Schönheitsreparaturenklausel in Gewerberaummietverträgen

Schönheitsreparaturenklausel in Gewerberaummietverträgen

KG

Az: 8 U 17/10

Beschluss vom 17.05.2010


Leitsatz:

Auch bei Gewerberaummietverträgen kann der Vermieter dem Mieter nicht vorschreiben, dass der Mieter von der bisherigen Ausführungsart der Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters abweichen darf. Eine anders lautende Mietvertragsklausel ist unwirksam und hat zur Folge, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturenkosten nicht auf den Mieter abwälzen kann.

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Der Senat beabsichtigt, die Berufung wegen eines Teilbetrages der Klageforderung in Höhe von 1.800 EUR nebst anteiligen Zinsen als unzulässig zu verwerfen und im Übrigen durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 ZPO zurückzuweisen.

Gründe

I.

Die Berufung ist gemäß § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mangels Berufungsbegründung unzulässig, soweit die Klägerin Schadensersatz in Höhe von 1.800,00 EUR wegen des behaupteten Fehlens von 10 Türblättern begehrt. Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung hierzu ausgeführt, dass die Klägerin dem Vortrag der Beklagten, wonach sich die vermissten Türblätter im Keller befinden, nicht hinreichend substantiiert entgegengetreten sei. Die Berufungsbegründung der Klägerin geht hierauf in keiner Weise ein. Im Übrigen ist die Entscheidung des Landgerichts in diesem Punkt auch in der Sache zutreffend.

Die Berufung hat auch ansonsten keine Aussicht auf Erfolg. Der Senat folgt den im Ergebnis zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet worden sind. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Schadensersatzanspruches in Höhe von insgesamt 158.595,42 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB.

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 108.495,82 € gemäß § 281 Abs. 1 BGB besteht nicht, da die Beklagte nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war.

Zwischen den Parteien besteht Einigkeit darüber, dass die Beklagte, bzw. zunächst deren Rechtsvorgängerin, seit dem 1. Januar 2005 alleinige Mieterin des am 17. Januar 1983 zwischen der Klägerin und dem L. B. geschlossenen Mietvertrages (Anlage K1) geworden ist. Dieser Vertrag enthält, wie noch näher ausgeführt werden wird, in der in Bezug genommenen AVB diverse Regelungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, die die Beklagte jedoch nicht wirksam verpflichteten.

Der Klägerin kann nicht gefolgt werden, soweit diese in der Berufungsbegründung ausführt, dass sich die Beklagte ihr gegenüber mit Schreiben vom 23. Mai 2003 individualvertraglich verpflichtet habe, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Schlussrenovierung durchzuführen.

Eine individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW-RR 2009, 655) ungeachtet eines aus dem Zusammentreffen mit formularmäßig vereinbarten Vertragsklauseln hervorgerufenen Summierungseffektes zwar wirksam. Die Parteien haben jedoch entgegen der Auffassung der Klägerin keine individualvertragliche Vereinbarung über eine Schlussrenovierung getroffen.

Die Klägerin leitet eine derartige individualvertragliche Vereinbarung aus dem an das Bezirksamt … gerichteten und nachrichtlich an die Klägerin weitergeleiteten Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten vom 23. Mai 2003 (Anlage K4) her.

Dieses Schreiben nimmt ausdrücklich Bezug auf ein an das Bezirksamt … gerichtetes Schreiben der Klägerin vom 21. Februar 2003 (Anlage B2/Bl. 20 d.A.).

Beide Schreiben wurden, wie sich eindeutig aus dem darin jeweils genannten Betreff ergibt, im Rahmen der Verhandlungen über den Verzicht der Klägerin auf einen Anspruch der Durchführung von Renovierungsarbeiten bei der Übertragung der Mietverträge auf die….. gewechselt. Das Bezirksamt … sollte im Rahmen der Übertragung der Mietverträge auf die Rechtsvorgängerin der Beklagten nicht mit einer abschließenden Renovierung belastet werden. So führt die Klägerin in dem Schreiben vom 21. Februar 2003 aus:

