Contact for English speaking clientsBauliche Änderungen und Nutzungseinschränkungen: Ein Fall von Wohnungseigentum
In diesem Fall geht es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und einen Miteigentümer, der seine Teileigentumseinheit, die ursprünglich als Bürofläche definiert war, zu Wohnzwecken nutzte und entsprechende bauliche Änderungen vornahm. Die WEG forderte die Beseitigung dieser Änderungen und die Unterlassung der Wohnnutzung. Das Hauptproblem liegt in der Frage, ob der Miteigentümer seine Einheit zu Wohnzwecken nutzen und entsprechende bauliche Veränderungen vornehmen darf, obwohl in der Teilungserklärung eine Büronutzung festgelegt wurde.
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Übersicht:
Die Klage und die Argumente der WEG
Die WEG argumentierte, dass die baulichen Änderungen, insbesondere der Einbau einer Küche und eines Badezimmers, nicht mit der in der Teilungserklärung festgelegten Büronutzung vereinbar seien. Sie behauptete, dass die Wohnnutzung erhebliche Störungen verursache und nicht der üblichen, geräuscharmen Nutzung während der Arbeitszeiten entspreche. Die WEG beantragte, dass der Miteigentümer die baulichen Änderungen beseitigt und die Wohnnutzung unterlässt.
Die Verteidigung des Miteigentümers
Der Miteigentümer hingegen argumentierte, dass die baulichen Änderungen auch für eine Büronutzung üblich seien und dass die zeitweise Überlassung der Einheit an seine Mitarbeiter keine Wohnnutzung darstelle, da diese dort keinen Lebensmittelpunkt begründeten. Er behauptete, dass die Nutzung der Einheit nicht störender sei als eine zweckgemäße Nutzung.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Gericht entschied, dass der Antrag auf Beseitigung der baulichen Änderungen unzulässig sei, da er unbestimmt formuliert war und nicht genau festgelegt wurde, was der Miteigentümer zurückbauen und wiederherstellen sollte. Darüber hinaus stellte das Gericht fest, dass sowohl eine Küche als auch ein Badezimmer auch für eine Büronutzung sinnvoll und zuträglich sein können. Daher gab es keinen Anspruch auf Rückbau dieser Einrichtungen.
Die Unterlassungsanordnung
Das Gericht stellte jedoch fest, dass der Antrag auf Unterlassung der Wohnnutzung zulässig und begründet war. Es wurde festgelegt, dass der Miteigentümer die Nutzung der Einheit zu Wohnzwecken unterlassen muss. Bei Zuwiderhandlung droht ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro oder Ordnungshaft.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg – Az.: 11 C 328/19 – Urteil vom 11.05.2020
I. Der Beklagte wird verurteilt, die Nutzung der in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft S.weg …, … H. als Büro Nr. … bezeichneten Räume (Hausnummer …) sowie der daran angrenzenden Sondernutzungsfläche belegen im Dachgeschoss (Hausnummer …) zu Wohnzwecken zu unterlassen.
Dem Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000 €‚ und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft angedroht.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die Kosten des Rechtsstreites werden gegeneinander aufgehoben
III. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
IV. Der Streitwert wird auf insgesamt EUR 25.000,– festgesetzt (Antrag zu 1. und 2.) jeweils EUR 12.500,–).
Tatbestand
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch Teilungserklärung (TE) v. 20.5.1980 (Anl. K 1) entstanden ist. Der Beklagte ist Eigentümer der Teileigentumseinheit Nr. … in Hausnummer …, deren Zweck in § 1 TE mit „Büro angegeben ist und in § 2 Abs.9 der TE unter Einräumung eines Sondernutzungsrechtes (SNR) in Hausnummer … für den angrenzenden Bodenraum mit Ausbaurecht auf „Büro, Archiv, o.ä.“ beschränkt ist. Er schloss über diese zunächst den Kaufvertrag v. 26.6.2014 mit Rücktrittsfrist in § 13 bis 31.10.2014 (Ani. K 6), weil in An[. 1 (Ani. B 1) eine Änderung der TE vorgesehen war, um das Teileigentum zu Wohneigentum zu machen. Unter Reduzierung des Kaufpreises uni EUR 9.000,– wurde am 16.2.2015 eine Änderung des Kaufvertrages vereinbart mit Verzicht auf die vorgenannte Änderung der TE, die zuvor mangels allseitiger Zustimmung der Miteigentümer gescheitert war, und Hinweis auf S.3, dass das Teileigentum zur gewerblichen Nutzung dient und eine Umwandlung zur Wohnnutzung v. Käufer zu veranlassen sei (Anl. K 7). Der Beklagte baute die Einheit gem. Planung Anl. K 2 und beklagtischen Fotos (BI. 104 ff. d.A.) mit Baugenehmigung v. 19.10.2016 (Bl. 108 f.d.A.) aus. Zumindest zeitweise lies er die Einheit durch wechselnde Mitarbeiter seiner Baufirma aus Rumänien/Ungarn, die hier übergangsweise beschäftigt waren nutzen, nach seiner Einlassung nie länger als eine Woche oder 10 Tage. Mit Eigentümerversammlungsbeschluss v. 20.9.2018 zu TOP 13 (Anl. K 3) beschloss die Gemeinschaft die anwaltliche Geltendmachung eines Rückbauanspruches, was mit Schreiben v. 6,6.2019 mit Frist bis 15.7.2019 (Anl. K4) geltend gemacht wurde. Mit Beschluss der Eigentümerversammlung v. 5.9.20 19 zu TOP 8 (Anl. K 5) beschloss die Gemeinschaft die Ansichziehung der Rückbau-/Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der Nutzungsweise mit anwaltlicher gerichtlicher Umsetzung.
