fehlende Fußleisten – Mietminderung?

fehlende Fußleisten – Mietminderung?

Amtsgericht Rheine

Az: 14 C 230/11

Urteil vom 27.03.2013


Tenor

Das Versäumnisurteil vom 09.08.2011 bleibt mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass die Beklagte verurteilt wird, an den Kläger 1.003,33 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

aus 50,00 € vom 6.05.2010 bis 03.06.2010,

aus 100,00 € vom 04.06.2010 bis 5.07.2010,

aus 150,00 € vom 06.07.2010 bis 04.08.2010,

aus 200,00 € vom 05.08.2010 bis 03.09.2010,

aus 250,00 € vom 04.09.2010 bis 05.10.2010,

aus 300,00 € vom 06.10.2010 bis 3.12.2010,

aus 804,00 € vom 04.12.2010 bis 18.04.2011,

aus 1.003,33 € seit dem 19.04.2011

sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 120,67 € zu zahlen.

Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten der Säumnis. Im Übrigen haben die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu 2/3 und der Kläger zu 1/3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt es nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die gegnerische Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages leistet.


Tatbestand

Die Parteien schlossen am 20.03.2010 einen Mietvertrag, Beginn 15.04.2010, über eine Wohnung in der E, O.

Vereinbart war eine Grundmiete in Höhe von 404,00 € nebst Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 100,00 €. Der Gesamtbetrag war jeweils fällig zum 3. Werktag eines Monats. Die Beklagte kündigte den Mietvertrag fristgerecht zum 31.12.2010 und übergab die Wohnung Anfang Januar 2011 an den Kläger.

Im Monat April 2010 zahlte die Beklagte die hälftige, sowie im Dezember 2010 die gesamte Miete nicht. Im Zeitraum Mai bis Oktober 2010 minderte die Beklagte die Miete jeweils um 50,00 € unter Berufung auf Mängel in der Wohnung.

Am 20.03.2010 hatte der Kläger der Beklagten zugesagt, einige Mängel in der Wohnung – unstreitig jedenfalls Wände zu tapezieren und zu streichen, sowie den Fußboden auszubessern – beseitigen zu lassen. Mit diesen Arbeiten beauftragte der Kläger den Zeugen O1 und Herrn U. Nach Beginn mit den Arbeiten brachen vg. Personen jedoch die Ausführung ab, nachdem es zu einer Auseinandersetzung mit dem Lebensgefährten der Beklagten gekommen war. Zu diesem Zeitpunkt fehlten noch die Fußleisten in einem Teil der Wohnung. In der Folgezeit kam es auch nicht zu einer Beendigung dieser Arbeiten.

Die Beklagte zeigte dem Kläger einige von ihr behaupteten Mängel mit Schreiben vom 12.05.2010 an.

In zwei Schreiben forderte der Kläger die Beklagte weitgehend erfolglos zur Zahlung der Mietrückstände auf. Nur für den Monat November zahlte die Beklagte die Miete in voller Höhe.

Die Beklagte beschädigte während der Mietzeit die Glasscheibe in der Balkontür der Wohnung. Sie sagte zu, das Loch auszubessern. Bei der Übergabe der Wohnung Anfang Januar 2011 war das Loch in der Fensterscheibe noch vorhanden. Die Beklagte versicherte erneut, sich um die Ausbesserung zu kümmern. Der Kläger beauftrage kurze Zeit später die Firma N mit dem Austausch der Fensterscheibe. Sie stellte dem Kläger mit Datum vom 12.01.2011 diese Arbeit in Rechnung. Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 08.04.2001 unter Fristsetzung bis zum 18.04.2011 erfolglos auf, ihm den an die Firma N gezahlten Rechnungsbetrag zu ersetzen.

Der Kläger behauptet, als Mängel in der Wohnung kämen einzig die fehlenden Fußleisten in Betracht, welche keine Minderung in Höhe von 50,00 € begründen könnten. Zudem seien diese nur deshalb nicht angebracht worden, weil die Beklagte auf das Angebot des Klägers, sich mit den Handwerkern in Verbindung zu setzen, nicht eingegangen sei. Der Austausch der Glasscheibe habe 199,33 € gekostet.

