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Heizungsreparaturen – WEG-Anlage – Verwaltungskosten

Oberlandesgericht Stuttgart

Az: 8 W 404/07

Beschluss vom 13.11.2007


In der Wohnungseigentumssache wegen Erstattung von Reparaturkosten hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart beschlossen:

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss der Vorsitzenden der 2. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 14.9.2007 wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert der Rechtsbeschwerde 1543,97 €

Gründe:

I.

Die Antragstellerin, die Mitglied der Antragsgegnerin ist, verlangt von dieser die Erstattung von Kosten in Höhe von 1543,97 €, die ihr auf Grund eines Defekt verschiedener Regelungsteile und der Thermostatventile der in ihrer Wohnung installierten Fußbodenheizung entstanden sind. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus drei Handwerkerrechnungen vom Januar und Dezember 2005.

Während das Amtsgericht den Antrag mit der Begründung zurückgewiesen hat, die streitgegenständliche Fußbodenheizung stehe im Sondereigentum der Antragstellerin, weshalb diese die Kosten für die Instandsetzung selbst zu tragen habe, hat das Landgericht dem Antrag auf die Beschwerde der Antragstellerin in vollem Umfang stattgegeben. Es sieht die Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstattung der Reparaturkosten als gegeben an, weil die reparierten Teile Gemeinschaftseigentum im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG seien.

Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 18.9.2007 zugestellten Beschluss hat die Antragsgegnerin am 2.10.2007 sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie sieht die Annahme des Landgerichts, die reparierten Teile seien Gemeinschaftseigentum, als rechtsfehlerhaft an. Vielmehr hätten die Kosten der Reparatur ausschließlich das Sondereigentum der Antragstellerin betroffen. Es seien keine Teile ausgewechselt worden, die Teil der Gesamtanlage seien. Daraus, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet seien, auf Grund der Energiesparverordnung ihre Heizungsanlage auf Verlangen eines Miteigentümers mit einer Regelungseinrichtung zu versehen, könne nicht gefolgert werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten der Installation zu tragen habe.

Die Antragstellerin ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die angefochtene Entscheidung des Landgerichts und den Sachvortrag der Beteiligten Bezug genommen.

II.

Das zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§ 27 Abs. 1 FGG).

Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Landgericht davon ausgegangen ist, die von der Reparatur betroffenen Teile unterfielen dem Gemeinschaftseigentum, weshalb ihre Reparatur von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen sei. Dies entspricht, jedenfalls hinsichtlich der Thermostatventile, überwiegender Meinung (OLG Hamm, NJW-RR 2002,156 und, ihm folgend, Weitnauer, WEG 9. Aufl., § 5 Rdn.20; Palandt, BGB/WEG 66. Aufl., § 5 Rdn.9; Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., § 5 Rdn.33; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG 8. Aufl., § 5 Rdn.38; Staudinger/Bub (2005) § 21 Rdn 178; OLG Karlsruhe, Der Wohnungseigentümer 1990,106; Volker Bielefeld, Der Einbau von Thermostatventilen bei Eigentumswohnungen, Der Wohnungseigentümer 1988,44). Dasselbe muss aber auch für die übrigen Regelungsteile gelten, die entsprechend der Energiesparverordnung zur selbsttätig wirkenden Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe in Abhängigkeit von Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Größe und der Zeit dienen (§ 12 Abs. 1EnEV). Auf die Ausführungen des Landgerichts in dem angefochtenen Beschluss wird Bezug genommen. Die Antragsgegnerin hat nicht dargetan, dass es sich bei der automatischen Regelung der Fußbodenheizung um eine Einrichtung handelt, die die Antragsgegnerin ausschließlich in ihrem eigenen Interesse und zum eigenen Nutzen eingebracht hat.

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Es kann der Rechtsbeschwerdeführerin nicht darin gefolgt werden, dass die Kosten der Reparatur von Bestandteilen der Wohnung, deren Pflege der gemeinschaftlichen Verwaltung gem. § 21 WEG unterfällt, weil sie dem allgemeinen Nutzen dienen und nicht nur dem des Sondereigentümers, dennoch von dem Sondereigentümer zu tragen sind, in dessen Wohnung sie sich befinden. Dies bedeutet andererseits für die Antragstellerin, dass sie sich künftig ihrerseits an entsprechenden Reparaturen der übrigen Wohnungseigentümer wird beteiligen müssen.

Nachdem die Wohnungsverwaltung mit Schreiben vom 27. Januar 2006 die Übernahme der Reparaturkosten an der Regelungsanlage mit der Begründung abgelehnt hat, es handle sich dabei um Sondereigentum, wäre es reine Förmelei, wenn von der Antragstellerin verlangt würde, dass sie, nachdem die Heizung im Dezember 2005 vollständig ausgefallen ist, der Wohnungseigentümergemeinschaft nochmals eine förmliche Frist zur Abhilfe setzt. Auch der handschriftliche Vermerk auf dem vom Antragstellervertreter mit Schriftsatz 19.2.2007 vorgelegten Schreiben der Antragstellerin an die Verwalterin vom 18.3.2005, der offenbar ein Telefonat mit einer Mitarbeiterin der Verwalterin wiedergibt, zeigt die deutliche Ablehnung der Verwaltung, die Kosten für die Heizungssanierung auf die Gemeinschaft zu übernehmen. Die Antragsgegnerin hat auch nicht dargetan, dass ihr die Reparatur zu günstigeren Kosten möglich gewesen wäre. Dass tatsächlich ein Defekt vorlag, ergibt sich aus den Rechnungen vom 27.1.2005 und vom 13.12.2005.

Da sich alle drei Rechnungen auf den Defekt an der Regelungsanlage der Fußbodenheizung bezogen, ist der geltend gemachte Betrag in voller Höhe von der Antragsgegnerin zu erstatten.

III.

Nachdem die Antragsgegnerin mit ihrem Rechtsmittel unterlegen ist, hat sie die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Sie hat der Antragstellerin auch deren außergerichtliche Kosten zu erstatten, da die Entscheidung des Landgerichts der weitaus überwiegenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung entspricht.

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Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

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