Contact for English speaking clientsWer in Deutschland ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt, der wird mit der Grunderwerbssteuer und damit auch automatisch mit dem Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) konfrontiert. Den wenigsten Menschen sind dabei die genauen rechtlichen Hintergründe sowie auch die Grundlage des GrEStG geläufig. Hier bieten wir die wichtigsten Informationen zu diesem Thema. Lesen Sie weiter, um die Grundlagen sowie auch den Zweck dieses Gesetzes in Erfahrung zu bringen.
Übersicht:
- ✔ Das Wichtigste in Kürze
- Grundlagen des Grunderwerbssteuergesetzes
- Definition und Zweck des GrEStG
- Steuergegenstand: Grundstücksübertragungen und grundstücksgleiche Rechte
- Steuerschuldner: Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner
- Bemessungsgrundlage: Wert der Gegenleistung (i.d.R. Kaufpreis)
- Tabelle der Grunderwerbssteuer nach Bundesland
- Berechnungsbeispiele der Grunderwerbssteuer
- §3 GrEStG und seine Bausteine
- Überblick über die allgemeinen Ausnahmen von der Besteuerung
- §3 Nr. 1: Erwerb eines Grundstücks unter 2.500 Euro
- §3 Nr. 2: Grundstückserwerb von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden
- §3 Nr. 3: Erwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses
- §3 Nr. 4-7: Erwerbe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie
- Praktische Anwendung des §3 Grunderwerbssteuergesetzes
- Ausnahmen und Besonderheiten des §3 GrEStG
- Bedeutung von §3 GrEStG für Käufer und Verkäufer
- Fazit
✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) ist von zentraler Bedeutung für Käufer und Verkäufer von Immobilien in Deutschland, da es die Besteuerung von Immobilienerwerbsgeschäften regelt und verschiedene Ausnahmen von der Besteuerung kennt.
- Das Grunderwerbssteuergesetz regelt die Besteuerung beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien in Deutschland und ist für Käufer und Verkäufer gleichermaßen relevant.
- Der Steuergegenstand umfasst Grundstücksübertragungen und grundstücksgleiche Rechte, die Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner.
- Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer ist in der Regel der Kaufpreis, auf den dann der jeweilige Steuersatz des Bundeslandes angewendet wird. Die Steuersätze variieren je nach Bundesland erheblich.
- Es gibt verschiedene Berechnungsbeispiele der Grunderwerbssteuer, die zeigen, wie unterschiedlich die Steuerlast in verschiedenen Bundesländern ausfallen kann.
- §3 GrEStG umfasst die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Grunderwerbssteuer, einschließlich Steuergegenstand, Steuerschuldner, Bemessungsgrundlage, Steuersatz, Freibeträge, Steuerentstehung, Steuerbefreiung und Steuererklärung.
- Es existieren Ausnahmen von der Besteuerung, beispielsweise bei Grundstückserwerben unter 2.500 Euro, Schenkungen unter Lebenden, Erwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses und Transaktionen zwischen Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie.
- Praktische Anwendung findet das Grunderwerbssteuergesetz bei jedem Erwerb eines Grundstücks, wobei Notare eine zentrale Rolle in der Kommunikation mit den zuständigen Behörden spielen.
- Die Grunderwerbssteuer muss nach Unterzeichnung des Kaufvertrags gezahlt werden, bevor die Grundstücksübertragung im Grundbuch eingetragen werden kann.
- Es gibt Gestaltungsmöglichkeiten zur Vermeidung der Grunderwerbssteuer, etwa durch Asset-Deals, Share Deals oder Schenkungen zu Lebzeiten, wobei die Schenkungssteuer berücksichtigt werden muss.
- Unsachgemäße Vertragsgestaltung oder fehlende Nachweise können zu Nachteilen für die Steuerschuldner führen.
- Das Grunderwerbssteuergesetz bietet finanzielle Entlastungen bei Transaktionen im Familienkreis durch bestimmte Ausnahmen von der Steuerpflicht.
Grundlagen des Grunderwerbssteuergesetzes
Das Grunderwerbssteuergesetz regelt im Zuge eines Erwerbs von einem Grundstück oder einer Immobilie die Besteuerung. Es kennt dabei insgesamt neun Grundlagen, die in dem Gesetz festgeschrieben sind.
Definition und Zweck des GrEStG
Das GrEStG definiert sich als gesetzliche Grundlage zur Besteuerung im Zuge von Immobilienerwerbsgeschäften. Der Zweck dieses Gesetzes liegt darin, dass der Staat eine wirtschaftliche Beteiligung an besagten Immobilienerwerbsgeschäften erhält und aus dieser Beteiligung heraus eine für Kommunen und Gemeinden wichtige Einnahmequelle bezieht.
