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Zustandekommen eines Nachweismaklervertrags

LG Frankfurt – Az.: 2-12 O 326/11 – Urteil vom 10.02.2012

I. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 29.750,00 zuzüglich 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz hieraus seit 21.04.2011 an die Klägerin zu zahlen.

II. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

III. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin verfolgt einen Anspruch auf Zahlung von Maklercourtage.

Die Klägerin ist Immobilienmaklerin. Sie bewarb die Liegenschaft … in … zuletzt zum Kaufpreis von € 498.000,00 für das Haus und € 27.000,00 für die Garage im Auftrag der früheren Eigentümer, den Eheleuten A.

Die Klägerin bot dieses Objekt im Internet über X, Y und Z an.

Die Beklagte nahm am 08.12.2010 mit der Zeugin Z1, die als freie Mitarbeiterin bei der Klägerin tätig ist, Kontakt auf und bat um Übersendung des Exposés. Die Zeugin Z1 versandte das Exposé mit vollständiger Adresse der Verkäufer noch am gleichen Tage an die Beklagte mit dem Hinweis, dass dieses Objekt zum obigen Kaufpreis angeboten werde. Der Provisionshinweis im Exposé lautete im Einzelnen wie folgt:

“Dies ist ein provisionspflichtiges Angebot. Sollte ein Vertragsschluss durch unsere Tätigkeit zustande kommen, fällt eine vom Käufer zu zahlende Provision an. Bei Kaufvertragsabschluss ist eine Provision in Höhe von 5 % des Kaufpreises zuzüglich MwSt. zahlbar vom Käufer zu entrichten. Die Provision ist am Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages verdient und fällig”.

Nach Versendung des Exposés setzte sich die Beklagte mit ihrem Ehemann, dem Zeugen Z2, wegen eines Besichtigungstermins telefonisch mit der Zeugin Z1 in Verbindung. Die Besichtigung wurde am 10.12.2010 durchgeführt. Die Zeugin Z1 stellte die Beklagte und deren Ehemann den damaligen Eigentümern, den Eheleuten A, vor, die auch bei dem Termin die ganze Zeit zugegen waren, um der Beklagten bezüglich einzelner Teilfragen des Objektes Rede und Antwort zu stehen. Wenige Tage nach der Besichtigung äußerte die Beklagte gegenüber der Zeugin Z1 Kaufinteresse an dem besichtigten Objekt. Nach weiterer Rücksprache mit den Alteigentümern äußerte die Zeugin Z1, dass diese “als letztes Wort” sich auf einen Kaufpreis von € 500.000,00 einlassen würden. Dies erläuterte die Zeugin Z1 der Beklagten. Die Beklagte übersandte sodann ein Angebot an die Klägerin mit der Bitte um Weiterleitung, mit welchem sie signalisierte, zum Kauf für € 482.500,00 bereit zu sein.

Auf das Angebot gemäß Bl. 15 d.A. wird verwiesen. Dieses Angebot wurde dann abgeändert und es verblieb beim Kaufpreis grundsätzlich von € 500.000,00, wobei jedoch argumentativ Mängel ins Feld geführt wurden, um diesen drücken zu können. Auf die geänderte Angebotsformulierung gemäß Bl. 17 d.A. wird verwiesen.

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Mitte Januar 2011 fand ein Gespräch der Klägerin, handelnd durch die Zeugin Z3, und den Eheleuten A, statt. Die Eheleute A waren ungehalten über den Versuch, den Kaufpreis weiter drücken zu wollen.