Die Klägerin trägt vor:
Für die in der TE vorhandene Zweckbestimmung der Teileigentumseinheit sei ein Einbau v. Dusche/Badewanne nicht üblich. Auch eine Küche diene der Wohnnutzung. Eine Nutzung der Einheit „nur über Nacht“ werde bestritten. Die Störungen durch die Wohnnutzung seien erheblich und entsprächen nicht der geschuldeten üblichen geräuscharmen Nutzung werktags und tagsüber. Der Beklagte nutzte „wie ein Hotel“ für Personen ohne Wohnsitz in Deutschland mit jeweils eigenem Schlüssel.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, die baulichen Änderungen der in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft S.weg …, … H. als Büro Nr. … bezeichneten Räume (Hausnummer …) sowie der daran angrenzenden Sondernutzungsfläche belegen im Dachgeschoss (Hausnummer …) zu beseitigen, soweit sie einer Nutzung zu Wohnzwecken dienen, insbesondere Küche und Badezimmer zurückzubauen, und den ursprünglichen Zustand der Räume insoweit wiederherzustellen,
2. der Beklagte zu verurteilen, die Nutzung der in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft S.weg …, … H. als Büro Nr. … bezeichneten Räume (Hausnummer …) sowie der daran angrenzenden Sondernutzungsfläche belegen im Dachgeschoss (Hausnummer …) zu Wohnzwecken zu unterlassen, und dem Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000 €‚ und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft anzudrohen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er erwidert: Ein Anspruch auf Beseitigung angeblich „zweckwidriger“ Einbauten bestehe nicht, die Einbauten seien auch für eine Büronutzung üblich. Die zeitweise Überlassung an Mitarbeiter sei keine „Wohnnutzung‘, da diese dort keinen Lebensmittelpunkt begründeten. Der Gebrauch sei nicht mehr störend als ein zweckgemäßer Gebrauch.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze und ihre Terminerklärungen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
1. Die gem. § 43 Nr.2 WEG erhobene Klage ist nur teilweise zulässig und begründet:
Die teilrechtsfähige WEG hat zulässigerweise die streitgegenständlichen Ansprüche zur Geltendmachung an sich gezogen.
1. Klagantrag zu 1.)
1.1 Der Klagantrag zu 1.) ist, worauf das Gericht – folgenlos – mit Hinweis im Verhandlungstermin hingewiesen hat, unbestimmt und damit bereits unzulässig (§ 253 Abs.2 Nr.2 ZPO). Dem Klagantrag ist nicht genau zu entnehmen, was der Beklagte zurückbauen und „wiederherstellen“ soll, der Gebrauch der Begriffe/Sentenzen „soweit sie einer Wohnnutzung dienen und „insbesondere‘ ist bedingend und beispielhaft ohne dass aus der Antragsformulierung genau hervorginge, wo der Antragsbereich beginnt und endet und welche Bedingungseintritte genau gemeint sind. Der Klagantrag wäre im Vollstreckungsverfahren bei Austenorierung nicht vollstreckbar.
1.2 Ein Anspruch aus §§ 15 Abs.3 WEG, 1004 Abs.1 BGB auf Rückbau v. Küche und „Badezimmer“ (weder Badewanne noch Dusche sind explizit genannt, s. 1.1.) ist nicht ersichtlich. Sowohl eine Küche wie ein „Badezimmer“ können auch für eine bürogemäße und /oder -ähnliche Nutzung, die hier gern. TE zulässig wäre, sinnvoll und zuträglich sein. Wer arbeitet wird sich in einer Küche ein Mittagessen bereiten dürfen und auch nach der Hinfahrt zum Büro duschen(oder nach der anstrengenden Büroarbeit) duschen dürfen. Die beklagtenseitig eingereichten Fotos wie auch die klägerseitig eingereichte „Planung“ gern. Anl. K 2 zeigen keine Einbauten oder Nutzungsvorschläge die zu diesbzgl. Beseitigungsansprüchen führen würden (wäre der Klagantrag bestimmter).
2. Klagantrag zu 2.)
Der Nutzungsunterlassungsantrag ist hingegen gern. §§ 15 Abs.3 WEG, 1004 Abs.1 BGB, mit Vollstreckungsfestsetzung gern. § 888 ZPO, zulässig und begründet.
