweissicherungsverfahren festgestellten Mängel sowie der Umstand, dass dem Beklagten bereits im Jahr 1990 ein Miteigentumsanteil aufgelassen wurde, belegten dessen Kenntnis der Sachmängel. Das Landgericht habe das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Gutachten vom 27. August 2008, insbesondere die Feststellungen zur Erkennbarkeit der dokumentierten Schäden, nicht ausreichend gewürdigt. Zu Unrecht sei es davon ausgegangen, dass Umbau- und Modernisierungsarbeiten durch den Beklagten nicht erwiesen seien, da ausweislich des Gutachtens 1995/96 der Dachstuhl weitestgehend erneuert wurde, ein Austausch der Dacheindeckung und Einbau neuer Fenster in die Gauben erfolgte, ferner die Umfassungswände und die Decke des Heizungsraums nach November 1996 mit Rigipsplatten verkleidet sowie am Ost- und Westflügel Dämmplatten angebracht wurden. Ferner habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass die Dachziegel unstreitig erst im Jahr 1996 geliefert wurden und der Beklagte 1995 Fördermittel zur Dachsanierung in Anspruch genommen habe. Die im Gutachten vom 27. August 2008 dokumentierten biotischen Schädigungen am Fachwerk und die Schäden an weiteren konstruktiven Hölzern seien jedenfalls bei Anbringung des Vollwärmeschutzes, Verkleidung der Umfassungswände des Heizungsraums und bei Erneuerung des Dachstuhls nach Auffassung des Sachverständigen erkennbar gewesen. Zudem habe der Beklagte derartige Mängel aufgrund seiner Fachkunde zumindest für möglich halten müssen. Zu Unrecht habe das Landgericht es nicht für erwiesen erachtet, dass der Beklagte entsprechend der Registerauskunft auf dem verkauften Grundstück gewohnt hatte; nach außen sei er stets unter der Anschrift in N… aufgetreten. Das Landgericht habe gegen § 391 ZPO verstoßen, indem der Zeuge H…, dessen Bekundungen erheblich von seinen vorprozessualen Äußerungen abgewichen seien, nicht vereidigt wurde. Im Berufungsverfahren hat sie ergänzend vorgetragen, der Zeuge H… habe anlässlich eines Besuchs am 2. August 2010 gegenüber dem Zeugen M… Ri… geäußert, dass sich sowohl der Beklagte als auch dessen Vater dauerhaft auf dem Grundstück … 6 aufgehalten und jedenfalls in den Jahren 1994 – 2003 in dem Wohnhaus gewohnt hätten. Außer ihm selbst und dem Vater des Beklagten sei auch der Beklagte bei den Baumaßnahmen an dem Dach und der Fassade persönlich anwesend gewesen.

Grundstückskauf - Offenbarungspflicht des Verkäufers bei verborgenen Mängeln
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Die Klägerin beantragt, das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 2. März 2011 (3 O 104/10) abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an sie 130.252,10 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz sei dem 9. Juni 2009 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil unter Bezugnahme auf sein erstinstanzliches Vorbringen und wiederholt, das Grundstück im fraglichen Zeitraum nicht bewohnt zu haben; durchgeführte Umbaumaßnahmen habe er weder selbst durchgeführt noch beaufsichtigt. In Bezug auf seinen Wohnort vor Vertragsschluss erläutert er die Meldung in N… im Jahr 1994 im Berufungsverfahren zuletzt mit der Suche nach einer Wohnung im 2. Förderweg; zu diesem Zweck habe seine spätere Ehefrau (als ledige Mutter) allein den Mietvertrag abschließen müssen. Trotzdem habe die Familie zusammen gewohnt. Zudem habe er Fördermittel für die Dachsanierung in Anspruch nehmen wollen und zu diesem Zweck dort gemeldet sein müssen. Im Juli 1994 sei er arbeitssuchend gewesen und habe unter der Anschrift in N… als „GbR R…“ ein Gewerbe angemeldet, im September/Oktober 1994 aber wieder abgemeldet. Eine Gewerbetätigkeit sei dort zu keinen Zeitpunkt ausgeübt worden. Im Oktober 1994 habe er die R… & L… GmbH gegründet und sei zunächst in B…, später in H… geschäftsansässig gewesen. Seit Oktober 1994 habe er seine gesamte Arbeitskraft in die Firmengründung investiert. Neben einem Auftrag in den H… Höfen in B… zwischen Februar 1995 und Dezember 1998 habe er keine Zeit gehabt, sich um eine Baustelle in N… zu kümmern. Es treffe zu, dass er bei einem Besichtigungstermin mit der Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrages dem Ehepaar W… zwei Räume gezeigt und diese als seine Räume vorgestellt habe; dies sei auch zutreffend gewesen, da er und seine Frau diese Räume bei Besuchen in N… bewohnt hätten