Der Kläger hat zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.562,63 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 252,00 € vom 20.04.2010 bis 05.05.2010, aus 302,00 € vom 6.05.2010 bis 03.06.2010, aus 352,00 € vom 04.06.2010 bis 5.07.2010, aus 402,00 € vom 06.07.2010 bis 04.08.2010, aus 452,00 € vom 05.08.2010 bis 03.09.2010, aus 502,00 € vom 04.09.2010 bis 05.10.2010, aus 552,00 € vom 06.10.2010 bis 3.12.2010, aus 1.056,00,00 € vom 04.12.2010 bis 18.04.2011, aus 1.562,63 € seit dem 19.04.2011 sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 155,30 € zu zahlen.

Am 09.08.2011 ist im schriftlichen Vorverfahren ein Versäumnisurteil ergangen, in dem die Beklagte antragsgemäß verurteilt worden ist. Das Versäumnisurteil ist der Beklagten am 13.08.2011 und dem Kläger am 18.08.2011 zugestellt worden. Hiergegen hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 18.08.2011 Einspruch, zugegangen beim Gericht am 15.08.2011, eingelegt.

Der Kläger beantragt nunmehr,

das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.

Die Beklagte hat die Klageforderung in Höhe von 454,00 € anerkannt und in dieser Höhe den Einspruch gegen das Versäumnisurteil zurückgenommen.

Sie beantragt im Übrigen,

das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Sie erklärt, die Miete für den Monat Dezember habe sie tatsächlich nicht gezahlt. Allerdings ist sie der Ansicht, auch hier sei die Miete um 50,00 € zu mindern gewesen, sodass sich ihr Anerkenntnis auf die geminderte Monatsmiete für Dezember 2011 bezieht. Sie behauptet, zum 15.04.2010 sei die Wohnung noch gar nicht bezugsfertig gewesen, sodass sie erst am 01.05.2010 eingezogen sei. Bei Abschluss des Mietvertrages sei die vollständige Renovierung der Wohnung – über die Ausbesserung des Fußbodens und der Wände hinaus – durch den Kläger vereinbart worden, die bis zum 15.04.2010 fertiggestellt sein sollte. Auch im Zeitpunkt des Einzugs habe die Wohnung aber immer noch einige Mängel aufgewiesen. Wegen der einzelnen Menge wird verwiesen auf die Aufstellung der Beklagtenseite, Bl. 37f. d. A.. Die Beklagte ist der Ansicht, diese Mängel würden eine Mietminderung in Höhe von 50,00 € rechtfertigen. Sie behauptet außerdem, ihr Lebensgefährte habe sich nach dem Streit mit den Handwerkern entschuldigt. Sie habe sich auch mit den Handwerkern telefonisch in Verbindung gesetzt, wobei der Zeuge O1 hierbei geäußert habe, der Auftrag müsse vom Kläger kommen. Dies habe der Kläger offensichtlich nicht gemacht, jedenfalls seien die Handwerker – unstreitig – nicht mehr bei ihr erschienen. Bezüglich des Glasbruchschadens habe sich der Kläger damit bereiterklärt, dass ihr Lebensgefährte bis zum 15.01.2011 für die Instandsetzung der Scheibe sorgen sollte, vorausgesetzt die Nachmieterin sei hiermit einverstanden. Die Nachmieterin habe ihr Einverständnis dann erklärt. Sie ist der Ansicht, aufgrund der Vereinbarung mit dem Kläger, an welche sich dieser nicht gehalten habe, sei sie nicht verpflichtet, die Kosten für die Reparatur der Balkontür zu tragen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen T, O1, C, X, N1, Q, H und N2. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 15.12.2011 und 07.03.1013. Im Übrigen wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.


Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet. Im Übrigen war sie abzuweisen.

Soweit die Beklagte zur Zahlung von 454,00 € bzgl. der Dezembermiete 2010 verurteilt wurde, beruht dies auf ihrem Anerkenntnis.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch gem. § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung von 50,00 € pro Monat im Zeitraum 01.05. – 31.12.2010 mit Ausnahme des Monats November 2010, den die Beklagte voll bezahlt hat, also auf insgesamt 350,00 €.