Der Beklagte genießt hinsichtlich einer teilungserklärungszweckwidrigen Nutzung keinen Vertrauensschutz. Er wusste ausweislich des Kaufvertragsverlaufes, dass er eine Teileigentumseinheit mit einschränkender Zweckbestimmung erwirbt. Eine weitergehendere Baugenehmigung als die Teilungserklärungsnutzungsmöglichkeit entfaltet WEG-rechtlich keine Bindungswirkung gegenüber der Eigentümergemeinschaft, dies war dem Beklagten ausweislich des Versuches ‚ die TE entsprechend seinem Ansinnen auf Ermöglichung v. Wohnnutzung zu ändern, auch bekannt.
Hinsichtlich der Bewertung des Störungspotenzials aus der – v. Beklagten zumindest teilweise eingeräumten, weshalb es keiner Beweisaufnahme bedarf – abweichenden praktischen Nutzungsform ist nicht auf die tatsächlichen Störungen abzustellen, sondern auf die typisierte Nutzung (Bärmann-Suilmann, 14.AufLWEG, § 15 Rn.12 m.w.N.). Zu stellen ist die Frage, ob die jetzige praktizierte Nutzungsform objektiviert mehr stört als die gern. TE zulässige Nutzungsform (OLG Hamm, ZMR 2005, 219; OLG Düsseldorf, ZMR 1996, 39; Bärmann-Suilmann, 14.Aufl.WEG, § 15 Rn.12, 43 m.w.N.). Zulässig ist gern. TE für die SE-Einheit eine Nutzung als „Büro‘, für den SNR-Bereich eine Nutzung ‚als Büro, Archiv, o.ä.“. Dies sind ruhige Nutzungsformen ohne großen Besucherverkehr, die in der Regel tagsüber durch eine überschaubare Personenanzahl erfolgen. Die hiesige Wohnanlage besteht im Übrigen nur aus Wohnungen, was besonders zur Auslegung einschränkend beachtlich ist. Die v. Beklagten praktizierte Nutzung widerspricht (bereits) objektiv dem vorgenannten Nutzungsprofil. Es findet offenbar eine „wohnheimartige“ gewerbliche Nutzung mit einer stark und häufig wechselndem (wohl ausschließlich männlichen) Bewohnerschaft und regelhafter Übernachtung statt. Dieses Nutzungsform stört mehr als büromäßige Nutzung (Bärmann-Suilmann, 14.Aufl.WEG, § 15 Rn.38 m.w.N.).
3. Nach alledem war die Klage wie geschehen mit der Kostenfolge aus § 92 Abs.1 ZPO zu entscheiden. Der Streitwert ist gern. §§ 3 ZPO, 49a GKG in Höhe des unwidersprochen gebliebenen klägerischen Vorschlages festgesetzt.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709 S.1 ZPO.
Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant
- Wohnungseigentumsrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG)
Das Wohnungseigentumsrecht ist ein zentraler Bestandteil dieses Falles. Es regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, insbesondere in Bezug auf die Nutzung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Im vorliegenden Fall geht es um die Nutzung einer Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als Büro ausgewiesen ist. Der Beklagte hat diese Einheit jedoch zu Wohnzwecken genutzt, was gegen die Bestimmungen der Teilungserklärung und damit gegen das Wohnungseigentumsgesetz (§ 15 Abs. 3 WEG) verstößt.
- Zivilprozessrecht (Zivilprozessordnung – ZPO)
Das Zivilprozessrecht regelt den Ablauf von zivilrechtlichen Streitigkeiten vor Gericht. Im vorliegenden Fall sind insbesondere die Vorschriften zur Klage (§ 253 ZPO), zur Kostenentscheidung (§ 92 ZPO) und zur vorläufigen Vollstreckbarkeit (§ 709 ZPO) relevant. Die Klage war teilweise unzulässig, da der Klagantrag unbestimmt war (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die Kosten des Rechtsstreits wurden aufgrund des teilweisen Unterliegens beider Parteien gegeneinander aufgehoben (§ 92 Abs. 1 ZPO).
- Sachenrecht (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB)
Das Sachenrecht regelt die Rechtsbeziehungen an körperlichen Sachen. Im vorliegenden Fall ist insbesondere § 1004 BGB relevant, der einen Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung bei Beeinträchtigungen des Eigentums gewährt. Die Klägerin hat geltend gemacht, dass der Beklagte durch die Nutzung der Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt hat.
- Ordnungswidrigkeitenrecht (Gesetz über Ordnungswidrigkeiten – OWiG)
Das Ordnungswidrigkeitenrecht kommt ins Spiel, da dem Beklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen das Urteil ein Ordnungsgeld angedroht wird. Sollte dieses nicht beigetrieben werden können, ist Ordnungshaft vorgesehen. Hierbei handelt es sich um Sanktionen, die bei Verstößen gegen gerichtliche Anordnungen verhängt werden können.