Der Senat hat die Parteien angehört und Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen Ri… und Wo…. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der Anhörung wird auf die Sitzungsniederschriften vom 19. April 2012 (Bl. 180 d.A.), 15. November 2012 (Bl. 236 d.A.) und vom 17. Oktober 2013 (Bl. 342 d.A.) Bezug genommen.

Das Beweissicherungsverfahren 2 OH 12/07 Landgericht Neuruppin war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

Die zulässige Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch aus §§ 437Nr. 3, 440 S. 1,280 Abs. 1 BGB wegen eines Sachmangels des verkauften Grundstücks.

1. Das Grundstück ist zwar nicht frei von Sachmängeln i.S.v. § 434 Abs. 1 S. 2 BGB. Ein Sachmangel liegt nach den insoweit unstreitigen Feststellungen aus dem im Beweissicherungsverfahren eingeholten Gutachten darin, dass das auf dem Grundstück aufstehende Wohnhaus von Schwamm, Trockenfäule und Hausbock befallen ist. Dieser Zustand bestand dem Gutachten zufolge mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bereits bei Gefahrübergang.

2. Der Beklagte kann sich aber auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, weil er keine Garantie für die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes übernommen hat und nicht festgestellt werden kann, dass er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

a) Bei der Versicherung in § 4 Abs. 1 S. 3 des Grundstückskaufvertrages, dass dem Verkäufer versteckte Sachmängel nicht bekannt seien, handelt es sich nicht um eine Beschaffenheitsgarantie, sondern um eine Wissenserklärung. Sie bedeutet nicht die Gewährübernahme für das Fehlen von Mängeln, sondern enthält eine Aussage zum Kenntnisstand des Verkäufers (vgl. BGH NJW-RR 2003, 989; OLG Hamm, Urteil v. 19.10.2009, 22 U 131/08).

b) Die Klägerin hat ein arglistiges Verschweigen des Mangels durch den Beklagten nicht bewiesen. Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält; bedingter Vorsatz reicht aus. Bedingter Vorsatz liegt vor, wenn der Verkäufer die offenbarungspflichtigen Umstände zwar nicht positiv kennt, ihr Vorhandensein aber für möglich hält und sie nicht offenbart, obwohl er weiß oder billigend in Kauf nimmt, dass die Umstände für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sind. Arglistig handelt danach grundsätzlich nicht, wer gutgläubig unrichtige Angaben macht, mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder sogar Leichtfertigkeit beruhen. Ein bewusstes Sichverschließen wird der Kenntnis nur dann gleichgestellt, wenn es um rechtliche Bewertungen von Tatsachen geht.Um eine solche rechtliche Bewertung, um einen Schluss von bekannten Tatsachen auf eine bestimmte rechtliche Einordnung, geht es bei der Frage des arglistigen Verschweigens eines Mangels aber nicht (vgl. BGH MDR 2003, 681 zu § 463 Satz 2 BGB a.F.). Entscheidend ist nur, ob der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände kannte, nicht, ob er sie auch zutreffend als Fehler im Rechtssinn bewertete (BGH NJW 2007, 835, juris Rn 8). Diese Kenntnis muss festgestellt werden und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (BGH MDR 2003, 681, juris Rn 16).