Der Anspruch auf die Mietzahlung ist nicht gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB in Höhe von 50,00 € pro Monat untergegangen. Die Beklagte war nach der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts nicht zur Minderung berechtigt.

Es kann dahinstehen, ob die Beklagte das Vorliegen der von ihr behaupteten Mängel bewiesen hat, denn jedenfalls geht das Gericht davon aus, dass ihr die Geltendmachung ihres Minderungsrechts bezüglich der von behaupteten Mängel mit Ausnahme der fehlenden Fußleisten gem. § 536 b S. 1, 3 BGB verwehrt ist.

Unstreitig steht fest, dass die Beklagte bei Unterzeichnung des Mietvertrages Kenntnis von den von ihr behaupteten Mängeln hatte. Jedoch vermochte sie nicht zu beweisen, dass sie sich bei dem Abschluss des Mietvertrages gegenüber dem Kläger gem. § 536 b S. 3 BGB ihre Rechte vorbehalten hat und diesen aufgefordert hat, die Mängel zu beseitigen bzw. die vollständige Renovierung der Wohnung durch den Kläger vereinbart wurde.

Zwar steht fest, dass die Parteien vereinbart hatten, dass der Kläger vor dem Einzug der Beklagten die Fußböden erneuern und die Wände tapezieren und streichen sollte. Dies hat der Kläger auch durch Beauftragung des Zeugen O1 und Herrn U getan. Keiner der Zeugen hat sich allerdings daran erinnern können, bei einem Gespräch zwischen den Parteien anwesend gewesen zu sein, in dem der Kläger darüber hinaus noch die Beseitigung weiterer Mängel zusagte. Nur die Zeugin N1 hat angegeben, die Beklagte habe ihr später erzählt, der Kläger habe versprochen, sich um alles kümmern zu wollen. Dies reicht jedoch nicht aus, um das Gericht davon zu überzeugen, dass sich die Beklagte bezüglich der einzelnen von ihr behaupteten Mängel ihr Recht aus § 536 Abs. 1 BGB vorbehalten hat.

Als einziger Mangel, auf den sich die Beklagte im Rahmen ihres Minderungsrecht zu berufen vermag, sind damit die noch fehlenden Fußleisten, die der Zeuge O1 nach seiner Aussage nur in einem Raum nicht wieder angebracht hatte. Fehlende Fußleisten in allen bis auf einem Raum, mindern jedoch die Tauglichkeit einer Wohnung zum vertragsmäßigen Gebrauch nicht bzw. nur unerheblich, vgl. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB. Die Beklagte konnte in der Wohnung ohne Beeinträchtigung ihrer Gesundheit oder ihrer alltäglichen Gewohnheiten leben. Lediglich eine ästhetische Beeinträchtigung bestand durch das Fehlen der Fußleisten, die jedoch nur so minimal war, dass sie die Beklagte nicht zu einer Minderung der Monatsmiete berechtigen konnte. Wegen dieser nur unerheblichen Beeinträchtigungen kann es auch nicht darauf ankommen, ob das Fehlen der Fußleisten von der Beklagten durch den Streit ihres Lebensgefährten mit den Handwerkern verschuldet wurde oder nicht.

Einen Anspruch auf Zahlung der hälftigen Monatsmiete für April 2010 in Höhe von 252,00 € gem. § 535 Abs. 2 BGB hat der Kläger hingegen nicht, denn bis zum 01.05.2010 war die Wohnung nach der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts noch nicht in einem bezugsfertigen Zustand.

Der Zeuge C hat ausgesagt, er sei sich sicher, dass die Beklagte erst am 01.05.2010 eingezogen sei. Vorher sei die Wohnung, so die Zeugen O1 und Q nicht einzugswürdig gewesen, bzw. es habe Verschmutzungen an den Wänden gegeben und es hätte ein neuer Boden verlegt werden müssen.

Der Zeuge O1 hat erklärt, er wisse zwar das genaue Datum nicht mehr, aber er sei mit den Malerarbeiten und der Erneuerung des PVC-Bodens erst an einem Freitag fertig geworden, einen Tag vor einem Heimspiel des FC Bayern München gegen den Vfl Bochum, welches 3:1 für Bayern geendet habe. Dieses Spiel fand am 01.05.2010 statt. Bezugsfertig war die Wohnung danach erst am 30.04.2010.