Steuergegenstand: Grundstücksübertragungen und grundstücksgleiche Rechte
Der Steuergegenstand ist gem. GrEStG ein Grundstück oder auch eine Immobilie, das im Zuge einer Eigentumsübertragung von einem Verkäufer auf einen Käufer überschrieben wird. Zuständig für die Festsetzung sowie auch die Erhebung der Grunderwerbssteuer ist das regional zuständige Finanzamt.
Steuerschuldner: Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner
In der gängigen Praxis wird die Grunderwerbssteuer von dem Käufer im Zuge eines Grunderwerbs gezahlt. Gesetzlich betrachtet sind jedoch sowohl der Verkäufer als auch der Käufer gleichermaßen gesamtschuldnerisch Steuerschuldner. Dies bringt den Effekt mit sich, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer gemeinschaftlich dafür haften, dass die Grunderwerbssteuer gezahlt wird. Das zuständige Finanzamt hat die Berechtigung, die fällige Steuer sowohl von dem Verkäufer als auch von dem Käufer einzufordern.
Bemessungsgrundlage: Wert der Gegenleistung (i.d.R. Kaufpreis)
Die Höhe der fälligen Grunderwerbssteuer wird auf der Basis der sogenannten Bemessungsgrundlage festgelegt. Als Bemessungsgrundlage dient dabei in der gängigen Praxis der Kaufpreis, den der Käufer für das Grundstück an den Verkäufer zahlt. Hierbei wird sowohl der Kaufpreis als auch alle anderweitigen Leistungen, die von dem Verkäufer an den Käufer erbracht werden, berücksichtigt. Dies beinhaltet auch die Übernahme von Verbindlichkeiten oder Lasten.
Tabelle der Grunderwerbssteuer nach Bundesland
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5.0% |
| Bayern | 3.5% |
| Berlin | 6.0% |
| Brandenburg | 6.5% |
| Bremen | 5.0% |
| Hamburg | 5.5% |
| Hessen | 6.0% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6.0% |
| Niedersachsen | 5.0% |
| Nordrhein-Westfalen | 6.5% |
| Rheinland-Pfalz | 5.0% |
| Saarland | 6.5% |
| Sachsen | 5.5% |
| Sachsen-Anhalt | 5.0% |
| Schleswig-Holstein | 6.5% |
| Thüringen | 6.5% |
(Stand April 2024)
Berechnungsbeispiele der Grunderwerbssteuer
Hier sind einige detaillierte Berechnungsbeispiele für die Grunderwerbsteuer in verschiedenen Bundesländern:
Beispiel 1 – Bayern:
Herr Müller kauft in München ein Einfamilienhaus für 500.000 €. Der Grunderwerbsteuersatz in Bayern beträgt 3,5%. Die Berechnung lautet:
500.000 € * 3,5% = 17.500 €
Herr Müller muss also 17.500 € Grunderwerbsteuer zahlen.
Beispiel 2 – Nordrhein-Westfalen:
Familie Schmidt erwirbt in Köln eine Eigentumswohnung für 300.000 €. In NRW gilt ein Steuersatz von 6,5%. Es ergibt sich folgende Berechnung:
300.000 € * 6,5% = 19.500 €
Die Grunderwerbsteuer beträgt für Familie Schmidt somit 19.500 €.
Beispiel 3 – Sachsen:
Ein Unternehmen kauft in Leipzig ein Gewerbegrundstück für 1.000.000 €. Der sächsische Steuersatz liegt bei 5,5%. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich wie folgt:
1.000.000 € * 5,5% = 55.000 €
Auf den Kaufpreis von 1 Mio € fallen also 55.000 € Grunderwerbsteuer an.
Beispiel 4 – Mecklenburg-Vorpommern:
Frau Schneider erwirbt in Rostock ein unbebautes Grundstück für 80.000 €. In Mecklenburg-Vorpommern beträgt der Steuersatz 6,0%. Die Grunderwerbsteuer errechnet sich folgendermaßen:
80.000 € * 6,0% = 4.800 €
Für das Grundstück muss Frau Schneider demnach 4.800 € Grunderwerbsteuer entrichten.
Wie die Beispiele zeigen, variiert die Höhe der Grunderwerbsteuer je nach Bundesland und Kaufpreis erheblich. Die Bemessungsgrundlage ist dabei stets die Gegenleistung, in der Regel also der im notariellen Kaufvertrag festgehaltene Kaufpreis. Auf diesen wird dann der jeweilige Steuersatz des Bundeslandes angewendet, in dem das Grundstück liegt. Die Grunderwerbsteuer kann bei hochpreisigen Immobilien schnell eine beträchtliche Summe ausmachen und sollte bei der Finanzierung unbedingt eingeplant werden.