Am 31.01.2011 kam es zu einem Telefonat zwischen der Zeugin Z1 und der Beklagten. Der Inhalt des Telefonates ist zwischen den Parteien streitig. Mitte Februar erwarb jedenfalls der Ehemann der Beklagten die streitgegenständliche Immobilie, nachdem zuvor eine weitere Maklerin, die Zeugin Z4, eingeschaltet wurde. Davon erfuhr die Klägerin im März 2011, was sie veranlasste, die nunmehr streitgegenständliche Rechnung zunächst der Beklagten, dann dem Ehemann der Beklagten, zu stellen.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass ein Maklervertrag zu Stande gekommen sei. Sie habe geschuldete Maklerdienste geleistet. Der Abschluss des Hauptvertrages durch den Ehemann der Beklagten stelle ein Umgehungsgeschäft dar und hindere die Entstehung des Makleranspruches nicht. Der Ehemann der Beklagten habe die Immobilie für € 500.000,- erworben. Im Telefonat vom 31.1.2011 sei lediglich mitgeteilt worden, dass sich die Verkäufer preislich nicht mehr bewegen werden und Verkaufsbereitschaft bei € 500.000,- bestehe.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 29.750,00 zuzüglich 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz hieraus seit 21.04.2011 an die Klägerin zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, ein Maklervertrag sei nicht wirksam zustande gekommen. Auftraggeber seien die Verkäufer, die Familie A. Die Tätigkeit der Klägerin habe sich nicht auf den Abschluss des Hauptvertrages ausgewirkt. So habe sie für die Bank Unterlagen eingefordert in Form eines Grundbuchauszuges und eines Katasterauszuges. Die Klägerin sei aufgefordert worden, diese Unterlagen an die Beklagte weiterzureichen, sodass deren Kreditanfrage bearbeitet werden könne. Hier habe die Klägerin ihre Mitwirkung verweigert. Zudem habe die Zeugin Z1 im Telefonat am 31.01.2011 unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass die Eheleute A über die weiteren Verhandlungsbemühungen derart verärgert seien, dass sie gar nicht mehr das Objekt veräußern wollten. Der Ehemann der Beklagten habe das Objekt für € 525.000,- erworben.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung des Maklerhonorars in Höhe von € 29.750,00 nach § 652 BGB zu. Zwischen den Parteien kam ein Maklervertrag zu Stande. Die unstreitige Übersendung des Exposés mit dem Provisionshinweis stellt ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages dar (vgl. Palandt, 70. Aufl., § 652, RN 3). Dieses Angebot nahm die Beklagte auch an. Zwar ist der Beklagten zuzugestehen, dass nicht jedes Gefallenlassen von Maklerdiensten bereits eine konkludente Vertragsannahme darstellt. Erforderlich für die Annahme ist, dass der Interessent die Maklerdienste mit dem Wissen entgegen nimmt, dass eine Courtage anfallen wird. Diese Konstellation liegt vorliegend auf Grund der Exposéübersendung nebst Provisionshinweis vor. In Kenntnis des Provisionsinteresses der Klägerin vereinbarte die Beklagte einen Besichtigungstermin und ließ den Kontakt zum Verkäufer, den Alteigentümern A, herstellen.

Die Klägerin erbrachte auch eine Maklerleistung.

Wenn auch die Parteien nicht ausdrücklich darüber gesprochen haben, ob die Klägerin Nachweis- und/oder Vermittlungsmaklerin sein sollte, so ist aber anerkannt, dass der Makler Nachweis- oder Vermittlungsmakler oder beides sein kann. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes kommt aber in aller Regel zwischen dem von dem Verkäufer beauftragten gewerbsmäßigen Grundstücksmakler und dem Kaufinteressent im Zweifel ein Nachweismaklervertrag zustande (vgl. BGH NJW 1967, 1365; Palandt, 71. Auflage, § 652, Rn 24). Danach ist die Klägerin vorliegend als Nachweismaklerin zu bewerten. Jedenfalls gibt der Parteivortrag keinen Anlass, von dieser Regelvermutung abzuweichen. Zwar argumentiert die Beklagte mit dem Pflichtenkanon eines Vermittlungsmaklers, allerdings ist nicht dargelegt, wie vorliegend ein Vermittlungsmaklervertrag zustande gekommen ist. Der Nachweismakler schuldet den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss des Hauptvertrages. Diese Maklertätigkeit hat die Klägerin spätestens mit dem Ortstermin am 10.12.2010 erbracht, denn die Klägerin hatte die Beklagte und deren Ehemann, der letztlich die Immobilie erwarb, an diesem Tag mit dem Verkäufer bekannt gemacht und die Beklagte und deren Ehemann damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen über den von ihnen angestrebten Hauptvertrag einzutreten (vgl. OLG Frankfurt, NJW-RR 2000, 58). Deshalb ist im Weiteren auch unerheblich, ob die Klägerin weitere Unterlagen organisiert hat, die die Beklagte und deren Ehemann zur Bearbeitung ihrer Kreditanfrage benötigten. Es kann mithin dahinstehen, ob die Email der Bank vom 7.1.2011 überhaupt an die Klägerin weiter geleitet wurde und diese sich diesem Anliegen verweigert hat. Ebenso unerheblich ist, ob die Eheleute A mit der Tätigkeit der Klägerin zufrieden waren oder nicht. Die Zufriedenheit des Verkäufers ist kein Tatbestandsmerkmal.