Bei umfassender Würdigung des Inhaltes der Verhandlung und des Ergebnisses der Beweisaufnahme lässt sich nicht zur Überzeugung des Senates feststellen, dass der Beklagte bei Gefahrübergang am 31. August 2006 Mangelkenntnis hatte bzw. sich zurechnen lassen musste. Die Kenntnis des Beklagten vom Grundstücksmangel will die Klägerin mithilfe von Indizien nachweisen, insbesondere soll der Beklagte aus Anlass von Arbeiten an dem Gebäude Kenntnis von den Mängeln erlangt haben können bzw. Arbeiten veranlasst haben, die die Aufdeckung der Schäden erschwert haben.

Soweit der Sachverständige im Beweissicherungsverfahren festgestellt hat, dass biotische Schäden an den außen sichtbaren Bereichen des Fachwerks erkennbar waren (Bl. 221 BA), begründet dies schon im Hinblick auf die Sichtbarkeit nicht den Vorwurf der Arglist. Beim Verkauf eines Grundstückes besteht grundsätzlich eine Pflicht des Verkäufers nur zur Offenbarung verborgener Mängel. Bei Mängeln, die einer ordnungsgemäßen Besichtigung zugänglich sind, zu denen von außen sichtbare Mängel am Fachwerk zählen, besteht keine solche Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGHZ 132, 30, 34; NJW 2001, 64; NJW-RR 2003, 772, 773).

Die weiteren, nicht ohne weiteres sichtbaren Mängel bestanden den Feststellungen der im Beweissicherungsverfahren eingeholten Gutachten vom 27. August 2008 und Ergänzungsgutachten vom 14. März 2009 zufolge allerdings bereits vor Gefahrübergang. Danach sind die festgestellten biotischen Schäden durch holzzerstörende Insekten und Pilze im Verlauf mehrerer Jahre bis Jahrzehnte entstanden; der Befall war mit großer Wahrscheinlichkeit schon bei Eigentumserwerb durch den Beklagten am 10. Februar 1994 und mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bei Gefahrübergang am 10. Mai 2006 vorhanden (Bl. 151 BA). Es steht ferner fest, dass seit Eigentumserwerb des Beklagten diverse Arbeiten an dem Wohnhaus ausgeführt worden sind: So ist der eingebaute Heizkessel ausweislich eines Produktschildes erst im Jahr 1996 hergestellt worden, offenbar im Zusammenhang mit Ausbau des Heizungsraums wurden Umfassungswände und Decke mit Rigips-Feuerschutzplatten bekleidet (Bl. 152 BA). Die Gaubenfenster sind einer entsprechenden Prägung zufolge am 27. Oktober 1995 hergestellt und entsprechend erst nach diesem Datum eingebaut worden (Bl. 155 BA), Dachziegel sind erst im Jahr 1996 geliefert worden. (Bl. 155 BA). Darüber hinaus deuten zahlreiche Hinweise auf eine weitestgehende Erneuerung des Dachstuhls hin, wobei der Zeitpunkt vom Sachverständigen nicht bestimmt werden konnte (Bl. 222 BA). Nach den Feststellungen des Sachverständigen waren die Hausbockschäden am Streichsparren neben dem Ostgiebel spätestens beim Einbau einer Lasche am Sparren erkennbar; diese Lasche wurde mutmaßlich im Zusammenhang mit einer im Jahr 1996 vorgenommenen Dacheindeckung angebracht (Bl. 221 BA).

Die vorgenannten Umstände ließen jedoch nur dann den Schluss auf Mangelkenntnis des Beklagten zu, wenn erwiesen wäre, dass dieser die Mängel aus Anlass der durchgeführten Arbeiten am Gebäude selbst wahrgenommen hat oder sich die entsprechende Kenntnis Dritter zurechnen lassen müsste.

aa) Eigene Mangelkenntnis des Beklagten steht nicht fest. Die Klägerin hat nicht bewiesen, dass der Beklagte an den im Zeitraum von 1994 bis 2006 durchgeführten Arbeiten an dem Gebäude selbst mitgewirkt hat. Der – inzwischen verstorbene – Zeuge H… hat vor dem Landgericht bekundet, mit dem Vater des Beklagten Platten an den Giebeln angebracht und an der Westfront des Hauses Holzplatten und eine neue Wärmedämmung aufgebracht zu haben, eine Beteiligung des Beklagten hieran hat er nicht bestätigt. Auch der als Zeuge vom Hörensagen vernommene Zeuge Ri… hat nicht bestätigt, dass der Zeuge H… ihm von einer Beteiligung des Beklagten am Dachausbau berichtet hat.