„Vor dem Hintergrund dieser Vereinbarung entlässt die D. den Bezirk … aus der Verpflichtung zur Durchführung einer Abschlussrenovierung bei Beendigung der mit ihm bestehenden Mietverhältnisse zu den o.a. Heimen.“

In dem Schreiben vom 23. Mai 2003 führt die Rechtsvorgängerin der Beklagten aus:

„In der Beratung am 13.11.2002 waren wir uns einig, dass das Bezirksamt … aufgrund der anstehenden Modernisierungs-, Umbau- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht mit einer abschließenden Renovierung belastet werden sollte.“

Sowohl die Klägerin als auch die frühere Mieterin als auch die Rechtsvorgängerin der Beklagten gingen demnach davon aus, dass die frühere Mieterin anlässlich einer Übertragung der Mietverhältnisse auf die Rechtsvorgängerin der Beklagten vertraglich zu einer abschließenden Renovierung verpflichtet gewesen wäre. Vor diesem Hintergrund ist die in dem Schreiben vom 23. Mai 2003 enthaltene Erklärung der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu sehen, die darin ausdrücklich ausgeführt hat:

„Sollten später Verträge mit der …. auslaufen, so stehen wir dann in der Pflicht, die notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen….“

Zum einen handelt es sich dabei nicht um eine gegenüber der Klägerin abgegebene rechtsgeschäftliche Willenserklärung, denn die Klägerin sollte das an das Bezirksamt … gerichtete Schreiben nur nachrichtlich erhalten. Zum anderen wollte die Rechtsvorgängerin der Beklagten – unter Berücksichtigung der gesamten Umstände – mit dieser Erklärung nur zum Ausdruck bringen, dass sie bei einer späteren Beendigung der Mietverhältnisse statt der bisherigen Mieterin Schönheitsreparaturen im Rahmen der vertraglichen Verpflichtung durchführen werde. Anhaltspunkte dafür, dass sich die Rechtsvorgängerin der Beklagten über die ihr aufgrund des schriftlichen Vertrages obliegende vertragliche Verpflichtung hinaus zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten wollte, bestehen nicht.

Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Beklagte aufgrund der in dem schriftlichen Mietvertrag vom 17. Januar 1983 enthaltenen Regelungen nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war.

Die Durchführung der Schönheitsreparaturen ist in diesem Vertrag in § 1 Abs. 3, der u.a. auf Nr. 5 und Nr. 13 der allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) Bezug nimmt, geregelt. Nr. 5 Abs. 2 und Abs. 3 AVB regeln die Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit. Nr. 13 Abs. 3 und Abs. 4 regeln die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Senat folgt dem Landgericht zwar nicht, soweit dieses in der angefochtenen Entscheidung ausführt, dass Nr. 5 der AVB (Anlage K10) eine unwirksame starre Fristenregelung enthalte. Die in Nr. 5 Abs. 2 der AVB enthaltene starre und damit eigentlich unwirksame Fristenregelung wird durch die in Nr. 5 Abs. 3 AVB enthaltene Regelung,

„Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen“

zu einem weichen Fristenplan, der aus der Sicht des Klauselkontrollrechts nicht zu beanstanden ist. Der Senat macht sich insoweit die Ausführungen des Bundesgerichtshofes in der Entscheidung vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 48/04 – (NJW 2005, 188), die eine nahezu wortgleiche Klausel zum Gegenstand hatte, zu eigen.

Die in Nr. 5 Abs. 2 AVB enthaltene und damit auch die auf Nr. 5 Abs. 2 AVB Bezug nehmende, in Nr. 13 Abs. 3 AVB enthaltene Regelung sind aber gleichwohl aufgrund der in Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 enthaltenen Regelung, wonach der Mieter nicht berechtigt ist, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen, unwirksam. Die Klausel ist unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof (BGH, NJW 2007, 1743) hat zu einer derartigen in einem Wohnungsmietvertrag verwendeten Klausel ausgeführt:

„Die Klausel ist deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter „Ausführungsart“ zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt. Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen „Ausführungsart“ – beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart – würde den Mieter unangemessen beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist.“