§3 GrEStG und seine Bausteine
Maßgeblich für die Grunderwerbssteuer ist der § 3 GrEStG. Dieser Paragraf beinhaltet verschiedene Elemente, die für die Grunderwerbssteuer rechtlich relevant sind. Zu nennen sind sowohl der Steuergegenstand als auch der Steuerschuldner nebst der Bemessungsgrundlage sowie dem Steuersatz und die Freibeträge. Zudem ist auch die Steuerentstehung sowie die Steuerbefreiung sowie die Steuererklärung ein fester Bestandteil des Gesetzes. Überdies werden in dem Gesetz auch verfahrensrechtliche Regelungen behandelt.
Überblick über die allgemeinen Ausnahmen von der Besteuerung
Das Grunderwerbssteuergesetz regelt nicht nur die Höhe der Besteuerung von Grunderwerbsgeschäften, es kennt zudem auch Ausnahmen von der Besteuerung. Diese Ausnahmen sind in dem § 3 Nr. 1 – 7 genau aufgeführt.
§3 Nr. 1: Erwerb eines Grundstücks unter 2.500 Euro
Wird ein Grundstück verkauft und der Kaufpreis unterschreitet die Grenze von 2.500 Euro, so erfolgt seitens des Finanzamts keine Besteuerung dieses Rechtsgeschäfts. Dies bedeutet, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer von der Steuerpflicht freigestellt werden.
§3 Nr. 2: Grundstückserwerb von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden
Grundstückserwerbe, die als Schenkung unter Lebenden respektive als Grunderwerb von Todes wegen definiert werden, unterliegen dem reinen Grundsatz nach nicht der Grunderwerbssteuerpflicht. Hierbei muss jedoch berücksichtigt werden, dass anderweitige Steuerpflichten wie beispielsweise die Erbschaftssteuer oder auch die Schenkungssteuer von dieser Regelung nicht tangiert werden.
§3 Nr. 3: Erwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses
Wird ein Grundstück, das ein fester Bestandteil eines Nachlasses ist, zu dem Zweck der Erbauseinandersetzung mit anderen Miterben erworben, so unterliegt dieser Vorgang nicht der Grunderwerbssteuer. Dieser Vorgang ist jedoch an ganz bestimmte rechtliche Kriterien geknüpft, die für die Steuerbefreiung ausdrücklich erfüllt sein müssen.
§3 Nr. 4-7: Erwerbe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie
Sofern das Grundstücksgeschäft zwischen zwei Ehepartnern oder Partnern einer eingetragenen Lebensgemeinschaft respektive Verwandten in der geraden Linie abgewickelt wird, unterliegt es ebenfalls nicht der Grunderwerbssteuerpflicht. Dies gilt auch für frühere Lebenspartner und dann, wenn die Partnerschaft rechtlich bereits als aufgehoben gilt. In derartigen Fällen ist jedoch der vorherige Gang zu einem Steuerberater überaus empfehlenswert.
Praktische Anwendung des §3 Grunderwerbssteuergesetzes
Der § 3 GrEStG findet in der gängigen Praxis bei dem Erwerb eines Grundstücks Anwendung. Da für ein derartiges Rechtsgeschäft die Beteiligung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben ist, übernimmt der Notar auch die Kommunikation mit den hierfür zuständigen Behörden sowie die rechtliche Abwicklung des Immobiliengeschäfts.
Ablauf nach Unterzeichnung des Kaufvertrags
Wurde im Zuge eines Notartermins der Kaufvertrag für ein Grundstück respektive eine Immobilie unterzeichnet, so erfolgt seitens des Notars eine entsprechende Anzeige bei den zuständigen Behörden sowie auch bei dem Finanzamt. Die Grunderwerbssteuer ist mit diesem Zeitpunkt fällig und muss gezahlt werden. Erst dann, wenn die Zahlung erfolgt ist, kann der Notar von dem zuständigen Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten, die für die Grundstücksübertragung bei dem zuständigen Grundbuchamt zwingend erforderlich ist.
Nachweispflichten für Ausnahmetatbestände
Sofern das Grundstücksgeschäft nicht der Steuerpflicht unterliegt, muss dieser Umstand gegenüber dem zuständigen Finanzamt mittels entsprechender Dokumente nachgewiesen werden. Denkbare Dokumente hierfür sind Gutachten, die den Wert des Grundstücks respektive den Kaufpreis unterhalb der Steuergrenze nachweisen sowie auch familiäre Geburtsurkunden bei Immobiliengeschäften unter Verwandten. Auch Heiratsurkunden sowie behördliche Dokumente, die eine eingetragene Lebensgemeinschaft bescheinigen, sind denkbare Nachweisdokumente für das Vorliegen der Ausnahmetatbestände.
