Mitteilung über vermeintliche Mieterhöhung – Anspruch?

Mitteilung über vermeintliche Mieterhöhung – Anspruch?

Problem:

Muß ein Ankündigungsschreiben über beabsichtigte Modernisierungsarbeiten gemäß § 541b Abs. 2 BGB die Mitteilung einer theoretisch möglichen Mieterhöhung auch dann enthalten, wenn eine solche nach der Erklärung des Vermieters nicht beabsichtigt ist?


Bayerisches Oberstes Landesgericht

Az.: RE-Miet 1/00

Beschluss vom 13.11.2000

Vorinstanzen: LG München I – Az.: 31 S 20093/99 ~ AG München Az.: 462 C 23671/99


BESCHLUSS

Der 1. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts erläßt am 13. November 2000 in dem Rechtsstreit wegen Duldung, auf Vorlage des Landgerichts München I folgenden R e c h t s e n t s c h e i d:

Teilt der Vermieter dem Mieter in einem Ankündigungsschreiben über beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB mit, daß infolge dieser Maßnahmen keine Erhöhung des Mietzinses erfolgt, muß er zusätzlich keine Angaben über eine theoretisch mögliche Mietzinserhöhung machen.

G r ü n d e

I.

Die Klägerin ist eine Baugenossenschaft, der Beklagte deren Mitglied und Mieter einer Wohnung in einem Anwesen der Klägerin, das zwischen 1920 und 1930 errichtet wurde. Die Klägerin beschloß 1991, sämtliche aus der Bauzeit stammende und immer noch vorhandene Kastenfenster nicht nur in diesem Anwesen, sondern in der, mehrere Straßenzüge umfassenden Wohnanlage auszutauschen. Aus Gründen des Denkmalschutzes mußte der Austausch auf die hofseitige Fassade beschränkt werden, während die Straßenfront unverändert bleiben sollte. Die von dem Beklagten bewohnten Räume weisen drei hofseitige Fenster auf.

Mit Schreiben vom 11.5.1999 kündigte die Klägerin den beabsichtigten Austausch der hofseitigen Fenster in der Wohnung des Beklagten an und forderte diesen zur Duldung der Arbeiten auf. Das Schreiben enthält Angaben über Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme und führt über die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses aus:

Der Mietzins wird durch diese Maßnahme nicht erhöht. Eine Modernisierungsumlage nach § 3 MHG ist nicht vorgesehen.

Der Beklagte widersprach der angekündigten Maßnahme. Die Klägerin erhob gegen ihn Klage auf Duldung des Austausches der hofseitigen Kastenfenster durch neue Holzfenster in dessen Wohnung. Der Beklagte beantragte Klageabweisung. Mit Endurteil vom 26.10.1999 gab das Amtsgericht der Klage statt. Gegen diese Entscheidung legte der Beklagte form- und fristgerecht Berufung ein, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Er ist der Auffassung, das Ankündigungsschreiben der Klägerin vom 11.5.1999 genüge nicht den Anforderungen des § 541b Abs. 2 BGB. Das Landgericht hat am 8.6.2000 beschlossen, wegen grundsätzlicher Bedeutung einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

Muß ein Ankündigungsschreiben über beabsichtigte Modernisierungsarbeiten gemäß § 541b Abs. 2 BGB die Mitteilung einer theoretisch möglichen Mieterhöhung auch dann enthalten, wenn eine solche nach der Erklärung des Vermieters nicht beabsichtigt ist?

Dazu führt das Landgericht aus, es beabsichtige anzunehmen, daß die Ankündigung mit Schreiben vom 11.5.1999 formell nicht ordnungsgemäß sei, weil das Schreiben keine Angaben zu der objektiv möglichen Mietzinserhöhung nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten enthalte. Auch wenn der Vermieter wegen der Modernisierungsmaßnahme ausdrücklich keine Mieterhöhung beabsichtige, gehöre zur vollständigen Mitteilung der Auswirkungen der Modernisierung gemäß § 541b Abs. 2 BGB auch die Angabe einer theoretisch möglichen Mieterhöhung, um dem Mieter eine sachgerechte Abwägung der Vor- und Nachteile der Modernisierung und ihrer Folgen sowie eine Entscheidung über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses oder eine Fortsetzung zu den geänderten Bedingungen zu ermöglichen. Der Verzicht des Vermieters auf Mieterhöhung schließe ein diesem zuwiderlaufendes Mieterhöhungsverlangen und eine prozessuale Auseinandersetzung darüber nicht aus.

