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Müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden

Energetische Modernisierung und Erhaltungsmaßnahmen – Müssen Mieter das immer dulden?

Post von dem Vermieter erhalten Mieter in der Regel nur dann, wenn eine Mieterhöhung ansteht. Dies geschieht in der letzten Zeit durchaus häufiger, da die politischen Richtlinien in diesem Zusammenhang noch nicht gänzlich ausgefochten sind. Es kann jedoch auch aus einem anderen Grund Post von dem Vermieter in dem Briefkasten des Mieters zu finden sein, nämlich dann, wenn der Vermieter die Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen plant und diese Maßnahmen der Mietpartei ankündigt.

Modernisierungsmaßnahmen Mietwohnung
Modernisierungen und Erhaltungsmaßnahmen sind für Mieter oft ein wahrer Graus. Nicht nur die baulichen Maßnahmen sorgen für Stress, auch die Befürchtung vor Mieterhöhungen läßt viele Mieter zögern. (Symbolfoto: Von Maxim Vasiliev/Shutterstock.com)

Für die meisten Mieter drängen sich dann im Zusammenhang mit diesem Schreiben Fragen auf. Derartige Maßnahmen sind stets mit Bauarbeiten in den Wohnungen verbunden, die wiederum eine Einschränkung des Lebensalltages oder auch der Freizeitplanung mit sich bringen. Die Fragen, welche die Mietpartei quälen, gehen dann meist in die Richtung, ob die Bauarbeiten auch tatsächlich geduldet werden müssen und wie lange diese wohl anhalten mögen.

Auch die Frage nach einer möglichen Mieterhöhung bzw,. dem umlegen der Kosten, die aufgrund der Modernisierung droht, oder die Möglichkeit einer Verweigerung der Erhaltungs- bzw. energetischen Modernisierungsmaßnahmen sind für den Mieter überaus interessant. Sehr viele Mieter spielen dann sogar mit dem Gedanken, das Mietverhältnis direkt außerordentlich zu kündigen und fragen sich, ob dies so einfach möglich ist.

Unterschied Modernisierungsmaßnahme und Erhaltungsmaßname

Wichtig:  Eine Erhaltungsmaßnahme darf nicht mit einer Modernisierungsmaßnahme verwechselt werden. Bei diesen beiden Maßnahmen gibt es durchaus merkliche Unterschiede.

Während die Erhaltungsmaßnahme in erster Linie der Instandsetzung oder auch Instandhaltung von dem Mietobjekt dient und alle Maßnahmen beinhaltet, die den vertragsgemäßen Zustand des Mietobjekts erhalten sollen, stellt zum Beispiel eine energetische Modernisierungsmaßnahme direkt eine Verbesserung des Mietobjekts dar. Die Erhaltungsmaßnahme ist eine Pflicht des Vermieters, da dieser der Mietpartei die Überlassung des Mietobjekts in dem vertragsgemäßen Zustand schuldet.

Als Erhaltungsmaßnahmen gelten dabei

  • die Behebung vorhandener Schäden oder Mängel
  • Vorbeugungsmaßnahmen, um künftige Schäden an dem Mietobjekt zu vermeiden

Was gilt als Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

  • verbessernde Maßnahmen zur Energieeffizienz
  • eine Wasserverbrauchsreduzierungsmaßnahme
  • Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse

§ 555b – Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5.  durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

(Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch)

Muss ein Mieter die Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen auch wirklich dulden?

Bei dieser Frage kommt es gänzlich auf die aktuell vorherrschenden Rahmenumstände in dem Mietobjekt an. Sollten die Erhaltungsmaßnahmen auch tatsächlich erforderlich sein, so hat ein Mieter die Duldungsverpflichtung. Ein Mieter sollte dabei nicht vergessen, dass die Erhaltungsmaßnahmen auch der Wahrung der Mieterinteressen dienen. Der Vermieter versucht durch die Erhaltungsmaßnahmen seiner mietvertraglichen Verpflichtung nachzukommen und seinen Teil des Vertrages zu erfüllen. Davon profitiert letztlich auch die Mietpartei, da das Mietobjekt wieder in den vertragsgemäßen Zustand versetzt wird.

Im Hinblick auf die Erhaltungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter jedoch darauf achten, dass

  • die Arbeiten rechtzeitig angekündigt werden
  • der Mieter keinerlei gesetzliche Verpflichtung zur aktiven Mitwirkung an der Maßnahme hat
  • der Mieter durch die Maßnahmen so geringfügig wie möglich belastet wird

Ein Mieter darf nicht dazu verpflichtet werden, für die Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Möbel umzusetzen oder auch Einrichtungsgegenstände gänzlich aus dem Mietobjekt zu entfernen. Im Zuge der Beschleunigung der Maßnahmen sollten Mieter jedoch alle zumutbaren Maßnahmen durchführen, welche der Beschleunigung dienlich sein können.

Besteht für einen Mieter die Möglichkeit, die Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters abzulehnen?

Natürlich ist der Gedanke naheliegend, dass Vermieter durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen mit der Möglichkeit einer Mieterhöhung oder Kosten bzw einer Kostenbeteiligung verbinden. Dies ist natürlich für den Mieter eine zusätzliche finanzielle Belastung, welche der Mieter nach Möglichkeit vermeiden möchten. Aus diesem Grund ist für den Mieter die Frage interessant, ob Modernisierungsmaßnahmen einfach abgelehnt werden können. Gem. § 555d BGB besteht jedoch diese Möglichkeit nicht.