Ausnahmen und Besonderheiten des §3 GrEStG
Es gibt gewisse Fallkonstellationen, die im Sinne des § 3 GrEStG ebenfalls eine Ausnahme darstellen. Zu nennen sind hier die Schenkung unter Auflagen sowie auch die Gleichstellung von Stief- respektive Adoptivkindern sowie der Rückerwerb durch den Treugeber bei der Auflösung eines Treuhandverhältnisses.
Schenkungen unter Auflage teilweise steuerpflichtig
Bei einer Schenkung unter Auflagen kann es vorkommen, dass diese Schenkung der Grunderwerbssteuer unterliegt. Dies ist dann der Fall, wenn durch den Schenkenden eine Auflage gestellt wird, die einen klar definierten Geldbetrag beinhaltet. Der entsprechende Geldbetrag kann seitens des Finanzamts in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer einfließen, sodass sich die Höhe der zu entrichtenden Steuer verändert.
Gleichstellung von Stiefkindern und Adoptivkindern
Rechtlich betrachtet behandelt der Gesetzgeber Stief- sowie auch Adoptivkinder steuerlich ebenso, wie es bei den biologischen Kindern einer Person der Fall ist. Dies bedeutet, dass eine vollständige Gleichstellung dieser Kinder gegeben ist und dass Stief- sowie Adoptivkinder steuerlich bei dem Grunderwerb von ihren Stief- respektive Adoptiveltern profitieren können.
Rückerwerb durch Treugeber bei Auflösung eines Treuhandverhältnisses
Sofern ein Treugeber bei der Auflösung eines Treuhandverhältnisses einen Rückerwerb des Grundstücks respektive der Immobilie vornimmt und diese auf seinen Namen übertragen lässt, wird die Grunderwerbssteuer fällig. Aus diesem Grund sollte bei einem derartigen Schritt zuvor ein erfahrener Rechtsanwalt sowie ein Steuerberater hinzugezogen werden.
Bedeutung von §3 GrEStG für Käufer und Verkäufer
Der § 3 GrEStG hat sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer gleichermaßen eine zentrale Bedeutung, da die Haftung der Grunderwerbssteuer in diesem Paragrafen eindeutig geregelt ist. Beide Parteien haften gegenüber dem zuständigen Finanzamt gesamtschuldnerisch für die Zahlung der Steuer, sofern das Grundstückserwerbsgeschäft dieser Steuerpflicht unterliegt.
Finanzielle Entlastung bei Transaktionen im Familienkreis
Durch die Ausnahmen in dem § 3 GrEStG gibt es bei Grundstücksübertragungen innerhalb des familiären Kreises wirtschaftliche Entlastungen, da die Grunderwerbssteuer nicht gezahlt werden muss. Diese Steuer fällt bei einem derartigen Rechtsgeschäft wirtschaftlich merklich ins Gewicht, obgleich sie von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ausgestaltet ist.
Gestaltungsmöglichkeiten zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer
Es gibt gewisse Gestaltungsmöglichkeiten, mit denen die Grunderwerbssteuer vermieden werden kann. Zu nennen sind hier die vertragliche Gestaltung in Form eines Asset-Deals oder eines Share Deals. Auch die Schenkung zu Lebzeiten ohne Auflagen kann die Grunderwerbssteuer umgehen, allerdings fällt in derartigen Fällen für gewöhnlich die Schenkungssteuer an. Die günstigere Variante kann in derartigen Fällen jedoch im Vorwege errechnet werden. Eine weitere Möglichkeit wäre die Erbfolge, bei der ebenfalls keine Grunderwerbssteuer anfällt. Es muss dann allerdings die Erbschaftssteuer berücksichtigt werden.
Risiken bei unsauberer Vertragsgestaltung oder fehlenden Nachweisen
Der Vertrag im Zuge eines Grunderwerbsgeschäfts sollte auf jeden Fall rechtssicher und im Rahmen der geltenden Gesetze aufgesetzt werden, um rechtliche Probleme oder auch Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden. Sollten Nachweise für die Grunderwerbssteuerbefreiung fehlen, so erfolgt in der gängigen Praxis seitens des Finanzamts eine Schätzung. Diese fällt in der gängigen Praxis immer zum Nachteil des Steuerschuldners aus.
Fazit
Der § 3 GrEStG ist sowohl für den Verkäufer eines Grundstücks respektive einer Immobilie sowie für den Käufer von zentraler Bedeutung. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass die Höhe der Grunderwerbssteuer auf der Basis dieses Paragrafen festgelegt wird. Es gibt allerdings auch Ausnahmesituationen von der Steuerpflicht.