Der Senat schließt sich den Ausführungen des Bundesgerichtshofes an. Zwar handelt es sich bei dem vorliegenden Mietvertrag um einen solchen über Geschäftsräume. Dies ändert aber nichts daran, dass die Klausel die Beklagte und Mieterin als Vertragspartnerin der Verwenderin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die Inhaltskontrolle des § 307 BGB findet auch gegenüber einem Unternehmer Anwendung, § 310 Abs. 1 BGB. Zwar ist der geschäftserfahrene Unternehmer grundsätzlich nicht in gleichem Maße schutzbedürftig wie ein Verbraucher. Er kann, wenn er Geschäfte der betreffenden Art häufiger abschließt, mit den Risiken des Geschäfts vielfach besser vertraut sein und dadurch zu einer entsprechenden Vorsorge in der Lage sein (BGH, NJW 2005, 2006).

Diese Überlegungen gelten für den hier betroffenen Regelungsbereich nicht. Der Unternehmer ist durch eine derartige Klausel in gleicher Weise wie ein Verbraucher gehindert, die angemieteten Räume nach seinem Geschmack auszugestalten. Die Einschränkung wiegt umso schwerer, als die Ausgestaltung von Geschäftsräumen oft Teil des Geschäftskonzepts ist. Bei Wirksamkeit der Klausel würde der mietende Unternehmer an der Verwirklichung seines Geschäftskonzepts und der vertraglichen Nutzung der Räume gehindert und damit in einer gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßenden Weise unangemessen benachteiligt. Im vorliegenden Fall, wo die Beklagte als Mieterin nach dem Geschäftszweck, der im Betrieb eines Seniorenheimes besteht, berechtigt und darauf angewiesen ist, die Räume zu Wohnzwecken weiterzuvermieten, kann die Beklagte gar nicht verhindern, dass die Räume von einzelnen Mietern abweichend von der bisherigen Ausführungsart renoviert werden. Bei Wirksamkeit der Klausel wäre die Beklagte gehindert wäre, die Räume entsprechend dem vertraglich vereinbarten Geschäftszweck weiterzuvermieten.

Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin (BGH, NJW 2007, 1743).

Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 37.586,00 € wegen der behaupten Wegnahme von Kücheninventar gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

Die Klägerin ist für die Behauptung, dass sie der Beklagten bzw. dem ….. zwei Edelstahl-Kippbratpfannen, 2 Edelstahl-Kochkessel und 2 Elektro-Heißluft-Kombidämpfer samt Zubehör vermietet habe, beweisfällig geblieben. Aus den mietvertraglichen Regelungen ergibt sich nicht, dass diese Geräte Teil der von der Klägerin bei Mietbeginn an die damalige Mieterin übergebenen Sonderausstattung waren. Gemäß § 2 Abs. 1 hat die Klägerin der Mieterin als Sonderausstattung „eine Großküche, Teeküche mit Kühlschränken, Einbauschränke, Uhrenanlage, Schwachstromanlagen, Beleuchtung in den Zimmern der Pflege und Krankenstation im V. und VI. OG, Rufanlage in den einzelnen Zimmern“ übergeben.

Das von der Klägerin beanspruchte Kücheninventar kann zwar Gegenstand einer Großküche sein. Das heißt aber nicht, dass dies bei Übergabe der Mieträume tatsächlich so war.

Selbst wenn die Klägerin den Nachweis führen würde, dass sie das Kücheninventar mitvermietet hat, hätte sie ohnehin vorrangig einen Herausgabeanspruch gegen die Beklagte.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 10.713,60 € wegen der beanstandeten Abnutzung des Parketts im Speiseraum gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

Unstreitig wurde der Raum, in dem sich das beanstandete Parkett befindet, als Speiseraum und für Tanzveranstaltungen und damit im Rahmen der vertraglich eingeräumten Nutzung als Seniorenheim genutzt. Allein aus der behaupteten extrem starken Abnutzung, die sich ohne weiteres mit der Vertragsdauer seit 1983 erklären lässt, kann nicht der Schluss gezogen werden, dass das Parkett vertragswidrig genutzt worden sei. Eine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung ist nicht schlüssig vorgetragen.

II.

Im Übrigen hat die Sache keine grundsätzliche Bedeutung, und eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich.

III.

Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung zu überdenken.