II.

1. Die Vorlage an das Bayerische Oberste Landesgericht (vgl. Bay0bLGZ 1991, 348/350) ist statthaft, (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO; BayObLGZ 1989, 319/321). Die Voraussetzungen für einen Rechtsentscheid sind auch im übrigen gegeben.

Bei der vorgelegten Frage (vgl. LG München I DWW 1987, 260/261) handelt es sich um eine Rechtsfrage, die den Anwendungsbereich des § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB hinsichtlich der Angaben über die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses betrifft. Sie ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Auf den von der Klägerin, einer Baugenossenschaft, mit dem Beklagten abgeschlossenen Dauernutzungsvertrag über eine Genossenschaftswohnung findet Mietrecht Anwendung; die Mitgliedschaft des Beklagten bei der Klägerin ändert nichts am Rechtscharakter des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses (h.M.; vgl. OLG Karlsruhe ZMR 1985, 122/123 f. m.w.N.).

Die Frage ist auch entscheidungserheblich, weil bei ihrer Bejahung das Ankündigungsschreiben der Klägerin als unvollständig anzusehen wäre mit der Folge, daß der Beklagte aufgrund dieser Ankündigung den Fensteraustausch nicht zu dulden hätte (vgl. Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. §§ 541a, 541b Rn. 70). Das Landgericht geht offensichtlich nicht davon aus, daß ein Bagatellfall im Sinne des § 541b Abs. 2 Satz 4 BGB

vorliegt, der eine Ankündigung und damit auch die Angabe der zu erwartenden Mietzinserhöhung entbehrlich machen würde. Eine solche Tatsachenwertung hat der Senat grundsätzlich zu beachten (vgl. BayObLG NJW-RR 98, 1705).

2. Der Senat faßt die Frage ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns neu (Bay0bLGZ 1989, 406/409) und beantwortet sie so, wie der Entscheidungssatz lautet.

a) Die Vorschrift des § 541b BGB gilt allgemein für die Miete von Räumen. Bei Wohnraummietverhältnissen sind gemäß § 541b Abs. 4 BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam. Will der Wohnungsvermieter Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums vornehmen, muß der Mieter diese nur dulden, wenn die Maßnahmen für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten, die nach Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist (§ 541b Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Verwendungen des Mieters und die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (§ 541b Abs. 1 Satz 2 BGB).

Damit der Mieter in die Lage versetzt wird, die Zumutbarkeit der Maßnahme zu überprüfen, etwaige Härtegründe gegenüber der geplanten Modernisierung vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Kündigungsrecht (§ 541b Abs. 2 Satz 2 BGB). Gebrauch machen. soll (vgl. BT-Drucks. 9 [1982]/2079 S. 13; Bub/Treier/Kraemer Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl. III A 1115), trifft den Vermieter die Informationspflicht nach § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB. Der Vermieter muß dem Mieter zwei Monate vor dem Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn

und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses schriftlich mitteilen (§ 541b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die form- und fristgerechte Mitteilung mit den vorgeschriebenen Angaben ist Voraussetzung für die Fälligkeit der Duldungsverpflichtung des Mieters, so daß diese bei fehlen der, verspäteter oder unzulänglicher Mitteilung nicht besteht (Bub/Treffer/Kraemer aa0 Rn. 1116 m.w.N.).