Dem Umstand, dass der Beklagte als Grundstückseigentümer im Jahr 1995 Fördermittel für die Dachsanierung beantragte, deren ordnungsgemäße Verwendung gegenüber dem Landesamt für Verbraucherschutz nachwies und selbst das Material für die Dachsanierung erwarb, kommt für eine Mangelkenntnis auch keine indizielle Bedeutung zu, weil diese Umstände es nicht ausschließen, dass die Arbeiten – wie der Beklagte vorträgt – von Dritten ausgeführt bzw. in Auftrag gegeben und überwacht wurden. Im Hinblick auf den Umfang der Dachsanierung begegnet allerdings die Behauptung des Beklagten Zweifeln, die Arbeiten seien durch zwei Zimmerleute/Dachdecker ausgeführt worden, deren Namen und Anschriften nicht rekonstruiert werden könnten. Dieser Umstand rechtfertigt indessen auch unter dem Gesichtspunkt der Beweisvereitelung keine Beweiserleichterungen oder gar eine vollständige Umkehr der Beweislast zugunsten der Klägerin, die sich zwar in Bezug auf die Mangelkenntnis des Beklagten in Beweisnot befindet, die ihr zur Verfügung stehenden Beweismittel aber nicht ausgeschöpft hat, da der unstreitig persönlich mit den Arbeiten befasste Vater des Beklagten von beiden Prozessparteien nicht als Zeuge benannt worden ist.

Der Senat verkennt auch nicht, dass der Beklagte die aufgetretenen Unstimmigkeiten in Bezug auf seine polizeiliche Meldung und die An- und Abmeldung von Gewerbe unter der Anschrift … 6 in N… jeweils erst nach Hinweis auf offenkundige Widersprüche erläutert hat. Nachdem der Beklagte in Bezug auf seine Meldung unter der Anschrift … in N… in der Zeit von April 1994 bis August 2003 noch bis zur Berufungserwiderung erklärt hat, diese sei nur „pro forma“ erfolgt, ohne den Grund dieser formalen Anmeldung zu erläutern, hat er in der Berufungsverhandlung vom 19. April 2012 angegeben, seine jetzige Ehefrau habe zu DDR-Zeiten nur dann eine Wohnung bekommen können, wenn sie dort alleine wohnte, er habe deshalb nicht unter derselben Anschrift gemeldet sein können. Erst nachdem offenbar geworden war, dass dies im Hinblick auf das Ende der DDR nicht zutreffen konnte, hat er die Meldung in N… damit erläutert, dass andernfalls eine Wohnung im II. Förderweg nicht an seine spätere Ehefrau vermietet worden wäre; ferner habe er 1994 sein Gewerbe in Angriff nehmen und für die Dachsanierung Fördermittel erlangen wollen. In Bezug auf Gewerbean- und -abmeldungen vom 5. Juli 1994 (Bl. 188 und 231 d.A.) hat der Beklagte zunächst in der Berufungsverhandlung vom 15. November 2012 angegeben, hierfür keine Erklärung zu haben, es habe dort auch vorher keine Firma gegeben. Erst im Nachgang hierzu hat er seine Angaben dahingehend berichtigt, bereits im April 1994 ein Gewerbe in N… angemeldet zu haben, dies habe er aber mangels Meisterbrief nicht ausüben können. Vor diesem Hintergrund sei dieses Gewerbe am 5. Juli 1994 abgemeldet und zugleich gemeinsam mit seinem Vater die R… GbR angemeldet worden; ein Gewerbe sei von ihm in N… aber zu keinem Zeitpunkt ausgeübt worden. Die aufgetretenen Widersprüche im Vortrag des Beklagten zu diesen Punkten rechtfertigen es indessen nicht, ohne Hinzutreten objektiver Anknüpfungspunkte Mangelkenntnis des Beklagten zu unterstellen, da diese sich – mit Ausnahme der von außen erkennbaren biotischen Schäden – nicht aus seiner bloßen Anwesenheit auf dem Grundstück ableiten lässt.