Ein Mieter hat dementsprechend auch bei einer Modernisierungsmaßnahme die Duldungspflicht und darf diese Maßnahme nicht ablehnen. Eine Ausnahme von dieser Duldungspflicht besteht jedoch dann, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter oder dessen Familie bzw. Angehörigen als unzumutbare Härte angesehen werden kann bzw. wenn seitens des Vermieters keine Rechtfertigungsgrundlage für die Durchführung der Maßnahme gegeben ist.

Um die unzumutbare Härte jedoch festzustellen ist zunächst eine Interessenabwägung zwischen den Mieterinteressen und den Vermieterinteressen durchzuführen. Es handelt sich dementsprechend stets um eine Einzelfallentscheidung, bei welcher auch die Belange der Energieeffizienz sowie des Klimaschutzes Berücksichtigung finden.

Im Zuge der Interessenabwägung werden seitens des Mieters die genauen Rahmenumstände betrachtet. Aspekte wie beispielsweise ein sehr hohes Alter des Mieters oder etwaig bestehende nächtliche Arbeitszeiten werden den Rahmenumständen der Maßnahmen mit Berücksichtigung von der Dauer der Maßnahme sowie dem Umfang der zu erwartenden Arbeiten entgegengestellt. Auch wird berücksichtigt, ob ein Mieter während der Durchführung der Maßnahme gewisse Räumlichkeiten des Mietobjektes nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzen kann und ob durch die Modernisierungsmaßnahme sehr viel Lärm sowie auch Dreck entstehen kann.

Wie kann ein Mieter die Maßnahmen verhindern?

Eine Möglichkeit bietet sich dem Mieter, um die geplanten Maßnahmen doch noch zu verhindern. Dies setzt allerdings voraus, dass die Vermieterpartei den Mieter nicht im Hinblick auf die geplanten Arbeiten form- oder fristgerecht informiert hat. Für den Vermieter besteht die Verpflichtung, den Mieter spätestens bis zum Zeitpunkt von drei Monaten vor dem Beginn der Maßnahmen zu informieren.

Im Rahmen dieser Information muss ausdrücklich hingewiesen werden auf:

  • die Art der Maßnahme
  • die Dauer der Maßnahme
  • eine etwaig mit der Maßnahme verbundene Mieterhöhung

Wichtig: Sollte ein Vermieter eine derartige Information unterlassen, so hat der Mieter das Recht auf eine Ablehnung der Maßnahme.

Sanierung der Wohnung
(Symbolfoto: Von lapas77/Shutterstock.com)

Die Duldung der Maßnahme ist rechtlich alleinstehend zu betrachten. Sollte es im Rahmen der Maßnahme zu einer späteren Mieterhöhung kommen, so wird diese erst zu einem späteren Zeitpunkt betrachtet. Die wirtschaftlichen Interessen eines Mieters werden daher im Zuge der Interessenabwägung zwischen dem Mieter und dem Vermieter im Hinblick auf die Maßnahme an sich zunächst gar nicht betrachtet.

Für den Vermieter bedeutet dies, dass eine geplante Mieterhöhung unmittelbar nach einer durchgeführten Maßnahme zunächst erst einmal als ausgeschlossen gilt. Dies setzt allerdings auch voraus, dass die Erhöhung der Miete für den Mieter mit einer unzumutbaren Härte verbunden ist.

Wie lang darf eine Maßnahme maximal andauern?

Die maximale Dauer einer geplanten Maßnahme ist stets im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Rahmenumstände zu betrachten. Für die Bewertung des Einzelfalls ist es dabei wichtig, ob die Maßnahmen außerhalb oder innerhalb der Wohnräumlichkeiten des Mieters durchgeführt werden müssen. Beachtet werden muss dabei, dass die Wohnnung als Lebensmittelpunkt des Mieters gelten. Aus diesem Gesichtspunkt heraus lässt sich die Faustformel ableiten: Je länger sowie auch umfangreicher sich die Maßnahme innerhalb der Wohnräumlichkeiten des Mieters darstellen, desto stärker gilt die Maßnahme als unzumutbar.

Wichtig: Sollte ein Mieter aufgrund einer geplanten Maßnahme für einen Zeitraum von mindestens 14 Monaten die Wohnräumlichkeiten komplett verlassen müssen, so ist die Maßnahme gem. Urteil des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 63 S 446/12) vom 18. Oktober 2013 als unzumutbar anzusehen.

Darf ein Mieter aufgrund von geplanten Maßnahmen eine außerordentliche Kündigung aussprechen?

Ein Mieter hat auf der Grundlage des § 555c BGB das Recht, dem Vermieter die außerordentliche Kündigung des Mietvertragsverhältnisses seiner Meitwohnung auszusprechen. Dieses Recht hat der Mieter, sobald er von der geplanten Maßnahme des Vermieters Kenntnis erhält. Für den Vermieter bringt dies die Folge mit sich, dass die geplante Maßnahme bis zu dem Ende des Mietvertragsverhältnisses nicht gestartet werden darf.

Wichtig: Eine Ausnahme von diesem außerordentlichen Kündigungsrecht besteht lediglich dann, wenn die geplante Maßnahme für den Mieter nur sehr unerhebliche Einschränkungen mit sich bringen würde oder wenn aufgrund der Maßnahme nur eine sehr unwesentliche Mieterhöhung zu erwarten ist.

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