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Schönheitsreparaturen nach Fristenplan – unwirksame AGB-Klausel

Kammergericht

Az.: 8 U 135/07

Urteil vom 06.12.2007

Vorinstanz: Amtsgericht Mitte, Az.: 11 C 65/07


In dem Rechtsstreit hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 6. Dezember 2007 für Recht erkannt:

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 15. Juni 2007 verkündete Urteil der Zivilprozessabteilung 11 des Amtsgerichts Mitte abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz und des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe:

I.

Die Berufung des Beklagten richtet sich gegen das am 15. Juni 2007 verkündete Urteil der Zivilprozessabteilung 11 des Amtsgerichts Mitte, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Der Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:

Entgegen der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts sei der in § 12 Ziffer 4 des Mietvertrages enthaltene Fristenplan starr im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vom 23. Juni 2004 mit der Folge, dass die in der Klausel des Mietvertrages enthaltene starre Fristenregelung gemäß § 307 Abs.1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei.

Der Beklagte beantragt,

das am 15. Juni 2007 verkündete Urteil der Zivilprozessabteilung 11 des Amtsgerichts Mitte abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:

Entgegen der Auffassung des Beklagten sei ihm in § 12 des Mietvertrages die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam übertragen worden.

II.

Die Berufung des Beklagten ist begründet.

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 3.553,08 € gemäß §§ 535, 280 BGB i.V. m. § 12 Ziffer 1 und 4 des Mietvertrages.

Die in § 12 Ziffer 4 des Mietvertrages enthaltene formularmäßige Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie ihm ein Übermaß an Pflichten auferlegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGHZ 102, 384; BGH, WM 2003, 1967; BGH NJW-RR 2004, 262; BGH, NJW 2006, 2113). Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr.1 BGB standzuhalten, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (BGH, NJW 2004, 2087; BGH, NJW 2004, 2586; BGH, NJW 2005, 3416; BGH, NJW 2006, 2113).

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Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts wird § 14 Ziffer 4 des Mietvertrages diesen Anforderungen nicht gerecht. Die im ersten Teil der Klausel enthaltene Wendung, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung durchzuführen hat, kann aus der Sicht des verständigen Mieters nicht allein die Bedeutung haben, dass er Renovierungsarbeiten nur dann auszuführen hat, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht und es Ausnahmen von den üblichen Fristen geben kann. Das folgt dem zweiten Teil der Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplans (…3 Jahre ….fünf Jahre …. Sieben Jahre) durchzuführen hat. Hätte der Vermieter die Formulierung „in der Regel” oder „im Allgemeinen” gewählt, wäre für den Mieter erkennbar gewesen, dass es sich bei den genannten Fristen nur um eine Orientierungshilfe und nicht um einen starren Fristenplan handeln sollte. Dadurch, dass der Mieter vorliegend aber verpflichtet sein sollte, Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe des Fristenplanes durchzuführen, ist die Klausel in ihrer Gesamtheit aus Sicht eines verständigen, durchschnittlichen Mieters dahingehend zu verstehen, dass er die Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung, in jedem Fall aber spätestens innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan, der die Unwirksamkeit der Klausel zur Folge hat (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711.

Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen, § 543 Absatz 2 Satz 1 ZPO.

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