Insoweit erlangte nur der klägerische Vortrag Bedeutung, wonach durch Holzschwamm, Nassfäuleerreger sowie holzzerstörende Insekten verursachte Schäden an Fachwerkbalken und konstruktiven Hölzern des Westflügels des Wohnhauses durch die Anbringung von Vollwärmeschutz (Dämmplatten) überdeckt worden sein sollen. Nachdem der Beklagte eingeräumt hat, der Klägerin bei einem Besichtigungstermin vor Abschluss des Kaufvertrages zwei Räume als „seine Räume“ vorgestellt zu haben, da er und seine Frau diese Räume bei Besuchen in N… bewohnt hätten, kam insoweit Mangelkenntnis in Betracht, als dem Beklagten auch bei nur gelegentlichen Besuchen in N… der Zustand der Hölzer vor Anbringung der Wärmedämmung in den Jahren 2001 bis 2005 nicht verborgen geblieben sein konnte. Die Klägerin hat jedoch nicht bewiesen, dass an Außen- oder Innenwänden vor Aufbringung der Dämmplatten schadhafte Holzbalken sichtbar waren.

Der zu dieser Frage vernommene Zeuge Ri…, der im Jahr 2008 im Auftrag der Klägerin an der Demontage der Dämmplatten beteiligt war, hat zwar zunächst bekundet, nachdem diese Platten abgenommen waren, habe man an der Außenseite des Gebäudes sehen können, dass die Holzbalken verfault waren, die horizontalen und vertikalen Balken seien befallen gewesen. Auf Nachfrage hat er seine Aussage aber dahingehend präzisiert, dass unter den Dämmplatten zunächst eine geschlossene Putzschicht zu sehen war; erst nachdem auch diese Putzschicht abgetragen wurde, sei der geschilderte Zustand sichtbar geworden. Diese Aussage ist durch den Zeugen Wo… bestätigt worden, der zwar ebenfalls bekundet hat, auf der linken Haushälfte sei alles marode und nur noch von ganz wenigen Balken gehalten gewesen, als die Platten im Außenbereich abgenommen worden waren. Nachdem dem Zeugen Wo… Lichtbilder vorgehalten wurden, auf denen eine Putzschicht auf der Außenwand erkennbar ist (Bl. 251 d.A.), hat er allerdings bestätigt, dass der Putz teilweise noch vorhanden war, teilweise hätten sich abgefallene Teile des Putzes in einem Zwischenraum zwischen Hauswand und Dämmplatten gesammelt. In Bezug auf den Innenbereich des Wohnhauses hat sich ebenfalls nicht bestätigt, dass Dämmplatten unmittelbar auf schadhaftes Holz aufgebracht worden waren. Der Zeuge Ri… hat zwar bestätigt, im Innenbereich Dämmplatten abgenommen zu haben, die den Blick auf das auch außen geschilderte Schadensbild freigegeben hätten; eine durchgängige Putzschicht habe er nicht wahrgenommen. Bei der vom Zeugen Ri… als Dämmplatten bezeichneten Verkleidung handelte es sich aber ausweislich der Aussage des Zeugen Wo… um die auf dem Lichtbild Blatt 274 oben erkennbare Holzverschalung. Auch die Klägerin behauptet nicht, dass diese Holzverschalung im Innenbereich auf Initiative des Beklagten angebracht worden ist. Angesichts der Bekundungen der Zeugen Ri… und Wo…, an deren Glaubwürdigkeit keine Zweifel bestehen, ist demnach nicht erwiesen, dass der Vollwärmeschutz auf freiliegende Balken aufgebracht worden ist, die Beschädigungen mithin vor Anbringung der Dämmplatten im Außenbereich sichtbar waren. Soweit der Zeuge Wo… bekundet hat, dass sich an der Gebäudeaußenseite unmittelbar unter dem Dämmplatten auch unverputzte Flächen befanden, kann im Hinblick auf den vom Zeugen erwähnten herabgefallenen Putz nicht festgestellt werden, dass dieser Zustand bereits vor Anbringung des Vollwärmeschutzes bestand und Schäden am Fachwerk erkennen ließ.

bb) Auf einen Haftungsausschluss kann der Verkäufer sich gemäß § 444 BGB nur bei eigener Mangelkenntnis nicht berufen. Die Zurechnung fremden Wissens kommt nur ausnahmsweise in Betracht. Im Streitfall liegen die Voraussetzungen einer Wissenszurechnung nicht vor.

