Contact for English speaking clientsI. Wann darf die Miete überhaupt erhöht werden?
Eine Mieterhöhung der Grundmiete – nur um diese geht es hier – ist unter vier Voraussetzungen zulässig:
1. Schauen Sie in Ihren Mietvertrag!
Enthält dieser eine Vereinbarung einer festen Mietdauer ohne Erhöhungsvorbehalt? Oder enthält dieser eine Staffel- oder Indexmietvereinbarung? Ist eine Erhöhung der Miete nicht vertraglich ausgeschlossen, so kann die Miete erhöht werden.
2. Die Miete ist seit über einem Jahr unverändert?
Die Miethöhe muss seit mindestens einem Jahr unverändert gewesen sein. Ausnahmen: Modernisierungszuschläge und Betriebskosten-Erhöhungen.
Hinweis: Ist das Erhöhungsschreiben Ihres Vermieters zu früh – also vor Ablauf der 12 Monate zugegangen, ist dieses Erhöhungsverlangen unwirksam!
3. Übersteigt die Miete die ortsübliche Miete?
Das Erhöhungsverlangen darf nicht die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen übersteigen. Und da liegt der Hase im Pfeffer: Was sind vergleichbare Wohnungen?
4. Wurde die Grundmiete innerhalb der letzten drei Jahre um 20 % erhöht?
Die Grundmiete darf sich in den letzten drei Jahren nicht mehr als 20 % erhöht haben. Diese sog. „Kappungsgrenze“ und die ortsübliche Miete dürfen nicht überstiegen werden!
II. Wie muss ein korrektes Mieterhöhungsverlangen aussehen?
Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform – also schriftlich erfolgen und die klare Aufforderung enthalten, diesem Erhöhungsverlangen zuzustimmen.
Des Weiteren ist innerhalb dieses Schreibens die Ortsüblichkeit der verlangten Miete nachzuweisen. Wie hat dieser Vergleich auszusehen? Nun, dies ist auf drei Wegen möglich:
1. Sachverständigengutachten (geht fast immer und überall)
2. Drei Vergleichswohnungen sind genau so teuer/günstig (Aber sind die Wohnungen echt vergleichbar?)
3. Auskunft aus einer Mietdatenbank – in aller Regel sehr zuverlässig.
Aber Vorsicht ist geboten, wenn der liebe Vermieter die Erhöhung anders als mit dem Mietspiegel begründen will. Die Erfahrung hat gezeigt, dass es sich dann meist um überhöhte Mieten handelt.
III. Tja, und nun? Wie verhalte ich mich nun richtig?
Die beliebteste Antwort von Juristen kommt nun zum tragen: Es kommt drauf an!
1. Dem Mieterhöhungsverlangen können (müssen/sollten) sie zustimmen, wenn die Kappungsgrenze eingehalten wurde und unter Berücksichtigung der tollen Lage (oder nicht so tollen Lage) Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung es rechtfertigen. Stimmen sie hingegen nicht zu – kann es in einem Gerichtsverfahren recht teuer werden…
2. Ist die Erhöhung nur teilweise gerechtfertigt, beispielsweise ist die Lage nicht soooo toll, aber ok, dann stimmen sie auch nur bis zur gerechtfertigten Höhe zu.
3. Die Erhöhung ist absolut ungerechtfertigt! Zustimmung wird nicht erteilt!
Aber vielleicht liegt die Meite auch nach dem Erhöhungsverlangen unter der ortsüblichen Miete?! Dann bietet sich eine Zustimmung u.U. auch an…
IV. Wie geht’s nun weiter?
Sollten sie der Erhöhung (teilweise) zustimmen – teilen Sie dies dem Vermieter bis Ende des 2. Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens mit. Und eins: BITTE SCHRIFTLICH MACHEN! Die vorstehenden Ausführungen I – IV gelten jedoch nicht für sog. preisgebundene Wohnungen, also „Sozialwohnungen“. Denn dort bestehen andere gesetzliche Regelungen für Mieterhöhungen.
V. Mieterhöhung bei Wohnung mit geringerer Wohnfläche
Bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB kann sich der Vermieter auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche berufen, wenn diese nicht mehr als 10 % von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht (BGH, Urteil vom 08.07.2009, Az.: VIII ZR 205/08). Bei Wohnflächenabweichungen unter 10 % muss der Mieter trotz nicht vorhandener Wohnfläche mehr zahlen, da diese Abweichung innerhalb der „Toleranzgrenze“ liegt.
VI. Mieterhöhung bei öffentlich geförderten Immobilien
Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (vgl. BGH 01.04.2009, Az.: VIII ZR 179/08).
VII. Mieterhöhungsverlangen Mieter – Vorlagepflicht eines Mietspiegels?
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof vom 11.03.2009, Az.: VIII ZR 74/08, ist der Vermieter nicht verpflichtet, für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen, diesem einen Mietspiegel beizufügen, wenn der Mietspiegel bei dem Vermieter eingesehen werden kann. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs, muss der Vermieter den Mietspiegel seinem Mieterhöhungsverlangen nicht beifügen, wenn dieser allgemein zugänglich ist.
VIII. Mieterhöhung bei Modernisierung
Bildet eine Modernisierung die Grundlage einer Mieterhöhung, so können 11 Prozent der Investitionen auf die Jahresmiete umgelegt werden. Beispielsweise können nach dem erstmaligen Einbau von Isolierfenstern für 4.000 € ca. 440 € auf die Jahresmiete umgelegt werden. Die monatliche Mehrbelastung steigt damit um rund 37 €.