Im Hinblick auf die sich aus der unvollständigen Mitteilung ergebenden Folgen dürfen schon aus verfassungsrechtlichen Gründen an den Inhalt des Ankündigungsschreibens keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Eine extensive Interpretation der Mitteilungspflicht als verfahrensrechtliche Voraussetzung für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme darf nicht den grundgesetzlich geschützten Anspruch des Vermieters auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Maßnahme verkürzen; der Rechtsschutz darf nicht von einer unzumutbar strengen Handhabung der Verfahrensvorschriften abhängig gemacht werden (vgl. BVerfG NJW 1989, 969).

b) Die Information über die voraussichtliche Mietzinserhöhung soll nach dem Willen des Gesetzgebers den Mieter gegen den Versuch der „Luxusmodernisierung“ schützen, ohne hierdurch aber gleichzeitig auch sachgerechte Verbesserungen älterer Wohnungen zu hemmen (BT-Drucks. aa0 S.10). Damit der Mieter anhand der bisherigen Mietzinshöhe und seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse auch unter diesem Aspekt die Zumutbarkeit der Maßnahme prüfen kann, muß die auf ihn zukommende finanzielle Belastung so konkret wie möglich angegeben werden (vgl. Bub/Treffer/Kraemer aa0 Rn. 1115; Staudinger/Emmerich aa0 Rn. 74 m.w.N.). Anzugeben ist dabei der nach den Grundsätzen des § 3 MHG bzw. bei preisgebundenem Wohnraum nach den verschiedenen Preisvorschriften zu berechnende absolute Erhöhungsbetrag (h.M.; vgl. Lammel aa0 Rn: 41; Bub/Treffer/Krae mer aaO Rn. 1115 m.w.N.). Diesen Anforderungen wird ein Ankündigungsschreiben gerecht, das ausdrücklich mitteilt, daß die vorgesehene Maßnahme keine Mietzinserhöhung nach § 3 MHG nach sich zieht. Eine präzisere Mitteilung des Erhöhungsbetrages, nämlich Null, ist hier dem Vermieter nicht möglich An diese Erklärung wäre auch sein Rechtsnachfolger gebunden (§ 571 Abs. 1 BGB).

c) Entgegen der Auffassung des Landgerichts besteht eine weitergehende Mitteilungspflicht nicht. Weder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Vorschrift des § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB erfordern die Mitteilung einer theoretisch möglichen Mietzinserhöhung. Der Gesetzgeber ist für die Zumutbarkeitsprüfung von den konkreten Auswirkungen auf die Miethöhe ausgegangen (vgl. BT-Drucks. aa0 S. 13). Wenn der Mieter infolge der vorgesehenen Maßnahme keine Mieterhöhung zu befürchten hat, spielt für ihn eine theoretisch nach § 3 MHG mögliche Mieterhöhung keine Rolle. Erklärt der Vermieter, nach Abschluß der Modernisierung keine Mieterhöhung nach § 3 MHG vorzunehmen, hat der Mieter die erforderliche Information, um seine Entscheidung über die Duldung der Modernisierungsmaßnahme unter dem Aspekt Mietzinserhöhung treffen zu können.

Durch das Ankündigungsschreiben gemäß § 541b Abs. 2 Satz l BGB soll der Mieter in den Stand gesetzt werden, sich sachgerecht zu entscheiden, ob er die Maßnahme dulden oder ihr entgegentreten soll (vgl. BT-Drucks. aa0 S. 13). Dazu bedarf es einer eindeutigen Information. Dieser Anforderung liefe aber zuwider, wenn der Vermieter trotz seiner Erklärung, keine Mieterhöhung zu verlangen, verpflichtet wäre, eine nach § 3 MHG mögliche Mieterhöhung anzugeben. Dies würde beim Mieter Zweifel an der Zuverlässigkeit der Erklärung des Vermieters auslösen.

Es kann nicht zweifelhaft sein, daß der Vermieter an seine Erklärung, keine Mietzinserhöhung zu verlangen, gebunden ist (vgl. BT-Drucks. aa0 S. 13; Staudinger/Emmerich aa0 Rn. 71; Bub/Treffer/Kraemer aaO Rn. 1116; Lammel aa0 Rn. 47; Emmerich/ Sonnenschein Miete 6. Aufl. §§ 541a, 541b Rn. 20; Schmidt/ Futterer/Eisenschmid Mietrecht 7. Aufl. § 541b Rn. 177; Sternel Mietrecht 3. Aufl. II Rn. 334). Die Auffassung des Landgerichts, der Mieter könne und müsse durch extensive Auslegung der Informationspflicht auch vor unberechtigten Klagen geschützt werden, geht an den rechtlichen Gegebenheiten vorbei.