Die Zurechnung von Wissen bei dem Abschluss von Verträgen ist nach § 166 BGB zu beurteilen. Die Anwendung der Vorschrift ist nicht auf die rechtsgeschäftliche Vertretung beschränkt, sondern erstreckt sich analog auch auf den Tatbestand der Wissensvertretung. “Wissensvertreter” ist jeder, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist, im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und die dabei angefallenen Informationen zur Kenntnis zu nehmen sowie gegebenenfalls weiterzuleiten. Er braucht weder zum rechtsgeschäftlichen Vertreter noch zum “Wissensvertreter” ausdrücklich bestellt zu sein. Der Geschäftsherr muss sich seiner aber im rechtsgeschäftlichen Verkehr wie eines Vertreters bedienen. Hat der Wissensträger den Geschäftsherrn nur intern beraten, scheidet eine sinngemäße Anwendung von § 166 Abs. 1 BGB aus (BGHZ 117, 104 Rz. 11 m.w.N.; Senat, Urteile v. 10.04.2008, 5 U 10/07 und v. 07.08.2008, 5 U 63/07; OLG Hamm, Urteil v. 19.10.2009, 22 U 131/08; OLG Stuttgart, MDR 2011, 284; OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.10.2006, Az. I-1 U 67/06; ).

Eine juristische Person muss sich das Wissen ihrer vertretungsberechtigten Organwalter auch dann zurechnen lassen, wenn diese an dem betreffenden Rechtsgeschäft nicht selbst mitgewirkt oder hiervon sogar keine Kenntnis hatten (vgl. BGHZ 109, 327). Privatpersonen müssen sie sich das Wissen Dritter nach den gleichen Grundsätzen zurechnen lassen. Dagegen wird weder Zufallswissen von nicht mit der Angelegenheit betrauten Personen zugerechnet, noch das Wissen Dritter, die dieses im Rahmen von Arbeiten an der Immobilie erlangt haben. Für die Unterscheidung ist maßgebend, dass dem Verkäufer Wissen nur zugerechnet werden soll, soweit er Wissensgewinnung und -verwaltung beherrschen kann und auch beherrscht (Schmidt-Räntsch, Aufklärungspflichten beim Verkauf von Immobilien, ZfIR 2004, 569, 577). Aufgrund des § 166 BGB zu entnehmenden allgemeinen Rechtsgedankens muss sich derjenige, der einen anderen mit der Erledigung bestimmter Angelegenheiten in eigener Verantwortung betraut, ohne diesen als Vertreter zu bestellen, das in diesem Rahmen erlangte Wissen des anderen zurechnen lassen (BGHZ 83, 293).

Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze kommt eine Zurechnung etwaiger Mangelkenntnis des Vaters des Beklagten nicht in Betracht. Die Klägerin behauptet zwar pauschal, der Vater des Beklagten sei dessen umfassend bevollmächtigter Objektsverwalter gewesen, trägt aber keine Tatsachen vor, aus denen sich ergibt, dass der Vater dazu berufen war, als Repräsentant des Beklagten anfallende Aufgaben in eigener Verantwortlichkeit zu erledigen und die dabei erlangten Informationen zur Kenntnis zu nehmen und weiterzugeben. Für den bestrittenen Vortrag hat die Klägerin zudem keinen Beweis angetreten. Es kommt deshalb nicht darauf an, dass auch Mangelkenntnis des Vaters des Beklagten nicht erwiesen ist, der an den Arbeiten teilweise beteiligte Zeuge H… vielmehr bekundet hat, ihm sei bei der Durchführung ein Schaden, insbesondere Hausschwamm oder sonstiger Schädlingsbefall, nicht aufgefallen.

3. Da ein arglistiges Verhalten des Beklagten nicht festgestellt werden kann, kommen Ansprüche aus Delikt oder der Verletzung von Pflichten aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis nicht in Betracht.

4. Gründe für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor.

5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708Nr. 10, 711,709 S. 2 ZPO.