Solange der Vermieter die Wohnung nicht in einem vertragsgemäßen Zustand überlassen hat, ist der Mieter nicht verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten. Dies ergibt sich aus dem Gegenseitigkeitsverhältnis der beiden Hauptleistungspflichten zueinander. Selbst wenn vertragsgemäß das Mietverhältnis schon am 15.04.2010 begann, schuldete die Beklagte dem Kläger die Mietzahlung erst ab dem 01.05.2010.

Der Kläger hat gegen die Beklagte ferner gem. §§ 535, 280 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 199,33 € für die Reparatur der Fensterscheibe am Balkon.

Die Beklagte hat ihre Nebenpflicht auf Hinterlassung der Wohnung im gleichen Zustand, wie sie sie vorher bezogen hat, dadurch verletzt, dass nach ihrem Auszug noch eine Fensterscheibe an der Balkontür in der Wohnung des Klägers beschädigt war. Sie ist auch nicht durch eine Abrede mit dem Kläger von ihrer Ersatzpflicht diesem gegenüber befreit. Die Beklagte vermochte das Gericht nicht davon zu überzeugen, dass der Kläger der Beklagten zugesagt hat, sie solle sich bis zum 15.01.2011 um die Reparatur der Scheibe kümmern. Das handschriftliche Abnahmeprotokoll (Bl. 47 d.A.), welches auf eine solche Abrede hinweist, ist nicht vom Kläger unterschrieben worden, vermag also nicht dessen Einverständnis mit dieser Vereinbarung zu beweisen. Zwar hat der Zeuge Q ausgesagt, es sei mit dem Kläger vereinbart worden, die Beklagte solle die Scheibe bis zum 15.01.2011 austauschen, sofern die Nachmieterin, die Zeugin H, hiermit einverstanden sei. Nach der Aussage des Zeugen Q habe die Nachmieterin auch ihr Einverständnis hierzu geäußert. Die Zeugin H hat jedoch bekundet, niemals darüber gesprochen zu haben, wer den Austausch der Fensterscheibe vornehmen sollte. Auch war ihr das Abnahmeprotokoll nicht bekannt. Hierzu hat der Zeuge Q selbst eingestanden, dass die diesbezügliche Seite nicht im Beisein der Zeugin H, sondern nachträglich gefertigt worden sei. Vor diesem Hintergrund geht das Gericht nicht vom Vorliegen einer Abrede der Parteien über die Reparatur der Fensterscheibe aus. Allein das unstreitig vorliegende Versprechen der Beklagten, sich selbst um den Austausch der Scheibe zu kümmern, hinderte den Kläger nicht daran, einige Tage später ein Unternehmen mit dem Austausch zu beauftragen und die Kosten hierfür als Schadensersatz von der Beklagten zu verlangen.

Auch sind die in der Rechnung der Firma N geltend gemachten Reparaturkosten tatsächlich in der Art und Höhe entstanden. Der Zeuge N2 hat nachvollziehbar und widerspruchsfrei erklärt, die Position 1 der von ihm erstellten Rechnung (Bl. 22 d.A.) sei die Fensterscheibe selbst. Zwei Männer hätten jeweils eine halbe Stunde für die Montage gebraucht und hierfür eine in Position 2 aufgeführte Kartusche Silikon verbraucht. Zusammen mit der Mehrwertsteuer ergibt sich dann eine Summe von 199,33 €.

Die vom Kläger geforderten vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 155,30 € sind nur in Höhe von 120,67 € als Verzugsschaden gem. §§ 280 Abs. 1, 2 286 Abs. 1,2 Nr. 1 BGB zu ersetzen, denn die Mietrückstände beliefen sich nicht, wie vom Kläger behauptet, auf 1.065,00 €, sondern nur auf 804,00 €. Einer Mahnung bedurfte es gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht, da für die Fälligkeit der Miete jeweils der 3. Werktag des Monats vereinbart war. Die Beklagte geriet deshalb nach Ablauf des 3. Werktags automatisch in Verzug.

Die Zinsforderungen ergeben sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 95, 92 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 S. 1, 2, ZPO.

Der Streitwert wird auf 1.562,63 € festgesetzt.