Des Weiteren ist erforderlich, dass der Hauptvertrag zustande kam. Zwar kaufte unstreitig der Ehemann der Beklagten die streitgegenständliche Immobilie. Hierin ist gleichwohl eine persönliche Kongruenz zum Maklergeschäft zu sehen, denn der Kauf durch den Ehepartner stellt ein Umgehungsgeschäft dar, welches den Makleranspruch nicht zu Fall bringen kann (vgl. OLG Koblenz, NJW-RR 2004, 414). Der Ehemann der Klägerin war zudem auch unstreitig während des Besichtigungstermins zugegen und profitierte von allen Informationen.

Die Tätigkeit der Klägerin war auch zumindest mitursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages, denn sie stellte den Kontakt zu den Eigentümern her und ermöglichte dadurch die Verhandlung und letztlich den Vertragsschluss. Unerheblich ist, dass eine weitere Maklerin nach dem Vortrag der Beklagten beauftragt war, das Objekt zu vermitteln, die nach der nicht bestrittenen Behauptung der Klägerin keine Courtage bezog. Der Ursachenzusammenhang der Tätigkeit der Klägerin mit dem späteren Hauptvertragsabschluss wurde auch nicht unterbrochen. In zeitlicher Hinsicht liegt keine Zäsur vor, denn der Hauptvertrag wurde Ende Februar/Anfang März 2011 geschlossen. Die Parteien hatten jedenfalls am 31.1.2011 das letzte Mal Kontakt.

Auch in inhaltlicher Hinsicht kann eine Unterbrechung des Kausalverlaufes nicht festgestellt werden. Das letzte konsensuale Verhandlungsergebnis während des letzten Kontaktes der Parteien lag bei € 500.000,-, wie sich aus den Schreiben der Beklagten gemäß Anlage K 3 und K 5 ergibt. Nach dem Vortrag der Klägerin wurde zu diesem Betrag das Grundstück auch veräußert. Zwar behauptet die Beklagte, der Kaufpreis habe bei € 525.000,- letztlich gelegen. Diese Behauptung wurde jedoch nicht durch Vorlage der Kaufvertragsurkunde substantiiert. Glaubhaft ist die Behauptung jedenfalls nicht, denn die Beklagte wollte ja zunächst die € 500.000,- nicht akzeptieren, weshalb nicht nachvollziehbar ist, warum wenige Wochen später sogar wieder ein um € 25.000,- höherer Kaufpreis akzeptiert worden sein soll.

Schließlich kann auch keine Unterbrechung des Kausalverlaufes auf Grund der Behauptung der Beklagten angenommen werden, die Alteigentümer wären am 31.01.2011 gar nicht mehr zum Verkauf bereit gewesen. Die Beklagte lässt selbst vortragen, dass von einer Weigerung der Alteigentümer überhaupt keine Rede mehr gewesen sei, nachdem die Verhandlungen ohne die Klägerin fortgeführt wurden. Offensichtlich bestand danach die Verkaufsweigerung nur für den Fall, dass der Kaufpreis weiter unter € 500.000,- verhandelt werden sollte.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288 I, 286 III S. 1 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 709 S. 1, 2 ZPO.

 

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Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

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